不動産投資の理想的な利回りは？利回りの基礎知識から最適化のための活用方法などをやさしく解説！

不動産投資において、「利回り」は投資用不動産を選ぶ際の重要な指標として知られています。

不動産投資の利回りにはいくつかの種類があり、初めて不動産投資をする方にとってはどれを基準にすれば良いのか分からず、困っているのではないでしょうか。

また、不動産投資経験のある方でも、利回りの維持に苦労していることも多いと思われます。

本記事では、不動産投資における利回りの基礎知識から、利回りを最適化する方法などを解説します。

不動産投資における利回りについて悩んでいる方は、ぜひ、ご覧ください。

不動産投資における利回りとは

不動産投資に興味を持った方は、「利回り」という言葉を色々な場所で、見たり聞いたりするのではないでしょうか。実際に、不動産投資物件を紹介するサイトでは、物件ごとに「利回り◯％」と記載されています。

不動産投資において利回りは、物件購入の重要な指標です。ここでは、不動産投資で重要な指標である利回りについて解説します。

そもそも利回りとは何か

簡潔に言えば、利回りとは「投資額に対する収益割合」のことです。不動産投資においての利回りとは、「物件の購入価格に対する1年間の家賃収入の割合」を指します。

利回りと似た言葉に「利率」があるため、混乱してしまう方もおられるでしょう。利率とは、「元金に対して毎年受け取る利息の割合」です。利率は、預金や債権から得られる利息の割合になります。

一方、利回りは、家賃収入などの総合的な「利益率」を表しているため、利率とは異なります。

利回りを見ることで、どれくらいの収益が得られ、何年で投資した資金が回収できるかなどが分かるため、不動産投資においては重要な指標です。

不動産投資における利回りの種類

不動産投資物件を紹介するサイトを見てみると、単に「利回り」と記載している場合もあれば、「表面利回り」と記載されている場合もあります。

このように、不動産投資における利回りには、いくつかの種類があるので、ここで解説します。

表面利回り

表面利回りとは、経費（税金や管理費など）を除いた物件購入費用に対し、得られる不動産収入をもとに計算される収益割合のことです。「グロス利回り」とも呼ばれています。

投資用不動産の紹介サイトなどにおいて、「利回り」と記載されている場合は、ほとんどの場合、表面利回りのことです。表面利回りは以下の計算式で求めることができます。

年間の不動産収入÷不動産購入価格×100＝表面利回り（％）

表面利回りは、投資用不動産がどれだけの収入を生み出すのかを示す指標ですので、初心者にも分かりやすいでしょう。

しかし、経費や空室率などを除いた指標のため、表利回りだけで判断するのは注意が必要です。

実質利回り

実質利回りは、投資用不動産購入にかかる諸費用を考慮した収益割合をいいます。「ネット利回り」と呼ばれることもあります。

 

実質利回りは、以下の計算式で算出可能です。

 

（年間の不動産収入–年間のコスト）÷不動産購入価格×100＝実質利回り（％）

 

実質利回りの諸費用には、「購入時にかかる諸費用」、「年間の運営費用」、「税金（個性資産税など）」、「火災保険料」、「修繕費用」が含まれます。

 

表面利回りは諸費用を除いて算出しますが、実質利回りは諸費用を不動産収入から差し引いて算出するため、より現実に近い収益性が反映されます。

 

表面利回りは良いにもかかわらず、実質利回りはコストパフォーマンスが良くないということもあるので、投資用不動産を比較する際には実質利回りを計算すると良いでしょう。

想定利回り

想定利回りは、すべての部屋が入居者で埋まった満室状態であることを想定した収入をもとに算出した収益割合です。

想定利回りを算出するには、以下の式を用いて計算します。

満室状態を想定した年間の不動産収入÷不動産購入価格×100＝想定利回り（％）

広告などで紹介されている利回りは、想定利回りを記載しているケースが多いようです。しかし、実際に不動産運用を行う場合、物件が常に満室となるとは限りません。

想定利回りは、あくまでも投資用不動産の潜在的な収益性を表す指標であると考えておいてください。

現行利回り

現行利回りは、実際の入居状況から得られる不動産収入をもとに算出した収益割合をいいます。

現行利回りを算出する際には、次の計算式を使用します。

現状の入居者数から得られる年間の不動産収入÷不動産購入価格×100＝現行利回り（％）

現行利回りでは、実際の入居状況から年間の不動産収入を計算するため、表面利回りや想定利回りと比べて具体的な利回りを知ることが可能です。

しかし、諸費用が含まれていないため、さまざまな利回りを比較検討しながら、投資用不動産購入の可否を判断する必要があります。

不動産投資における平均利回りと理想の利回りを知る

以上のことから、不動産投資における利回りの重要性が分かっていただけたのではないでしょうか。

ここでは、不動産投資における平均利回りと理想の利回りについて解説します。

不動産投資における平均利回り

不動産投資における利回りは常に推移しているため、「相場は◯％」と断定することはできません。

しかし、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（ けんびや） 」を運営する健美家株式会社が「平均利回り」を公表していますので、ご紹介します。

地域	区分マンション	一棟アパート	一棟マンション
全国	6.97％	8.04％	7.75％
北海道	12.25％	12.04％	8.76％
東北	13.19％	12.31％	10.70％
首都圏	6.40％	7.53％	6.91％
信州・北陸	15.61％	12.50％	12.57％
東海	9.28％	8.89％	9.15％
関西	7.23％	8.74％	8.41％
中国・四国	13.82％	11.44％	11.52％
九州・沖縄	10.45％	8.80％	8.71％

