不動産投資のレバレッジ効果とは？活用のポイントや逆レバレッジ回避補法を解説

• 不動産投資はレバレッジ効果で収益を増やせるのか
• 逆レバレッジで収支が悪化するって本当？
• レバレッジ効果を得るためのポイントとは

不動産投資にはレバレッジ効果があるという話を聞いて始める人もいるのではないでしょうか。

レバレッジ効果を理解すれば、不動産投資で大きな失敗をすることもなく利益を上げられます。

本記事ではレバレッジ効果とは、活用方法や効果を得るためのポイントを含め逆レバレッジの回避方法までを解説します。

この記事でわかること

• 不動産投資でのレバレッジの使い方
• 逆レバレッジの回避方法
• レバレッジで損しないためのポイント

不動産投資で活用するレバレッジとは

レバレッジとは、少額の資金で投資効果を最大限にひき出す効果を指しています。

投資物件を購入し家賃収入で収益を上げる場合には、自己資金だけでは十分ではありません。

そこで金融機関で不動産ローンを組んで元手を増やし、レバレッジをかけると戦略の幅が広がります。

大きな物件に投資することで高額な家賃収入を得られることからも、不動産投資ではレバレッジを活用することが重要なのです。

レバレッジするメリット

不動産投資においてレバレッジを活用できれば、いくつかのメリットが得られます。

どのようなメリットがあるのでしょうか、見てみましょう。

少額な自己資金で投資できる

希望の収益物件を見つけても、自己資金が少なく投資を諦めなければならないケースもあります。

同じように不動産投資を検討する投資家はたくさんいますから、資金繰りしている間に良い物件は決まってしまい手に入りません。

同じような物件を探しても、自分の希望条件にぴったりな不動産に出会える確率は少なく、妥協すれば投資自体に魅力を感じなくなるでしょう。

自己資金だけでは、元手を回収する程度しか収益は入ってきませんし、物件によってはメンテナンスなど不足の費用が必要になるケースもあります。

不動産投資ローンを組むと、返済金で収益が少なくなるイメージがありますが、レバレッジが効けば返済しても十分な収益を上げて、回収期間も短縮できます。

投資効率の高さ

気に入った物件があっても、自己投資額が低いと物件は購入ができません。

自己資金利回りが高い物件を購入しても、補修工事などが発生するため収支は計画通りにはいかないでしょう。

それでもある程度の自己資金利回りを計算し、物件を探せば理想の不動産が手に入ります。

自己資金利回りを高めるためにも、金融機関でローンを組み、レバレッジを効かせたほうが確実です。

自己投資金額は少なくても、ローンを活用し収益が大きな物件に投資できれば投資効率は上がります。

スムーズに資産形成をするためにも、レバレッジがポイントになるのです。

リスクを分散し投資ができる

経年劣化による修繕や定期的なメンテナンスなど、不動産投資には雑費がかかります。

自己資金を修繕費用のために使わずローンを活用すれば、資金を手元に残せるため急な出費に備えられます。

新しい収益物件が出てきたときの購入費用にあてられますし、投資リスクの分散が可能です。

たとえば、自己資金として自己資金1000万円で1000万円の物件を購入したとして、運用利回りは8％で計算すると、年間の運用利益は1000万円×8％で80万円です。

