不動産投資を100万で始められるのか？メリットやデメリットや注意点を解説

最終更新日：2025年6月20日

100万円程度の資金でも不動産投資は可能？
少額でも無理なくできる、具体的な投資方法を知りたい
少額で不動産投資を始める場合の注意点は？

マンションなどの投資物件を購入して運用する不動産投資は、高額な資金が必要となる印象が強いかもしれません。

ところが、不動産投資の中には、100万円からでも問題なく始められる方法があるのをご存じでしょうか？

この記事では、100万円から始められる不動産投資の方法やメリット・デメリット、注意点を解説します。

少ない資金から不動産投資を始めるのに興味がある方は、ぜひ参考にしてください。

この記事でわかること

100万円から始められる不動産投資の方法
100万円から始める不動産投資のメリット・デメリット
100万円で不動産投資を始める際の注意点

1 100万円の自己資金で不動産投資を始める方法
2 100万円から始める不動産投資のメリット
3 100万円から始める不動産投資のデメリット
4 100万円で不動産投資を始める際の注意点
5 まとめ

100万円の自己資金で不動産投資を始める方法

100万円から始められる不動産投資の方法としては、以下が挙げられます。

不動産投資ローンを利用する
不動産投資信託（REIT）を利用する
不動産小口化商品を購入する
不動産投資クラウドファンディングを利用する

それぞれどのような方法なのか、確認していきましょう。

不動産投資ローンを利用する

100万円の自己資金だけでは、100万円以下の物件しか購入できません。

しかし、100万円を頭金にして不動産投資ローンを利用すれば、より高額な物件も購入できるようになります。

物件選びの選択肢も広がるため、より利益を生み出しやすい優良な物件を購入できる可能性も高まるでしょう。

100万円を頭金とする場合は、区分マンションを購入するケースが多いです。

とはいえ、新築マンションは価格が高く、利回りが低くなってしまう傾向があります。
必要な借入金額も大きくなる分、審査も厳しくなりがちなので、基本的には手頃な価格の中古マンションが候補となるでしょう。

不動産投資信託（REIT）を利用する

不動産投資信託とは、不動産投資会社が取り扱う金融商品を購入し、そこから配当を得る投資方法です。

REIT（リート）や、日本版リートという意味でJ-REITとも呼ばれています。

複数の投資家から集めた資金を使って不動産投資会社が不動産を購入・運用し、それにより得られた利益を配当として、各投資家に分配する仕組みです。

実際に不動産を購入・所有するわけではないので、厳密には不動産投資とは異なります。

商品はリアルタイムで自由に売買できるため、現金化しやすい特徴があります。
株式投資と同じく、相場の変動に合わせてこまかく売買し、利ざやを稼ぐ方法も可能です。

物件の購入と運用は不動産投資会社がおこなうため、不動産投資の知識がなくても問題なく始められます。

少額で購入できるうえ、証券口座があればすぐに始められる敷居の低さも、大きなメリットです。

とはいえ、必ず利益が得られるとは限りません。
元本割れのリスクもあるので注意してください。
利回りが低め、手数料が必要、投資先の不動産を選べない、などのデメリットもあります。

不動産小口化商品を購入する

不動産小口化商品とは、国土交通大臣あるいは都道府県知事の許可を受けた事業者が販売する、不動産を小口化した商品です。
不動産は事業者が運営し、得られた利益は購入した口数に応じて分配されます。

不動産投資信託と似ていますが、実際に不動産の所有権を得られる点が大きな違いです。
1口1〜100万円程度なので購入しやすく、運営も事業者がおこなうので一切手間がかかりません。
所有権が得られるため、相続税対策としても活用できるなどのメリットがあります。

得られる利益は不動産投資信託と同じく少なめで、投資対象となる物件も利回りが低めなケースが多いです。
途中解約ができないケースが多く、現金化しにくい点もデメリットといえるでしょう。

