100万円の築古戸建てを30万円で購入！？想定利回り36.9％の物件を買えた理由

神・大家さん倶楽部の木村です。

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教えている生徒さんから、
またまた嬉しい成果報告が届きました！

今回はなんと…
茨城県某所の築46年の戸建てを、
たった30万円で購入できたそうです(ﾟдﾟ)！？

しかも、もともとの価格から70万円の値引き交渉に成功！

リフォーム後の想定表面利回りは、
約36.9％です＾＾

「そんなに安い物件、どうやって見つけたの？」
と思いますよね。

実は今回のポイントは、
業者さんとの信頼関係にありました。
まずは物件概要を見てみましょう。

■物件概要

・エリア：茨城県某所
・構造：木造2階建て戸建て
・築年数：築46年
・間取り：3LDK／約82㎡
・駐車場：1台
・購入価格：30万円（70万円値引き）
・リフォーム予定：約100万円
・想定家賃：月4万円
・想定表面利回り：約36.9％
・想定月CF：約3.5万円
・融資：なし（現金購入）

今回の生徒さん、
実は2か月前にも同じ地域で
別の戸建てを購入していました。

そのときにお世話になった業者の担当者さんから、
今回の物件を紹介してもらったそうです。

売主様が早めの売却を希望されていたこともあり、
価格交渉のチャンスがありました。

さらに、付き合いのある管理会社からも、
入居付けに前向きな意見をもらえたとのこと。

そこで30万円で交渉し、
見事購入できたのです＾＾

ただし、安いからといって、
何でも買えばいいわけではありません。

今回の物件は築46年。
過去にシロアリの駆除歴がありました。

一方、雨漏りや建物の傾きはないとの報告です。

それでも築古戸建ての場合、
購入後に想定外の修繕が必要になることもあります。

今回、生徒さんは事前に
複数のリフォーム業者から見積もりを取り、
約100万円の修繕費を想定していました。

購入価格と合わせて約130万円。
家賃4万円で貸せた場合、
表面利回りは約36.9％となります。

もちろん、これはあくまで想定です。
実際には空室期間や追加修繕、
税金なども考える必要があります。

でも、ここまで事前に確認しているからこそ、
購入の判断ができたんですね＾＾

そして今回、ぼくが特に嬉しかったのは、
生徒さんの考え方の変化です。

実は入会前、
「戸建ては怖くて買えませんでした」
と話していたそうです。

それが学習を重ね、
物件の見極め方を身につけ、
業者さんとの関係も築くことで、
自分で判断して購入できるようになったのです。

「入会していなかったら、
　戸建ては絶対買えませんでした」

という言葉もいただきました＾＾

不動産投資は、
良い物件を探すだけではありません。
物件情報をもらえる関係づくりと、
情報が来たときに判断できる知識。

この両方が大切なんです。

ぼくのスクールでは、
こうした築古戸建ての探し方や、
修繕費の見極め方、
業者さんとの関係づくりなども
実例を交えてお伝えしています。

「築古戸建てに興味はあるけど怖い…」
「安い物件をどう探せばいいの？」

そんな方は、
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P.S.良い物件情報は、ネットに出ているものだけではありません。日頃から業者さんと信頼関係を築くことも、大家業では大切なスキルですよ＾＾