オーナーチェンジ物件を売却する方法｜流れ・税金・高く売るポイントを解説

入居者がいるオーナーチェンジ物件を売却したいと思っても、「普通の不動産売却と何が違うのか」「入居者に事前に伝える必要はあるのか」「売却後の敷金や賃貸借契約はどうなるのか」と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。

オーナーチェンジ物件の売却は、マイホームや空室物件の売却とは異なり、買主が投資家に限られやすく、室内の内見も原則できないため、進め方を間違えると売却価格が下がったり、売却期間が長引いたりする可能性があります。

一方で、事前に必要書類を整え、収益性を分かりやすく提示し、投資家目線で売却戦略を立てれば、オーナーチェンジ物件でも高値売却を狙うことは可能です。

この記事では、オーナーチェンジ物件の売却の基本から、売却しにくい理由、具体的な売却の流れ、税金、高く売るためのポイントまでを実務目線で解説します。

オーナーチェンジ物件の売却とは

オーナーチェンジ物件の売却とは、入居者が住んでいる状態のまま、物件の所有者だけが売主から買主へ変わる売買のことです。

たとえば、賃貸中の区分マンション、一棟アパート、一棟マンション、戸建賃貸などを、入居者を退去させずに投資家へ売却するケースが該当します。

通常の中古物件売却では、買主が自分で住むことを前提に購入するケースがあります。一方、オーナーチェンジ物件は、購入後も入居者との賃貸借契約が続くため、買主は主に家賃収入を目的とする投資家です。

民法605条の2では、不動産が譲渡されたとき、一定の場合に賃貸人たる地位が譲受人に移転することが定められています。また、借地借家法31条では、建物の引渡しがある場合、借主は登記がなくても建物賃貸借の効力を第三者に主張できるとされています。つまり、売買によって所有者が変わっても、入居者の賃貸借契約は原則としてそのまま守られる仕組みです。

いわゆる「売買は賃貸借を破らず」という考え方により、買主は家賃を受け取る権利だけでなく、敷金返還義務や修繕義務なども引き継ぎます。

オーナーチェンジ売却で引き継がれるもの一覧

オーナーチェンジ物件では、物件の所有権だけでなく、賃貸経営に関する権利・義務も買主へ引き継がれます。

引き継がれるもの	内容
家賃を受け取る権利	決済・引き渡し後の賃料収入は新オーナーが受け取る
賃貸借契約	契約期間、更新条件、特約、禁止事項などを引き継ぐ
敷金返還義務	入居者から預かっている敷金の返還義務を新オーナーが負う
修繕義務	建物や設備の不具合に対応する義務を引き継ぐ
管理委託契約	管理会社との契約を継続するか、変更するか確認が必要
サブリース契約	一括借上げ契約がある場合、条件の確認が必須
入居者対応	更新、クレーム、滞納対応などを引き継ぐ

引き継ぎが不十分だと、売却後に「敷金の金額が違う」「家賃の振込先が変わったことを入居者が知らなかった」「設備不良の履歴が買主に伝わっていなかった」といったトラブルが起こります。

特に敷金、滞納履歴、修繕履歴、入居者との特約は、売買契約前に正確に整理しておきましょう。

オーナーチェンジ物件が売却しにくい4つの理由

オーナーチェンジ物件は、家賃収入があるため一見売りやすそうに見えます。

しかし実際には、購入層が限られる、室内を確認できない、賃料が相場より低い場合があるなど、通常の物件よりも売却が難しくなる要素があります。

①購入層が投資家に限られる

オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに自分で住むことができません。そのため、マイホームを探している一般の購入者は対象外になり、買主は家賃収入を目的とする投資家に限られます。

投資家は、物件を感情ではなく収支で判断します。

たとえば、立地が良くても利回りが低ければ購入を見送られることがあります。逆に、築年数が古くても賃貸需要が強く、収益性が高ければ評価されることもあります。

つまり、オーナーチェンジ物件の売却では、「きれいな物件です」「人気エリアです」だけでは不十分です。投資家が納得できる収支資料を用意し、数字で魅力を伝える必要があります。

②室内の内見ができない

オーナーチェンジ物件では、入居者が居住中のため、購入希望者が室内を確認できないことが一般的です。

買主からすると、室内の劣化状況、設備の状態、水回り、床や壁の傷みなどを直接確認できないため、購入判断のハードルが上がります。

そのため、資料が不足している物件は敬遠されやすくなります。

売却前には、以下の資料をできるだけ整えておきましょう。

資料	買主が確認したい内容
間取り図	部屋の広さ、使いやすさ
過去の室内写真	原状回復前後の状態
修繕履歴	設備交換、内装工事、外壁修繕の有無
賃貸借契約書	契約期間、特約、更新条件
レントロール	家賃、共益費、敷金、契約開始日
管理報告書	滞納、クレーム、修繕対応の履歴

