1億円超の新築アパートを95％融資で購入！12戸が即満室になった理由

神・大家さん倶楽部の木村です。

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ぼくのスクールの生徒さんから届いた、
うれしい成果報告をご紹介します＾＾

なんと、
入会2年目で3棟目となる新築アパートを購入！

しかも、
全12戸を法人が一括で借りることになり、
募集開始後すぐに満室となりました(ﾟдﾟ)！？

まずは、物件の概要から見てみましょう。

【今回購入した物件】

・所在地：神奈川県某所
・構造：木造2階建てアパート
・築年数：新築
・購入価格：1億489万円
・表面利回り：8.00％
・戸数：12戸
・入居状況：12戸満室
・土地積算：2,538万円
・融資額：9,960万円
・融資割合：約95％
・融資期間：35年
・金利：2.5％、ガン団信付き
・月間キャッシュフロー：約29.6万円

家賃収入は月69.4万円

そこから融資返済35.6万円、
管理費など4.2万円を差し引き、
毎月約29.6万円が残る計算です。

1億円を超える物件ですが、
購入価格の約95％にあたる融資を
受けることができました。

もちろん、
融資額が大きければよいというわけではありません。

返済額や空室、管理費、
将来の修繕費などを考え、
無理なく運営できるかを確認することが大切です。

今回の生徒さんは会社員で、
入会前は、

「融資を受ける金融機関の順番を、戦略的に考える」

という視点自体がなかったそうです。

不動産賃貸業では、
どの物件を買うかだけではなく、
どの段階で、
どの金融機関に相談するかも重要になります。

最初の借入方法によっては、
次の物件で融資を受けにくくなることもあるからです。

ぼくのスクールで融資の組み立て方を学び、
1棟ずつ実績を積み重ねた結果、
入会2年目で3棟目の購入につながりました＾＾

さらに、5月頃から入居募集を始めたところ、
法人から全12戸を一括で借りたいという申し出がありました。

いわゆる「法人一括借上げ」です。

一括借上げには、
空室リスクを抑えやすく、
家賃収入が安定しやすいメリットがあります。

一方で、
入居者が入れ替わるたびに家賃を上げるといった運営は、
すぐには行いにくくなります。

今回の生徒さんは、
その点も理解したうえで、
まずは収入の安定を優先しました。

目先の家賃アップだけを追わず、
自分の状況に合った運営方法を選んだのが
大きな判断ポイントですね。

今回の成果から学べるのは、

・融資は目の前の1棟だけでなく、次の購入まで考えて組み立てる
・利回りだけでなく、返済後に残るお金を確認する
・満室にする方法にもメリットと注意点がある
・安定性と収益性のどちらを優先するか整理する

ということです。

新築物件は築古物件と比べて、
購入直後の大規模修繕リスクを抑えやすい反面、
購入価格が高くなりやすいため、
融資と収支の確認が欠かせません。

ぼくのスクールでは、
物件の探し方だけでなく、
融資戦略、収支計算、
金融機関への相談方法、
購入後の賃貸経営まで、
実践的にお伝えしています。

「自分の属性なら、どのような順番で進めればいいのか？」
「次の1棟につながる買い方を知りたい」

という方は、
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P.S.今回の生徒さんは、すでに次の物件購入にも目を向けています。
3棟目をゴールにせず、利用できる金融機関や期限を確認しながら、年内の購入に挑戦する予定とのこと。焦らず、でもチャンスを逃さない姿勢が大切ですね。