490万円→420万円に値下げ！築36年戸建を利回り15％で運用スタート＾＾

神・大家さん倶楽部の木村です。

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今日は、教えている生徒さんから届いた
築古戸建の成果報告をご紹介します＾＾

大阪府某所の築36年、4LDKの木造戸建。
420万円で購入し、
リフォーム費用は35万円。

最終的に家賃5.9万円で入居が決まり、
修繕後利回りは約15％となりました。

まずは物件概要から。

・所在地：大阪府某所
・構造：木造2階建て戸建
・間取り：4LDK
・築年数：築36年
・購入価格：420万円
・リフォーム費用：35万円
・家賃：5.9万円
・修繕後利回り：約15％
・融資：400万円／10年／金利4.5％
・月間CF：約1.7万円
（家賃5.9万円－返済4.2万円）

この物件を見つけたのは
某物件情報サイトでした。

最初の売出価格は490万円。
生徒さんは内見を済ませ、
仲介会社ともコンタクトを取り、

「値下げがあればすぐ動ける」
という状態を作っていました。

その後、400万円で買付を入れたものの
いったん話はまとまりませんでした。

ただ、その過程で
「420万円までなら値下げ可能」
という情報をキャッチ。

すでに内見も済ませていたため、
連絡をもらってすぐに買付を入れ、
購入につながったのです＾＾

一方、客付けは想定より苦戦。

家賃6.5万円以上を狙っていましたが、
最終的には5.9万円で決まりました。

駐車できる車種に制限があることや、
トイレが汲み取り式だったことなども、
家賃を伸ばしにくかった要因の一つかもしれません。

大切なのは、
「想定と違ったら失敗」ではない
ということ。

物件にはそれぞれ弱点があります。
購入前に修繕費や返済額、
想定家賃、賃貸需要などを確認し、

「家賃が想定より下がった場合でも
　運営できるのか？」

まで考えておくことが大切です。

そして今回もう一つ参考になるのが、

買える状態を先に作っていたこと。

良い条件になってから調べ始めるのではなく、
内見して仲介会社と関係を作っていたからこそ、
値下げのタイミングですぐ動けました。

不動産投資では
こうした準備と判断力が大事なんですよね＾＾

ぼくのスクールでも、

「物件価格は妥当なのか？」
「いくらの家賃なら安全なのか？」
「どこまで修繕費をかけられるのか？」

といった、築古物件を判断するための
具体的な考え方をお伝えしています。

築古戸建に興味はあるけど、
何を基準に選べばいいかわからない…

そんな人は、まず無料オンラインセミナーで
不動産投資の判断基準を学んでみてくださいね＾＾

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P.S. 想定家賃に届かなくても、数字を見ながら着地点を探すことが大切です。満点の物件を探すより「この条件なら運営できる」と判断できる力を身につけたいですね＾＾