室内を見せられない分、書面で不安を減らすことが重要です。

③賃料が相場より低い場合がある

長期入居者がいる物件では、入居当時の家賃設定のまま、現在の相場より低い賃料で貸し続けているケースがあります。

売主にとっては「長く住んでくれている安定入居者」でも、買主にとっては「収益性が低い物件」と見られる可能性があります。

たとえば、周辺相場では月8万円で貸せる部屋が、長期入居により月6.5万円のままになっている場合、年間家賃収入は18万円低くなります。投資家は収益還元の考え方で価格を見るため、年間収入の差は売却価格にも影響します。

また、賃料を上げたいと思っても、オーナーが一方的に自由に増額できるわけではありません。借地借家法には借賃増減請求に関する規定がありますが、実務上は入居者との協議や相場との比較が必要になり、簡単に家賃を上げられないケースもあります。

売却前には、現在の賃料が周辺相場と比べて高いのか低いのかを確認し、買主に説明できるようにしておきましょう。

④入居者の退去・融資に制限がある

オーナーチェンジ物件では、買主が購入後にすぐ入居者を退去させることは難しいです。特に普通借家契約の場合、正当事由がなければ貸主都合で簡単に契約を終了させることはできません。

そのため、買主が「将来は自分で住みたい」「空室にしてリフォームしたい」と考えていても、入居者がいる限り自由に使えない点がネックになります。

また、利回りが低い物件は、買主側の融資にも影響します。金融機関は返済可能性を見て融資判断を行うため、家賃収入に対して返済負担が重い物件は、融資がつきにくくなることがあります。

特にファミリータイプの区分マンションは、ワンルームよりも利回りが低くなりやすい傾向があります。

たとえば、専有面積がワンルームの3倍あっても、家賃が3倍になるとは限りません。面積が広い分、購入価格や管理費・修繕積立金は高くなりやすい一方、賃料はそこまで伸びにくいため、投資用としての利回りが低く見られることがあります。

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オーナーチェンジ物件の売却で発生する税金

オーナーチェンジ物件を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

税金を考えずに売却すると、「思ったより手残りが少なかった」となることがあります。売却価格だけでなく、取得費、譲渡費用、減価償却、保有期間を踏まえて判断することが大切です。

譲渡所得税の基本的な仕組み

不動産売却で課税対象になるのは、売却価格そのものではなく、売却によって得た利益です。

基本的な計算式は以下の通りです。

項目	計算式
譲渡所得	売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
課税譲渡所得	譲渡所得 − 特別控除額
税額	課税譲渡所得 × 税率

国税庁は、長期譲渡所得の計算について、譲渡価額から取得費・譲渡費用・特別控除額を差し引いて課税譲渡所得金額を計算すると説明しています。取得費には購入代金や購入手数料、改良費・設備費などが含まれますが、建物については所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

取得費に含まれる主なものは以下の通りです。

取得費に含まれるもの	例
購入代金	土地・建物の購入価格
購入時の仲介手数料	不動産会社へ支払った手数料
登記費用	登録免許税、司法書士報酬など
不動産取得税	取得時に発生した税金
設備費・改良費	資産価値を高める工事費用

譲渡費用に含まれる主なものは以下の通りです。

譲渡費用に含まれるもの	例
売却時の仲介手数料	不動産会社へ支払う手数料
印紙税	売買契約書に貼付する印紙代
測量費	土地売却時の測量費
立退料	売却のために借家人へ支払った費用
建物解体費	土地売却のための取り壊し費用

注意したいのが減価償却です。

収益物件では、毎年の確定申告で建物部分を減価償却していることがあります。減価償却が進むと、税務上の建物取得費が下がるため、売却時の譲渡所得が大きくなり、税負担が増える場合があります。

保有期間で変わる2つの税率

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって変わります。

所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えるなら長期譲渡所得です。

区分	所有期間	所得税	復興特別所得税	住民税	合計
短期譲渡所得	5年以下	30％	0.63％	9％	39.63％
長期譲渡所得	5年超	15％	0.315％	5％	20.315％

国税庁は、長期譲渡所得について「譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物」とし、税額は課税長期譲渡所得金額に所得税15％・住民税5％を乗じるとしています。また、短期譲渡所得は所有期間5年以下の場合で、所得税30％・住民税9％です。平成25年から令和19年までは、基準所得税額に2.1％を乗じた復興特別所得税も申告・納付します。

ここで重要なのは、「購入日から5年経ったか」ではなく、「売却した年の1月1日時点で5年を超えているか」で判定する点です。

たとえば、2020年4月に購入した物件を2025年5月に売却しても、2025年1月1日時点では所有期間が5年以下のため、短期譲渡所得になります。長期譲渡所得にするには、2026年以降の売却を検討する必要があります。

税率差は約20％あります。売却時期を数か月ずらすだけで税負担が大きく変わることもあるため、売却前に税理士へ相談しておきましょう。

収益物件には3,000万円特別控除が使えない

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

しかし、最初から投資用として所有していた収益物件や、自己居住実態のない賃貸物件では、原則としてこの3,000万円特別控除は使えません。

国税庁は、3,000万円特別控除について「マイホーム（居住用財産）を売ったとき」に適用できる特例としており、要件として現に自分が住んでいる家屋や、以前に住んでいた家屋を一定期限内に売る場合などを挙げています。

