個人事業主が不動産投資の際に知っておくべきことは？メリットや対策も解説
個人事業主として不動産投資に取り組もうと考えているものの、具体的にどこから始めれば良いかわからない方は多いでしょう。実際に、会社員とは異なるリスクや課題も多く存在するため、見逃してしまうと大きな損失を被りかねません。
しかし、利益を出して適切な資金繰りをおこなえば資産形成を加速させられ、将来の安定につながります。
本記事では、個人事業主が不動産投資を始める前に知っておくべき注意点や、メリットを活かす方法、直面しやすい課題とその対策を詳しく解説します。いきなり始めることに不安な方は、ぜひ参考にしてください。
目次
個人事業主が不動産投資を検討する前に知っておくべきこと
不動産投資は魅力的な資産運用方法ですが、個人事業主ならではの課題や注意点も存在します。
とくに、収入とのバランスや融資審査の厳しさ、空室・賃料下落リスクなど事前に理解しておくべきポイントが多いです。
ここでは、不動産投資を行う前に知っておきたい基礎知識と、実際に直面しやすい課題を解説します。
収入とのバランスを考える必要がある
個人事業主が不動産投資を始める際は、収入の変動に備えたキャッシュフロー管理が極めて重要です。収入が変動する要因は、以下のような費用が発生するためです。
- 物件購入時の頭金
- 諸経費
- 定期的な修繕費
- 空室期間に生じる維持費など
毎月の収入が安定しないため、キャッシュフローの悪化を防ぐためにまとまった資金が必要となります。本業の運転資金や生活費を圧迫しないよう、無理のない資金計画を立てるのが大切です。
物件を購入する前には、家賃収入・ローン返済・経費・修繕費などを含めたキャッシュフローシミュレーションをおこない、想定される収支を具体的に把握しておきましょう。投資資金と生活資金を明確に分けて管理し、緊急時の備えとしてキャッシュリザーブを確保しておくと、経営の安定性を高められるでしょう。
さらに、収支計画は定期的に見直し、経済環境や物件状況の変化に柔軟に対応するのも大切です。
会社員と比べて融資の審査が厳しい
個人事業主は会社員と比べて金融機関からの融資審査が厳しくなる傾向があります。
これは、会社員のような安定した給与所得がないため、金融機関は事業の収入実績や自己資金、信用情報をより重視して審査をおこなうからです。
とくに、過去のクレジットカードやローンの滞納履歴がある場合は、信用情報に傷がつき、審査に大きなマイナスとなります。
また、融資の際には物件自体の収益性や担保価値も細かくチェックされるため、事前に必要書類をしっかりと整え、自己資金を多めに用意しておくと良いでしょう。
自己資金が十分にあれば、事業への本気度や資金管理能力、返済能力の裏付けとして金融機関からの信頼度が高まります。
さらに、黒字決算書を複数年分用意し、事業計画書や物件の収支計画も詳細に作成しておくと、事業の継続性や将来性をアピールできるでしょう。
空室リスクや賃料下落リスクも考慮する
不動産投資は、空室リスクや賃料下落リスクが収益性を大きく左右します。
とくに郊外物件は、人口減少や地域需要の変化により空室が長期化しやすく、入居者を確保するために家賃を下げざるを得ないケースも多いです。
家賃を下げると一時的に空室は埋まりますが、長期的には収益が減少し、ローン返済や修繕費などの固定費負担が重くなります。
こうしたリスクに備えるには、まず賃貸需要が高い立地や利便性の高い物件を選ぶのが重要です。
また、設備の充実やリフォーム、適切な建物管理によって物件の魅力を維持・向上させるのも賃料下落の抑制に有効です。
さらに、入居者ニーズを的確に把握し、周辺の競合物件と比較して優位性を持たせる工夫も求められます。
このように多角的な対策を講じれば、長期的な収益性と安定経営を目指せます。
こんな個人事業主にはメリット大！不動産投資で得られる可能性
不動産投資は、個人事業主にとって本業とは異なる収入源を持てる魅力的な資産運用の手段です。また、事業の状況やライフプランに合わせて柔軟に活用できる点も、不動産投資の大きな特徴です。
ここでは、どのような個人事業主が不動産投資に向いているのか、また具体的に得られるメリットについて解説します。
安定収入の柱を増やしたい人
個人事業主にとって、不動産投資は安定した家賃収入を得られるため、収入の柱を増やしたい場合に有効な選択肢です。事業収入が不安定な時期でも、賃貸経営による定期的なキャッシュフローがセーフティーネットとなり、生活や事業運営が安定するでしょう。
