不動産投資と青色申告｜条件・メリット・手続きの流れをわかりやすく解説

最終更新日：2026年7月29日

不動産投資を始めると、毎年の確定申告は避けて通れない課題のひとつです。「どうせ申告するなら、少しでも節税効果の高い方法を選びたい」と考えている方も多いのではないでしょうか。

実は、青色申告は区分マンション1室からでも10万円の特別控除が受けられます。さらに一定の要件を満たせば、最大65万円もの控除を受けることも可能です。正しく活用すれば、所得税・住民税の両方で節税効果を得られます。

本記事では、国税庁の通達や税制をもとに、不動産投資における青色申告の条件・メリット・手続きの流れを解説します。サラリーマン・公務員の方でも実践できる内容になっていますので、ぜひ最後までお読みください。

青色申告とは｜白色申告との違い

青色申告と白色申告には、控除額や手続きの面でいくつかの重要な違いがあります。まず青色申告の基本的な仕組みから確認しておきましょう。以下では、両者の違いを比較しながら、青色申告を選ぶべき理由を解説します。

青色申告の基本的な仕組み

青色申告とは、一定水準の帳簿記録に基づいて確定申告を行うことで、さまざまな税制上の優遇措置が受けられる制度です。

対象となるのは、不動産所得・事業所得・山林所得のいずれかがある個人です。不動産投資で家賃収入を得ている方であれば、基本的に青色申告の対象になります。

税制上の優遇措置の中でも特に大きいのが、最大65万円の青色申告特別控除です。所得から直接差し引けるため、所得税・住民税の両方に節税効果が及びます。

白色申告との主な違い

青色申告と白色申告の違いを理解するうえで、事前の届出要否・記帳方法・特別控除・赤字の繰越・家族への給与の扱いという5つのポイントを押さえておくことが重要です。

比較項目	青色申告	白色申告
事前届出	必要（青色申告承認申請書）	不要
記帳方法	複式簿記（または簡易簿記）	簡易簿記
特別控除額	最大65万円（条件による）	なし
赤字の繰越	最大3年間繰越可能	不可
家族への給与	適正額の範囲で全額経費算入可	配偶者86万円・親族50万円が上限

2014年（平成26年）以降、白色申告でも帳簿の記帳・保存が義務付けられました。以前は「白色申告のほうが手間が少ない」という認識が広まっていましたが、記帳義務の点では両者の差がほとんどなくなっています。
記帳の手間が変わらないにもかかわらず、節税メリットを享受できないという点で、現在の白色申告を選ぶ理由は薄れているといえるでしょう。

不動産投資で青色申告できる3つの条件

青色申告を始めるにあたり、まず自分が対象かどうかを確認することが大切です。以下の3つの条件をチェックしてみてください。

条件1：不動産所得があること
条件2：青色申告承認申請書を期限内に提出していること
条件3：一定水準の記帳を行っていること

3つすべてを満たすことで青色申告が適用されます。なお、後述する条件3の記帳水準によって受けられる控除額が異なりますが、すべての条件を満たせない場合でも、10万円の特別控除は受けられます。

条件1：不動産所得があること

不動産所得とは、土地や建物などを貸し付けることで得られる収入から、必要経費を差し引いた所得のことです。

マンション・アパート・戸建てなど、物件の種類を問わず家賃収入があれば、基本的に条件を満たします。区分マンション1室のみを保有しているケースでも対象になります。

注意が必要なのは、青色申告の特別控除はあくまで不動産所得に対して適用されるという点です。サラリーマンとして得ている給与所得には適用されません。本業の収入とは切り離して考えたうえで、副業として得ている不動産所得に対して活用できる制度だと理解しておきましょう。

条件2：青色申告承認申請書を期限内に提出していること

青色申告を行うには、事前に税務署へ青色申告承認申請書を提出する必要があります。提出先は、納税地（原則として住所地）を管轄する税務署です。

提出期限は、原則としてその年の1月1日から3月15日までとなっています。ただし、1月16日以降に新たに不動産の賃貸を開始した場合は、開業日から2か月以内が期限です。

期限を過ぎてしまうと青色申告が適用されず、翌年からの適用になります。早めに手続きを済ませておくことが重要です。

また、申請書を提出しても税務署から承認通知が届くわけではありません。不備がなければ自動的に承認されたものとして扱われますので、提出後は控えを大切に保管しておきましょう。

条件3：一定水準の記帳を行っていること

青色申告では、帳簿の記帳方法によって受けられる控除額が変わります。

記帳方法	対応する控除額
簡易簿記（単式簿記）	10万円控除
複式簿記	55万円または65万円控除

10万円控除であれば、収入と支出を記録する簡易簿記で対応できます。一方、55万円・65万円の控除を受けるには、すべての取引を借方・貸方に分けて記録する複式簿記が必要です。

