不動産投資で得られるメリットとは？不動産投資のメリット・デメリットを徹底的解説！
不動産投資にはさまざまなメリットが得られることから、不動産投資を副業として始めている方が増えています。
確かに不動産投資は、他の投資と比べて安定した収入が得られることや節税効果が得られるなど、さまざまなメリットが得られます。その一方でデメリットも存在しているので、始める際には注意が必要です。
本記事では、不動産投資で得られるメリットはもちろん、デメリットと対策方法、成功のための戦略を解説します。
最後には、不動産投資で成功した方の事例を紹介していますので、ぜひ、ご覧ください。
不動産投資を始める5つのメリット
不動産投資を始めると、さまざまなメリットを得ることができます。ここでは、その中でも主だった5つのメリットについて解説します。
メリット1 安定した収入が得られる
不動産投資を行う最大のメリットは、毎月安定した家賃収入が得られることです。副業として不動産投資を行っている人にとっては、副収入が得られるため、大きなメリットと言えるでしょう。
不動産投資ローンを組んで投資用物件を購入していても、利回りが良い場合は、家賃収入から経費や返済分を差し引いても利益を出すことが可能です。
メリット2 生命保険代わりになる
不動産投資が生命保険金代わりになるとは、一体どういうことでしょうか。
投資用物件を購入する際に不動産投資ローンを利用すると、金融機関から「団体信用生命保険（以後、団信）」に加入することをすすめられます。
団信は、不動産投資ローンの契約者が亡くなった場合、ローン残債の支払いが免除される保険です。
団信が下りたとしても、遺族は不動産を手放す必要がなく、不動産経営を続けられますし、不動産を売却することもできます。
メリット3 節税効果を得られる
不動産経営を行って赤字が出た場合、その他の黒字になっている収入と合算する（損益通算）ことで、課税所得額が減ることになるため節税効果が期待されます。
特に、不動産投資の初年度は、仲介手数料や登記費用などがかかるため、赤字になりやすく、節税効果は高くなるでしょう。
また、相続の際には、不動産は路線価によって相続税が算出されるため、評価額が低くなる傾向にあり、相続税が節税できます。さらに、貸家の場合には借地権や借家権の割合が適用され、相続税が減税されます。
メリット4 レバレッジ効果が高い
レバレッジとは「てこの原理」を意味しており、不動産投資においては「少ない自己資金で高額な投資物件を取得できる」ことです。
上述の通り、不動産投資は不動産投資ローンを利用して投資物件を購入することがほとんどです。自己資金が少ない場合でも、その何倍もの資産を運用することができるため、不動産投資のメリットと言えるでしょう。
他の投資方法と比べても、不動産投資はレバレッジ効果が高いため同じ投資予算でも、より多くの利益を得られる可能性が高くなります。
メリット5 インフレに強い
不動産は現物資産と呼ばれ、不動産自体に価値があるため、現金や有価証券などに比べて価値が下がりにくい特徴があります。
不動産価格はインフレになると上昇する傾向にあり、現金などは相対的な価値が低下する傾向にあります。同様に、不動産購入時に借り入れたお金も価値が下がることになるため、実質的に返済の負担は軽減されると言えるでしょう。
以上のように、インフレになった場合、不動産は価値が大きく下がることがなく、安心して運用することが可能です。
不動産投資4つのデメリットとその対策方法
不動産投資には、さまざまなメリットがある反面、デメリットも存在しています。ここでは、不動産投資における主なデメリットを4つ紹介し、その対策方法を解説します。
デメリット1 空室になると収入が得られない（空室リスク）
不動産投資におけるデメリットの中でも、特に注意しておきたいのは空室状態が続いてしまうことです。これは「空室リスク」と呼ばれ、空室状態が続くと家賃収入が得られなくなります。
収入が得られなければ、不動産投資ローンを利用していた場合、返済ができなくなり、自己資金を持ち出さなくてはいけません。
回避策としては、入居づけに強い不動産管理会社と契約することや、定期的なリフォーム・リノベーションを行うこと、必要があれば敷金・礼金を見直すこと、フリーレントの導入などを行うと良いでしょう。
デメリット2 維持管理にコストがかかる（修繕リスク）
投資用物件は経年劣化していくため、定期的に補修や修繕など、メンテナンスを施す必要があります。修繕費や管理費などのランニングコストがかかることは、不動産投資のデメリットの一つです。
しかし、定期的なメンテナンスを怠ると、余計な出費がかかり想定していた以上に費用がかかることも考えられます。入居者の満足度を上げるために必要な費用であると考え、投資を行うようにしましょう。
