【650万円→380万円】雨漏り・越境を見抜き、利回り22％の築48年戸建を購入！

神・大家さん倶楽部の木村です。

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今日は、ぼくが教えている生徒さんから届いた
築古戸建の購入実績をご紹介します＾＾

今回購入したのは、千葉県某所にある
築48年の木造戸建。

売出価格は650万円でしたが、
最終的な購入価格は380万円。

なんと、270万円の指値交渉に成功しました(ﾟдﾟ)！？
家賃は月7万円を想定しており、
表面利回りは約22％です。

まずは物件の概要を見てみましょう。

・所在地：千葉県某所
・構造：木造2階建て戸建
・築年：1978年
・価格：650万円→380万円
・想定家賃：月7万円
・表面利回り：約12.9％→約22％
・積算評価：建物0円、土地954万円
・購入方法：現金
・月CF：約6.8万円

土地の積算評価はなんと954万円。

では、なぜこの物件を購入できたのでしょうか？
きっかけは、以前購入した戸建の近くで
売りに出されているのを見つけたことでした。

「少し気になるな」で終わらせず、
すぐに現地へ内見に行ったそうです＾＾

仲介会社に話を聞くと、
この戸建は別の中古アパートを取得した際に
セットで所有することになった物件でした。

戸建を主力に扱っている会社ではなく、
できるだけ早く売却したい事情もあったようです。

さらに現地では、庭木が近隣住宅へ越境しており、
内見中に近隣の方から直接注意を受ける場面も…。
建物には雨漏りも確認できました(ﾟдﾟ)！？

初心者の方であれば、
ここで怖くなって帰ってしまうかもしれません。

しかし、生徒さんは
越境樹木の処理費用や雨漏りの修繕リスクを整理。

仲介担当者から

「いくらなら購入できますか？」と聞かれた際に、
350万円で購入したいと伝えました。

売主さんが持ち帰って検討した結果、
翌日に380万円での価格調整を提案され、
購入に至ったのです。

今回のポイントは、
トラブルを理由にただ値切ったわけではないこと。
現地でしか分からない情報を集め、
必要になる費用やリスクを踏まえて
購入価格を判断しています。

入会前は、ネット上の情報を中心に
購入判断をしていた生徒さん。

現在は、

・気になる物件は現地へ行く
・建物だけでなく近隣の状況も確認する
・仲介会社や売主さんの事情を聞く
・修繕費、家賃、出口まで数字で考える

このように、集めた情報を
交渉や購入判断に活かせるようになりました＾＾

ぼくのスクールでは、物件の探し方だけでなく、
現地調査、修繕費の見積もり、価格交渉、
入居付けや出口戦略まで具体的にお伝えしています。

「物件を見ても、買ってよいのか判断できない」
「価格交渉をするときの基準を知りたい」

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P.S. ネットの写真では分からない情報が、現地にはたくさんあります。「少し気になる」と思ったら、まず見に行くことが大切ですね。