不動産投資は節税にならないって本当？節税の仕組みから節税にならないと言われる理由や節税につなげるためのポイントを解説！

• 不動産投資は節税には向いていないの？
• 節税の仕組みはややこしくてわかりにくい
• どうすれば確実に節税できるの？

不動産投資を始める理由は、安定した収入を得るため、老後の年金の代わりなど、さまざまです。
中には、不動産投資は節税になるから始めたという方もおられるでしょう。

しかし、せっかく節税のために投資用物件を購入したのに「不動産投資は節税にならない」という意見もあるため、不安に感じている方も多いかもしれません。

本記事では、不動産投資における節税の仕組みや節税にならないと言われる理由、節税につなげるためのポイントを解説します。
不動産投資をしているのに、うまく節税できていないと感じている方は、ぜひ、ご覧ください。

この記事でわかること

• 不動産投資による節税の仕組み
• 不動産投資で節税できない理由
• 不動産投資による節税の落とし穴

不動産投資における節税の仕組み

結論から言うと、不動産投資をおこなうことで節税は可能です。不動産投資によって節税できるのは、大きく分けて「所得税・住民税」「相続税・贈与税」「法人税適用による節税」です。
ここでは、それぞれの税金について、なぜ不動産投資をおこなうと節税ができるのかを解説します。

所得税・住民税が節税できる仕組み

不動産投資で得た収益は、不動産所得として所得税の対象です。
建物や設備は時間の経過とともに価値が低くなるため、減価償却費として経費計上できます。
これにより、実際の収支が黒字でも帳簿上は赤字となる場合があり、所得が少なく見えます。

不動産所得が赤字の場合、その損失は給与所得など、ほかの所得と損益通算できるため、全体の課税所得を抑えられます。
このように、不動産投資では実際のキャッシュフローがプラスであっても、帳簿上の損失を活用して税金を抑える手法が可能です。

しかし、不動産投資を始めてすぐの頃は、管理費やローンの返済、減価償却費（購入価格を物件の耐用年数で割り、期ごとに経費として計上する費用）などが発生するため、赤字となることがあります。

たとえば、本業として給与所得を800万円得ている方が、不動産投資で300万円の赤字が発生したとしましょう。
この場合、損益通算をおこなうと、「800万円−300万円＝500万円」となり、課税所得額が本来800万円であるところ500万円となるため、所得税が減額されます。
住民税は、所得税の確定申告をもとにして各市区町村で算出されるため、所得税の計算ルールと連動し、節税効果が得られます。

相続税・贈与税を節税できる仕組み

現金や預貯金を相続する場合、相続税の算出に使われる評価額は、相続するそのままの金額です。
しかし、不動産は評価額の算出方法が異なるため、実際には市場価格よりも評価は低くなり節税効果を得られます。

不動産を相続または贈与する場合、その評価額について、土地は路線価、建物は固定資産税評価額から算出されます。
そのため、評価額は土地であれば8割程度、建物は7割程度の評価になるでしょう。

さらに、不動産投資として物件を賃貸用に貸し出していた場合、借地権や借家権の割合が適用され、さらに評価額は減額されるため相続税や贈与税は減額されます。

不動産投資は節税にならないと言われる理由

上述の通り、不動産投資をおこなっていると節税効果を得られます。それでは、なぜ、「不動産投資は節税にならない」と言われるのでしょうか。
ここでは、不動産投資は節税にならないと言われる理由について解説します。

不動産所得が赤字にならないと損益通算ができない

不動産投資における節税で、最も効果を得やすいのが「損益通算」であり不動産投資を始めた方であれば、誰もが利用できる減税方法です。

ただし、損益通算が適用されるには、不動産投資によって得られる所得が「赤字」になる必要があります。
つまり、不動産投資によって得られる収益がプラスになると、損益通算は適用されず、減税の効果が期待できなくなります。

