120万円の指値が通った！？築35年戸建てで利回り13.7％、月CF9.4万円

神・大家さん倶楽部の木村です。

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ぼくのスクールで学んでいる生徒さんから、
うれしい成果報告が届きました＾＾

千葉県某所にある築35年の戸建てを、
売出価格970万円のところ……

なんと850万円で購入！

120万円の指値が通りました(ﾟдﾟ)！？

しかも、
すでに今年1月から8人家族の入居があり、
利回りは13.7％。

管理会社へ支払う管理費を見込んでも、
報告上の月間キャッシュフローは約9.4万円です。

今回の物件概要はこちらです。

✅所在地：千葉県某所
✅構造：木造戸建て
✅築年数：築35年
✅状態：大幅リノベーション済み
✅売出価格：970万円
✅購入価格：850万円
✅表面利回り：13.7％
✅入居者：8人家族
✅土地の積算評価：約450万円
✅購入方法：現金
✅月間CF：約9.4万円

今回の大きなポイントは、
やはり120万円の指値です。

今回は、
売主さん側に現金化を急ぎたい事情があったようで
予想以上に大きな価格交渉がまとまりました。

まさに、やってみなければ分からない結果ですね＾＾

もう一つ、
生徒さんが大切にしていたのが現地確認です。

物件情報や地図だけでは、
周辺の雰囲気、道路の状態、
生活のしやすさまでは判断できません。

実際に足を運んだところ、
「とても気の良い場所だと感じた」とのことでした。

今回、8人家族の入居が決まった背景にも、
建物の広さやリノベーションの状態だけでなく、
周辺環境とのバランスがあったのかもしれません。

一方で、築35年の物件です。

大幅なリノベーションが行われていても、
今後の修繕リスクや土地の評価、
現金を使うことによる資金余力などは、
購入前に確認しなければなりません。

今回の購入によって、この生徒さんは、
これまで所有してきた物件と合わせて
月の手残りCFが約50万円弱になりました(ﾟдﾟ)！？

成果につながった理由は、
単に「安く買えたから」ではありません。

・条件に合う物件を継続して探した
・数字を確認して価格交渉を行った
・現地へ行き、自分の目で判断した
・融資だけでなく現金購入も選択肢に入れた

こうした行動を積み重ねた結果です。

数多く検討することは大切ですが、
何でも買うという意味ではありません。

利回りだけで判断せず、
出口戦略、修繕リスク、
資金の残し方まで考えることが、
不動産賃貸業では重要です。

ぼくのスクールでは、
物件の探し方だけでなく、
価格交渉の考え方、現地調査、収支計算、
購入後の運営まで、実際の事例を使ってお伝えしています。

「自分の属性や資金なら、どんな物件を狙えばよいのか？」
「築古戸建てを見るときは、何を確認すればよいのか？」

そんな疑問がある方は、
まずぼくのオンラインセミナーで学んでみてくださいね＾＾

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P.S.強い指値が通るかどうかは、売主さんの事情や物件の条件によって変わります。
最初から諦める必要はありませんが、感覚だけで価格を決めず、根拠を持って交渉することが大切ですね。