退去費用を払わなくていいケースはある？敷金なし物件の退去費用相場も解説

最終更新日：2026年8月20日

賃貸経営をしている大家さんにとって、退去時の原状回復費用は避けて通れない問題といえます。特に敷金なし物件では、退去時に差し引ける預かり金がないため、借主へ費用を請求する場面でトラブルになりやすい傾向があります。

一方で、退去費用は発生した費用をすべて借主に請求できるものではありません。経年劣化や通常損耗にあたる部分は貸主負担となるのが基本であり、借主の故意・過失や手入れ不足による損耗とは分けて考える必要があるでしょう。

本記事では、退去費用を払わなくていいケース、借主に請求しやすいケース、敷金なし物件の退去費用相場、大家さんがトラブルを防ぐための対応方法を解説します。

退去費用を払わなくていいケース5つ

借主に請求しにくい費用を把握しておくと、見積書を作成する段階で過剰請求を避けやすくなります。退去費用を払わなくていいケースは主に以下の5つに分けられます。

経年劣化による壁紙・床・設備の傷み
通常使用による日焼け・家具の設置跡
設備の寿命による故障・交換費用
通常のハウスクリーニング代
貸主都合のリフォーム・グレードアップ費用

経年劣化による壁紙・床・設備の傷み

長い年月の使用で自然に古くなった壁紙や床、設備の劣化は、原則として借主へ全額請求しにくい項目にあたります。壁紙や設備は使用年数が長くなるほど資産価値が下がるため、借主負担を考える場合でも経過年数を踏まえた割合を意識する必要があるでしょう。

国土交通省のガイドラインでは、賃借人が修繕費用の全てを負担すると合理性を欠くため、経過年数に応じて負担割合を減少させる考え方が採用されています。例えば壁紙（クロス）の耐用年数は6年とされており、入居期間が長くなるほど借主の負担割合は次のように下がっていきます。

入居期間（クロスの場合）	借主の負担割合の目安
1年	約83%
3年	約50%
6年経過後	1円（ほぼ0%）

借主側の故意・過失で壁紙を汚した場合でも、6年経過後は素材代（材料費）の請求は難しくなります。ただし、施工費（工事費・人件費）については、経過年数にかかわらず借主負担となりえます。
出典：国土交通省｜原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）

通常使用による日焼け・家具の設置跡

日照によって発生した壁紙や床の変色、家具を置いていたことで生じた設置跡は、普通に生活していれば発生する損耗として扱われます。借主が特別に手荒な使い方をしたわけではないため、退去時に費用を請求するのは難しい項目といえるでしょう。

退去立ち会いでは、通常損耗と借主の故意・過失による損耗を混同しないよう注意が必要です。入居時の写真やチェックリストが手元に残っていないと、もともとあった傷なのか退去時に発生した傷なのかの判断も難しくなります。

設備の寿命による故障・交換費用

エアコン、給湯器、換気扇などが耐用年数や通常使用の範囲で故障した場合、貸主負担になりやすい項目に該当します。設備そのものに寿命があり、借主の使い方とは関係なく不具合が出るためです。

一方で、フィルター掃除を一度も行わずに故障させた、誤った使い方で破損させたといったケースでは、借主負担を検討できる余地があります。古くなった設備を新品に入れ替えるタイミングで退去が重なった場合は、グレードアップ分まで借主に請求するのは難しい点にも注意が必要となるでしょう。

通常のハウスクリーニング代

借主が日常的な清掃を行ったうえで退去した場合、専門業者による通常のハウスクリーニング代は貸主負担と考えられやすい費用です。次の入居者を迎えるための準備費用としての性質が強いためといえます。

ただし、賃貸借契約書にハウスクリーニング特約が盛り込まれている場合は、借主負担として請求できる可能性があります。特約を有効に機能させるためには、金額・範囲・借主負担である事実を契約時に明確に説明し、借主の合意を得ておく流れが欠かせません。

貸主都合のリフォーム・グレードアップ費用

退去後に古い設備を新しいものへ入れ替える、部屋全体をリフォームするといった工事は、次の入居者募集に向けた貸主側の判断によるものです。借主が壊した箇所の修繕とは性質が異なるため、リフォーム費用を退去費用へ組み込む扱いには注意が必要となります。

