不動産投資を100万で始められるのか？メリットやデメリットや注意点を解説

• 不動産投資を始めたいが資金が少ない
• 少額での不動産投資の始めた方を知りたい
• どのような物件に投資ができるかわからない

不動産投資を始める場合、どのくらいの金額で投資を始めたらいいのかと悩んでいる方は多いと思います。

具体的な金額としては100万円あれば不動産投資は十分できますが、メリット・デメリットもあるため、十分に理解したうえで始めましょう。

本記事では、不動産投資を100万円で始める方法や注意点、成功させるポイントについて解説します。

この記事でわかること

• 100万円で不動産投資を始める方法
• 100万円で不動産投資をする際のメリット・デメリット
• 100万円で不動産投資する際に注意したいこと

100万円の自己資金で不動産投資を始める方法

100万円の自己資金で不動産投資をする方法としては、100万円以下の投資用物件を購入するのが一般的です。

しかしながら、安い投資物件は十分な備えがなく規模が小さすぎるため、入居が集まらない可能性が高くなります。

ここでは、100万の自己資金で不動産投資を始める方法を解説します。

100万円以下の不動産を購入する

リスク軽減のため自己資金だけで不動産投資をしたいなら、100万円以下の不動産を探しましょう。

大きな物件ではありませんが、中古であればワンルーム・区分マンション・戸建てなど100万円以下で購入できる物件はあります。

自己資金のみの不動産投資であれば、入居者を集め運用するだけのため、家賃そのまま利益となります。

予算内だからと安易に飛びついてしまうと、修繕が必要であったり周辺の環境に問題があり、人が集まらず運用が上手くいかなくなるケースもあるので注意が必要です。

修繕やリフォームが必要な物件を購入すると、そのためにローンを組まなければならなくなります。

物件を購入する際は、安易に決めず長期的な運用ができるかをよく考えましょう。

不動産投資ローンを組む

100万円の予算内では自分が希望するような投資物件がない場合には、金融機関でローンを組み、お金を借りて投資物件を購入する方法があります。

ローン返済は投資物件の収益で支払う仕組みとなるため、投資物件の選び方がポイントとなるでしょう。

少ない自己資金で激安投資物件を買うより、ローンを利用して物件を購入した方が、大きなレバレッジ効果が期待できます。

ローンを利用して人気のある区分マンションを購入し、運用して収益が出れば繰り上げ返済もできるため多くの投資家が利用する方法です。

投資用不動産の購入が目的のローンは、通常の住宅ローンよりも審査基準が厳しくなっています。

不動産投資信託に任せる

低予算で投資できるだけでなく、運用をプロに任せられるメリットがあります。

自分で不動産を見て購入し運用するわけではないため、誰にでも向いている方法ではありませんが気軽に始められます。

複数の投資家から集めた資金でプロが物件を購入し運用する金融商品で、利益は投資家に配分する証券と考えていいでしょう。

株式投資と同じ感覚で始められ、実際の運用はプロに任せられるので、安心して任せられます。

知識がなくても、プロに任せられるのはメリットではありますが、株式投資と同じように元本割れのリスクもあるので注意しましょう。

1つの投資物件に投資しなくても、複数の不動産に分散投資をすれば、元本割れのリスクを軽減できます。

不動産投資クラウドファンディングの活用

クラウドファンディングで資金を調達し、他の投資家と共同で不動産を購入する方法があります。

投資金額が少なくても参加可能で、入居者募集などの不動産管理は委託会社が行うため必要ありません。

安定した利回りのため、個人投資よりも安定した運用が可能です。

居住用のアパート・マンションを主に取り扱っており、利回りが想定しやすい案件が揃っています。

自分で投資する物件を選べるため、資金の動きがわかりやすくなっていますが、人気案件は倍率が高いため必ず希望の物件に投資できるとは限りません。

運用期間中は投資資金を引き出せないなどのデメリットもあります。

100万円の自己資金で不動産投資を始めるメリット

100万円の自己資金で不動産投資をするメリットは、少額の資金で高いレバレッジ効果や早期投資が可能になるの2点が挙げられます。

ここでは2つのメリットを解説します。

少額の資金で高いレバレッジ効果

自己資金は少なくても、銀行で融資を受け価値の高い物件を購入すれば、高い収益を得ることが可能です。

100万円では十分な利益が得られなくても、ローンを組んで資金を増やせば利益も相応の金額になります。

レバレッジ効果が高くなるのが大きなメリットです。

早期投資が可能になる

レバレッジ効果が高くなれば、資産形成が早く始められます。