複式簿記と聞くと難しく感じるかもしれませんが、freee・マネーフォワード・弥生会計などの会計ソフトを活用すれば、簿記の専門知識がなくても対応できます。入力した取引データをもとに、必要な帳簿や決算書を自動で作成してくれるため、初めての方でも安心して取り組めます。

青色申告特別控除の3段階｜10万円・55万円・65万円の違い

青色申告特別控除は、一律で同じ金額が受けられるわけではありません。記帳方法・事業規模・申告方法の3つの要件によって、受けられる控除額が10万円・55万円・65万円の3段階に分かれています。

控除額	記帳方法	事業的規模	申告方法
10万円	簡易簿記	不問	書面・e-Tax どちらでも可
55万円	複式簿記	必要（5棟10室基準）	書面・e-Tax どちらでも可
65万円	複式簿記	必要（5棟10室基準）	e-Tax申告または電子帳簿保存が必須

10万円控除｜小規模でも受けられる基本の控除

10万円控除は、青色申告特別控除の中でもっとも基本的な控除です。

事業的規模（5棟10室基準）を満たしている必要はなく、区分マンション1室のみを保有している小規模な投資家でも適用されます。帳簿の記帳は、収入と支出を記録する簡易簿記（単式簿記）で足ります。

不動産投資を始めたばかりで、まだ物件数が少ない段階でも確実に節税効果を得られる点が、10万円控除の大きな魅力です。将来的に規模を拡大するにつれて、55万円・65万円控除へのステップアップも視野に入れておきましょう。

55万円控除｜事業的規模が必要な条件

55万円控除を受けるには、まず賃貸事業が事業的規模に達していることが必要です。事業的規模の判断基準として広く用いられているのが、5棟10室基準です。独立家屋であれば5棟以上、マンション・アパートなどの区分所有であれば10室以上を賃貸に供している状態が目安となります。

事業的規模の要件に加えて、以下の3点もすべて満たす必要があります。

複式簿記による記帳を行っていること
貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付すること
申告期限（原則3月15日）までに申告を完了していること

課税所得に応じた税率が20%であれば、所得税だけで9万円、住民税（税率10%）と合わせると最大13万5,000円の節税効果が生まれます。

65万円控除｜e-Taxまたは電子帳簿保存が必須

65万円控除は、55万円控除の要件をすべて満たしたうえで、さらにe-Taxによる電子申告または電子帳簿保存法に対応した帳簿の保存が必要です。
e-Taxとはインターネット経由で確定申告書を提出できる仕組みで、国税庁が提供するシステムを通じて申告が完結します。電子帳簿保存に対応した会計ソフトを利用すれば、e-Tax申告と電子帳簿保存の両方をまとめて対応できます。

65万円控除を受けた場合の節税効果を、具体的に見てみましょう。

所得税の節税額=65万円×20%=13万円
住民税の節税額=65万円×10%=6万5,000円
合計節税額=13万円+6万5,000円=19万5,000円

※不動産所得が200万円、課税所得に適用される所得税率が20%（住民税率10%）のケースを想定

なお、令和9年（2027年）分以降の申告からは、税制改正により75万円控除が新設される予定です。優良な電子帳簿の要件を満たすことが条件となる見込みで、今後さらに節税効果が高まる可能性があります。

青色申告で受けられる5つのメリット

青色申告の魅力は、特別控除だけにとどまりません。損失の繰越や家族への給与の経費算入など、不動産投資家にとって実質的な節税効果をもたらす特典が複数用意されています。

以下の5つのメリットについて、順番に解説します。

最大65万円の青色申告特別控除で所得を圧縮できる
赤字を最大3年間繰り越せる（純損失の繰越控除）
家族への給与を全額経費にできる（青色事業専従者給与）
30万円未満の備品を一括経費計上できる（少額減価償却資産の特例）
家賃滞納リスクに備えた貸倒引当金を計上できる

最大65万円の青色申告特別控除で所得を圧縮できる

青色申告特別控除は、不動産所得の金額から直接差し引ける控除です。収入を増やすことなく課税対象となる所得を減らせるため、所得税と住民税の両方に節税効果が及びます。

課税所得に適用される所得税率が20%のケースで試算すると、65万円控除によって所得税だけで13万円、住民税（税率10%）と合算すると最大19万5,000円の節税効果が得られます。給与所得のみで得られる給与所得控除とは別に上乗せできる点も、不動産投資家にとって大きな魅力です。

