不動産投資で人気のボロ戸建て投資とは？失敗しないために考える3つのリスクとポイントを解説

ボロ戸建て投資は、格安で販売されている戸建てを購入して賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る投資方法です。価格も数十万円から数百万円の物件が多いため、初心者でもコストを抑えて不動産投資を始めることができます。しかしボロ戸建てならではのリスクを把握しておかなければ大損失を生むことにもつながりかねません。この記事ではボロ戸建て投資のメリットとリスク、失敗しないためのポイントについて紹介するので、これから不動産投資を始めようと検討している方はぜひ参考にしてください。

ボロ戸建て投資とは         

ボロ戸建て投資とは築年数が古い戸建てを購入し、リフォームやリノベーションを行って第三者へ貸し出す不動産投資のことを指します。ボロ戸建ての年数には明確な定義はなく、40年や50年、もしくはそれ以上の築年数を指します。近年、中古住宅に居住される方が増えてきたことから、ボロ戸建てのリフォームをして貸し出す投資家が増加傾向にあります。

ボロ戸建て投資のメリット  

ボロ戸建てには以下の2つのメリットがあります。

高利回りを狙える

初期投資額が低いため、高利回りを狙うことが可能です。利回りとは投資額に対して1年間で回収できる割合を指し、値が高いほど収益性が高いことを指します。利回りは以下の計算式で算出可能です。

ボロ戸建ては1年間の家賃が低いものの、投資額も低いため、高利回りを狙うことができます。そのため初期投資を抑えて高い収入を狙うことが可能です。

現金で購入できる可能性が高い     

ボロ戸建ては初期投資額が低いため、現金で購入できる可能性が高いです。築年数が新しい物件は価格も高額であることから金融機関の融資を利用して投資します。しかし誰でも借入できるわけではなく、審査をクリアしなければいけません。また借入した場合は利子が付いた金額を返済しなければいけないため、借入額より多い金額を返済することになります。しかしボロ戸建ては数十万円から数百万円で購入できるため、現金で投資することができ、返済義務も発生しないメリットがあります。

ボロ戸建て投資のリスク

コストを抑えたうえに高利回りが狙えるボロ戸建て投資ですが、大きなリスクが伴うため注意しなければいけません。ここでは3つのリスクを紹介します。

リフォーム費用が高額になる可能性が高い   

ボロ戸建てはリフォーム費用が高額になる可能性が高いため注意しなければいけません。建物の設備や配管のみならず、構造まで修理しなければいけない建物も多いです。場合によっては、購入費用よりリフォーム費用の方が高いというケースは少なくありません。そのため購入前にリフォーム費用の見積もりを取り、購入価格と合算して採算が合うのかを検証する必要があります。

ネット検索から外れる可能性が高い

築年数の古さからネット検索から外れる可能性が高いため、入居者が見つかりにくいデメリットが挙げられます。スーモやアットホームで検索する際、「築年数」を入力する項目があります。新しいものを好む日本人は、築年数が浅い物件を探す方が多いため、ボロ戸建てが検索表示されない可能性も高いです。いくらリフォームやリノベーションを行っていても、築年数を変えることができないため、入居者を見つけにくいです。

既存不適格・違法建築物件がある  

ボロ戸建てに多いのが既存不適格物件と違法建築物件です。既存不適格とは、改正前の法令で建築された物件が、現行の建築基準法や消防法などの条件をクリアしていない物件を指します。違法建築とは建築基準法などの法令に違反して建築された物件です。どちらの物件も建築確認申請を提出して大規模リフォーム工事を行う場合は、現行の法令を遵守した建物にしなければいけません。そのため通常のリフォームだけでなく、耐震性や防火性などの基準をクリアしなければいけないことから高額な工事費用になる可能性もあるため注意が必要です。必ず購入前に現行の法令を遵守している建物であるかを専門家に確認してもらいましょう。

失敗しないためのポイント 

最後にボロ戸建て投資で失敗しないためのポイントを3つ紹介します。

リフォームして採算が合うのかを確認する

投資するボロ戸建て投資が、リフォームして採算が合うのかを事前に確認しましょう。購入してからリフォーム費用の見積もりを取っていては、投資事業で利益が出るのか判断できません。さらに既存不適格・違法建築物件はリフォーム費用の高額となるケースが多いため、事前にリフォーム費用の見積もりを取っておくことが大切です。

需要があるのかを調査する            

ボロ戸建ては需要が低い場所の物件が多いため、事前にエリア調査を行っておく必要があります。いくらボロ戸建てを新築物件のようにリフォームしたからといって、需要がなければ入居者が見つからず収入を得ることができません。そのため投資物件が見つかった際は、購入前にエリア調査を行いましょう。具体的には以下のような点を確認します。

• 近隣物件に同じような戸建て賃貸があるのか
• 物件周辺に施設があるのか（スーパー・病院など）
• ファミリー層が居住しているエリアなのか

近隣需要を調査する際は、同様に戸建て賃貸物件があるのかを確認します。需要があるということは、同じような物件が多くあるということを指します。また物件の数だけでなく、スーパーや病院などの施設があれば、住みやすいエリアであると判断することもできるでしょう。

専門業者から紹介してもらう           

ボロ戸建ては既存不適格・違法建築物件も多いため、専門業者から紹介してもらうことをおすすめします。自分で探しても問題ありませんが、建物の劣化状況や必要なリフォーム内容を判断するのが困難です。購入後にクーリングオフをしたくても、原則できず、泣き寝入りになる可能性も高いため、専門業者から紹介してもらった物件を選ぶようにしましょう。

まとめ

ボロ戸建て投資はコストを抑えて高利回りを狙うことができる一方で、ほとんどのケースでリフォーム工事が必要となるため、事前に見積もりを取って採算が合うのかを確認する必要があります。またボロ戸建ては既存不適格・違法建築、立地も悪い物件が多いため、専門業者から紹介してもらう物件をおすすめします。当社ではボロ戸建てを含め、さまざまな不動産の買い進め方をレクチャ―しております。また不動産投資初心者に向けて、無料セミナーや勉強会なども開催しておりますので、これから不動産を学びたい！という方はぜひ一度ご相談くださいませ。