これであなたも不動産投資の融資審査をクリアできる！審査基準と融資を受けるポイントについて解説！

不動産投資の最初の関門である金融機関の融資審査。多くの方は「自分は融資が通らない」と思い込んでいるのではないでしょうか。しかし年収300万円や400万円の方であっても審査をクリアし、不動産投資を始めている方もいらっしゃいます。審査をクリアするためには、事前に審査基準を把握し、対策を打っておかなければいけません。そのためこの記事では不動産投資の融資審査の基準を紹介し、審査をクリアするポイントを解説します。これから不動産投資を始めようと検討している方はぜひ参考にしてください。

不動産投資の融資の基準とは        

不動産投資の融資の基準は金融機関によって異なるものの、投資物件の事業性や借入主の属性から判断されることが多いです。具体的には以下の3つの項目から審査を行います。

属性から判断     

申込者の年収や勤続年数、現状の借り入れ状況や過去の滞納履歴など、いわゆる借入主の属性から融資審査を行います。年収が高いだけでなく、勤続年数が長く所得が安定しているかなどもポイントになります。さらに現状の借り入れが大きい方や過去に滞納履歴がある方は審査が不利に働く場合も多いです。しかし不動産投資の融資はアパートローンなどと言われ、投資する物件の事業性などが肝心となります。仮に年収が300万円や400万円の方でも優良物件であれば借入することも可能です。

担保評価から判断

金融機関は借入額に対して建物の担保評価が足りているかを確認します。担保とは借入に対する保証のような物を指します。万が一債務者の返済が滞った時、不動産を差し押さえることができ、売却して残債に充当できる保証のような物です。担保評価は建物の固定資産税評価額で計算しますが、金融機関は評価額を厳しめにして計算します。固定資産税評価額とは固定資産税などを算出する際の指標であり、納税通知書に記載されています。例えば中古マンションの評価額が2,000万円で借入額が2,000万円の場合、担保評価は不足していないことになります。しかし金融機関は50％〜60％などと評価を厳しめに見るため、おおよそ1,000万円不足していることになります。担保評価をクリアするためには「担保価値が高く借入額を低くする」もしくは「自己資金をねん出して借入額を少なくする」という方法が挙げられます。しかし一般的に担保評価は不足することが多いため、次の項で紹介する事業計画からも判断する金融機関が多いです。

事業性から判断  

中古マンションの事業計画を確認し、安定的な収益が得られているのかをチェックします。投資物件近隣の入居率や家賃相場を調査し、融資しても返済が滞ることがないのかを金融機関が独自で行います。具体的には以下の点をチェックします。

• 近年では量的金融緩和が続いているもの仮に高金利になった時でも返済できる事業計画であるのか
• 仮に入居率が低下しても返済できるのか
• 家賃下落が発生しても月々の返済に問題がないか

もちろん金融機関によって判断基準が異なるものの、リスクが発生しても収益が得られるのかをチェックするため、投資する物件の事業性が審査に大きく影響します。

不動産投資で融資を受けるためのポイント   

融資審査の基準について紹介しましたが、ここでは融資を受けやすくするポイントを3つ紹介します。

捻出する自己資金を多くする

捻出する自己資金額が多くなると、借入額も減るため事業計画書のキャッシュフローが良くなることから融資が通りやすくなります。例えば以下の表のように、借入額に違いがあると年間手残り金額にも相違が生まれます。

もちろん捻出する自己資金の割合が大きくなることで、借入額も減るため年間返済額も少なくなります。その結果手残り金額が増えるため事業性が良くなるメリットがあります。さらに担保評価不足の解消にもなるため、融資が通りやすくなるでしょう。

好立地物件に投資する     

好立地物件は安定的な入居率につながるうえ、高い担保評価になる可能性が高いため、融資審査が有利に働きます。先程もお伝えした通り、金融機関は投資物件の近隣入居率を調べます。高い入居率であれば収益性も安定するうえ、人気のあるエリアであることから担保評価も高くなる傾向にあります。そのため、いかに安く好立地物件を購入できるかがポイントになるでしょう。

築古物件は評価が低い    

築古物件は担保評価も低くなるため、30年や40年と古すぎる物件には注意しましょう。建物は年々老朽化に伴い、資産価値が下落するため、担保評価も低くなる傾向にあります。もちろん売買価格も低くなる傾向にありますが、「建て替えするのでは」という考えから融資期間が短縮される可能性が高まります。その結果月々の返済額が高額となり、キャッシュフローが悪化することから融資審査が不利に働く場合があるため、古すぎる物件には注意しましょう。

気をつけるポイント

最後に不動産投資の融資を行う際に気を付けるポイントを3つ紹介します。

複数行へ融資打診する    

不動産投資の融資は複数行へ打診することをおすすめします。仮に1行の審査が落ちても他の金融機関で審査が通ることはよくあることです。審査基準は各行異なるため、審査が厳しい金融機関もあれば、緩い金融機関もあります。また金融機関によって借入可能額や金利なども異なり、比較することが可能となります。ベストな金融機関を見つけるためにも複数行へ融資の相談を行いましょう。

融資実行まで転職してはいけない

融資審査をクリアしたものの、融資実行前に今の仕事を退職または転職してしまうと収入が不安定と判断され、審査やり直しになる場合があります。一般的に不動産投資の融資は投資物件の事業性が優先されて審査を行いますが、少なからず申込者の属性も加味します。仮に年収が増えたとしても勤続年数が短いため収入が安定していないと判断され、融資が認可されない場合もあります。属性が途中で変わってしまうと融資が不利に働く場合もあるため注意しましょう。

専門業者に協力を仰ぐ

金融機関と関係性が深い不動産会社からの相談であれば、審査が有利に働くこともあるため、一人で融資打診するのではなく不動産会社と審査した方が良いです。弊社では数多くの金融機関と連携をとっており、お客様の融資打診のお手伝いも行っております。「不動産投資を始めたいけど融資が通るか不安」「どのような物件であれば融資が通りやすいのかわからない」という方に向けてサポート体制を整えているため、ぜひ一度ご相談下さいませ。

まとめ    

不動産投資の融資は3つの審査基準から判断されますが、初心者の方にとっては多少難易度が高いことでしょう。しかし弊社にご相談頂ければ、審査基準についてより詳しく理解することができ、お付き合いのある金融機関へ融資打診のサポートも行っております。決して「自分は年収が低いから融資が通らない」と判断するのではなく、優良物件さえ見つければ借入することも可能なため、ぜひ一度ご相談くださいませ。