このため、不動産投資は節税にならないと考えられるのでしょう。しかし、不動産投資を始めてしばらくの間は、諸費用や減価償却費がかかるため、赤字になる場合が多く、節税にならないとは言い切れません。

減価償却は耐用年数期間内に限られる

不動産投資の収益に減価償却費を計上すると、損益通算が適用されて節税効果が期待されることは上述の通りです。

減価償却費とは、投資用物件の購入額を建物の耐用年数で割り、その期ごとに費用として計上するための勘定科目です。減価償却費を計上できるのは、耐用年数内に限られてしまうため、節税にならないと言われる理由と考えられます。

確かに、減価償却費は耐用年数期間内に限られるため、それ以降の節税効果は薄まる可能性は高いと言えます。しかし、耐用年数期間内であれば、減価償却費の計上は可能であるため、一概に「節税できない」とは言い切れないでしょう。

不動産投資ローンの利息が減ることで「デッドクロス」になる

不動産投資ローンの元金返済額が減価償却費を上回ることがデッドクロスです。
ローンの返済元本が増える一方で、経費として計上できる「利息」や「減価償却費」が年々減少するために起こります。

不動産購入直後は、建物の減価償却費やローン利息が大きいため、それらを経費として計上すると、帳簿上の不動産所得は赤字になります。
これを損益通算すれば、所得税や住民税を節税できるからくりです。

しかしながら、建物の減価償却費は耐用年数の終了により計上できなくなり、ローン返済の利息は減りますが元本が占める割合が増えていきます。
元金の返済額は経費として計上することができないため、節税効果が望めなくなるのです。
減価償却と利息が減り、経費が減少すれば、帳簿上の所得は黒字になり、所得税・住民税の支払いが発生します。

そのため、デッドクロス状態にならないように対策を実施し、節税効果を得られるようにしなくてはいけません。

不動産投資における節税には落とし穴がある

不動産投資は、資産の構築だけでなく節税効果も得られる投資方法として人気がありますが、節税については注意しておくべき点も多いです。
ここでは、不動産投資を節税目的でおこなう場合の注意点について解説します。

節税だけを目的にすると赤字が大きくなる

節税だけを目的に不動産投資をおこなった場合、節税よりも赤字額のほうが大きくなってしまう可能性もあるため注意が必要です。
本来、不動産投資は家賃収入や売却益を得るのを目的とした投資方法です。
家賃収入が増えるのが見込まれれば、当然ながら課税額も増えます。

しかし、それが本来の不動産投資のあり方です。
損益通算を使って節税効果を得ようと考えている場合、その前提として不動産所得が赤字である必要があります。
不動産投資で収益が黒字になってしまうと損益通算は使えません。
損益通算が使えるから赤字でも問題ないと考えて、利回りの低い物件ばかりを買っていると、ローンの返済を自己資金から持ち出さなくてはならなくなり、手元の現金がなくなる可能性があります。

節税目的で始めた不動産投資によって、赤字が膨らんでしまい、生活が苦しくなっては意味がありません。
不動産投資は本来、家賃収入や売却益を得て利益を出すのが目的である点を忘れないでください。

収入が低い場合には効果が限られる

不動産投資において節税可能な金額は、あくまでも所得税額の範囲に限られているのを考慮する必要があります。
たとえば、課税所得金額が2,000万円の方の場合、所得税・住民税として約524万円を税金として納めなくてはいけません。
年収2,000万の方が不動産投資を始め、不動産所得で600万円の赤字を出した場合、損益通算を使うと納税額は約280万円と節税できる金額は大きくなります。

同様に、年収600万円の方の場合、納税額は約50万円です。不動産投資により200万円の赤字となった場合には、納税額は約26万円となります。
このように、高額所得者の場合には税率が高いため、節税効果が高くなりますが、平均的な収入を得ている方にとっては、その効果は限定的だと考えられます。

