今流行りの空き家不動産投資とは？メリット・デメリットとコツを紹介！

近年空き家の有効活用としてリフォームして貸し出す投資家が増えてきています。空き家は通常の物件を比較するとコストを抑えるメリットがありますが、デメリットも多いため、事前に把握しておかなければいけません。空き家が流行っているからという理由で始めてしまうと、赤字物件へ投資することにもなりかねないため、本記事で空き家不動産投資のメリット・デメリット、成功するコツについて解説します。これから不動産投資を始めてみたいという方はぜひ参考にしてください。

空き家不動産投資とは

空き家不動産投資とは、名前の通り空き家物件を購入して賃貸物件として貸し出し家賃収入を得る方法です。空き家は特に戸建て住宅が多く、

空き家不動産投資のメリット           

空き家不動産投資には以下の3つのメリットが挙げられます。

初期費用を抑えられる      

空き家物件は中古アパートや区分所有マンションと比較すると購入費用が安いため、初期費用を抑えて投資することができます。そのため資金力が低い初心者の方でも始めやすい投資方法です。通常中古アパートは3,000万円や5,000万円などの投資額となることが多いですが、空き家は1,000万円前後の物件も多いです。入居者がいない状態のため、購入後すぐに家賃収入が得られない状態であることから、低価格となっています。とはいえ築年数や立地のよっては高い物件も多いため、初期費用を抑えて始めたい方は物件の選定に注意しておきましょう。

高利回りが期待できる      

初期費用が低いことから高利回りを期待することが可能です。利回りとは投資額に対して1年間で回収できる割合を示し、投資家が物件を選ぶ際の一つの指標ともなってます。例えば利回り10％の場合、10年間で投資資金を回収することができるという意味です。空き家不動産投資は家賃収入が低いものの、投資額も低いため、高利回りの物件も多いという特徴があります。

入居が安定しやすい

空き家の多くは戸建て住宅となり、ファミリー層がターゲットとなることから長期入居してもらうことができるメリットが挙げられます。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が発表した第26回日管協短観によると、以下の表の通りファミリー層が入居期間が長いという特徴があります。

30年という期間を想定すると、単身者向けの物件では約9回から10回の退去がありますが、ファミリー層であれば5回から6回で済むため、入居が安定するということがわかります。長期間入居してもらえれば安定した賃料と、退去後の入居者募集をする手間がなくなるメリットがあります。

空き家不動産投資のデメリット

メリットを3つ紹介しましたが、デメリットもあります。ここでは3つ紹介します。

空室リスクが大きい          

長期間入居してもらえる特徴がある一方で、1室だけの運用となるため、退去された場合は家賃収入が0円になるデメリットが挙げられます。例えば賃貸物件の入退去が多い2月3月以外に退去されると、次の入居者が見つかるまで時間がかかる可能性も高いです。特にファミリー層は転勤だけでなく、マイホームを購入する方も多いため、いつ退去されるかわからないという特徴があります。そのため長期間入居してもらっても退去後は数か月空室が続くというケースも多い点は注意しなければいけません。

リフォーム費用が発生する

空き家の多くは老朽化しているため、リフォーム費用が発生する可能性が高いです。購入する物件によるものの、設備や配管などは交換しなければいけないことが多く、場合によって構造躯体の改修工事が必要となる可能性も高いです。一方でほとんどリフォームせずに貸し出せる物件もあるため、100％費用がかかるとは言い切れません。そのため空き家を購入する際は物件の状態を専門家に確認してもらい、リフォームの必要性や工事費用の見積もりを取ってから検討しましょう。

融資が受けられない可能性が高い 

空き家物件は金融機関の融資が受けられない可能性が高いです。不動産投資の融資は申込者の属性だけでなく、物件の立地や収益性などから判断されます。しかし戸建て空き家は1室だけの投資となるため、事業性が高いとは言えないことから、金融機関の融資をクリアできない可能性もあります。

空き家投資のコツ

空き家投資をする際は物件の立地や事業性から正しい投資先を選ぶ必要があります。とはいえどの点に注意すればよいのでしょうか。ここでは空き家投資で成功する3つのコツを紹介します。

需要があるのかを調査する            

空き家物件に投資する際は、事前にエリア調査を行っておきましょう。空き家の多くは賃貸需要などが低い場所が多く、需要がなければ入居者が見つからず収入を得ることができません。そのため気に入った物件が見つかった後は、不動産会社へ需要などを確認しておきましょう。

収支シミュレーションを行う

空き家物件を購入する前に、収支シミュレーションを行っておくことが大切です。特にリフォームが必要となる空き家の場合「購入費用＋リフォーム費用」を初期費用として計算しておきましょう。また不動産会社に需要を確認する際、同時に家賃相場も確認しておけば、利回りや年間手残りをシミュレーションすることができます。黒字になるのであれば投資しても良いと判断できますが、無理に家賃を上げたり、入居100％で計算するのは危険なため注意してください。

専門業者へ相談する        

不動産投資初心者の方が空き家物件に投資する場合は専門業者である不動産会社へ相談してから始めましょう。経験豊富な不動産会社であれば、専門家からの目線で投資すべき物件であるかを判断してくれます。また自分では気が付かないリフォーム箇所やリスク、今後の運営方法などをアドバイスしてくれることでしょう。空き家投資は独学で行うと価格ばかりを意識してしまいがちですが、専門家に相談すれば正しい物件へ投資することができます。

まとめ    

空き家投資は初期費用を抑えて高利回りを狙うことができる投資先です。しかし退去時期が悪いと収入が0円になる期間も長くなるうえ、リフォーム費用もポイントとなります。そのため近隣需要や収支シミュレーションを行ったうえで正しい物件へ投資しなければいけません。初心者の方はすぐに物件を探すのではなく、不動産会社へ相談することから始めてみましょう。当社では空き家物件を含め、さまざまな不動産の買い進め方をレクチャ―しております。また不動産投資初心者に向けて、無料セミナーや勉強会なども開催しておりますので、これから不動産を学びたい！という方はぜひ一度ご相談くださいませ。