不動産投資で成功するためには？成功のポイントや成功しやすい人の特徴を解説
これから不動産投資を始める方の中には、「成功するためにはどうしたらよいのだろう」と悩んでいる方もおられるでしょう。インターネットで検索すると、不動産投資の成功者を多く見かけるかと思いますが、残念ながら失敗してしまう方も決して少なくありません。
そこでこの記事では、不動産投資における成功の判断基準や、成功するためのポイントを解説します。成功しやすい人の特徴や、リスクを抑える方法も紹介していますので、不動産投資でうまくいっていない方や、これから始めようと検討している方は、ぜひ参考にしてください。
そもそも不動産投資での成功を判断する基準とは？
実は不動産投資において何をもって成功とするかは、明確ではありません。なぜなら何を目的として不動産投資をおこなっているかは、人によってさまざまだからです。
投資の目的が異なれば、何をもって成功とするかも変わってきます。
たとえば、10年後までに月20万円の家賃収入を得たいと考えているAさんと、10年後までに2000万円の老後資金を調達したいと考えているBさんとでは、ゴールがまったく異なります。Aさんにとっては、20万円の家賃収入が得られた時点で成功となりますが、Bさんにとって家賃収入20万円の達成は、単なる1つの通過点に過ぎません。AさんとBさんとでは、どのような戦略で投資を進めていくかだけでなく、購入する物件を選ぶ基準さえも違ってくるはずです。
とはいえ多くの方にとって、安定して利益を出し続けられるかどうかは、投資の成否を判断する際の基準となり得るポイントになるでしょう。そのため本記事では、安定して利益を出し続けられるかどうかを、成功の基準として解説していきます。
具体的に何を成功と判断する基準とするかについては、ぜひご自身で考えてみてください。
不動産投資で成功するための7つのポイント
不動産投資で成功するためには、いくつかポイントがあります。必ずしも成功できるとは断言できませんが、少なくとも成功率を高めるのには役に立つでしょう。
具体的には、以下の通りです。
- 不動産投資をする目的や目標を決める
- 不動産投資について学び続ける
- 典型的な失敗パターンを学ぶ
- 物件の選び方をしっかり学ぶ
- 情報収集を怠らない
- 素早く決断する
- 不動産投資のパートナーとなる存在を見つける
それぞれ詳しく解説します。
不動産投資をする目的や目標を決める
すでにお伝えした通り、不動産投資における成功は、何を目的とするかで変化します。目的が異なれば目指すところも変わってきますし、判断基準や優先順位も変わってくるでしょう。
逆に言えば、目的を明確にしなければ判断基準や優先順位を明確にできなくなるため、迷ってしまう原因になる可能性があります。実現可能な投資計画を実行していくためにも、無理のない目的を設定し、判断軸をはっきりさせましょう。
これから不動産投資を始めようとしている方は、最初は簡単なものでもいいので、不動産投資の目的を明確にするところから始めてみてください。投資を続けていくなかで理解が深まれば、より具体的な目的が見えてくるかもしれません。
不動産投資について学び続ける
不動産投資では、物件選びや融資、物件管理、税金など、さまざまな知識が必要となります。
不動産投資を始めるにはある程度まとまった初期費用が必要なうえ、ローンを利用するのが一般的なため、投資全体にかかる金額も大きいです。物件購入後は物件の管理や維持をする必要が出てきます。入居者の募集やクレーム対応、原状回復や修繕工事など、さまざまな問題に対応する必要に迫られるでしょう。
これらの知識は、一朝一夕で身につくものではありませんし、一度学べばそれでおしまい、というものでもありません。その代わり、学べば学ぶほどチャンスを掴む可能性や、リスクに適切に対応できる可能性が高まります。
典型的な失敗パターンを学ぶ
不動産投資の成功に近づくためには、どれだけ失敗せずに済むかにかかっている、と言っても過言ではないでしょう。
幸いなことに、不動産投資には典型的な失敗パターンが存在します。どのような失敗パターンが存在するのか、なぜ失敗してしまうのか、そしてどうすれば失敗を防げるのかを把握しておけば、あらかじめ対策を講じることができ、経験が少ない方でも同じ失敗をする可能性を減らせるはずです。
