「判断基準がない」から1年で2棟購入。満室CFは月27万円→51万円へ

神・大家さん倶楽部の木村です。

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今日も、教えている生徒さんから届いた成果報告をご紹介します＾＾
この方は入会から1年で2棟を購入。

保有物件の月の満室CFは、
27万円→51万円と、月24万円増えました。
今回購入したのは、神奈川県某所の木造アパートです。

【物件概要】

・所在地：神奈川県某所
・物件種別：木造2階建てアパート
・築年：1990年（築36年）
・購入価格：3,890万円
・表面利回り：8.3％
・入居状況：5戸／6戸
・土地積算：2,720万円（購入価格の約70％）
・融資条件：3,890万円／35年／年3.5％
・月CF：約9.4万円
（家賃26.9万円－返済16.1万円－管理費等1.4万円）

実はこの生徒さん、入会前は
「土地積算」
という考え方自体を知らなかったそうです。

さらに、利回りと土地の価値を
どうバランスさせて判断すればいいのかも分からず、

「何を基準に買えばいいのか？」

という状態でした。

今回の物件も、利回り8.3％だけを見れば、
本人いわく「正直低いと思った」とのこと。

でも、

・決裁時の現金支払いが100万円程度
・外壁の一部、階段などを塗装してから引渡し
・土地積算が約70％

といった条件を総合的に確認しました。

そして大きかったのが、
ぼくがスクール生にお伝えしていた最新情報の、

「利回り〇％、土地○○％を一つの最低ラインとして見る」

という判断基準です。

今回の物件はそこをクリア。

だから「なんとなく良さそう」ではなく、
数字を確認したうえで迷わず買付を入れられたんですね＾＾

そして、もう一つ面白いのが奥さまの存在です。

生徒さんは毎日届く大量の物件情報を奥さまにも渡して、
一緒に見てもらっていたそうです。

今回の物件も奥さまが見つけ、現地まで確認。

最後は、

「これにしなさいよ」

とのご指示があったとか(ﾟдﾟ)！？

日頃から情報を共有していたことも、
結果として素早い判断につながっています。

今回の事例から学べるのは、

①利回りだけで物件を判断しない
②自分なりの「買う基準」を持つ
③融資条件だけでなく、購入後の収支まで確認する

ということです。

年収や自己資金、仕事、家族構成が違えば、
選ぶ物件や資金の使い方も変わります。

だから、
ぼくのスクールでは全員に同じ方法を当てはめず、
一人一人の状況や目標に合わせて
プランニングシートを作っています。

「自分は融資が難しいかも」と最初から決めつけるのではなく、
まず選択肢を整理することが大切です。

ぼくのスクールでは、物件購入だけではなく、
この空室対策・修繕・売却まで一貫して学んでもらっています。

こうした実践の積み重ねもあり、
生徒さんたちから報告いただいた
成果実績は累計4,000件を超えました。

「自分なら、どんな物件から考えればいいんだろう？」

と思った方は、無料オンラインセミナーで
具体的な考え方を学んでみてください。

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P.S.物件を見る基準を持つことはもちろんですが、家族と普段から情報を共有しておくことも、不動産賃貸業を続けていくうえでは大切ですね＾＾