引用元：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや） 収益物件 市場動向 四半期レポート 2023年7月～9月期

※利回りは「表面利回り」で算出されています。

本レポートでは、首都圏と比べて地方の物件の方が高い利回りになっているということが分かります。

利回りだけを見ると、地方の物件を投資対象にすると良いように思われますが、そうとは限らない面もあるため注意が必要です。

投資用不動産を選ぶ際には、利回り以外にも立地条件や築年数など、さまざまな要因が関係するからです。詳しい投資方法については、後ほど解説します。

不動産投資における理想の利回り

それでは、不動産投資で理想の利回りとはどれくらいなのでしょうか。これは、利回りの相場と同様、一概に言えるものではありません。それは、投資用不動産に関するさまざまな条件（立地条件や敷地購入の有無、新築物件か中古物件かなど）によって異なるからです。

例えば、新築物件の場合、購入後しばらくの間は修繕費用がかからず、入居者も多くなると考えられ、空室リスクを抑えることが可能です。

また、同じ立地条件であれば、中古物件は購入価格は低くなるため、利回りが高くなります。

このように、理想の利回りを断言することは難しいのですが、目安としては平均利回りの1〜2％高いと良いと言われています。

不動産投資における投資戦略とは

不動産投資における投資戦略を考える場合、「最終的に収支がプラスになる」ことを目標にすることが基本です。

そのため、高利回りの物件であっても最終的に収支がマイナスになってしまっては、不動産投資戦略は失敗といえるでしょう。

つまり、不動産投資戦略は毎月得られる不動産収入だけでなく、いかに不動産価値を下げることなく売却できるかも重要になってきます。

このように、不動産投資戦略においては、利回りだけを見るのではなく、投資用不動産の売却益を加えて、最終的な収支をプラスにすることを目指してください。

利回りだけに頼らない不動産投資術

不動産投資において利回りだけに頼っていると、その維持が難しくなり、利回りが適正化できなくなる可能性が高くなります。

そこで、ここでは投資用不動産を選ぶ際、利回り以外に注目すべきポイントについて解説します。

築5年以内の築浅物件

利回りの維持を考えた場合、築浅物件を購入することがおすすめです。築5年以内の物件であれば、修繕費用がほとんどかからないため、その分利回りを維持していくことができます。

築10年を超えてきた場合、修繕費が発生することが多くなるでしょう。修繕費がかさむと、実質利回りが大きく低下することが想定されます。

入居率100％に近い物件

高い家賃を設定して利回りを良くしようと考えていた場合でも、入居率が低いと不動産収入が減ってしまい、収益の悪化を招きます。

さらに、退去の際には原状回復のための費用はもちろん、入居者募集のための広告費用も発生し収益は減少します。

一方で、入居率が100％に近く、入居者を安定的に得られる物件を選ぶことで収益の悪化を防ぎ、利回りの適正化が図れるでしょう。

立地条件が良い物件

不動産投資における投資戦略でも述べましたが、不動産投資は最終的に利益を出すことが成功の条件です。

そのため、出口戦略を安心して立てられるのであれば、利回りが低い物件であっても購入することをおすすめします。

その中でも、資産価値が下がりにくい好立地にある物件は出口戦略が立てやすいでしょう。例えば、人気のエリアにある、接道状況が良い、RC造（鉄筋コンクリート造）の物件などです。

これらの物件は、利回りの維持もしやすく、出口戦略も取りやすいので購入を考えても良いでしょう。

高利回り物件には注意が必要

投資である以上、高い利回りの物件を所有して、早く利益を出したいと考える方は多いでしょう。しかし、「高利回りの物件＝良い物件」とは限らないので注意が必要です。

例えば、高利回りの物件は、売却金額を低くして利回りを高く見せないと売れないような物件である可能性もあります。購入後に高額な修繕費がかかる場合や空室が多いということもあるので注意しましょう。

そのような物件を購入してしまうと、最終的に利回りが低くなる可能性があり、適正な利回りを得られなくなります。そうならないためにも、購入の際には築年数や立地条件などを慎重に調べるようにしてください。

パートナーである不動産投資会社との関係性は重要

不動産投資における物件選びでは利回りだけでなく、立地条件や築年数、耐震性、建物の構造など、さまざまな要素を考慮する必要があります。

そのため、不動産投資初心者は特に、不動産会社や不動産投資会社と良い関係を築くようにしましょう。個人では調べにくい物件の特徴や賃貸のニーズなど、さまざまなアドバイスを受けることができます。

しかし、ある程度経験を積んだ後は、しっかりと不動産投資の知識を身につけ、不動産会社に丸投げするのは避けましょう。悪質な不動産会社だった場合、希望に沿った物件以外のものをすすめられる可能性もあるので注意が必要です。

まとめ

不動産投資において投資用不動産を選ぶ際、重要な指標になるのが利回りです。利回りが高ければ、早い段階で利益が得られるため、高利回りのものはとても魅力的です。

しかし、高利回りでもその利回りを維持することは大変であることは、念頭に置いておくようにしてください。利回りを最適化するのは、高利回りの投資用不動産ばかりでなく、本記事で紹介したさまざまな視点から選ぶようにすることがおすすめです。

また、不動産会社と関係が築ければ、的確なアドバイスを受けられます。良い関係を築いて、不動産投資のパートナーとして、成功につなげる第一歩にしてください。