自己資金が多ければ安心感はありますが、不動産投資に資金を使えばお金を貯める期間が長くなり収益ができるまで時間がかかります。

投資はタイミングが大切です。

年間で100万円を貯蓄すると考えると、500万円には5年かかることになります。

経済的なことやローンの利率なども変動はありますが、早く投資すればローンの返済も早くなります。

100万円の自己資金で不動産投資を始めるデメリット

100万円という少額での不動産投資には、購入できる物件が少ない事や、キャッシュフローの影響を受けやすい事の2点が挙げられます。

ここでは2つのデメリットを解説します。

購入できる物件が少ない

不動産投資でローンを組む場合、金融機関によっては借入金の2割程度の自己資金が求められることがあります。

100万円の自己資金ではローンが通らなくなると、購入できる物件が限られてしまい満足な投資物件が見つかりません。

キャッシュフローの影響を受けやすい

不動産投資の場合、頭金を用意している場合とローンだけで始めるのでは、金利変動による返済額に差があります。

自己資金が100万円の場合には、金利上昇による影響を受けやすい点に留意し物件を選んでください。

100万円の自己資金で不動産投資を始める注意点

自己資金100万円で不動産投資を始める際の注意点は、安い物件は理由を確認する、収入と支出のバランスは取れているのか、物件購入には初期費用が必要の3つが挙げられます。

3つの注意点に関して解説します。

安い物件は理由を確認する

自己資金が100万円の場合、物件は限られてきますから、その中でも収益につながる優良物件を探さなければなりません。

激安価格で購入できれば不動産投資ローンを利用せずに、物件の購入が可能ですから余裕ができます。

しかしながら、100万以下で購入できる物件には、何らかの理由がありますから十分に検討しましょう。

激安物件は築年数が経ち過ぎているため耐震性が十分でない、利便性が悪い場所にある可能性が高いです。

リノベーションや修繕をしなければ入居者を募集できない物件の場合、修繕費用がかかってしまうためローンを組んで購入した方が利益に繋がりやすいケースもあります。

中古物件はリノベーションなどで価値を上げても、利益を生み出すのは難しいです。

投資用不動産は価格だけで探すのではなく、入居者からみて魅力に感じる物件を探しましょう。

収入と支出のバランスは取れているのか

不動産投資で注意したいのは、資金の現状の流れを把握することです。

キャッシュフロー(収入と支出のバランス）に注意することで、運用が上手くいっているのか理想通りの収益が出ているかがわかります。

空き部屋が出た場合には、早めに満室にするための工夫が必要になりますし、リスク対応のために資金を調達する必要も出てきます。

自己資金100万円で十分な収益が見込める物件があればよいのですが、多くの人はローンを利用し慎重に物件を選択するでしょう。

毎月十分な収益が見込める物件であれば、家賃収入とローン返済による支出のバランスが保たれます。

不動産は経年変化により点検や修繕が必要になるため、修繕費なども考慮し将来的な出費を計算に入れておきましょう。

物件購入には初期費用が必要

不動産物件を購入する際には、物件費用の他に手数料などの諸経費が必要です。

仲介手数料	不動産を仲介してもらった不動産会社へ支払う
登録免許税	不動産登記の手数料
不動産取得税	不動産を購入後に支払う税金
印紙税	売買契約書に添付する収入印紙代金
依頼手数料	司法書士に不動産登記手続きを依頼した場合

これらは物件価格によって異なり、仲介手数料に関しては不動産会社によって安くしてもらえるケースもあるようです。

税金に関して事前に調べられますから、投資に必要な経費を調べておきましょう。

不動産投資を自己資金100万円で成功させるポイント

自己資金100万円で不動産投資を成功させるためのポイントは、築古戸建てを狙いましょう。

狙い目は築古戸建て

新築物件であれば修繕費など、余計な費用を使わずに済みますが、投資資金100万では購入はできません。

できるだけ負担を減らしたいならば、築古戸建てを含めると投資の幅が広がります。

中古戸建て市場は活発ですし、物件も多く出回っているため探しやすく手に入れやすくなっています。

程度によりますが、築年数が経過しすぎた物件には金融機関も融資を渋る傾向にあるので注意が必要です。

築古戸建ての場合、修繕を必要とする場合が多いので物件選びは慎重に行ってください。

収支バランスが取れる物件であるかがポイントとなり、条件のよいものは早くなくなるので、スピーディーな対応が必要です。

まとめ

自己資金100万円でも不動産投資を始めることはできますが、リスクなども頭に入れたうえで物件選びや投資方法を決めてください。

投資目的をはっきりさせ、自分が理想とする物件のポイントを頭に入れ、収支のバランスの取れる物件をじっくり探してください。