不動産投資は法人化すべき？メリット・デメリットや法人化するタイミングについて解説

不動産投資を行って不動産所得が増えてくると、法人化を考える方も多いのではないでしょうか。しかし、「不動産投資の法人化とはどのようなものか」や「法人化することでどのようなメリットが得られるのか」が分からず、迷っている方もおられるでしょう。

本記事では、不動産投資を法人化することの意味や法人化することのメリット・デメリット、法人化のタイミングや手続きを詳しく解説します。

現在、法人化するべきかどうかを迷っている方は、ぜひご覧ください。

不動産投資の法人化とは？個人事業主との違い

不動産投資の法人化とは、自己で所有する投資用物件などの資産を管理するために会社を設立することで、不動産投資の管理を個人から法人に移すことです。

会社と聞くと、私たちが想像するのは、営利を目的としたものではないでしょうか。しかし、不動産投資を法人化した場合は、そのような会社とは異なり、新しい事業活動を行わず、会社設立者の資産管理を目的とした資産管理会社になります。

不動産投資で法人化する理由は人によってさまざまですが、代表的なメリットは不動産投資を法人化することで節税効果が期待できることです。不動産投資は法人化することによって、個人で行うよりも節税効果が見込めます。

不動産投資を法人化するメリット

不動産投資を行う際に、法人化するメリットはさまざまです。ここでは、不動産投資を法人化するメリットについて解説します。法人化することで得られるメリットは、以下のとおりです。

• 個人事業主よりも税金の負担を抑えられるケースがある
• 役員報酬の設計で、個人の税負担をコントロールしやすい
• 経費として計上できる範囲が広がる
• 融資が受けやすくなり資金調達の選択肢が増える
• 減価償却の扱いを戦略的に選べる
• 損失の繰越期間が長くなる

個人事業主よりも税金の負担を抑えられるケースがある

不動産投資を法人化した場合、課税される税金が異なります。個人で不動産投資を行って得られた所得については、所得税が課せられていました。法人化した場合、所得税ではなく「法人税」が課せられます。

法人税の税率は、例えば資本金が1億円以下の法人の場合、課税所得が800万円以下の部分について15％が課せられ（適応除外事業者の場合は19％）ます。800万円を超える部分についての税率は23.20％です。

所得税は累進課税制を採用しているため、所得額に応じて5％〜45％の税率が適用されます。そのため、一定の所得からは法人よりも高い税率が適用されるため、法人化することで税金を抑えることが可能です。

役員報酬の設計で、個人の税負担をコントロールしやすい

不動産投資を法人化すると、役員報酬の金額をオーナー自身が経営状況に合わせて自由に設計できるようになります。法人から役員へ報酬を支払うことで、法人側の利益と個人側の所得の間で資金を適切に分散させられます。

個人の所得税は累進課税制度により、所得が増えるほど段階的に税率が上がる仕組みです。

個人事業主に課せられる所得税の最大税率は45％であるのに対し、法人の実効税率は約30パーセント前後です。役員報酬の額を調整すれば、個人の課税所得を一定以下に抑えて、世帯全体の税負担を効率良く最適化できます。

区分	税率の構造	最大税率の目安
個人所得	累進課税（所得増で税率上昇）	約45%（住民税含む）
法人所得	一定（所得800万円超から）	約23.2%（実効税率）

参照：所得税の税率、法人税の税率｜国税庁

役員報酬には給与所得控除を適用できるため、さらに課税所得を抑えられます。

また、家族を法人の役員として迎え入れ、日常の管理業務に見合った適正な報酬を支払うことで税負担を抑える方法もあります。ただし、業務の実態が伴わない家族への報酬支払いは、税務署から不適切とみなされるケースがあるため、悪用は厳禁です。

担当する職務内容に見合った客観的に妥当な報酬額を設定することが、健全な不動産経営をするうえでの大きなポイントとなります。

経費として計上できる範囲が広がる

不動産投資は個人・法人いずれの場合でも、経費を計上できます。しかし、経費として計上できる項目が個人と法人では異なります。個人の場合では経費として認められないために損益通算ができないものでも、法人であれば計上できるケースはよくあります。

例えば、投資用物件を売買した際に発生する譲渡取得税は個人で不動産投資を行っている場合、経費として計上できません。

一方、法人が行う場合については、事業の範囲内で行われる経済活動としてみなされるため、投資用物件の売却によって損失が出た場合、経費として計上できます。

また、個人で不動産投資を行っている場合、本人の人件費を経費として計上できませんが、法人化すると役員報酬として人件費の名目で計上が可能です。

融資が受けやすくなる

不動産投資を法人化すると、社会的信用が高くなるため、金融機関からの融資が受けやすくなる場合があります。主な理由は、以下の2つです。

• 登記されていることで会社の情報が広く開示されている
• 個人で事業を行うよりも厳密に会計処理を行う必要があることなど

また、個人の場合、融資を行う際に死亡や相続などについて、金融機関が考慮する必要があります。一方、法人は法律上「人」として扱われますが、死亡や相続などを考慮しなくても良いという点も融資が受けやすくなる理由として考えられるでしょう。