退去費用の見積書には、借主の故意・過失による修繕箇所と貸主負担のリフォーム箇所を別々に記載し、施工範囲を明確に分ける運用が望ましいでしょう。一式・全面張替えといった大まかな表記は、借主から疑問を持たれやすい書き方にあたります。

退去費用を請求できるケース5つ

借主負担として請求しやすい費用を整理しておくと、退去精算の場面で根拠を持って説明できるようになります。借主の故意・過失、善管注意義務違反、通常使用を超える損耗にあたるものは、貸主側から請求できる可能性が高い項目といえるでしょう。代表的なケースは以下の5つに分けられます。

引越し作業でついた床や壁の傷
掃除不足で広がったカビ・水垢・油汚れ
タバコのヤニ・臭いによる汚れ
ペットによる傷・臭い
無断改造・用法違反による損耗

引越し作業でついた床や壁の傷

退去立ち会いの際は、傷の位置、大きさ、原因の3点を必ず記録に残す運用が望ましいといえます。

家具や家電を搬出入する際に発生したひっかき傷、フローリングのへこみ、壁の破損などは、借主の過失による損耗として請求しやすい項目にあたります。通常の生活で生じる範囲を超える損傷と判断されるためです。

ただし、傷の発生時期が入居前なのか入居中なのかを切り分けられないと、借主から反論を受ける可能性があります。入居時・退去時の写真をセットで残しておくと、請求の根拠を提示しやすくなるでしょう。

掃除不足で広がったカビ・水垢・油汚れ

結露を長期間放置したことで発生・拡大したカビ、水回りの水垢、キッチンの油汚れは、善管注意義務違反として借主負担になりやすい項目です。日常的な手入れを怠った結果による損耗にあたるためです。

ただし、建物の構造上の問題や換気設備の不具合が原因でカビが発生した場合は、借主だけの責任とは言い切れません。借主負担として請求する前に、入居中に設備不良の報告がなかったか、換気環境に問題がなかったかの確認も欠かせない流れとなります。

借主の責任範囲を判断するうえでの目安は以下のとおりです。

損耗の状況	負担の方向性
結露を放置して拡大したカビ	借主負担になりやすい
換気設備の不具合によるカビ	貸主負担になりやすい
キッチンの油汚れ（手入れ不足）	借主負担になりやすい
水回りの軽度な水垢	貸主負担になりやすい

タバコのヤニ・臭いによる汚れ

室内での喫煙によって発生したヤニ汚れや臭いの染み付きは、通常使用を超える損耗にあたるため借主負担として請求しやすい項目です。壁紙の変色や脱臭処理が必要なレベルになると、清掃だけでは原状回復ができないケースもあります。

壁紙の全面張替えを請求する場面では、汚損範囲・経過年数・施工単位の3点を確認しておく必要があるでしょう。禁煙物件として貸し出している場合や喫煙に関する特約を設けている場合は、契約違反の有無も確認材料となります。

請求する際は、ヤニ汚れの範囲、臭いの程度、契約条項を写真と書面で記録しておく流れが安全です。

ペットによる傷・臭い

ペットがつけた壁や床の傷、柱のひっかき傷、室内に染み付いた強い臭いは、借主負担として請求しやすい損耗にあたります。通常使用の範囲を超えた損傷と扱われるためです。

ペット可物件として貸し出している場合でも、通常使用を超える損耗については借主負担になる可能性があります。ペット飼育を許可する契約形態では、原状回復の範囲や消臭費用の取り扱いを特約として明記しておく運用が望ましいでしょう。

契約時にペット飼育時の負担範囲を借主と共有しておくと、退去時のトラブルを抑えやすくなります。

無断改造・用法違反による損耗

壁面に空けられた大きな穴、貸主の承諾なく取り付けられた設備、無断のリフォームなどは、用法違反として借主負担になりやすい項目です。賃貸借契約上の使用範囲を超える行為にあたるためです。

通常の画びょう跡やエアコン設置に伴うビス穴とは性質が異なるため、混同しないよう切り分けが必要となります。賃貸借契約書には禁止事項や原状回復範囲を具体的に記載しておくと、退去時の説明がしやすくなるでしょう。

入居中に無断改造を発見した時点で、写真とともに記録を残し、借主へ注意喚起する対応も再発防止に役立つ流れとなります。

敷金なし物件の退去費用相場

敷金なし物件であっても、退去費用の基本的な負担ルールは敷金あり物件と変わりません。相場を把握しておくと、借主への説明や請求金額の妥当性チェックに役立ちます。確認しておきたい項目は以下の4つです。