より早く成功に近づくために、典型的なパターンを学んでおきましょう。
物件の選び方をしっかり学ぶ
不動産投資において、物件選びは重要なポイントの一つです。物件にはさまざまな判断基準があるうえ、物件ごとに特徴が異なるため、何を目的にするかによって物件の良し悪しも変わります。
できるだけ安定した収入を得たいのであれば、立地や築年数、利回りなどを基準として物件を選んだほうが良いでしょう。利益を目的としている以上、利益を出せない物件を購入しても目的は達成できません。
一方で、節税を目的にしている場合は、利回りよりもどれだけ減価償却できるかのほうが重要となります。敢えて築古の物件を購入することで、より成功に近づけるかもしれません。
自分にとって最適な物件を選ぶためにも、物件の選び方はしっかり学んでおきましょう。
情報収集を怠らない
物件選びからも分かる通り、不動産投資では情報収集が必要不可欠です。物件の特徴を正確に判断できなければ、物件の良し悪しを適切に見極めることができません。
不動産会社から紹介された物件であれば、あらかじめ資料などが提供されるでしょう。しかし、すべての不動産会社が正確な資料を提供してくれるわけではありません。誤った情報が記載されている可能性もありますし、悪質な会社であれば、自社の利益のために必要なデータを隠している場合も考えられます。
成功率を高めるためには、必要な情報の収集を怠らず、できる限り自分の目で確認するようにしましょう。
素早く決断する
誰の目から見ても優良と分かる物件であれば、誰もが欲しがるものです。そのため条件の良い優良物件は、基本的に非常に早く売れてしまいます。
時間をかけて決断することも時には必要ですが、優良物件を手に入れるためには、誰よりも早く決断し、行動しなければなりません。いつ優良物件に出会っても対応できるように、判断力を高めておきましょう。
また、常にある程度資金に余裕を持たせておくなど、即断しやすい状況を作っておくのも効果的です。
不動産投資のパートナーとなる存在を見つける
不動産投資では、パートナー選びも大切です。ここでいうパートナーとは、投資に関する情報提供やサポートをしてくれる存在を指します。多くの方にとっては、不動産会社がその役割を果たすでしょう。
しかし残念ながら、すべての不動産会社が良きパートナーになってくれるわけではありません。会社や担当者によっては自社の利益を優先するあまり、投資家にとって価値の低い物件ばかり紹介してくる可能性もあります。
大切なのは、信頼できる相手かどうかです。必ずしも不動産会社がパートナーである必要はありませんし、パートナーを一人に決めなければならないわけでもありません。信頼できる先輩投資家をパートナーにすることもできますし、税金関係に関しては信頼できる税理士を決めるのも良いでしょう。
繰り返しますが、大切なのは信頼できる相手かどうかです。焦る必要はありませんので、ぜひ自身の利益を考えてくれるパートナーを見つけてください。
不動産投資で成功しやすい人の特徴
不動産投資で成功する方には、いくつか共通する特徴が見られます。絶対にその特徴が必要というわけではありませんが、持っていればより成功に近づきやすくなるでしょう。
自分に当てはまる特徴がないか、ぜひチェックしてみてください。
自主的に学べる
不動産投資ではさまざまな知識が必要になるため、勉強が欠かせません。一度学んだら終わりというものではなく、常に学び続けることが大切です。
勉強が苦手で、人に言われて仕方なく学ぶのではなく、自主的に学び続けられる方のほうが、より効率よく知識を獲得できるでしょう。不動産投資において、知識は成功率を高めるための貴重な武器となります。
決断力がある
投資物件の購入する際は、強い意思と覚悟が必要です。優柔不断な方ほど決断に時間がかかり、物件購入にも余計な時間を費やしてしまうことが多いでしょう。
すでにお伝えした通り、優良物件ほど早く売れてしまうため、早く決断して行動に移せる方ほど良い物件を購入できる可能性が高まります。良い物件を購入できれば、投資に成功する可能性も高くなるでしょう。
危機管理能力が高い