金融機関でローンを組んだ場合、自己資金1000万円金利3％で2000万円を借り3000万円の物件を購入します。

すると、収益240万円−利息60万円＝180万円となるわけです。

ここから年間返済金を100万としても収益は80万残りますし、収益性が高くなるのは間違いありません。

ローンを完済すれば、収益はすべて手元に残ります。

シミュレーションで確かめよう

自己資金だけで収益物件を購入する場合、購入できる物件は限られてしまい費用効果を得られずに失敗するケースもあります。

アパートやマンションを投資物件とした場合、自己資金だけでは購入が難しいでしょう。

そのため、金融機関を活用しレバレッジをかければ大きな投資が可能です。

ここからは、具体的なシミュレーションでレバレッジを活用した場合と、そうでない投資にどれだけの差が出るかを見ていきましょう。

自己資金のみで投資

最初から投資にお金をかけたくない、少額で始めたいケースで考えてみます。

自己資金500万円で、利回り8％の物件を購入したらスタートです。

頭金500万円で物件を購入し運用したとしましょう。

500万円×利回り8％で、満室の場合ですが年間収益は40万円です。

単純に考えると、この物件を運用し自己資金を回収するまで8年間かかります。

8年もすれば、建物は老朽化しますからメンテナンスが必要です。

その資金を考えると、自己資金のみで不動産投資しても十分な利益を受けられないケースが多いわけです。

融資を受けて不動産に投資

金融機関から1,500万円の融資を受けたとします。

自己資金と合わせれば、2,000万円となりますからマンションのような大きな物件を購入可能です。

2,000万円の収益物件を同様に運用すると、2,000万円×8％で年間利回りは160万円になります。

ここから金融機関に返済する分を差し引いても、レバレッジを活用したほうが年間収益に大きな違いがでるのです。

逆レバレッジによる収益性の低下を回避するには

融資を利用すればレバレッジ効果を発揮しますが、確実に投資効率を高められるわけではありません。

タイミングによっては金利が利回りよりも高くなったり、利回りが下がると収益がなくなってしまいます。

投資効率が悪くなるのを逆レバレッジといい、借入金の返済ができなくなる可能性も高くなるでしょう。

逆レバレッジはどうして起こるのか、逆レバレッジが生じないようにするには、どうすればいいのか解説します。

金利が高い・高くなる

融資金利は、金利が一定の固定金利と、市場の影響を受け変動する変動金利があります。

不動産ローンの場合変動金利でローンを組むことが多く、金利上昇のリスクがあることを頭に入れておきましょう。

マイナス金利が継続中のため、金利の負担が比較的軽減されていますが、返済期間中に金利が上昇し、借入当時より高くなるケースもすくなくありません。

利回りは6％〜7％ であるとして、金利がそれ以外か同じになると返済額が高くなるため自己収益が下がります。

こればかりは、経済情勢により変動するため、繰上がり返済するなどして返済期間を短くするようにするしかありません。

そのためには、確実な収益物件を見つけ無理のない融資を受けることです。

ある程度の自己資金を確保し、堅実にレバレッジを活用しましょう。

想定より利回りが低かった

収益が得られる物件であっても、天災やトラブルによって急な修繕やリフォームが必要になるケースがあります。

そうなると、諸経費として支払うものが増えてしまいますし、修繕期間が長いと入居者が集まらないケースもあります。

物件には問題はなくても、周辺環境の変化で入居者が出て行ってしまい、長く空き部屋になるケースも珍しくはありません。

収益よりも支払いが多く、家賃収入が少ないと利回りが下がります。

不動産投資をする場合には。物件の劣化状態はもちろんですが、立地条件から長期的な需要が見込める物件を購入しましょう。

空き部屋対策に強い賃貸管理会社を選べば、入居者の出入りも少なく安定した収益が見込めます。

投資物件周辺は耐震性の高い地域なのかハザードマップで確認する、建物自体の耐震性はどうなのかもチェックが必要です。

レバレッジ活用のポイント

不動産投資でレバレッジ効果を得るには、イールドギャップを理解しておきましょう。

投資物件の利回りと借入金利の差を指しており、利回りが7％、不動産投資ローンの金利が3％となりイールドギャップは4％です。

イールドギャップが高くなれば、レバレッジ効果が発揮され収益アップにつながります。

ここからは、活用のポイントを解説します。

金利が低いローンを選ぶ

イールドキャップを高めるには金利が低いほうが有利です。

不動産ローンは、できるだけ低い金利の金融機関を探し利用しましょう。

都市銀行は比較的金利が低く融資審査が厳しくなり、地方銀行や信用金庫の融資審査は通過しやすいものの、金利はそこまで低くはありません。

取引のある金融機関に打診するのが一番良い方法ですが、地方銀行と繋がりがあるなら、できるだけ低く融資できないか頼んでみましょう。

できれば金利は3％以下で抑えられるのが理想で、それ以上の場合は下がるまで待ちます。

物件の利回りを高くする

レバレッジ効果を得るためには、利回りが高い投資物件を購入しましょう。

投資物件はインターネットや不動産会社を回り探しますが、自分の目で見て判断するまでは簡単に決めてはいけません。

駅が近いなど交通の便が良くアクセスしやすい、公共施設や生活施設が整っている、再開発後で人口が増加傾向にある、もしくは再開発予定等です。

これ以外にも、子育て環境が整っている、治安がよく明るいエリアの物件が該当します。

環境が整っていれば、リノベーションやリフォームで物件価値が高くなり、家賃が高額であっても入居者が増えます。

融資期間を長くする

できれば早くに返済を終わらせたいところですが、融資期間が長いほうが月々の返済額を抑え、レバレッジ効果を得やすくなります。

不動産ローンの場合変動金利が多いのは、元利均等返済では総返済額が増えてしまうためです。

ですが、融資期間が長いほど年間収入は多くなり、返済しても安定した収益が手に入ります。

20年よりは35年ローンのほうがレバレッジ効果を得やすいため、投資不動産の状態を確認しながら融資期間を決めましょう。

キャッシュフローを確認する

年間収支が安定しなければ、不動産投資は失敗に終わります。

投資したい物件が決まったら、即断せずにキャッシュフローが得られるかをシミュレーションしましょう。

ローンを返済しながら収益アップするには、投資物件が健全に機能しなければなりません。

建物を運用するためには、保険への加入や賃貸管理会社への手数料の支払い、修繕費用などの諸経費がかかります。

常に満室の可能性はありませんから、空室による損失も考えておきましょう。

キャッシュフローが得られない物件では、レバレッジを活用しても効果はありません。

焦らずに確実な不動産を選びレバレッジを活用し効果を出していきます。

まとめ

レバレッジ効果を利用すれば、自己資金が少なくても運用によって収益を得られます。

不動産投資ローンの借入金利や、投資物件の利回りによっては逆レバレッジになる可能性もあるでしょう。

不動産投資で収益を得るためには、物件選びだけでなく、金融機関とのつながりも重要といえます。

できるだけ金利が低いローンを選び、キャッシュフローが得られる物件を購入し収益アップにつなげましょう。