平均的な収入を得ている方の場合は、節税効果を求めて不動産投資をするよりも、収益や規模の拡大を目的としての不動産投資をおこなうと良いでしょう。

融資の審査に影響を与えることがある

将来的に不動産投資の規模を拡大するために、物件を取得していこうと考えている方が、節税に取り組んでいる場合は注意が必要です。
節税の取り組みが、金融機関の融資審査に影響を与えるケースがあります。

損益通算を使うために、不動産所得が赤字続きになっていると、金融機関は事業で利益を出せていないと判断する可能性があります。
このように判断された場合、融資審査に落ちてしまうかもしれません。

赤字の原因が減価償却であれば、現金支出をともなわないため、キャッシュフローが黒字となっていれば融資審査に影響はないと考えられます。
しかし、キャッシュフローも赤字となっている場合、融資審査で不利になる可能性が高いでしょう。

不動産投資の目的は、長期にわたり家賃収入を得て出す利益です。
将来的に不動産投資の規模拡大を考えている方は、長期的な視点で節税にメリットがあるかどうかを判断する必要があります。

売却時の利益の税負担が増えることもある

節税のために投資用物件を購入したにもかかわらず、あまり節税効果を得られないために物件を売却するケースもあるでしょう。
しかし、売却のタイミングを間違えてしまうと、税負担が増えてしまうため注意が必要です。

不動産を売却して譲り渡した場合、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得とは、土地や建物、株式などの資産を譲渡した場合に発生する所得です。
不動産投資において譲渡取得税がかかるのは売却時ですが、売却の時期によってかかる税率が異なるため注意が必要になります。

不動産投資をおこなうために購入した投資用物件を、5年以上の長期にわたって所有して売却する場合、長期譲渡所得となり、所得税15％・住民税5％が課せられます（令和19年までは復興特別取得税2.1％が課せられます）。
一方、投資用物件を5年以下の短期で売却してしまった場合、短期譲渡所得となるため、所得税30％・住民税9％が課せられるのです（令和19年までは長期譲渡取得同様、復興特別取得税2.1％が課せられます）。

このように、5年の期間を境に譲渡取得税率が変わり、短期譲渡取得の場合が長期譲渡取得より2倍近い税負担になります。
不動産投資の場合、出口戦略として物件の売却は必要となりますが、売却のタイミングによっては、税負担が増える可能性があるのを念頭においておきましょう。

節税効果を期待する不動産投資で失敗する典型例

不動産投資で失敗しないためには、どのような失敗例があるのかを学んでおく必要があります。
節税だけにとらわれてしまうと、肝心な運営に気が回らなくなったり、小さなミスが目立ったりするようになります。

新築区分マンションの購入で失敗した

節税や資産運用のために、中古ではなく新築のマンションを購入する方もいるでしょう。
人気エリアのワンルームマンションは「節税効果が高い」などで不動産会社が紹介しますが、リスクも大きいため注意が必要です。

新築物件は購入直後に資産価値が下がるため、売却時に損失が出やすくなるだけでなく、利回りが低いため毎月の収支がマイナスになるケースも少なくありません。
初心者向けに低価格な区分マンションを売りだしている不動産会社もあるため、注意が必要です。

一時的な節税効果があっても、長期的な運用には不向きな賃貸物件を購入したために、資金繰りが悪化し手放す羽目になる投資家もいます。
節税効果だけで判断せずに、収支と資産価値を見極め、自分が運用していけるのかを判断しましょう。

投資物件選定を誤った

投資物件は単に節税目的ではなく、将来性があるのか、立地を含め調べ、判断するのが成功への鍵になります。
「エリアがいい」「物件がきれい」だけで即決せず、慎重に判断しましょう。

利回りが高く、一見は良い物件に思えても、入居率や周辺の賃貸需要を調べずに購入すると、キャッシュフローが思うように得られなくなります。
エリアや築年数、用途地域などの法的制限を確認せずに購入すると、将来的に売却や再開発ができず、資産価値が著しく落ちてしまいます。