とくに郊外の高利回り物件を選べば、より高い収益性が期待でき、安定収入の柱を強化できる可能性があります。
さらに、複数の物件を所有するとリスク分散が図れ、万が一本業の売上が減少した場合でも家賃収入でカバーできるため、経済的な安心感が増します。
このように、不動産投資は個人事業主が安定収入の柱を増やし、事業基盤を強化する有効な手段と言えるでしょう。
将来の資産形成を重視する人
将来の資産形成や老後の備えを重視する個人事業主にとって、不動産投資は有効な選択肢です。
不動産は物件自体が資産となり、長期的に保有すると土地や建物の価値が残り続けます。
賃貸経営による家賃収入は安定したキャッシュフローをもたらすだけでなく、将来的に物件を売却すれば売却益も期待できるため、資産の多角化や相続対策にも役立ちます。
とくに郊外の物件は初期投資を抑えやすく、資産形成の第一歩として取り組みやすい点も魅力です。また、不動産投資は金融商品と組み合わせて保有すれば、リスク分散が図れます。
これは、相続や事業承継を考える個人事業主にとっても有効な戦略です。
本業の新規事業や発展を目指す人
個人事業主が不動産投資をおこなうと、単なる家賃収入の確保だけでなく、事業の成長や新たな分野への挑戦を後押しする効果が期待できます。不動産投資を通じて会計や税金、契約、資産管理など多様な知識が身につき、本業にも活かせる場面が出てくるでしょう。
収入が安定すれば、新規事業や設備投資、従業員の雇用など、本業の発展に必要な資金を確保しやすくなります。不動産投資で得た経験や知識は、今後の事業展開や資産運用、さらには異業種への進出にも活かせるため、事業の幅を広げたい個人事業主にとって大きなメリットとなります。
さらに、物件の管理や入居者対応を通じて、顧客サービスやリスク管理能力も磨かれ、総合的な経営力アップが図れるでしょう。
投資による節税効果を得たい人
不動産投資では、節税効果の恩恵を受けられる可能性があります。節税につながる主な仕組みは、以下の3つです。
- 損益通算
- 減価償却費
- 青色申告
ただし、節税目的で過度な赤字を出し続けると、金融機関からの評価が下がり、次の融資が受けにくくなる可能性があります。節税はあくまで資金繰りの負担を軽くする手段であり、目的ではないことを意識して取り組みましょう。
投資による節税効果について詳しくは後述しているため、ぜひご覧ください。
本業の信用力を活かして融資を受けたい人
サラリーマンが副業として個人事業を営む場合、勤務先の信用力を活用して有利な条件で融資を受けられる可能性があります。
金融機関は融資の審査において、本業の年収や勤続年数、勤務先の事業規模や安定性を重視します。安定した給与収入がある属性は、銀行から見て返済能力が高いと評価されやすいためです。
本業の収入を主な返済原資として計画を立てることで、空室が生じたとしても資金面で耐えやすくなるでしょう。
審査ではクレジットカードの支払い遅延などの信用情報も確認されるため、日ごろから適切な金銭管理が求められます。
会社員としての強みを活かすことで、ハイブリッドな資産形成を目指せる可能性があります。
個人事業主が不動産投資に取り組むデメリット・注意点
個人事業主が不動産投資に取り組むメリットがある一方で、多額の資金が必要なうえに長期的な責任を伴うため、慎重な判断が欠かせません。
一度物件を購入すると簡単に売却や撤退ができないため、発生しうるコストや市場の変化を事前に把握する必要があります。将来の予測に基づいたリスク管理を徹底することで、不動産投資で適切な資産形成が可能となるでしょう。
初期投資とランニングコストがかかる
不動産を購入すると、物件価格の5〜10%程度の初期費用とランニングコストが発生します。初期費用およびランニングコストの内訳を、以下にまとめました。
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初期費用 |
ランニングコスト |
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・不動産会社に支払う仲介手数料 ・所有権を記録する登記費用 ・火災保険料など |
・管理会社への委託料 ・固定資産税 ・将来の大規模修繕に向けた積立金など |
大規模修繕には、例えば給湯器の故障や外壁の劣化などが挙げられます。こういった修繕は突然発生するため、いざというときに備えられるように一定以上の手元資金を確保しておくことが重要です。
