区分6室でCFほぼゼロ…そこから月55万円へ！買い方を変えて起きた変化(ﾟдﾟ)！

神・大家さん倶楽部の木村です。

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今日は、ぼくのスクールで学んでいる
生徒さんの成果をご紹介します＾＾

この生徒さん、
以前は区分マンションを6部屋所有していたものの、
月のCF（キャッシュフロー）はほぼゼロだったそうです。

「物件はあるけど、
　これって本当に利益になっているの…？」

そんな状態から買い方を見直し、現在はなんと

月CF約55万円まで改善しました(ﾟдﾟ)！？

今回購入したのはこちらです。

・所在地：千葉県某所
・物件：団地系ファミリー向け区分
・築年数：約50年
・購入価格：395万円
・利回り：12.3％
・入居状況：賃貸中
・購入方法：現金
・月CF：約4万円
　※管理費・修繕関連費支払い後

今回おもしろいのは、
単に「利回りが高いから買った」という話ではありません。

この物件には、
今後の融資で共同担保として活用する
という役割も持たせています。

共同担保とは簡単にいうと、次に融資を受ける際、
すでに持っている不動産も担保として
金融機関に見てもらう方法です。

つまり、

「この物件だけでいくら儲かるか？」

だけではなく、

「次の購入につながる資産になるか？」

という視点で判断しているんですね＾＾

また今回は、
すでに入居者さんがいるオーナーチェンジ物件。

そのため、
購入直後の入居募集や大きな修繕の負担を抑えながら、
家賃収入を得られる形でスタートできました。

ただし、築50年の団地区分ですから、
何でも安心というわけではありません。

将来退去が出た場合は、再募集だけでなく、
実際に住みたい方へ売却することも選択肢として考えています。

不動産は「買うまで」ではなく、
持っている間と売るときまで考えることが大事なんです。

この生徒さんは現在、アパート4棟、戸建て2軒、
そのほか目的に応じて区分も保有。

以前の「区分6室でCFほぼゼロ」という状態から、
毎月の手残りを意識したポートフォリオへ切り替えてきました。

本人は「もっと早く区分を整理しておけばよかった…」と
振り返っていますが、その経験があったからこそ、
今の判断にもつながっています＾＾

今回から学べるポイントは、

・物件数より「毎月いくら残るか」を見る
・物件ごとに持つ目的を決める
・融資や出口戦略まで考えて買う

ということ。

不動産賃貸業では、利回りだけでなく、
資金繰りやリスク管理まで含めた判断が必要です。

ぼくのスクールでは、こうした
「どんな物件を、何のために買うのか」という
実践的な考え方もお伝えしています。

これから不動産賃貸業を始めたい方、
今の持ち方を見直したい方は、
まず無料オンラインセミナーで
考え方を学んでみてくださいね＾＾

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P.S.「たくさん持っている＝利益が多い」とは限りません。
大事なのは、手元にいくら残るのか。そして、その物件が次の一手につながるかどうか。
数字を見ながら、一つずつ判断していきましょう＾＾