不動産投資クラウドファンディングを利用する

不動産クラウドファンディングとは、事業者が複数の投資家からインターネット上で資金を集め、不動産を購入・運営し、利益を分配する投資方法です。

不動産小口化商品と仕組みが似ていますが、不動産の所有権が得られないケースが多いです。
証券取引とは異なるため、REITのように相場をチェックする必要はありません。

1万円から購入が可能で気軽に始めやすく、気に入った物件の案件に参加できる点がメリットです。
とはいえ購入できる口数は限られているため、購入希望者が集まりやすい人気の物件ほど、購入できない可能性が高くなってしまいます。

1度購入したら、途中解約ができない点もデメリットです。

100万円以下の物件を購入する

物件の中には、100万円以下で購入できるものもあります。
そういった物件を探して購入できれば、100万円でも不動産投資が可能です。

自己資金だけで購入できるため、入居者さえ見つけられれば家賃がそのまま利益となります。
購入価格が安いため物件によっては表面利回りが高くなりやすく、うまく運用できれば十分な利益が確保できるでしょう。

とはいえ価格が安い物件には、安い理由が必ず存在しています。
築年数が古く大規模な修繕が必要、再建築不可物件で建て直しができない、周辺環境が悪く入居者が集まらないなど、大きな問題を抱えている可能性もあるので、注意が必要です。

100万円から始める不動産投資のメリット

100万円から始める不動産投資には、以下のようにさまざまなメリットがあります。

始めやすい
失敗してもダメージが少ない
分散投資しやすい
レバレッジを効かせられる

始めやすい

もっとも大きなメリットは、始めやすさです。

多くの自己資金を用意しようとするほど、投資を始めるまでに時間がかかってしまいます。
不動産投資はある程度長期間物件を保有し、家賃収入で利益を出すのが基本です。
早く始めたほうが長く投資を継続できるため、得られる利益も多くなります。

少額投資の始めやすさは、不動産投資をおこなううえで無視できないメリットといえるでしょう。

失敗してもダメージが少ない

どんな投資でも、余剰資金を使うのが基本です。
生活に必要となる資金や、もしものときのための預貯金まで使った挙げ句、投資に失敗してしまっては目も当てられません。

始めて不動産投資に挑戦するのであれば、失敗しても生活に支障が出ないよう、無理のない資金を用意するのが好ましいです。

分散投資しやすい

不動産投資は比較的安全な投資法といわれていますが、投資である以上リスクは避けられません。
投資に失敗するリスクを軽減する方法はいくつかありますが、分散投資は代表的なリスク軽減法の1つです。
投資物件を複数所有していれば、1つの物件で利益が出なかったとしても、他の物件でカバーできる可能性が高まります。

REITや不動産小口化商品、不動産クラウドファウンディングなど、1口1万円程度の安価な投資方法であれば、無理せず分散投資が可能です。

レバレッジを効かせられる

少ない自己資金を使って大きな利益が得られる効果を、レバレッジ（レバレッジ効果）といいます。

たとえば、利回り10％で価格が1,000万円の物件を自己資金だけで購入した場合、年間の利益は100万円です。
ですが100万円を頭金として4,000万円を借り、利回り10％で価格が4,000万円の物件を購入すれば、得られる利益が400万円に増加します。

不動産投資ではこのように、不動産投資ローンを利用してレバレッジ効果を活用する方法が一般的です。
うまくいけば100万円で物件を購入するよりも、大きな利益が得られるでしょう。

100万円から始める不動産投資のデメリット

100万円で始める不動産投資は、もちろんメリットだけではありません。
少しでも成功率を高めるためにも、どんなデメリットがあるのか把握しておきましょう。

毎月の返済負担が大きくなりやすい

ローンを利用する際に頭金を用意すれば、その分だけ借入金額を少なくできます。
借入金額が少なくなれば毎月の返済額も減るため、より収益を出しやすくなるでしょう。

ですが自己資金が100万円の場合、頭金できるのも100万円までです。
不動産投資ローンでの融資額上限の目安は年収の5〜10倍程度といわれており、たとえば年収300万円の場合では1,500〜3,000万円が目安になります。