また、手元資金が必要なもうひとつの理由に、空室の発生に備えることが挙げられます。空室が発生して家賃収入が途絶えたとしても、ローン返済や維持費の支払いは継続します。手元資金があれば、突発的に空室が発生したとしても、キャッシュフローの悪化を最小限に抑えられるでしょう。
半年から1年分程度の生活防衛資金は持っておいたうえで、投資用の資金を確保してください。
経済状況の変動リスクに左右される
不動産投資は経済動向によりリスクが大きく変動するビジネスのひとつです。主なリスクは、以下のとおりです。
- 変動金利で融資を受けている場合、政策金利が上昇すると毎月の返済額が増加し、収益が圧迫される
- 建物の老朽化により、将来的に売却価格が購入価格を下回る
- 少子高齢化による人口減少が進む地域では、入居需要が減り、家賃を下げざるを得ない状況に陥る
- インフレによって建築資材や人件費が高騰すると、将来の修繕費用が当初の想定よりも膨らむ など
リスクを最小限にするために、特定のエリアや物件に依存しない分散投資を心がけることが大切です。
確定申告や帳簿管理の負担が増える
個人事業主として不動産投資に取り組む以上、確定申告の提出が義務付けられています。
確定申告をするため必要なのが、帳簿管理の作業です。領収書や請求書を適切に保管する証憑管理は、電子帳簿保存法に基づき電子データでの保存が求められます。
確定申告や帳簿管理の負担を最小限に留めたい方は、数万～数十万円ほどかかりますが、税理士に依頼することを検討しましょう。
個人事業主が不動産投資で直面しやすい課題と、その対策の考え方
個人事業主が不動産投資をおこなう際には、資金調達や物件管理、リスク対策など、会社員と比べて直面しやすい課題が多くあります。本業との両立や収入の不安定さも影響しやすいため、事前の準備や情報収集が重要です。
ここでは、個人事業主が不動産投資で直面しやすい課題と、その対策の考え方を実践的に解説します。
自己資金を多めに用意して融資審査に備える
本業収入がない個人事業主は融資審査が厳しめに見られるため、自己資金を多めに準備しておくのが重要です。頭金や諸経費のほか、突発的な修繕費や空室期間の運転資金も見越して資金計画を立てましょう。
自己資金が多いほど金融機関の信頼度も高まり、融資条件も有利になります。郊外物件は都心よりも価格が抑えられるため、少ない自己資金でも始めやすいのもメリットです。
資金計画や金融機関との交渉術を学べば、投資の成功率を上げられるでしょう。
物件管理と本業を両立させる
本業が忙しい個人事業主にとって、物件管理との両立は大きな課題です。管理業務を外部委託する場合も、業者選定や管理内容の把握が欠かせません。
また、定期的な物件チェックや入居者対応など、オーナーとしての責任を持つのも重要です。管理を任せきりにしてトラブル対応が遅れ、空室や家賃下落を招いた失敗例もあります。
そのような失敗を未然に防ぐために、本業と両立するコツを身に付けることが大切です。おすすめなのは、コミュニティに所属して情報共有をすることです。効率的な管理方法や実践的なノウハウを学べます。
空室・家賃下落リスクに備える
空室や家賃下落リスクに備えるには、物件の選定やエリアのリサーチが欠かせません。郊外物件の場合は、地域の需要や将来性を見極め、入居者ニーズに合ったリフォームや設備投資も検討しましょう。
自然災害リスクには火災保険や地震保険、耐震補強などの備えも重要です。
経験者同士でリスク対策の知恵を共有できるコミュニティを活用し、情報収集や実践的な対策を講じれば、長期的に安定した経営に繋がります。
関連記事：『不動産投資は危険って本当？不動産投資のリスクと回避方法を詳しく解説します！』
家事按分は合理的な根拠を残す
経費として計上する際は、家事按分をすることで所得を抑えられます。
家事按分（かじあんぶん）とは、プライベートな生活費と事業で利用した費用が混ざっている場合に、その割合に応じて経費を分ける処理を指します。不動産投資において、家事按分が認められる主な支出は以下のとおりです。
- 自宅家賃
- 光熱費
- 通信費
- 自家用車関連費用 など
按分の基準には、仕事部屋の面積が自宅全体に占める割合で計算する「面積按分」や、使用した時間や日数で分ける方法などが一般的です。