敷金なしでも負担ルールは変わらない
ワンルーム・1Kの退去費用相場
1LDK・2LDK以上の退去費用相場
退去費用が高くなりやすいケース

敷金なしでも負担ルールは変わらない

敷金なし物件でも、経年劣化・通常損耗は貸主負担、借主の故意・過失による損耗は借主負担という原則は変わりません。敷金がない分だけ、退去時に借主へ直接請求する流れになりやすい点が大きな違いといえるでしょう。

敷金なしを空室対策として打ち出すと、入居者側に敷金なし＝退去費用なしという誤解が生まれることもあります。誤解を避けるためには、契約書・特約・入退去時の記録を整えておく対応が欠かせません。

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ワンルーム・1Kの退去費用相場

単身向け物件は専有面積が狭いため、清掃や補修にかかる費用は比較的抑えられる傾向にあります。一般的な相場は以下のとおりです。

費用項目	金額の目安
ハウスクリーニング	15,000〜30,000円
壁紙の部分補修	1㎡あたり1,000〜1,500円
床（クッションフロア）補修	30,000〜50,000円
鍵交換	10,000〜20,000円
エアコンクリーニング	8,000〜15,000円

ただし、喫煙やペットの飼育、掃除不足、壁紙や床の損傷があると費用は跳ね上がります。少額の修繕であっても、敷金がない物件では回収の手間が発生するため、契約時の事前説明が重要となるでしょう。

1LDK・2LDK以上の退去費用相場

部屋数や専有面積が広がるほど、清掃範囲や補修範囲も増えるため、退去費用は高くなりやすい傾向にあります。家族向け物件では、水回り、床、壁、建具、設備の損耗が複合的に発生しやすい点も特徴です。

間取り別のハウスクリーニング費用の目安は以下のとおりです。

間取り	ハウスクリーニング費用の目安
1LDK	30,000〜50,000円
2LDK	40,000〜70,000円
3LDK以上	60,000〜100,000円

相場はあくまで参考値であり、実際の金額は損耗状況や契約内容によって変動します。相場を超える請求になる場合は、写真・見積明細・契約条項を根拠として提示できるよう備えておく流れが望ましいでしょう。

退去費用が高くなりやすいケース

敷金なし物件で退去費用が高額化しやすい原因としては、喫煙、ペット飼育、掃除不足、結露の放置、無断改造、設備破損、短期解約違約金などが挙げられます。借主からは高額請求と受け取られやすいため、請求項目を細かく分けて説明する姿勢が求められます。

特に注意したいのは、原状回復費用・ハウスクリーニング費用・違約金・特約費用を混同しないように整理する点です。費用区分ごとの根拠を以下のように残しておくと、借主への説明がスムーズに進みます。

費用が高くなる原因	請求されやすい費用	残しておきたい証拠
喫煙	壁紙張替え・脱臭費用	ヤニ汚れの写真・契約書の喫煙条項
ペット飼育	壁・床の補修・消臭費用	傷の写真・ペット特約
掃除不足	水回りクリーニング・カビ除去	汚損部分の写真・入居時の状態記録
短期解約	違約金	契約書の違約金条項

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大家さんが退去費用トラブルを防ぐ5つのポイント

請求金額を借主に納得してもらうためには、契約段階から退去精算までの一連の対応を整えておく必要があります。トラブルを防ぐために押さえておきたい対策は以下の5つです。

契約書の特約を明確にする
入居時の状態を写真で残す
退去立ち会いで損耗の原因を確認する
見積書は明細と負担割合を分ける
敷金なし物件では事前説明を徹底する

契約書の特約を明確にする

ハウスクリーニング代、エアコンクリーニング代、鍵交換費用、短期解約違約金などの借主負担項目は、契約書へ明確に記載しておく必要があります。金額・範囲・借主負担である事実が読み取れる書き方になっているかが重要となるでしょう。

特約があれば何でも請求できるわけではなく、借主が内容を理解して合意していた事実が前提となります。口頭での説明だけに頼らず、重要事項説明書と契約書の両方に同じ内容を残しておくと安心です。

