公務員が不動産投資は問題にならない？副業禁止規定に該当しないための条件や成功のためのコツを詳しく解説します！

最終更新日：2024年10月16日

公務員の方の中には、副業規定に抵触してしまうのではないかと、不動産投資を諦めてしまっている方もおられるのではないでしょうか。

確かに公務員は副業が禁止されていますが、一定の条件を超えなければ副業に該当しないため、一定条件の範囲内であれば問題なく不動産投資に取り組めます。

本記事では、公務員が不動産投資を行う際に副業に該当しないための条件や成功のコツ、注意点を解説します。

不動産投資に興味がある公務員の方や、公務員だからと不動産投資を諦めてしまっていた方は、ぜひ参考にしてください。

1 公務員の副業は禁止されている
2 公務員の不動産投資を可能にする条件
3 公務員が不動産投資をおこなうメリット
4 公務員が不動産投資を成功させるためのポイント
5 公務員が不動産投資をおこなう際に注意すべきこと
6 公務員の不動産投資は信頼できるパートナー選びが重要
7 まとめ

公務員の副業は禁止されている

公務員が副業を禁止されているのは、法律による制限があるからです。ここでは、なぜ公務員が副業を禁止されているかについて解説します。

法律で公務員の副業は禁止されている

公務員は法律の定めによって副業は禁止です。大前提として国家公務員の場合、国家公務員法第96条1項において、全国民の奉仕者として、職務に専念するように定められています。

その上で、国家公務員法第103条において、営利目的の民間企業や団体の役職の兼務、自ら営利企業を営むことを禁止（私企業からの隔離）しています。

また、同法第104条では、職員が営利企業の役員や自営業以外の兼業を行う場合には、内閣総理大臣、および所轄庁の長の許可が必要と定めています。兼業内容に利害関係がないこと、兼業することで公務の信用を損なわないこと、経営上の責任者ではないことなどの要件を満たされなければいけません（他の事業または事務の関与制限）。

地方公務員も、地方公務員法第38条において国家公務員同様の制限が設けられています（営利企業への従事等の制限）。

公務員の不動産投資を可能にする条件

上述の通り、公務員は副業が禁止されていますが、特定の条件を満たすことで副業に該当しなくなり、不動産投資が可能になります。

ここでは、公務員の不動産投資が可能になる条件について解説します。

5棟10室未満の小規模で行う

5棟10室未満の規模であれば、副業とみなされず、不動産投資を行うことが可能です。これは、「人事院規則14−8（営利企業の役員等との兼業）」で規定されています。

つまり、不動産投資の対象となる物件について、独立家屋の場合であれば5棟未満、アパートやマンションなど区分所有建物の場合は10室未満であれば副業には該当しません。

投資による収入は年間500万円未満に抑える

不動産投資によって得られる家賃収入や、駐車場収入などが年間で500万円未満であれば副業に該当しないため、不動産投資を行うことができます。

この500万円未満については、キャッシュフロー（不動産投資によって得られる収入から経費を差し引いたもの）ではなく、実際に得た収入によって判断されるので注意が必要です。

自分で管理業務を行わない

投資用不動産について、公務員自身が管理業務を行った場合、公務員としての業務に支障をきたす可能性があるため、副業とみなされてしまいます。

投資用不動産に関する管理業務は、専門業者（不動産管理会社など）に委託することで副業とみなされなくなるため、不動産投資を行うことが可能です。

条件を満たさない場合は申請を行う

上記の条件を満たしていない場合でも、必要な申請をおこなったうえで承認が得られれば、問題なく不動産投資に取り組めます。

たとえば、相続によってアパートやマンションなどの投資物件を相続等で受け継いだために不動産投資を始める場合や、転勤によって住めなくなった自宅を無駄にしないために貸し出すような場合には、別途申請が必要です。

申請は、実際に不動産運用を始める前におこなわなければならないので、注意してください。

申請書の提出時に必要な書類は地域によって異なる場合もありますが、基本的には不動産管理の委託契約書、物件概要書、貸借条件一覧表の3種類です。

公務員が不動産投資をおこなうメリット

公務員は不動産投資に有利、と言われているのをご存知でしょうか？

その理由を理解するためにも、公務員が不動産投資をおこなう3つのメリットについて確認してみましょう。

社会的信用が高く審査に通りやすい

公務員は、社会的信用が高いため、審査に通りやすく、レバレッジ効果を最大化することができるといわれています。

公務員が、社会的信用が高いといわれているのは、「失業の可能性が低い」「収入が安定している」「退職金による一括返済が可能である」という理由があるためです。

社会的信用が高いと、自己資金を大きく上回る不動産の場合でも、低い金利で融資を受けられる可能性が高く、レバレッジ効果による恩恵を受けやすくなります。

融資の通りやすさ、低い金利、レバレッジ効果などのメリットを社会的信用の高い公務員は受けることが可能です。

収入が安定しているため収支計画が立てやすい

公務員には、毎月安定した給与と規定額の賞与が支給されるため、収支計画が立てやすいというメリットがあります。

初期費用が大きいという特徴がある不動産投資において、安定した収入が見込める公務員は、頭金を多めに用意することもできる上に、繰上げ返済も可能です。

不動産投資で収益を出すには、ローン返済が重要なポイントになります。公務員は収入を予測しやすく、収支計画を立てやすいため、繰上げ返済のタイミングも計画しやすいでしょう。