上限額近くまで借り入れる場合、残念ながら100万円の頭金だけでは、借入金額を減らす効果はあまり期待できないでしょう。
返済負担も大きくなりやすいため、注意が必要です。

購入できる物件の幅が少ない

100万円で購入できる物件は、決して多くはありません。
ローンを利用するとしても頭金に充てられる金額が少ない分、購入できる物件の幅も狭くなってしまいます。

より良い条件の物件ほど、価格も高くなるものです。
せっかく優良物件に巡り会えたとしても、手が届かないケースが増えてしまうでしょう。

空室リスクが高い

空室リスクとは、購入した物件が空室となり、家賃収入が得られなくなってしまうリスクです。

100万円程度の少額で物件を購入する場合、複数物件の購入は基本的に不可能です。
そのため入居者を見つけられないと、収入が得られない状態になってしまいます。
物件購入後、もしも長期間入居者を見つけられなかったとしたら、資金繰りは大きく悪化してしまうでしょう。

安全性を重視したい場合は、ある程度の資金を得るまでREITなどの少額投資をメインにしたほうがいいかもしれません。

100万円で不動産投資を始める際の注意点

100万円からの不動産投資は、どうしても資金的な制約が多くなってしまいがちです。
自由が効かない分、注意すべき点も多くなってしまいます。

できるだけ成功率を上げるためにも、どのような注意点があるのか把握しておきましょう。

安価な物件には注意が必要

100万円以下で買える格安な物件はゼロではないものの、数は決して多くありません。
運良く見つかったとしても、安易に飛びついて購入しないように注意してください。

安価な物件には、安価である理由があるはずです。
理由によっては入居者を見つけるだけでも難しい場合があるので、具体的にどのような理由があるのか、しっかり確認したうえで検討しましょう。

たとえば築年数が古く、建物の劣化が進んでしまっているのであれば、購入後に大規模なリフォームや建て直しが必要になるかもしれません。
場合によっては、購入代金よりも大きな費用が必要になってしまうでしょう。

あるいは事故物件など、入居者を探すのが難しいケースも考えられます。
対処可能かどうかも含めて、冷静に判断するよう心がけましょう。

物件購入にはさまざまな初期費用がかかる

不動産物件を購入する際には、つい購入代金に注目してしまいがちです。
しかし、実際は購入代金以外にも、以下のようにさまざまな税金や手数料を支払う必要があります。

仲介手数料
登録免許税
印紙税
不動産取得税
火災保険料
清算金

また物件の購入後は、ランニングコストがかかります。
場合によってはリフォーム費用や、入居者募集のための広告費なども必要になるでしょう。

投資資金を物件購入だけで使い切ってしまうと、その他の費用を別に用意しなければならなくなります。
あらかじめ費用をすべて洗い出しておく、予備費用を用意しておくなどして、投資資金が不足しないように注意してください。

可能であれば予備費を用意しておくと、安心できるでしょう。

少額投資だからこそ正しい知識が必要不可欠

不動産投資にはある程度のリスクがあります。
投資した結果、せっかく用意した100万円が失われてしまう可能性はゼロではありません。

成功率を高めるには、資金計画の立て方や物件選び、対策すべきリスクなど、不動産投資に関する知識を身につけるのが効果的です。

特に自由が効きにくく制約が多くなりがちな少額投資の場合、知識の有無が結果に大きく影響する可能性は少なくありません。

実際に投資を始める前に不動産投資の本を読む、セミナーに参加するなどして、不動産投資の基礎を学んでおきましょう。

無理をしない

失敗するリスクがある以上、無理をしてまで投資をすべきではありません。
普段の生活に必要なお金や、将来のための預貯金まで使って物件を購入してしまうと、万が一失敗した場合に取り返しがつかなくなってしまいます。

日常生活を守るためにも決して無理はせず、失っても生活に支障のない余剰資金を投資に回すようにしましょう。