1ヶ月足らずで2戸購入！築45年＆築60年戸建てで月16万円の利益に

神・大家さん倶楽部の木村です。

 

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教えている生徒さんから、

「東京都某所で戸建てを2件購入し、
　どちらも入居が決まりました！」

…と嬉しい報告がありました＾＾

しかも今回すごいのは、
1ヶ月足らずの短期間で
2戸を購入していること。

 

入会前は、

「こんな短期間で2戸も買おうと思えなかった」
「トトロに出てきそうな家よりボロくて、
　どう客付けできるのか想像できなかった」

とのことでした。

 

それが、
学びながら判断基準を持って動いた結果、
2戸合計で月のキャッシュフローは
約16万円に(ﾟдﾟ)！？

もちろん、
どんな物件でも買えばいいわけではありません。

今回はリスクを見たうえで、
「それでも勝負できる理由」があった事例です。

 

 

まず1戸目はこちら。

✅エリア：東京都某所
✅構造：木造2階戸建て
✅築年数：築45年
✅価格：780万円→680万円
✅修繕：約120万円
✅利回り：修繕後15.8％
✅月CF：約10万円
✅融資：なし

 

この物件は、道路を挟んだ対面が崖で、
土砂災害のレッドゾーンにギリギリかかっていました。

 

普通なら「ちょっと怖いな…」と感じますよね。
ただ、1年前に法面改修工事がされていたこと、
接道条件に問題がなかったこと、
さらに価格交渉がしっかり効いたことが
大きな判断材料になりました。

 

売主さん側にも売却を急ぐ事情があり、
仲介会社さんがその状況を把握していたため、
指値の限界ラインを見極めやすかったそうです。

 

 

結果、100万円の指値に成功。
二台駐車可能な庭付きで、
エリア的にも反響が良く、
すぐに入居が決まりました＾＾

 

 

 

そして2戸目はこちら。

✅エリア：東京都某所
✅構造：木造平屋
✅築年数：築60年
✅価格：298万円
✅修繕：約130万円
✅利回り：修繕後18.1％
✅月CF：約6万円
✅融資：なし

 

こちらは、
あぜ道を上った丘の上にある再建築不可物件。

さらに屋根には、
しっかりめの穴が…(ﾟдﾟ)！？

なかなかパンチのある物件です。

 

 

ただ、土地が約200㎡と広く、
ちょっとした畑ができる庭がありました。

この「家庭菜園ができる」という特徴が、
実は大きな強みだったのです。

 

内見時にはリフォーム業者さんにも同行してもらい、
屋根の修繕費が大きくブレなさそうだと確認。

さらに、万が一入居付けが難しくても、
家庭菜園をしたい人向けに
売却できる可能性もある。

つまり、最悪の出口も考えたうえで、
大きなケガはしにくいと判断したわけです。

結果、屋根と最低限の修繕を行い、
DIY可能物件として募集したところ、
こちらも早めに入居が決まりました＾＾

 

 

 

今回のポイントは、
「安いから買った」のではないということです。

崖、再建築不可、屋根の穴、築60年。
表面だけ見ると、
初心者にはかなり難しく見えます。

 

でも、

✅リスクがどこにあるのか
✅修繕費がいくらかかるのか
✅入居者に刺さる強みはあるのか
✅売れなかった場合の出口はあるのか

 

ここを一つずつ確認できれば、
ボロく見える物件でも
投資対象になることがあります。

 

逆に、ここを見ずに買うと危険です。
築古戸建て投資は、
判断力とリスク管理がとても大事なんですね。

 

 

 

ぼくのスクールでは、
こういった築古戸建ての見極め方や、
修繕費を抑える考え方、
入居付けにつながる募集戦略まで
実践ベースでお伝えしています。

 

「自分にもできるかも」
と思った人ほど、
最初に正しい基準を学んでください＾＾

 

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P.S.ボロ物件は怖く見えますが、“怖い理由”を分解できると、チャンスに変わることもあります＾＾