仮に税務調査に入られたとしても「なぜその割合で経費にしたのか」を客観的に説明できるよう、計算の根拠となるメモや資料を保管しておきましょう。按分割合が実態とかけ離れて過大になると、税務署から経費として認められず否認されるリスクがあります。
計算方法や妥当な割合について不安な場合は、事前に税理士などの専門家に確認してもらうことをおすすめします。
個人事業主が不動産投資を始める手順
不動産投資を成功させるためには、場当たり的な判断を避け、正しいステップを踏んで準備を進めることが大切です。まずは自分に合った投資対象を見極め、緻密な計算と法的な手続きをひとつずつクリアしていくことで、安定した経営を実現できるでしょう。
具体的な手順は、以下のとおりです。
- 物件種別とエリアを決める
- 収支シミュレーションを行う
- 売買契約・融資契約を進める
- 開業届・青色申告承認申請書を提出する
物件の種別やエリアによって、生じる手間や利回り、収益は大きく変わります。そのため、ご自身にとって負担が小さく、なおかつ収益が見込めそうな物件を選べるように、種別とエリアの選定は重要です。
収支シミュレーションをおこなってみて、問題なさそうであれば、売買契約および融資契約へ進みましょう。
開業届や青色申告承認申請書は早めに提出するに越したことはないものの、物件選びが終わったタイミングでも問題ありません。
個人事業主が不動産投資で融資を受けるために押さえるべきポイント
個人事業主が不動産投資で融資を引き出すためには、金融機関に対して「この人なら確実に返済してくれる」という根拠を示す必要があります。金融機関が融資にあたりチェックするのは物件の価値だけでなく、借主自身の属性や過去の金融実績、事業計画の現実味も含まれます。
有利な条件で融資を受け、スムーズに規模を拡大していくために、審査で重視されるポイントを押さえておきましょう。
本業収入を主な返済原資として示す
金融機関は融資の審査において、不動産からの収入だけでなく、本業による「安定した給与収入」を返済の原資として重視します。サラリーマンとしての年収や勤続年数、勤務先の事業規模は、万が一空室が続いた際でもローンを返し続けられる能力の証明となります。
たとえ不動産事業が会計上で一時的な赤字であっても、本業の収入が安定していれば、融資が承認されやすくなるでしょう。
また、年収が高くなく事業規模も小さめな方でも、勤続年数が長ければ「安定して収入がある」とみなされやすいため、審査に通過する可能性は十分にあります。
自己資金を多めに用意する
融資を受ける際は、物件価格の2〜3割程度の自己資金（頭金）を用意しておくと、審査のハードルが下がり、条件も有利になります。
頭金ゼロのフルローンで融資の申込みをする投資家は、珍しくありません。しかし、ある程度まとまった資金を持っていることは、借主のリスク管理能力の高さとして評価されます。
また、物件購入用の資金とは別に、生活防衛資金や突発的な修繕に備えた「キャッシュリザーブ」を持っておくことも大切です。
自己資金を多めに入れることで月々の返済額を抑えられ、金利上昇などの変動にも耐えうる強固な経営体制を築けます。
現実的な事業計画書を作成する
金融機関の担当者が「十分に上手くいきそう」と感じられる事業計画書を作成することも大切です。
融資の申込みには、家賃収入の根拠や空室率の設定、将来の修繕計画などを盛り込んだ「事業計画書」の提出が求められます。周辺の相場を無視した高すぎる家賃設定や、空室を全く考慮しないような「楽観的すぎる計画」は、金融機関から信頼を失う原因となりかねません。
事業の継続性を高く評価してもらうためには、いつ、どのような修繕が必要になり、どれくらいの費用がかかるのかを具体的に示すことが大切です。将来の売却まで見据えた出口戦略についても論理的に説明できるように準備すれば、有利に審査を進められるでしょう。
他の借入・クレジット状況を整理する
カードローンやリボ払いなどの既存の借入がある場合は、返済能力が低いとみなされ、融資の判断にマイナスの影響を及ぼすことがあります。金融機関は審査の過程で、指定信用情報機関を通じて過去のクレジットカードの支払い状況や延滞の有無を細かく照会します。
もし61日を超える長期の延滞や債務整理の記録が登録されていると、契約完了から5年が経過するまでは審査に通過するのは困難です。自分の信用状態に不安がある場合は、事前に開示請求をしてみてください。問題があることが発覚した場合は、記録が消去されるまで融資の審査を待つのが得策です。