物件購入前に慎重に状態を確認すること、修繕計画を確認しておくことが回避策です。
デメリット3 必要なときに現金化できない（流動性リスク）
株式などの金融資産は、資金が必要なときに売却して現金化することが容易にできます。一方、不動産は簡単に売却することができない（流動性が低い）ため、必要なときに現金化が難しくなっています。
不動産投資の場合、流動性が低いため、すぐに現金化したいと考えている方には向いていません。
流動性リスクの回避方法としては、都市部などの購入希望者が多いエリアの物件を購入することをおすすめします。しかし、都市部の不動産は利回りが低くなる傾向がありますので、しっかりとした計画を立てて購入するようにしましょう。
デメリット4 金利が上昇する可能性がある（金利上昇リスク）
不動産投資は、金融機関から融資を受けて始める方がほとんどです。その場合、金利は変動金利を選ぶことが多いため、金利変動による金利上昇リスクを受ける可能性があります。
日本は現状、金利が世界でも低い水準にあるため、今後金利上昇によるリスクが生じる危険性をはらんでいます。金利が上昇すれば、不動産投資ローンの金利も上がることが考えられるため注意が必要です。
金利上昇リスクの対策としては、固定金利に切り替えることや、ローンの借り換えを行う、繰上げ返済を行うなどがあります。
不動産投資を成功に近づけるための戦略とは
不動産投資を成功に近づけるためには戦略が必要です。不動産投資はどのようにして利益を得るのか、重要とされている出口戦略とはどのようなものかをここでは解説します。
不動産投資の利益はインカムゲインとキャピタルゲイン
不動産投資で利益を得る仕組みとしては2種類あります。それが「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」です。
インカムゲインとは、投資用物件を所有していることによって得られる利益のことをいいます。マンションやアパートを経営していれば、そこから得られる家賃収入がインカムゲインです。
インカムゲインは、長期的に安定した収入が得られるメリットがあります。不動産投資においては、入居者がいる限り家賃収入が入ってきます。また、景気に左右されない点も、インカムゲインのメリットです。
ただし、インカムゲインは短期的に大きな利益を得ることができません。入居者がいれば、継続して収益を作ることはできますが、まとまった金額を得るのは難しいでしょう。入居者がいなければ、収入を得られないのもインカムゲインのデメリットです。
キャピタルゲインとは保有している投資用物件を売却して得られる利益のことをいいます。
例えば、2,500万円で購入した投資用物件を3,000万円で売却できた際に生じた差額、500万円がキャピタルゲインです。
キャピタルゲインは、まとまった資金を手に入れることができます。この点で、インカムゲインとは異なっており、継続的な利益は得られませんが、短期間で大きな利益を得られる可能性があります。
キャピタルゲインは、景気に左右されやすいというのがデメリットです。景気が悪くなれば、売却価格も下がる可能性が高まります。売却価格が購入価格を下回った場合には、キャピタルロスが発生してしまうので注意しましょう。
一般的に、不動産は購入価格より売却価格の方が低いことが多いため、投資用物件を購入する際には、市場価値の高い物件や売却のタイミングを見極める必要があります。
不動産投資は出口戦略が重要
不動産投資は、最終的に収支をプラスにできれば「成功した」といえます。「最終的に」とは、インカムゲインで長期的な収益を上げ続け、物件を売却したキャピタルゲインを得た時点のことです。この時点で、不動産経営の収支がプラスになれば、不動産投資は成功したことになります。
不動産投資は、投資用物件を購入し、運用を行い、売却するという一連の流れの中でプラス収支を目指すことが目的です。
そのため、不動産投資においては出口戦略が非常に重要です。たとえ、家賃収入が継続的に入り収益を上げられている場合でも、今売却しなければ赤字になってしまうという場合には、思い切って売却することも必要になります。
不動産投資では、どのような物件を買い、どれだけの期間運用し、どのタイミングで売却するのかまで、しっかりとした投資計画を立てることが成功に近づくためのポイントです。
まとめ
今、投資が注目を集める中、不動産投資を始めることで、安定した収入が得られたり、節税効果を得られたりと、さまざまなメリットを得られます。その反面、デメリットも存在しているため、それぞれを理解し、比較してから不動産投資は始めると良いでしょう。
不動産投資は最終的に収支をプラスにすることで成功をおさめることができますので、始める際には出口戦略をしっかりと定めることが肝心です。
