「買付けできない」から2棟目へ。会社員が身につけた“買っていい物件”の判断軸

神・大家さん倶楽部の木村です。

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教えている生徒さんから、
「ようやく2棟目が決済できました＾＾」
と嬉しい報告が届きました！

今回購入したのは、

千葉県某所にある築39年のアパートです。
しかも融資は4,300万円のオーバーローン(ﾟдﾟ)！？

まずは概要から見てみましょう。

【物件概要】

・所在地：千葉県某所
・物件種別：軽量鉄骨造2階建てアパート
・築年数：約39年
・購入価格：4,120万円
・表面利回り：8％
・入居状況：6戸／6戸
・家賃：月額27.5万円
・積算：建物0円、土地2,726万円
・融資条件：4,300万円、35年、金利3.8％、オーバーローン
・月CF：約5万円

実はこの生徒さん、入会前は

「プランも、買っていい物件の目線もないので、
　買付けができない」
という状態でした。

物件を見ても、
買うべきなのか、見送るべきなのか判断できない…。
初心者の方には、かなり多い悩みです。

今回の物件も、表面利回り8％。
土地の積算も購入価格より低く、
ご本人も「少し物足りない」と感じていました。

それでも進めた理由のひとつが、
現在の家賃が周辺相場より安めだったこと。
更新のタイミングなどで、
今後家賃を見直せる可能性があると判断したんですね＾＾

もちろん、
「今の家賃が安い＝必ず家賃アップできる」
という話ではありません。

周辺相場や入居者さんの状況を確認しながら、
無理のない運営を考える必要があります。

そしてもう1つが融資。

4,300万円と聞くと、
「そんなに借りて大丈夫なの…？」
と不安になる人もいると思います。

その感覚はとても大切です。
重要なのは、融資を受けること自体ではなく、
購入後に家賃収入を得ながら返済を続けられるか。

今回は満室6戸で、
返済や経費を差し引いた月のCFは約5万円。

ただし今後は空室や修繕も起こり得るので、
余裕を持った資金計画が欠かせません。

今回の事例から学べるのは、

・表面利回りだけで判断しない
・家賃や収支の「伸びしろ」まで見る
・融資額ではなく購入後の運営まで考える

ということです。

年収や自己資金に不安がある人も、
最初から「自分には無理」と決める必要はありません。

購入エリアや物件価格、投資手法、
融資、自己資金の使い方を整理すると、
検討できる選択肢が見えてくることがあります。

だからぼくのスクールでは、
全員に同じ方法を当てはめず、
年収・自己資金・仕事・家族構成・目標などに合わせて、
一人一人のプランニングシートを作っています。

そして、物件を買ったら終わりではありません。
空室が出たときの募集条件や家賃設定、仲介会社との連携。
築古物件なら特に大切な修繕判断。

さらに、物件の状態や市況を見ながら考える売却戦略。

この「空室対策・修繕・売却」まで学んでこそ、
不動産賃貸業の運営です。

ぼくのスクールで生徒さんたちの成果実績が
累計4,000件を超えている背景にも、購入だけでなく、
その後の運営まで実践的に学んでいることがあります。

「自分ならどんな進め方があるのか？」

それを具体的に知りたい方は、
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遊びにきてくださいね＾＾

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P.S.「買える物件を探す」前に、「自分はどんな物件なら買っていいのか」を整理する。これだけでも物件を見る景色はかなり変わりますよ＾＾