ただし、もともと自宅として住んでいた物件を転勤などで賃貸に出し、その後売却するケースでは、要件を満たせば適用できる可能性があります。

一方、購入当初から賃貸目的の区分マンション、一棟アパート、一棟マンションなどは、基本的にマイホーム特例の対象外です。

「自分の物件でも使えるのでは？」と判断を誤ると、税金の試算が大きくズレる可能性があります。売却前には、必ず税理士に確認しましょう。

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オーナーチェンジ物件を高く売却するための3つのポイント

オーナーチェンジ物件は、ただ売りに出すだけでは高値売却しにくい物件です。

買主が投資家である以上、収益性、管理状態、将来の賃貸需要、出口戦略をどう見せるかが価格に影響します。

複数戸の場合は売却前に入居率を上げる

一棟アパートや一棟マンションを売却する場合、入居率は売却価格に直結します。

空室が多い物件は、買主から「賃貸需要が弱いのでは」「購入後に募集コストがかかるのでは」と見られやすくなります。

可能であれば、売却前に満室または高稼働の状態を目指しましょう。

空室を埋める方法には、以下のようなものがあります。

対策	内容
家賃設定の見直し	周辺相場に合わせて募集条件を調整する
フリーレント	1〜2か月程度の家賃無料期間を設ける
広告料の調整	仲介会社が紹介しやすい条件にする
軽微なリフォーム	壁紙、照明、水栓など印象を改善する
募集写真の改善	室内写真や外観写真を見直す

満室に近い状態で売却できれば、買主は購入後すぐに安定収入を得られると判断しやすくなります。

ただし、無理に相場より高い家賃で短期入居者を入れると、買主から不自然に見られることがあります。売却前の入居付けは、周辺相場と整合性のある条件で行うことが大切です。

管理コストを見直し、純収益を最大化する

投資家は、表面利回りだけでなく、実際に手元に残る純収益を重視します。

そのため、売却前に管理コストや運営経費を見直すことで、物件の評価が上がる可能性があります。

見直したい主なコストは以下の通りです。

コスト	見直しポイント
管理委託料	相場より高くないか確認する
清掃費	作業内容と費用が見合っているか確認する
共用部電気代	LED化などで削減できないか確認する
保険料	補償内容と保険料を見直す
修繕費	突発修繕が多い場合は原因を把握する
インターネット費用	入居促進効果とコストのバランスを見る

管理コストを下げると、純収益が増えます。純収益が増えれば、収益還元の考え方では売却価格にもプラスに働きます。

また、修繕履歴を整えておくことも重要です。

外壁塗装、防水工事、給排水設備交換、室内設備交換などの履歴が残っていれば、買主は「きちんと管理されてきた物件」と判断しやすくなります。

売却タイミングを見極める

オーナーチェンジ物件を高く売るには、売却タイミングも重要です。

買主側の融資がつきやすい時期や、投資用不動産の需要が高い時期は、売却条件が良くなりやすいです。一方で、金利上昇や金融機関の融資引き締めが起こると、買主の資金調達が難しくなり、価格交渉が厳しくなる場合があります。

市況を見るうえでは、周辺の成約価格や売出件数も確認しましょう。

東日本不動産流通機構の2025年の首都圏不動産流通市場動向によると、首都圏中古マンションの成約件数は49,114件で前年比31.9％増、成約物件価格は5,200万円で前年比6.3％上昇し、1㎡当たり単価と同様に13年連続の上昇とされています。エリア差はあるものの、首都圏中古マンション市場では価格上昇が続いていることが分かります。

ただし、全ての物件が高く売れるわけではありません。築年数、エリア、利回り、管理状態、入居状況によって評価は大きく変わります。

税金面では、保有期間5年超で長期譲渡所得の税率が適用されるタイミングも重要です。売却価格だけでなく、税引後の手残りまで計算して判断しましょう。

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まとめ

オーナーチェンジ物件の売却とは、入居者がいる状態のまま、所有者だけを売主から買主へ変更する売買です。

通常の不動産売却とは異なり、買主は主に投資家であり、室内内見が難しく、売却価格も利回りや収益性をもとに判断されやすい特徴があります。

税金面では、譲渡所得税に注意が必要です。所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得となり、税率が大きく変わります。また、収益物件にはマイホーム売却時の3,000万円特別控除が原則使えないため、売却前に税理士へ相談しておきましょう。

オーナーチェンジ物件を高く売るためには、入居率を上げる、管理コストを見直す、売却タイミングを見極める、専門会社に依頼することが重要です。

売却は、不動産投資における出口戦略そのものです。

「いくらで買ったか」だけでなく、「どのように運営し、いつ・誰に・いくらで売るか」まで考えることで、不動産投資の成果は大きく変わります。

不動産投資の出口戦略を、今から整えておきましょう。オーナーチェンジ物件を高く売るには、購入時から出口を見据えた判断が欠かせません。 利回り、修繕、空室対策、売却タイミングを一つずつ学ぶことで、手残りを意識した賃貸経営がしやすくなります。 不動産投資に関してさらに体系的に学びたい方は体験セミナーも確認してみてください。