法人としての実績や借り入れの状況で異なってきますが、法人と個人を比べると信用が大きい法人の方が、より大きな額の借り入れも可能です。

減価償却について選択できる

個人で不動産投資を行う場合、減価償却は必ず耐用年数に応じた期間、一定の額を経費として計上する必要があります。

一方、法人の場合、減価償却は任意償却とされており、経費として計上する額を自由に決めることが可能です。また、減価償却しないという選択もできます。任意償却とされていますが、税法上定められた額を超えることはできませんので注意しましょう。

法人化によって、減価償却費を抑えた場合のメリットとして、売却時の譲渡取得税が低くなる点が挙げられます。

不動産投資物件を売却することで得られる利益は、売却額と帳簿価額との差によって算出されます。つまり、減価償却を抑えておくことで売却額と帳簿価額の差が小さくなるため、譲渡所得税が低くなるのです。

損失の繰越期間が長くなる

他の事業でも言えることですが、不動産投資においても毎年利益を出せるわけではありません。利益が出なかった年は、損失繰越を活用しましょう。

損失繰越とは、年度において損益通算しても損失が発生してしまう場合、その損失を数年にわたって繰り越せる制度です。赤字分を繰り越して所得と相殺できるため、節税効果を得られます。

個人で不動産投資を行っている場合、青色申告者であれば最大で3年間繰り越しができますが、法人の場合はその期間が10年と長くなっています。

繰越期間が長くなる分、個人の場合よりも発生した赤字を節税に活用することが可能です。

不動産投資を法人化するデメリット

不動産投資を法人化することで、さまざまなメリットを得られます。その反面、デメリットもあるため、法人化を考えている場合は比較して慎重に検討する必要があります。

不動産投資を法人化するデメリットは以下の通りです。

• 法人設立には時間と費用がかかる
• 長期譲渡の優遇税制が利用でない
• 赤字の場合でも税金の負担がある

以下で、それぞれのデメリットについて解説します。

法人設立には時間と費用がかかる

個人事業主として開業する場合、税務署に開業届を提出するだけで手続きは終了します。一方、法人化する際には、さまざまな手続きが必要です。

法人化する場合、法務局で商業・法人登記を行う必要があります。また、株式会社を設立する場合には商業・法人登記に先立って、公証役場で定款認証を行わなくてはいけません。

登記は自分でも行えますが、登記申請書の作成など、専門的な知識が必要なこともあるため、司法書士に依頼することをおすすめします。

このように、不動産投資の法人化は、個人で行うよりも多くの手間がかかります。

法人を維持するコストが発生する

不動産投資を法人化して進める場合、事業の利益に関係なく、毎年一定の固定費を支払う義務が生じます。具体的には、以下の3つです。

費用の項目	目安となる金額（年間）	発生の条件
法人住民税（均等割）	約7万円〜	会社の利益に関わらず毎年発生
税理士報酬	約20万円〜50万円	顧問契約や決算申告の依頼時
社会保険料	給与額に準ずる	役員報酬を自身や家族に支払う場合

とくに、個人事業主に課せられる所得税や個人事業税は、赤字もしくは黒字であっても一定額未満であれば納税義務はありません。

しかし、法人税の均等割は法人の所得金額の多寡に関わらず、資本金等の規模に応じて定額で課されます。資本金が1,000万円以下、従業員数50人以下の法人であっても、地方自治体に納める法人住民税の均等割額は年間で7万円に達します。

参照：法人住民税｜総務省

また、法人の場合は個人事業主よりも会計処理が複雑であるため、税理士に依頼するのが一般的です。依頼内容によっては、年間で数万～数十万円程度の委託費用が必要になります。

事業規模が小さい段階では、会社組織を維持するための固定費が、法人化で圧縮した税金の差額分よりも大きくなってしまう現象が起こります。

法人設立となると、社会保険料も無視できない費用のひとつです。法人を設立すると社会保険の加入が義務付けられ、役員報酬として支払う場合に発生します。事業を行ううえでは小さくない出費であるものの、老後の保障は手厚くなることから、社会保険料については一概にデメリットとはいえないかもしれません。

総務省：地方税制度の概要

長期譲渡の税制優遇が利用できない

個人で不動産投資を行っている場合、投資用物件を所有している期間に応じて、売却益にかかる所得税が変動します。所有期間が5年以上の場合、長期譲渡所得として約20％の税率が、5年以下の場合、短期譲渡所得として約40％の税率が課せられるため、5年以上所有することで節税効果が得られました（長期譲渡所得の優遇税制）。