このように、安定した収入をもとに投資計画が立てやすいことは、不動産投資において収益を出しやすくなるというメリットがあります。

手間をかけずに行えるため本業の支障にならない

例えば、株式投資やFX投資、近年人気を得ている暗号資産などは、常に価格が変動しているため、ほんの僅か目を離した際に、急激な価格変動があると大きな損失を生んでしまうこともあります。

一方で、不動産投資は急激な価格変動が起こる可能性はほとんどありません。そのため、価格変動を気にせず職務に専念することが可能です。

また、投資用不動産の管理業務についても、専門業者に委託できるので手間もかかりません。

国民や住民のために奉仕する存在である公務員にとって、職務に専念できる不動産投資は大きなメリットがあると言えるでしょう。

公務員が不動産投資を成功させるためのポイント

物件の運用は契約した管理会社に任せる必要があるとはいえ、不動産投資のすべてを任せられるわけではありません。

投資を成功させられるかどうかには、物件選びなどの自身の判断が大きく関わってくるでしょう。

ここからは、公務員が不動産投資を成功させるための、主なポイントを解説します。

不動産投資の知識を身につける

職務に専念する必要がある公務員は、投資用物件を購入した後、不動産管理会社に依頼して管理業務を委託しなければなりません。

とはいえ、納得できる不動産投資をおこなうためにも、重要な判断は自分自身の意思でおこなうべきです。それを実現するためには、自主的に不動産投資について学習する時間を作り、必要な知識を身につける必要があります。

残念ながら不動産会社の中には、資産価値の低い不動産や利回りの低い不動産を、優良物件として紹介するような、不誠実な会社も存在していることは否めません。

もちろん、すべての不動産会社がそうとは限りませんが、同じようにすべての不動産会社が誠実であるとも断言できません。不動産会社は営利企業であり、最終的には自社の利益を優先しなければならないからこそ、不動産会社の提案を無条件に受け入れるのは避けるべきです。

後悔のない不動産投資を実現させるためにも、投資のすべてを任せてしまうのではなく、積極的に不動産知識を身につけて、重要な投資判断は自分自身でおこなえるように心がけましょう。

不動産投資の目的を明確にする

不動産投資をおこなう際は、何のためにおこなうのか、目的を明確にするのが大切です。目的が具体的であれば、何を優先すべきか、何を基準に判断すべきかが明確になるため、判断に迷いにくくなるでしょう。

たとえば節税を目的とするのであれば、節税効果の大きさで良し悪しを判断するよう意識すれば、目的に沿った選択を徹底できます。同様に可能な範囲で利益を伸ばしたいのなら、節税効果よりも利回りの大きさや、入居率の高さなどに重点を置くべきでしょう。

あらかじめ投資できる規模に上限が設けられている公務員だからこそ、目的に沿った投資方針や物件選びが大切です。効率よく不動産投資を進めるためにも、目的を明確にするよう意識してみましょう。

不動産投資のリスクと対策を把握する

不動産投資にはさまざまなリスクがあり、いずれも対策せずに放置してしまうと、投資に深刻な影響が出てきてしまいます。

とはいえ、いずれのリスクも早い段階で適切に対策できれば、必要以上に恐れる必要はありません。

大切なのは、不動産投資のリスクと対策に関する正しい知識を身に付けられるかどうかです。以下に、把握しておくべきリスクを列挙します。

空室リスク
家賃下落リスク
家賃滞納リスク
修繕リスク
災害リスク
倒産リスク
不動産価値下落リスク
金利上昇リスク
副業とみなされてしまうリスク

最後に挙げたのは、公務員が不動産投資をおこなう場合に把握すべきリスクです。後ほど詳しく触れますが、無視してしまうと最悪は懲戒処分などの、重い処分を受けてしまう可能性があります。認められる条件をしっかりと把握したうえで、投資に取り組むようにしましょう。

返済可能な範囲で融資を受ける

公務員は社会的信用が高いため、自己資金を大きく上回る金額の融資でも審査に通りやすく、比較的利用しやすいです。

しかし返済能力を大きく超えた融資を利用して、高額な投資物件を購入するのはおすすめできません。いくら公務員の収入が安定しているとはいえ、返済能力を超えてしまっては、月々の返済すらままならなくなってしまいかねないためです。

たとえば、高額融資を利用して購入した物件で空室リスクが発生してしまったら、その物件から収入が得られなくなります。それでも月々の返済は避けられないので、自己資金を返済に充てなければなりません。支払える状態であれば問題はないものの、万が一自己資金が不足してしまい、返済する宛がなくなってしまったら、最悪は自己破産せざるを得なくなる可能性もあります。

