「返済期間は短い方がいい」は本当？月利益を最大化するための正しい考え方

神・大家さん倶楽部の木村です。

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「借金はできる限り早く返した方がいい」

これ、一般的にごく自然な考え方ですよね。
利息がもったいないし、
早く完済して身軽になりたい気持ち、よく分かります。

でも、不動産投資においては
この考え方が資産拡大の足かせになることがあるのです(ﾟдﾟ)！？

まずは「返済期間と月利益」の関係について
お話しますね＾＾

例えば、利回り13％の2,000万円の物件で
フルローンを受けた場合、返済期間によって
月利益がどれくらい変わるかを見てみましょう。

【金利3%・返済20年】
月返済額：約11.1万円　→　月利益：約8.4万円

【金利3%・返済30年の場合】
月返済額：約8.4万円　→　月利益：約11.1万円
＊諸経費は10％で計算

返済期間が10年伸びるだけで、
月利益が約2.7万円も変わります(ﾟдﾟ)！？

年間にすると約32万円。

この差が積み上がると、
数年後に次の物件を買える人と
買えない人の差になっていくのです。

これは１つの物件での話ですが、
物件が３つ、４つと増やしていくと
年間利益が100万以上変わります。

10年で1,000万円以上の差です。

返済期間が長いなら、金利が高い方を選択する
方が合理的な場合もあります。

できれば金利は払いたくないので
安い方がいいですが、

高くても融資期間が長くなることで
月利益を増やせるのです。

すでに十分なキャッシュがあって
これ以上買い進めるつもりがないなら、
短期返済で支払う利息を減らすのもありです。

一方、資産をどんどん拡大していきたいフェーズにある人は
月利益を最大化することを優先した方が、有利な場合が多いです＾＾

なぜかというと、
毎月手元に残るキャッシュが増えれば、
次の物件を買う原資になるからです。

月利益が薄いと資金が貯まらず、
いい物件を見つけても
買いたいのに買えない状態に陥ってしまいます。

月利益を厚く残しながら物件を増やし、
月利益30万、50万、100万…を目指すなら

「できるだけ長い返済期間を引き出せる金融機関」
を選ぶことが重要なのです。

どの金融機関がどんな物件に何年の融資を出すか。

この情報を持っているかどうかで、
同じ物件を買っても年間の利益が数十万円変わります。

物件が増えていくと、この返済期間の差が
1年あたり数百万円の利益の差になりますよ＾＾

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P.S.「金利が低い＝いい融資」ではなく「月利益が多く残る＝いい融資」です。この視点を持つだけで物件選びと銀行選びが変わりますよ＾＾