しかし、法人化した場合、物件の所有期間の長短にかかわらず、一定の税率である法人税が課せられるため、長期譲渡所得の優遇税制を利用できません。

法人税の税率は年800万円を超える部分は23.2％のため、物件を5年以上所有する場合は個人と比べてやや節税効果が期待できなくなります。

参照：No.5759 法人税の税率｜国税庁

会計・税務処理が複雑になり、事務負担が増える

不動産投資を法人化すると、個人事業主のときよりも会計処理や税務申告の難易度が上がります。法人組織では貸借対照表や損益計算書の作成が義務付けられており、正確な作成には高度な専門知識が欠かせません。

法人税の申告業務に加え、役員報酬の源泉徴収事務や社会保険関連の手続きなど、個人事業主のときよりも事務負担は多いです。具体的な違いを、以下の表にまとめました。

比較項目	個人事業主	法人
主な決算書類	収支内訳書や青色申告決算書	貸借対照表・損益計算書・株主資本等変動計算書
主な申告の種類	所得税の確定申告	法人税・法人住民税・法人事業税の申告
事務負担の程度	比較的軽微（自力での処理も可能）	非常に重い（専門家への依頼が一般的）

誤った会計処理による税務調査での指摘や追徴課税のリスクは、個人事業主よりも高いと言えます。そういったリスクを回避するため、多くの経営者は費用を支払ってでも会計・税務作業を税理士へ委託する選択をしています。

法人税の申告手続きや提出が必要な書類の一覧については、国税庁の公式サイトで案内が掲載されているため、参照してください。

参照：法人税の申告｜国税庁

赤字の場合でも税金の負担がある

個人・法人ともに、住民税を納付しなくてはいけません。住民税は、個人や法人の所得に課せられる所得割と、個人であれば世帯人数など、法人であれば従業員数や資本金の額などに応じた均等割で構成されています。

個人の場合、不動産投資で損失が生じて赤字になっていたり、合計所得が一定以下となっていたりすると住民税は課税されません。

一方、法人の場合、不動産投資で赤字が出ていても均等割の部分については支払う必要があります。赤字でも税金を支払う必要があるので、法人化を考えている方は、その点も考慮しなくてはいけません。

不動産投資を法人化するタイミング

不動産投資を法人化することのメリット・デメリットを比較して、「今すぐに法人化しよう」と考えた方もいるでしょう。しかし、不動産投資を法人化するには、適切なタイミングがあります。法人化のタイミングを見誤ると、損をする可能性もあるため、ご自身の状況に必要かどうかの判断が大切です。

不動産所得が330万円になったとき

わかりやすい目安のひとつが「不動産所得が330万円」を超えたときです。

不動産投資を法人化した場合、その規模は中小企業が多いとされています。中小企業の法人所得は800万円以下が多く、その税率は15％です。

個人で不動産投資を行っている場合、課税所得が330万円になると、その税率は20％です。つまり、法人税率を超えるため、不動産投資を行って所得が330万円以上となったときが法人化のタイミングといえるでしょう。

物件を複数所有し、規模拡大を目指すとき

不動産投資の規模を拡大しようと考えている場合も、法人化するタイミングと言えます。金融機関から融資を受ける際、個人名義よりも法人組織のほうが社会的信用が高まりやすく、資金調達の選択肢が広がる傾向にあるためです。

潤沢な資金を安定的に確保できれば、新築物件の建築や大規模な中古物件の購入を適宜実行し、収益の柱を強固に築きやすくなります。個人の融資枠には限界がある一方で、法人として実績を積み上げれば、事業の成長性に合わせた柔軟な借入が期待できます。

融資の受けやすさは規模拡大のしやすさに直結するといっても過言ではありません。規模拡大の見込みがある方こそ、法人化を検討してみてください。

将来的に不動産事業を「副収入」ではなく「事業」として育てたいと考えたとき

不動産投資を単なる副収入ではなく、永続的な事業として本格的に育てたい方にとっても、法人化は検討すべきです。会社という組織形態を取ることで、個人で活動するよりも社会的な信用力が向上します。

高い信用力は、優良物件情報の優先的な獲得や、取引先との円滑な関係構築を有利に進める強力な助けとなるはずです。組織として責任ある体制を対外的に示す姿勢は、長期にわたる安定した不動産経営を支える重要な基盤となるでしょう。

不動産投資を法人化するための手続き

最後に、不動産投資を法人化するための手続きについて簡単に説明します。

1.会社設立の準備を行う

まずは会社設立のための準備を行います。会社設立のために、代表者印や会社印、銀行印の作成を依頼し、会社名や本店所在地、事業目的などを決定しましょう。

会社が事業として行えるのは、事業目的に記載された事業範囲だけです。法人化後に事業の幅をもたせるために「前各号に付帯する一切の事業」と記載しておくことをおすすめします。