築年数の古い物件は購入しやすいですが、修繕費や賃借人退去時の原状回復費用が高額になりやすく、利益を圧迫するでしょう。
物件の選定は、メリットだけでなくデメリットにも目を向けて考えてください。

利回りばかりに注目してしまった

表面利回りが高い物件は、リスクやコストがかかり収益が低いケースが少なくありません。
空室率が高かったり、修繕費が多くかかったりすれば、実際の手取りは大きく下がります。

静かなエリアは一見入居者も多く、防犯性も高いイメージがありますが、商業施設が近くにないと不便なため入居率が低く収益が安定しません。
収支報告には管理費や修繕積立金・固定資産税などが含まれていない場合も多く、実際のキャッシュフローがマイナスになるケースもあります。
利回りだけで判断すると、節税どころか後悔する可能性が高くなります。

空室が埋まらず収入が入らなくなった

不動産投資の失敗のなかでも、耳にするのが「空室」リスクです。
空室が増える・入居者の退出率が増えてしまうと、想定していた家賃収入が得られなくなります。

不動産投資を運用している期間はローン返済にくわえて固定資産税などの支出が続き、修繕が必要になれば、資金繰りは一気に悪化してしまうでしょう。
空室リスクが高まる要因には、立地条件が良くない、築年数が古い、周辺の競合賃貸に魅力ある物件ができたなどが考えられます。

見た目を取り繕っても設備が古い、賃料が相場より高い、管理不足である点も空室率を高める原因です。
空室が続くと年間収支に大きな影響が出るため、購入前の段階でエリアの賃貸需要や人口動向、競合物件の状況を十分に調査しておきましょう。

購入後は適切な設備投資や賃料の見直し、広告戦略などで空室対策を講じ、長期的な収益安定につなげます。

繰り上げ返済で資金不足になった

利益が出たために繰り上げ返済を積極的におこない、利息や総返済額の削減につなげる方もいますが、タイミングを見誤ると、資金繰りを悪化させる原因になります。
不動産投資では、空室による家賃収入の減少・大規模修繕・原状回復費用など、予定外の出費への備えが重要です。
万が一を考え、手元には数か月分の運営資金を確保しておきましょう。

繰り上げ返済によって利息が減ると、その分、経費計上できる金額も減少するため、帳簿上の所得が増えてしまいます。
繰り上げ返済は資金戦略」の一つですが、実行する場合は、物件の収支状況と将来の修繕計画を踏まえ、余剰資金の範囲内で慎重に判断するのが重要です。

不動産会社のアドバイスだけで決めてしまった

不動産会社は「物件を売ること」が目的のため、長期の収支やリスクについての説明が不足するケースがあります。
「節税になる」「値上がりします」「家賃保証付きです」など魅力的な言葉だけで投資を勧めてきても鵜呑みにはしてはいけません。
その情報が必ずしも中立的で正確とは限らず、売ってしまえば投資家の采配にかかわるため関与しないのが一般的です。

初心者はとくに不安が大きいため、不動産会社を頼りやすいですが、頼るべきは投資経験者であり不動産会社ではありません。
不動産投資スキルを学べる塾やセミナー・コミュニティには、不動産投資経験者がいるため、積極的に訪ねてみてください。

節税効果を少しでも大きくするためにするべきことや注意点

節税目的だけのための運用を考えてしまうと、思うような収益を上げられなくなります。
本来の投資目的を見失わずに、収益を上げながら節税効果を大きくするための注意点を紹介します。

運用の目的を見失わない

節税や高利回りなど数字に目を奪われてしまうと、不動産運用の目的である「資産形成」や「安定収入の確保」からずれ資産を失いかねません。
帳簿上の利益や税金の増減だけでなく、「手元にどれだけキャッシュが残るか」「将来的な資産の活用」を明確にしておくのが大切です。

