築51年の戸建てを50万円指値で購入！丁寧なやり取りが勝敗を分けた話

神・大家さん倶楽部の木村です。

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教えている生徒さんから、

「山梨県で、2件目の戸建てを購入できました！」
と、嬉しい成果報告がありました＾＾

今回の物件は、築51年の木造戸建て。

価格は650万円から50万円の指値が通り、
600万円で購入です(ﾟдﾟ)！？

しかも、利回りは15.6％。

築古戸建て投資としては、
かなり面白い数字ですね。

物件概要はこちらです。

・エリア：山梨県某所
・物件：木造戸建て
・築年数：1975年築、築51年
・価格：600万円
・指値：650万円から50万円ダウン
・利回り：15.6％
・間取り：4LDK
・融資：450万円
・月CF：約2.1万円見込み
・土地値：約672万円
・土地値割合：約112％

土地値割合というのは、ざっくり言うと

「土地として見たときの価値が、
　購入価格に対してどれくらいあるか」

という目安です。

今回の場合、購入価格600万円に対して、
路線価ベースの土地評価が約672万円。

つまり、
土地だけで見ても購入価格を上回る計算になります。

もちろん、
だから絶対に安心
というわけではありませんが、
出口戦略を考えるうえでは
心強い材料のひとつです＾＾

ただ、今回の購入は
スムーズだったわけではありません。

買付を入れて、
融資の仮承認が通ったあとに、

なんと満額買付が
入ってしまったのです(ﾟдﾟ)！？

普通なら、
「これは負けたかも…」
と思ってしまう場面ですよね。

でも、今回の生徒さんは
無事に物件をグリップできました。

理由はシンプルで、

仲介会社さんや売主さんとのやり取りが
丁寧だったからだそう。

「この人なら安心して進められそう」

そう感じてもらえたことで、
満額買付が入ったあとでも
先に買付を入れていた1番手として
優先してもらえたそうです。

不動産投資は、
数字だけで決まる世界ではありません。

もちろん利回り、
融資、積算、修繕費の確認は大事です。

でもそれと同じくらい、
関係者との信頼関係も大事なんです。

今回は決済前に入居者さんが退去されたため、
購入時点では空室になっています。

ここも判断ポイントですね。

空室と聞くと不安になる人もいますが、
簡単な原状回復で募集開始できる状態とのこと。

さらに、
今後は家賃アップにも取り組む予定です。

現在の想定では、
家賃7.8万円に対して返済5.2万円、
諸経費0.5万円。
月のキャッシュフローは約2.1万円ですが、

家賃を上げられれば改善も見込めます。

もちろん、
家賃アップは周辺相場や物件状態を見ながら
慎重に判断する必要があります。

でも、退去をただのマイナスで終わらせず、

「家賃を見直すチャンス」と
捉えられているのは良いですね＾＾

この生徒さんは、入会前は
「月2万円くらいのキャッシュフローのために
　借金して買う意味あるのかな…」
「面倒くさいな…」
という気持ちもあったそうです。

でも今は、
1件ずつ積み上げる大切さを実感されています。

不動産賃貸業は、
一撃で大きく儲けるものではありません。

良い物件を見極めて、
融資を組み立てて、
関係者と信頼関係を作って、
入居付けや修繕を管理していく。

この積み上げが、
あとから大きな差になります。

今回の事例から学べるポイントは、

・指値は根拠とタイミングが大事
・融資の仮承認は早めに動く
・満額買付が入っても信頼関係で勝てることがある
・空室は家賃改善のチャンスになる場合もある
・土地値や出口も見ながら判断する

ということです。

ぼくのスクールでは、
こういった物件の見方や融資の組み方、
仲介会社とのやり取り、
空室後の判断まで実践的に学べます。

「築古戸建て投資に興味はあるけど、
　何を見ればいいか分からない」

そんな人は、
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P.S. 不動産投資は数字も大事ですが、最後は“人とのやり取り”が結果を左右することもあります。丁寧に動ける人は、それだけで大きな武器になりますよ(ﾟдﾟ)！？