入居時の状態を写真で残す

入居前から存在していた傷や汚れを記録に残しておくと、退去時に借主負担かどうかの判断がしやすくなります。撮影しておきたい主な箇所は以下のとおりです。

壁・天井（クロスの状態、画びょう跡の有無）
床（フローリング・畳・クッションフロアの傷やシミ）
水回り（キッチン・浴室・洗面台・トイレの状態）
設備（エアコン・給湯器・換気扇・照明）
建具・窓まわり（ドア、サッシ、網戸）

撮影日が分かる形で保存し、入居者にも同じ内容を確認してもらう運用が望ましい流れといえます。写真・チェックリスト・メール履歴の3点をセットで残しておくと、後の精算時に説明根拠として活用しやすくなるでしょう。

退去立ち会いで損耗の原因を確認する

退去立ち会いでは、傷や汚れの有無を確認するだけでなく、発生原因まで一緒にチェックする姿勢が求められます。通常損耗、経年劣化、故意・過失、手入れ不足、用法違反のどれに該当するかを切り分ける作業が欠かせません。

その場で一方的に請求額を確定させず、見積もりと負担割合を持ち帰って整理する流れが望ましいでしょう。立ち会いでの発言や確認内容は、メモ・写真・録音などで記録に残しておくと、後日の説明資料として役立ちます。

見積書は明細と負担割合を分ける

退去費用の見積書に原状回復一式やクリーニング一式とだけ記載してしまうと、借主から不信感を持たれやすくなります。施工箇所・数量・単価・負担割合の4点を分けて記載する書式が望ましいでしょう。

壁紙や床の張替えを行う場面では、施工範囲の必要性も説明できる準備が必要です。明細を細かく示しておくと、借主の納得感が高まり、結果として回収率の向上にもつながりやすくなります。

敷金なし物件では事前説明を徹底する

敷金なし物件では、退去時に借主へ直接請求する場面が発生しやすいため、契約段階での説明が特に重要となります。敷金なし＝退去費用なしと誤解されないよう、原状回復費用の負担ルールを丁寧に伝える流れが欠かせません。

短期解約違約金やクリーニング特約を設けている場合は、契約前に金額と適用条件を分かりやすく説明しておく対応が望ましいでしょう。敷金なしは空室対策として有効な手段である一方、退去時トラブルのリスクとセットで考える視点が求められます。

【5ステップ】退去費用を請求する流れ

退去費用を借主へ請求する際は、根拠を一つずつ確認しながら進めると、借主の理解を得やすくなります。借主から払わなくていいのではと言われた場面でも、ステップごとに整理した資料があれば落ち着いて対応できるでしょう。実務で押さえておきたい流れは以下の5ステップです。

契約書と特約を確認する
入居時と退去時の状態を比較する
貸主負担と借主負担を仕分ける
見積書に明細を記載する
借主へ根拠を説明して合意を取る

1. 契約書と特約を確認する

最初に取り組みたいのが、賃貸借契約書・重要事項説明書・原状回復特約・クリーニング特約・短期解約違約金の有無の確認作業です。契約書に記載のない費用を請求しようとすると、借主が納得しにくくなります。

特約がある場合でも、金額や範囲が明確に書かれているか、借主が契約時に合意していたかという2点をあわせてチェックする必要があるでしょう。敷金なし物件では、退去時費用に関する特約条項を特に丁寧に読み込んでおく姿勢が望ましいといえます。

2. 入居時と退去時の状態を比較する

入居時の写真、現況確認書、修繕履歴、入居中の問い合わせ履歴を手元に集め、退去時の状態と照らし合わせます。借主の入居期間中に発生した損耗かどうかを切り分ける作業です。

入居前から存在していた傷や経年劣化を借主へ請求しないよう注意が必要となります。写真や記録が残っていない場合は、請求の根拠が弱くなり、借主から反論を受けやすくなる点も意識しておきたいポイントでしょう。

3. 貸主負担と借主負担を仕分ける

集めた情報をもとに、損耗ごとに貸主負担か借主負担かを仕分けていきます。感覚で判断するのではなく、国土交通省のガイドラインと契約書に沿って整理する姿勢が欠かせません。
仕分けの方向性をまとめると以下のとおりです。

区分	主な該当項目
貸主負担になりやすい	経年劣化・通常損耗・設備寿命・グレードアップ目的の工事
借主負担になりやすい	故意・過失による損傷・掃除不足によるカビや汚れ・ペット傷・喫煙汚れ・無断改造

借主負担分についても、経過年数を考慮した割合で算定する点を忘れないようにしましょう。