過剰な節税志向や不動産会社の営業トークに流されずに、長期的に安定した運用が実現しましょう。

さまざまな節税方法を考える

不動産投資で効果的な節税をおこなうには、複数を組み合わせて活用しましょう。
青色申告や減価償却、法人化による所得分散や相続税対策など、それぞれの特徴と適用条件を理解し、自身の収支や将来設計に合った方法を選びましょう。

たとえば、中古物件では法定耐用年数が短縮されるため、初期数年で多くの減価償却費を計上すると、節税効果を高められる可能性があります。
このようにキャッシュフローがプラスになる構造をつくれば、資産形成と節税を同時に実現する戦略的な運用ができます。

法人化の検討

個人の所得税は利益が増えるほど税率も上がりますが、法人税は一定の税率で抑えられており、利益が大きくなるほど節税効果が顕著になります。

法人化すると家族への給与や役員報酬を経費にできるほか、退職金制度を利用すれば将来的に大きな金額を低税率で受け取るのも可能です。
経費計上の幅も広いため、節税の自由度が増すのも魅力と言えます。

経費の見落としを防ぐ

管理会社との通信費や現地調査の交通費・出張時の宿泊費・セミナー参加費なども、業務に必要な支出であれば経費として計上可能です。

自宅の一部を事務スペースとして使用している場合、その割合に応じた家賃や光熱費も一部経費にできます。
日々の領収書や支払い記録をきちんと保管し、帳簿付けをこまめにおこないましょう。

資産組み換えで相続対策する

資産の組み換えとは、現金や有価証券など課税対象となる資産を不動産へと組み換え、評価額を大幅に圧縮する手法です。
賃貸物件にすれば「貸家建付地評価減」や「借家権割合」などが適用され、さらに20〜30％程度の評価減を受けられます。

相続税の課税対象を減らせば、納税額を大幅に軽減できますが収益性や管理の手間もあるため、資産組み換えは専門家のアドバイスを受けたうえで慎重におこないましょう。

節税を目的に不動産投資しないほうがいい人

節税を目的にした不動産投資を検討するのであれば、安定した収益と資産価値の維持、余裕のある資金計画と知識が不可欠です。
資金に余裕がなく、キャッシュフローの管理が苦手な人は、赤字経営が続き生活資金などに支障をきたす恐れがあります。

不動産投資は物件選定から入居者管理、修繕対応などを自分でこなす必要があるため、知識がないまま始めるのは危険です。
短期間で利益を求める人や、税制改正リスクに対応できない人も不向きと言えます。

節税は不動産投資の目的ではなく副次的な効果のため、正しい知識を習得し余裕のある資金計画で始めましょう。
セミナーや勉強会・塾などで基礎を学べば、どうすれば安定した収益と資産価値の維持ができるかが身に付きます。
また、仲間や先輩からのアドバイスを受ければ、より理解が深まるでしょう。

まとめ

「不動産投資は節税にならない」という意見は、さまざまなところで聞いたり、見かけたりするので不安になる方もおられるでしょう。
実際のところは、不動産投資をおこなうことで節税効果を得られます。

しかし、不動産投資は、不動産経営によって利益を得るという本来の目的を見失ってはいけません。
節税だけを目的に不動産投資を始めた場合、思わぬ不利益を被ることがあります。
不動産投資をおこなう際に節税について考えている場合は、税理士など、専門家に相談することもおすすめです。
不動産投資の本来の目的を考慮しつつ、節税をおこなうことで不動産経営の面白さを実感できるのではないでしょうか。

また、不動産投資は物件を買って貸すだけと思われがちですが、実際には融資や税金、空室対策など、幅広い知識と判断が求められます。
塾や会などに参加する事で、基礎から実践的な内容まで体系的に学べるほか、講師や仲間との交流を通じて、リアルな事例や経験談を吸収することができます。
また、一人では気づけないリスクや改善点も、客観的なアドバイスによって早期に気づけるのも大きなメリットです。
安心して第一歩を踏み出すためにも、塾への参加はとても有効な選択だと思います。