270万円→65万円！大量の残置物がある築46年戸建てを利回り31.5％で購入

神・大家さん倶楽部の木村です。

大人気！毎月500名が申込！！
利回り20%、フルローン等実績多数
　　↓↓↓↓
神スキルの体験・速習セミナーはこちらから！

ぼくのスクールの生徒さんから、

「270万円で売り出されていた築古戸建てを、
　65万円で購入できました！」

と、驚きの報告が届きました＾＾

なんと、205万円の指値に成功です(ﾟдﾟ)！？

まずは物件概要を見てみましょう。

【今回購入した物件】

・所在地：群馬県某所
・構造：木造平屋建て
・築年数：築46年
・間取り：7DK
・販売価格：270万円
・購入価格：65万円
・修繕後の想定利回り：31.5％
・土地の積算評価：約780万円
・融資額：150万円
・金利：3.2％
・返済期間：8年
・想定家賃：月11万円
・入居後の想定月CF：約8万4,500円

今回は家賃11万円から返済約2万円と管理費5％を引き
月約8万4,500円が残る想定です。

ただし、
この物件は最初から
きれいな状態だったわけではありません。

室内には大量の残置物があり、
仏壇や位牌、剥製なども残されていました。

さらに天井には染みがあり、
古くなった設備も交換する必要があったそうです。

入会前の生徒さんであれば、

「片付けが大変そうだから、やめておこう…」

と、この時点でスルーしていたとのこと。

ですが今回は、
残置物の撤去費用や設備交換、
天井の状態などを一つずつ確認。

必要になる費用を根拠として整理し、
270万円から65万円の指値を入れました。

ただ安くしてほしいとお願いしたのではなく、

「この状態なら、購入後にこれだけの費用と手間がかかる」
と判断したうえで交渉したことがポイントです＾＾

もちろん、
価格が安いからといって即購入してよいわけではありません。

天井の染みが雨漏りによるものなのか、
修繕範囲はどこまでなのか、
残置物をどのように処分するのか。

こうしたリスクを確認し、
修繕後も収支が合うか計算する必要があります。

今回の成果から学べるのは、

・残置物が多いという理由だけで候補から外さない
・修繕費や撤去費を調べ、指値の根拠を作る
・購入価格ではなく、修繕後の総額で収支を見る
・融資を使い、手元資金を残す方法も検討する

ということです。

築古戸建ては、状態を見極める知識が必要です。

一方で、正しい確認方法と購入基準を持っていれば、
他の人が避ける物件の中にチャンスが見つかる場合もあります(ﾟдﾟ)！？

ぼくのスクールでは、
築古戸建ての見方、修繕費の考え方、
指値の入れ方、融資の相談方法まで実践的にお伝えしています。

「残置物がある物件は、どこを確認すればいい？」
「どこまでなら指値を入れてもいいの？」

という方は、まず無料オンラインセミナーに遊びにきてくださいね＾＾

▼ 神スキルの体験・速習セミナー

P.S.入会前ならスルーしていた物件を、学んだ判断基準によって購入できた今回の事例。
物件を見る目が変わると、今まで「難しそう」と感じていた物件が、選択肢に変わることもありますね＾＾