これから不動産投資を行う方必見！オーナーチェンジ物件とは？メリット・デメリットを紹介！

中古アパートや中古マンションなどの不動産投資を始める方は、収益性が安定しているオーナーチェンジ物件を選ぶ必要があります。そもそもオーナーチェンジ物件について分からない方もいらっしゃるのではないでしょうか。初心者の方は「とりあえず物件投資してみる」と行動に移す方も多いですが、始めはオーナーチェンジ物件を狙うべきであるため、この記事ではオーナーチェンジ物件の概要とメリット・デメリット、購入・売却する際に失敗しないためのポイントを紹介します。これから不動産投資を始める方はぜひ参考にしてください。

オーナーチェンジ物件とは 

オーナーチェンジ物件とは既に入居者がおり、売り出されているアパートや中古マンションのことを指します。

通常新築アパートなどの場合、入居者もいないため自身で募集しなければいけません。しかしオーナーチェンジ物件は新たな入居者募集も不要となるため、募集のための広告費などのコストを抑えることができます。

また入居者と新たな賃貸借契約を締結する必要もなく、売買した時から所有権が買主に移行され、家賃収入を得ることが可能です。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件のメリットは以下の2点挙げられます。

現状の家賃収入が得られる            

入居者がいる物件であれば、そのまま家賃収入を得ることが可能です。家賃収入は所有権が移行した日からとなります。

例えば、4月20日に売買契約の決済が完了し、所有権が移行した場合は、30日までの10日分の家賃を得られます。5月以降は満額の家賃収入となります。

一方で、空室がある場合は空室分の家賃は得られません。そのためできるだけ満室の状態の物件の方が、より多く家賃収入を得ることが可能です。

ローンが通りやすい          

入居者がいるということは家賃収入を得られるため、金融機関からのローンが通りやすいというメリットにつながります。

不動産投資のローンの審査は、投資物件の事業性や立地を優先するため、オーナーチェンジ物件は融資審査が有利に働きます。

もちろん空室が多いと収益性が低いと判断され、審査が不利に働きますが、満室状態に近い物件を見つけて申込すれば、年収の低い方でも審査が通るケースも多いです。

オーナーチェンジ物件のデメリット   

一方、オーナーチェンジ物件にもデメリットがあります。ここでは2つ紹介します。

現入居者の家賃の値上げができない           

オーナーチェンジ物件は現入居者の家賃の値上げができません。現状の入居者の家賃の値上げは現実的ではなく、クレームの元になります。

家賃の値上げをするためには、新たな入居者を募集するタイミングのみとなります。そのため相場価格より投資物件の家賃が低くても退去者が出るまで値上げすることはできません。

空室がある物件も多い     

オーナーチェンジ物件は空室のある物件も多いです。満室状態の物件は需要が高いことを意味します。特に立地の良い物件はそのまま所有しても家賃が得られるうえ、高く売却することもできることから、多くの投資家が狙っています。

そのため不動産投資初心者の方が入手するのが困難であるため、1室や2室の空室がある物件に投資しているケースも多いです。

弊社では初心者の方でも満室状態のオーナーチェンジ物件の買い進め方をレクチャーしております。どのような「オーナーチェンジ物件があるのか」、「具体的に購入までの流れ」などを知りたい方はぜひ一度ご相談くださいませ。

購入、売却で失敗しないために       

オーナーチェンジ物件を購入、または売却で失敗しないためには以下の3点に注意しましょう。

入居者情報を確認する     

オーナーチェンジ物件の購入をする場合、入居者の契約時期や職業などを確認しましょう。購入後に退去されては、収益も下がるためです。

一般的に賃貸借契約の契約期間は2年間に設定されているため、期間が近いと退去される可能性もあります。もちろん更新などをしてくれる方も多いですが、入居者が「大学生などで卒業が近い」「転勤が多い企業に勤めている社会人」などの場合は、更新されない可能性も多いです。

企業などの社宅として一括に借りてくれている物件が理想の様に思えますが、これは、企業が撤退すると一挙に全空となり、課題を先延ばししているだけになります。

入居偽装に注意する        

悪質な売主や不動産会社によっては、入居偽装を行っているケースもあります。

一見満室状態に見せて、購入後に入居者がたくさん退去するという仕組みです。入居者は不動産会社などと手を組んだ方であり、売却が決まった後の1か月や2か月後に大挙してしまいます。

また買主が投資物件と遠隔地に住んでいる場合、入居者がいないにも関わらず、いると伝えてくることもあります。住んでいる場所が遠いため、投資物件を見ることができない買主は、実際の入居率を確認することが困難です。

しかし、入居者がいないにもかからず入居者がいると伝えてく業者は存在します。そのような悪徳不動産会社もいるため、信頼できる業者に依頼することはもちろん、実物を見るようにしましょう。

できるだけ満室状態で売却する

オーナーチェンジ物件を売却する際は、できるだけ満室状態で売り出すことが大切です。満室であれば、買い手も見つかりやすくなり、高い価格で売却できます。

万が一空室が目立っている場合、入居率が低いと得られる収入も低下するため、買い手側にとっては魅力のない物件となってしまいます。そのためできるだけ満室状態にしてから売却するようにしましょう。

まとめ

オーナーチェンジ物件は既に入居者がおり、売り出されているアパートや中古マンションのことを指します。家賃収入が得られるうえ、金融機関からのローン審査が通りやすいメリットが挙げられます。

一方で家賃の値上げは難しく、高利回り物件で満室状態の物件を見つけるのは困難です。

しかし当社にご相談頂ければ、オーナーチェンジ物件の見つけ方をレクチャーさせて頂きます。これから不動産投資を始める方はぜひ、セミナーも開催していますのでご参加下さいませ。