赤字を最大3年間繰り越せる（純損失の繰越控除）

不動産所得が赤字になった年に、損益通算を行ってもなお控除しきれなかった損失（純損失）は、翌年以降3年間にわたって繰り越すことができます。白色申告では認められていない特典です。

大規模な修繕が発生した年や、物件取得初年度で諸費用がかさんだ年など、一時的に赤字が膨らむ場面で特に威力を発揮します。繰り越した損失を翌年以降の黒字と相殺することで、黒字年の税負担を抑えられるでしょう。

また、純損失が生じた場合は、前年に納めた所得税の還付を受けられる繰戻し還付の制度も用意されています。前年も青色申告を行っていることが条件ですが、手元のキャッシュフローを改善する手段として活用できます。

家族への給与を全額経費にできる（青色事業専従者給与）

青色申告者は、生計を一にする配偶者や親族が不動産賃貸業の業務に専従している場合、支払った給与を適正額の範囲で全額経費として算入できます。

白色申告では、配偶者への給与は最大86万円、その他の親族は最大50万円までしか控除できません。青色申告であれば、業務の実態に見合った金額であれば上限なく経費に計上できるため、家族で不動産賃貸業を営んでいるケースで特に大きな節税効果が得られます。

ただし、特典を受けるには事業的規模（5棟10室基準）を満たしていることと、事前に青色事業専従者給与に関する届出書を税務署へ提出していることが必要です。

30万円未満の備品を一括経費計上できる（少額減価償却資産の特例）

通常、10万円以上の備品を購入した場合は、法定耐用年数に応じて毎年少しずつ減価償却費として計上する必要があります。青色申告者は少額減価償却資産の特例を活用することで、取得価額が30万円未満の備品であれば購入した年に一括で経費計上可能です。

年間の上限額は300万円で、対象となる備品の具体例としては以下が挙げられます。

エアコン・給湯器などの設備機器
パソコン・プリンターなどのOA機器
入居者向けの家電製品（洗濯機・冷蔵庫など）

備品の購入タイミングを年度内に集中させることで、課税所得を大幅に圧縮できる可能性があります。

家賃滞納リスクに備えた貸倒引当金を計上できる

貸倒引当金とは、将来回収できなくなるリスクのある売掛金（未収家賃など）に備えて、あらかじめ損失として経費計上できる引当金のことです。

青色申告者は、一括評価方式を用いて帳簿価額の5.5%以下を貸倒引当金として計上できます。実際に家賃の滞納や貸し倒れが発生していなくても、リスクに備えた経費計上が認められる点が大きな特徴です。

なお、個別評価方式（回収不能が確実と認められる債権を個別に評価して計上する方法）は白色申告でも利用できますが、一括評価方式を使えるのは青色申告者に限られます。

【4ステップ】不動産投資で青色申告を始める手続きの流れ

青色申告を始めるには、いくつかの手続きを順番に進める必要があります。全体の流れを把握してから各ステップに取り組むことで、手続きの漏れを防げます。以下、各ステップの詳細を確認していきましょう。

開業届を税務署に提出する
青色申告承認申請書を提出する
日々の帳簿付けと領収書の整理を行う
確定申告書と青色申告決算書を作成・提出する

1.開業届を税務署に提出する

不動産賃貸業を開始したら、まず「個人事業の開業・廃業等届出書」（開業届）を納税地の所轄税務署に提出します。提出期限は、事業を開始した日から1か月以内です。

提出方法は、税務署の窓口への持参・郵送・e-Taxによるオンライン提出の3種類から選べます。書類は国税庁のWebサイトからダウンロードできるため、わざわざ税務署へ出向かなくても手続きを完結させることが可能です。

開業届と青色申告承認申請書は、同時に提出しましょう。2つの書類をまとめて提出することで、手続きの手間を削減できます。

2.青色申告承認申請書を提出する

青色申告承認申請書の提出期限は、原則としてその年の3月15日までです。1月16日以降に新たに不動産賃貸業を開始した場合は、開業日から2か月以内が期限となります。

書類は、国税庁のWebサイトからダウンロードして入手できます。記入にあたって特に確認が必要なポイントは、以下の2点です。

納税地の記入：原則として住所地を記載する
帳簿の種類の選択：複式簿記か簡易簿記かを選択する（55万円・65万円控除を狙う場合は複式簿記を選ぶ）

提出後に税務署から承認通知が届くわけではないため、提出済みの控えを手元に保管しておきましょう。

3.日々の帳簿付けと領収書の整理を行う

青色申告では、日々の取引を帳簿に記録し続けることが求められます。記録すべき主な項目は、以下のとおりです。

毎月の家賃収入
修繕費・リフォーム費用
管理委託料
ローン返済額（元金・利息の内訳）
固定資産税・火災保険料などの諸費用

65万円控除を目指す場合は複式簿記が必須となるため、freee・マネーフォワード・弥生会計などの会計ソフトを活用しましょう。銀行口座やクレジットカードと連携することで入力の手間を大幅に減らせるうえ、確定申告に必要な書類も自動で作成できます。