適切な金融機関を選ぶ
金融機関によって、サラリーマン向けの融資に積極的かどうか、あるいは対象とするエリアや物件種別といった審査基準は大きく異なります。
地方銀行や信用金庫は、その地域に根ざした投資を支援してくれる場合が多いです。一方で、ネット銀行や専門ローンは利便性や審査スピードに強みがあります。
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金融機関の種類 |
主な特徴 |
ターゲット |
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地方銀行・信用金庫 |
地域密着型で柔軟な相談が可能 |
地元の物件購入者 |
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ネット銀行 |
手続きがオンラインで完結しスピーディ |
利便性重視の投資家 |
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不動産投資専門ローン |
独自の審査基準で高額融資の可能性も |
規模拡大を目指す層 |
自分の属性や投資スタイルに合った窓口を見つけるために、最初から一社に絞らず、複数の金融機関を比較検討すると良いでしょう。融資の相談では、確定申告書や源泉徴収票、物件の資料など多くの書類が必要になるため、不備がないよう余裕を持って準備してください。
個人事業主の不動産投資における税金との賢い付き合い方
個人事業主が不動産投資をおこなううえで、税金対策は収益性や安定経営に大きく影響します。
控除や経費計上のポイントを押さえれば節税効果が期待できますが、申告や税務処理には専門的な知識も必要です。
ここでは、個人事業主の不動産投資における税金との賢い付き合い方を、実践的な視点から解説していきます。
青色申告と必要経費を活用する
不動産投資の収入は不動産所得として扱われるため、青色申告を活用すれば最大65万円の特別控除が可能です。最大65万円の控除を受けられるためには、複式簿記で日々の取引を記録し、なおかつ提出期限までにe-Taxで提出する必要があります。
また必要経費を正しく計上すると、課税所得を抑えられ、税負担の軽減につながります。必要経費に該当する主な費目は、以下のとおりです。
- 管理費
- 修繕費
- 広告費
- 勉強会・セミナー参加費、それに伴う交通費
- 書籍代 など
その際に、帳簿付けや証憑管理を徹底し税務署からの指摘を受けないようにしましょう。
関連記事：『不動産投資は経費を上手に使うのがコツ！認められる経費・認められない経費や経費計上計画のポイントまで解説します！』
個人事業税と消費税に注意する
不動産所得が一定額を超えると、個人事業税や消費税の課税対象となる場合があります。
個人事業税は、年間所得が290万円を超えた場合に課税されます。不動産投資の場合は対象業種は簡易課税制度の事業区分における「第1種事業」に該当し、税率は5%です。
また、不動産投資で得る収益によっては消費税の納付義務が生じます。不動産投資における消費税の対象については、以下の表にまとめました。
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課税 |
非課税 |
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・事業用物件の家賃・礼金・更新料 ・駐車場収入 ・管理手数料・仲介手数料 ・建物の売却益 |
・住宅の家賃・礼金・更新料 ・土地の売却益 |
事業用は課税対象、住宅用は非課税と、大まかに区分できます。
とくに、賃貸業の規模が大きくなると課税範囲も広がるため、事前に税務知識を身につけておくのが重要です。税率や課税基準は、国税庁など公的機関の情報を参考にし、適切な申告を心掛けましょう。
詳細な情報は税理士への相談が安心です。税金の仕組みを理解し、確定申告は控除額が大きくなる青色申告を選ぶのも大切です。
損益通算を活用する
収益が出ない時期に損益通算を活用することで、将来収益が出たときの課税所得を抑えられます。損益通算とは、不動産事業で発生した赤字を給与所得など他の利益と相殺して税金を計算する仕組みです。
不動産投資を始めたばかりの時期は、物件取得に伴う諸経費や減価償却費が大きくなり、会計上の利益がマイナスになる場合があります。本業で安定した収入がある個人事業主であれば、不動産の赤字を差し引くことで課税対象となる所得を減らせる点は大きなメリットです。