2.定款を作成し、公証役場で認証を受ける

会社設立のための準備が整ったら、定款の作成と認証を行いましょう。定款とは、会社を運営していくうえの基本的規則です。

定款の作成、認証ともに専門的な知識が必要となるため、専門家である司法書士に依頼することがおすすめです。

3.登記書類を作成し、法務局へ提出する

定款の作成・認証が完了したら、いよいよ登記書類を作成し、法務局へ提出します。登記の際には登録免許税と呼ばれる税金の納付が必要であり、株式会社の場合は最低でも15万円を納めます。

こちらも専門的な知識が必要となるのに加え、わずかな不備でも補正が求められるため、司法書士に依頼することをおすすめします。

参照：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

4.税務署へ開業届を提出する

法務局で手続きが完了したら、原則として2ヶ月以内に税務署へ行き、開業届を提出すれば不動産投資の法人化の手続きは終了です。このタイミングで、併せて「青色申告承認申請書」を提出しておくと、確定申告の際にスムーズに進められます。

会社員や個人事業主が不動産投資で法人化する際の注意点

不動産投資を法人化するメリットはある一方で、将来の税負担や手続きの煩雑さから、判断を下せない方もいるでしょう。安易な法人化はかえって支出を増やす原因となるため、事前にリスクや注意点を正しく把握しておくことが大切です。

ここからは、法人設立後に直面しやすい実務上の懸念点や、判断を誤らないためのポイントを解説します。

役員報酬の設定次第で社会保険料が大きく増える可能性がある

役員報酬の金額を決定する際には、社会保険料の負担額が想像以上に増大する可能性を考慮しなければなりません。法人の役員は原則として社会保険（健康保険や厚生年金保険の総称）への加入が義務付けられており、会社負担分も発生するからです。

報酬月額に応じて算出される保険料は、会社負担と個人負担を合計すると給与額の約30～40%前後に達する計算になります。節税効果を優先して役員報酬を高く設定しすぎると、かえって保険料負担が重くなり、手元に残る資金が少ないケースも考えられます。

税金の種類だけでなく、社会保険料まで含めた「トータルでの実質的な負担」を天秤にかけて慎重に判断することが大切です。

税理士と事前にシミュレーションを行ってから判断する

法人化の是非を判断するにあたっては、事前に専門家を交えた具体的な数値シミュレーションを行うことが重要です。所得の規模や家族構成、さらには金融機関からの融資状況によって、法人化による最終的な損得は大きく変動します。

あらゆる観点からのシミュレーションが必要となるため、自分で行うと見落としが生じ、取返しの付かない決断をすることになりかねません。

以下に、法人化の検討にあたり、シミュレーションに必要な要素とチェックすべきポイントを、簡易的な表としてまとめました。

検討項目	チェックポイント	留意すべきリスク
税負担の比較	所得税と法人税の税率差	社会保険料の増加分
維持コスト	税理士顧問料や均等割額	赤字でも発生する固定費
将来のビジョン	資産規模の拡大予定	物件売却時の優遇税制の有無

5年から10年先を見据えた計画も検討することで、いざ規模を拡大する際に容易に進められます。

節税目的だけで法人化すると失敗する可能性がある

「法人にすれば節税になる」という断片的な情報だけで法人化を決めてしまうと、期待した効果が得られないおそれがあります。会社の維持コストや社会保険料の増加額が、法人化による所得税の削減額を上回り、実質的な利益が消失する場合があるためです。

不動産所得が比較的少額な段階では、法人住民税の均等割や税理士への委託費用が、節税による恩恵を相殺することもあります。不動産投資における法人化は、単なる節税手段ではなく、長期的な「事業拡大戦略」の一環として捉えるべき重要な決断です。

金融機関からの融資枠の拡大や将来的な事業承継の円滑化といった、多角的なメリットを最大限に引き出すことを意識しましょう。

まとめ

不動産投資を始めて、利益が増えてくると法人化を考える方は多くなります。法人化することで、節税効果が高まることを期待でき、事業規模の拡大も視野に入れることが可能です。

しかし、法人化の際にタイミングを見誤ってしまうと、法人化のメリットを活かせず、損失につながってしまうことも考慮しておきましょう。

法人化を考えている方は、法人化のメリット・デメリットを比較し、適切なタイミングを見定める必要があります。不動産投資で収益を上げつつ法人を上手く活用すれば、税負担を抑えられるだけでなく、事業拡大につなげやすくなります。

今の時点で水準に達していない方でも、将来の事業を見据えて法人化を選択肢に持ってみてください。

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