帳簿や領収書などの書類には7年間の保存義務があります。デジタルデータとして保存する場合は、電子帳簿保存法の要件を満たした方法で管理しましょう。

4.確定申告書と青色申告決算書を作成・提出する

確定申告の受付期間は、毎年2月16日から3月15日までです。前年1月1日から12月31日までの収支をもとに、以下の書類を作成して提出します。

書類名	内容
青色申告決算書（不動産所得用）	損益計算書・貸借対照表など全4ページ
確定申告書	所得・控除・税額を記載する申告書本体

e-Taxで申告を行うことで、65万円控除の要件を同時に満たせます。国税庁が提供する確定申告書等作成コーナーを利用すれば、画面の案内に沿って申告書を作成・提出できるため、初めての方でも比較的スムーズに対応できます。

期限を過ぎた後に申告（期限後申告）を行った場合、無申告加算税（原則15〜20%）や延滞税が発生します。申告期限を厳守することが重要です。

不動産投資で青色申告する際の注意点3つ

青色申告は節税効果の高い制度ですが、給与所得者ならではの注意点も存在します。特にサラリーマン・公務員の方は、手続きを進める前に以下の3点を把握しておきましょう。

注意点1：副業禁止規定と確定申告の関係
注意点2：開業届を出すと失業手当を受けられなくなる
注意点3：青色申告特別控除は黒字分にしか適用されない

注意点1：副業禁止規定と確定申告の関係

確定申告書を提出すると、居住地の市区町村から勤務先へ住民税の通知が届く仕組みになっています。不動産所得に対応する住民税が給与から天引きされる「特別徴収」のままでは、給与額から算出される住民税額との差異から、副業収入の存在が会社に発覚するリスクがあります。

発覚リスクを低減するには、確定申告書の第二表にある住民税の徴収方法の選択欄で「自分で納付（普通徴収）」を選択しましょう。不動産所得に対応する住民税を自分で納付する形にすることで、勤務先への通知に副業収入が反映されにくくなります。

公務員については、国家公務員法・地方公務員法により、営利目的の副業が原則として制限されています。ただし、不動産投資の規模が5棟10室未満など一定の基準を下回る場合、許可不要と判断されるケースもあります。

注意点2：開業届を出すと失業手当を受けられなくなる

個人事業主として開業届を提出している状態では、本業を退職した際に雇用保険の基本手当（失業手当）を受給できなくなる可能性があります。失業手当は、就労の意思と能力があるにもかかわらず職に就けない状態にある方を対象とした給付であるため、すでに事業を営んでいる個人事業主は受給要件を満たさないと判断されるためです。

将来的に本業を退職する可能性がある方は、退職前に廃業届を提出することで受給要件を満たせる場合があります。ただし、廃業届の提出後も実態として不動産賃貸業を継続していると認定された場合は、受給が認められないケースもあります。

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注意点3：青色申告特別控除は黒字分にしか適用されない

青色申告特別控除は、不動産所得が黒字の場合にのみ控除が適用されます。不動産所得が赤字の年は、控除額は利益の範囲が上限となるため、65万円の控除を満額受けられるとは限りません。

たとえば、不動産所得が30万円の黒字であれば、控除できるのは最大30万円までです。残りの35万円分の控除は切り捨てとなり、翌年への繰り越しもできません。

赤字が大きい年は特別控除のメリットを十分に享受できない点を理解したうえで、年間の収支計画を立てることが重要です。一方で、赤字が生じた場合は前述の純損失の繰越控除を活用することで、翌年以降の税負担を抑えられます。

まとめ

不動産投資における青色申告は、規模の大小を問わず活用できる節税制度です。区分マンション1室の小規模投資家でも10万円の特別控除が受けられ、事業的規模（5棟10室基準）を満たせば最大65万円の控除も狙えます。

青色申告を始めるうえで最初に必要なのは、開業届と青色申告承認申請書の提出です。提出期限を守り、日々の帳簿付けを継続することで、確定申告時に最大限の控除を受けられる状態を整えられます。会計ソフトを活用すれば、簿記の知識がなくても複式簿記に対応できるため、サラリーマン・公務員の方でも無理なく実践できます。

不動産収益を手元により多く残すために、青色申告は非常に有効な手段のひとつです。白色申告のまま申告を続けることは、受け取れるはずの控除を毎年取りこぼし続けることを意味します。まずは、開業届と青色申告承認申請書の提出から始めてみましょう。

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