例えば、本業の所得が500万円で不動産所得が100万円の赤字であれば、合計400万円の所得に課税される計算となります。
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金額 |
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本業の所得 |
500万円 |
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不動産所得 |
▲100万円 |
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損益通算後の課税所得 |
400万円 |
青色申告を利用している場合は、損益通算後に残った赤字を、翌年以降最長3年間にわたり繰り越しが可能です。ただし、土地を取得するために借り入れたローンの利息部分など、一部の費用は損益通算の対象外となる制限があります。
所得を計算する際は、損益通算の範囲を理解したうえでおこないましょう。
減価償却を理解し活用する
減価償却の活用も、税負担を抑えるうえで覚えておくべき制度です。減価償却とは、建物の購入代金を一括で経費にするのではなく、法律で定められた耐用年数に応じて分割計上する仕組みです。
不動産投資において減価償却の対象となるのは、建物や付随する設備に限られます。土地は時間が経過しても価値が減らないとされるため、対象外です。
木造アパートや鉄筋コンクリート造（RC造）など、構造によって法定耐用年数が異なり、毎年の経費として落とせる金額も変わります。
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構造 |
法定耐用年数（新築時） |
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木造・合成樹脂造 |
22年 |
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木骨モルタル造 |
20年 |
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鉄筋コンクリート造（住宅用） |
47年 |
減価償却費は、手元の現金はそのままで期間中は経費として計上できるため、中長期にわたり課税所得を抑えられます。個人の不動産所得の計算において減価償却は「強制償却」であり、利益が出た年だけ計上するといった選択はできません。
中古物件を購入した場合は、新築よりも短い期間で償却できる計算式が適用されるため、短期間で多額の経費を作る戦略も可能です。
償却を進めることで帳簿上の物件価格（簿価）は下がっていくため、将来売却した際の売却益（譲渡所得）が大きくなりやすい点に留意してください。
税務相談は専門家や経験者にする
税務に関する疑問や不安は、経験豊富な専門家や実際に不動産投資をおこなっている経験者に相談しましょう。
不動産会社ではなく、投資家同士が情報交換できる塾やコミュニティに参加すれば、実践的なアドバイスを得られます。
また、税務や経費計上などの最新情報も、コミュニティを活用すれば効率よく入手できるでしょう。
まとめ
個人事業主が不動産投資をおこなう際には、本業とのバランスや自己資金の準備、融資審査、空室・賃料下落リスク、税務対策など、押さえるべきポイントが多数あります。
不動産は一度に動く金額が大きいため、失敗が許されにくい投資です。そのため、知らなかったために無駄に失敗をしてしまうと、立ち直りすら困難になるケースもあります。
しかし、適切な物件を選び資金管理をしっかりおこなえば、資産形成が加速し将来の安定につながります。
そして成功のためには、不動産会社任せにせず、経験者の知恵や情報を積極的に取り入れる姿勢が大切です。
不動産投資に取り組むにあたり、不安なことがある方は「大家の会（倶楽部）」への入会をご検討ください。大家の会（倶楽部）では、自分と同じ目標を持つ仲間に出会えるため、
モチベーションが上がりますし、人脈が物件情報や融資情報につながることも珍しくありません。
不動産投資は「情報戦」です。だからこそ、独学で完結させず、積極的に外に出て、学びや会に参加して知識と人脈を広げることが成功への第一歩です！