不動産投資にはリスクがともなうため、物件の運用がうまくいくとは限りません。万が一運用に失敗しても取り返しが効くように、返済能力を超えた高額な融資を利用した不動産投資は、避けるよう心がけましょう。

信頼できる不動産管理会社と契約する

副業規定で物件の管理が禁じられている公務員は、購入した物件の運用を不動産管理会社に委託する必要があります。

ですが不動産管理会社のすべてが、適切に物件を管理してくれるとは限りません。

入居者の募集が得意な不動産管理会社がある一方、不得意な会社もあるでしょう。入居者からのクレームやトラブル対応もスムーズに対処できる会社もあれば、慣れていない会社もあるはずです。

収益を生み出す大事な物件を一任するからこそ、ニーズに合った信頼できる不動産管理会社と契約するのが大切です。投資の結果にも大きく作用する可能性の高い要素なので、信頼できる会社を慎重に見定めるようにしましょう。

公務員が不動産投資をおこなう際に注意すべきこと

成功のためのポイントを意識するのも大切ですが、注意すべき事柄や、失敗が多いケースについても十分に注意を払う必要があるでしょう。

ここからは、公務員が不動産投資をおこなうにあたっての注意点を解説します。

副業とみなされないように注意する

すでにお伝えした通り、公務員でも一定の条件を満たしているか、申請を承認されていれば、問題なく不動産投資に取り組めます。

ですがもし申請が必要な状態であるにも関わらず、申請しないまま不動産投資をおこない続けてしまったら、最悪は法律に抵触したとみなされ、重い処分を受けなければならなくなるでしょう。

過去には消防副士長の立場にあった人物が、不動産投資によって年間7,000万円もの収入を得ていたにも関わらず、必要な申請をおこなわなかったために、最終的には懲戒免職処分になってしまった実例があります。

このように公務員は、副業規定に抵触する不動産投資をおこない、定められた手続きもしないまま放置してしまうと、重大な処分を受けなければならなくなる可能性があります。処分を受けてから後悔せずに済むよう、副業規定に関しては常に細心の注意を払うよう心がけましょう。

高額な投資用物件の購入は慎重に検討する

成功のポイントでも言及しましたが、たとえ公務員であっても返済能力を超えている高額物件の購入はおすすめできません。

社会的信用が高い公務員は、何かと高額物件の購入を勧められやすいです。顧客に高額物件を購入してもらえれば、不動産会社は多額の手数料が得られるうえ、その結果として担当者も社内での評価を高められるのが、勧められやすい理由です。

だからといって勧められるがままに物件を購入するには、高額な不動産投資ローンを組まなければなりません。返済能力を超えた融資を利用してしまったら、待っているのは重い返済負担です。

最終的に後悔するのは自分だからこそ、高額物件の購入を検討する際は慎重な判断を心がけてください。

確定申告は必ず行う

不動産投資の利益が年間20万円を超えた場合、確定申告が必要です。確定申告には期限があり、毎年2月16日〜3月15日の期間内に申告を済ませる必要があります。

申告をしないと脱税と見なされてしまう可能性があるため、必ず忘れないようにしましょう。

不動産投資の利益が20万円に満たない場合は、確定申告の義務はありません。

ただし不動産収入が赤字で、給与所得との損益通算を希望する場合には、確定申告が必要となるので注意してください。

確定申告には、白色申告と青色申告の2種類があります。

青色申告を利用するには、あらかじめ税務署に開業届出書を提出しておく必要があります。毎年の3月半ば（詳細は国税庁HP参照）までに青色申告承認申請も提出する必要があるので、注意してください。

青色申告の場合、最大で65万円の特別控除が受けられます。

白色申告の場合、開業届出書や青色申告承認申請を提出する必要はありませんが、受けられる控除は基礎控除の48万円（所得が2000万円超の場合は38万円）までです。

公務員の不動産投資は信頼できるパートナー選びが重要

公務員が不動産投資を行う際、重要なのが信頼できるパートナーである不動産会社選びです。

不動産投資は投資用不動産の選定から購入まで、不動産投資のプロフェッショナルである不動産会社の力とご自身の知識習得が必要になります。

しかし、不動産投資は投資用不動産の購入がゴールではありません。投資用不動産を購入する前からが重要ともいえます。安定した収益を上げ続けるためには、投資用不動産の売買や空室対策、費用対効果を向上させるための不動産管理、出口戦略である売却までや相続を見据えたノウハウがが必要です。

このようにオーナーのことを考慮しながら、不動産経営を幅広くサポートしてくれる不動産会社を見つけるのは簡単ではありません。。何故なら不動産会社もそれぞれ得意分野不得意分野がありますし、事業方針も様々であり、リソースにも限りがあるため、空室対策や費用対効果、管理面など全てをお任せしてしまうことは注意が必要です。

大切なのは、ご自身で様々な分野の知識やノウハウを習得し、サポート頂く不動産業者の方々についても、ご自身の賃貸経営方針に沿って、舵をとることが重要です。

ご自身の賃貸経営方針に沿って、手厚いサポートを受けられる不動産会社を選ぶことができれば、不動産投資の成功に一歩近づけたといえるでしょう。