不動産投資は比較的安定した投資と言われていますが、投資である以上リスクは付き物です。どんなに利回りの良い物件を購入できたとしても、物件管理を怠ってしまえば物件の魅力が失われてしまい、空室率が増加して利益が出なくなってしまう可能性があります。
安定して利益を出すためには、さまざまなリスクに目を配り、適切に対応する必要があります。危機管理能力が高い方ほどリスクに敏感で、過度に楽観的になることが少ない傾向があります。
長期的視点を持っている
不動産投資は基本的に、物件を長期的に保有して利益を積み上げる投資方法です。売却を中心とした短期的な投資も可能ではありますが、どうしても市場の影響が強くなるため、投機的になってしまいます。
じっくりと腰を据えて目標に向けて根気よく取り組む必要がある投資であるため、長期的視点を持つことが好ましいです。
数字に強い
不動産投資では成功率を高めるには、事前にシミュレーションをおこない、キャッシュフローを予測しておくのが大切です。キャッシュフローとは、収入から支出を差し引いた現金の流れを指す言葉です。
事前にキャッシュフローの予測が立てることで、毎月どれだけの利益が得られ、どのくらいのペースで自己資金を増やせるかが判断できます。数字に強い方ほど、こういったシミュレーションや予測をするのに抵抗を感じにくく、より正確に計算できる可能性も高まります。
投資では数字を扱う機会が非常に多いので、さまざまな面で有利に働きやすいでしょう。
不動産投資のリスクを抑えるためのポイント
投資である以上、不動産投資に失敗するリスクは常に存在しています。逆に考えると、投資のリスクを抑えられるほど成功に近づける、とも言えるでしょう。
ここからは、不動産投資のリスクを抑えるためのポイントを三つご紹介します。
出口戦略を考えておく
不動産投資は物件を長期的に保有して利益を積み重ねる投資方法ですが、建物は基本的に時間が経つほど価値を失ってしまいます。建物の価値は家賃にも影響を及ぼすため、得られる利益も少なくなくなる可能性が高いです。
そのため、不動産投資では物件を購入する前から物件の売却タイミング（出口戦略）を決めておくのがセオリーとされています。あらかじめ売却時期が決まっていれば、大規模修繕など、必要な投資をおこなうべき適切なタイミングも見極めやすくなるでしょう。
このように投資全体で損失リスクを抑える効果が期待できます。
リスク分散を意識する
不動産投資には、さまざまな種類のリスクが存在します。そのため一つの投資物件に利益を依存するよりも、それぞれ別のリスクに強い投資物件を複数保有する方が全体としてリスクを抑えられ、収益が安定しやすくなります。
たとえば、再開発が始まり急激に賃貸需要が高まった地域の物件を保有している場合を例として、具体的に考えてみましょう。再開発の当初こそ需要が増えていても、今後再開発が失敗したと判断されてしまったら、せっかく上がった需要が低下してしまいます。しかし、需要が高いまま安定している地域の物件を購入できれば、需要低下のリスクをカバーできます。
このようにリスク分散を意識して投資を進めることで、リスクを抑えやすくなるでしょう。
損切りする際のルールを用意しておく
購入した物件が当初の予想と反して赤字物件になってしまった場合、できるだけ早く対処する必要があります。うまく黒字にできれば良いですが、うまく対処できない場合は、早い段階で物件を売却することを検討しなければなりません。これを「損切り」といいます。
損切りの判断が遅れるほど、損失は大きくなります。しかし、状況によっては時間が経てばまた黒字に戻るかもしれないと期待し、損切りをためらってしまうことがあります。
こうしたリスクを避けるには、機械的に損切りをおこなえるよう、明確なルールを決めておくのが効果的です。たとえば、家賃収入だけでローンの返済を賄えなくなったら売却する、といった具体的なルールを設けると良いでしょう。
まとめ
不動産投資で成功するための第一歩は、投資目的の設定です。目的を明確になれば計画
が立てられ、自ずと判断軸や必要な戦略が決まります。不動産投資の勉強を継続的に行い、的確にリスクに対処しながら、成功率を高めていきましょう。
もし独学に限界を感じた場合は、先輩投資家への相談がお勧めです。
既に成功している大家さんが集う大家塾や各種セミナーに参加し、コミュニティーを広げることは非常に有効だと言えるでしょう。
