サラリーマンは不動産投資に向いている？カモにされないための注意点も解説

比較的安定している職業と見られやすいサラリーマンですが、近年は社会情勢が目まぐるしい変化を見せており、老後資金に不安を抱く方や、資産形成に興味を持つ方が増えています。

比較的安定して利益を出しやすい不動産投資は、サラリーマンだからこそ始めやすく、無理なく取り組める投資法なのをご存知でしょうか？

この記事では、不動産投資がサラリーマンに向いているとされる理由や、不動産投資を始めるデメリット、カモにされないように注意すべきポイントを解説します。
成功するためのポイントも紹介しているので、不動産投資に興味を持っているサラリーマンの方はぜひ、参考にしてください。

不動産投資がサラリーマンに向いているとされる理由

不動産投資と聞くと、中には「お金のかかる投資」「お金持ちの投資」とイメージする方がおられるかもしれません。確かにある程度の初期費用は必要ですが、実はサラリーマンだからこそ不動産投資を始めやすい、向いている側面があるのをご存知でしょうか？

なぜサラリーマンが不動産投資に向いているのか、まずはその理由を解説します。

物件の管理や運営を任せられるので手間がかからない

不動産投資では、購入した物件の管理・運営が必要になるため、すべてを自分でおこなおうとすると手間や時間がかかってしまいます。ですが不動産管理会社に物件の管理を委託すれば、日常の管理業務の大半を任せられるため、何かと忙しいサラリーマンの方でも始めやすく、無理なく副収入を得やすいです。

物件選びや入退去に関する対応、修繕工事の判断といった重要な事柄については自分で判断する必要がありますが、頻繁に発生する訳ではありません。そのため、1ヶ月あたり数時間程度の手間だけで運用が可能になる点は、不動産投資が持つ大きな魅力の1つです。

収入が安定しているので融資審査に通りやすい

不動産投資では、不動産投資ローンを利用して物件を購入するのが一般的です。融資の審査では年収だけでなく、収入の安定性や勤続年数も重要な審査項目とされています。

毎月決まった額の給料が得られるサラリーマンは、返済能力が高いと判断されやすく、その分だけ審査に通りやすいです。物件の良し悪しや不動産投資の実績も審査項目に含まれるため、投資を続けるほどさらに信用が増し、より高い金額の融資を組みやすい点も、有利と見なされるポイントの1つです。

損益通算や減価償却による節税効果が期待できる

給与から所得税や住民税が天引きされてしまうと、どうしても節税意識を持ちにくい側面があるかもしれません。

ですがサラリーマンは累進課税により、年収が上がるほど給与に対する税金の割合が大きくなってしまいます。

そのため高年収の方ほど節税の効果が大きく、手取り額が増加する可能性が高まるのです。

不動産投資では損益通算が認められているほか、購入した物件に対しては減価償却費が発生するため、節税効果も期待できます。

損益通算とは、不動産投資で赤字が発生した場合に、その赤字分をサラリーマンの給与所得から差し引ける仕組みです。不動産投資の始めたてはどうしても赤字になりやすいものですが、損益通算を活用すれば高すぎるサラリーマンの年収を抑えられ、節税に役立ちます。損益通算は不動産投資以外の副業でも可能な場合がありますが、本業をおろそかにせず取り組める不動産投資は、特にサラリーマン向きと言えるでしょう。

減価償却とは、不動産のような固定資産を購入した際に、その資産価値を何年かに分けて減少させる会計上の処理です。減少した価値は経費として認められるため、実際の現金支出をともなわずに所得を抑えられます。

不動産投資は副業とみなされないケースが多い

不動産投資は副業ではなく、投資や資産運用の一種と見なされるケースが多いため、サラリーマンの方でも取り組みやすいです。

近年は副業を始めるサラリーマンも増えてきていますが、会社によっては副業が禁止されているケースが少なくありません。兼業・副業に関する動向調査データ集2022によると、副業を認める制度がある企業数は、約半数の51.8％でした。

就業規則で副業が禁止されているにも関わらず、副業をしているのが会社に見つかってしまうと、減給や降格など、大きな不利益を被る可能性が高いです。ですが不動産投資については副業と見なさない会社が多いため、安心して取り組みやすいメリットがあります。

不動産投資を副業と見なさない理由は会社によってさまざまかと思いますが、遺産相続によって賃貸物件を譲り受けるケースなどを考慮している、と考えられます。ほかにも、物件の管理や運用を委託できるため労働時間が副業に圧迫される可能性が低い点や、情報漏洩につながりにくい点なども、認められやすい理由といえるでしょう。

サラリーマンが不動産投資を始める場合のデメリット

サラリーマンにとって始めやすく、メリットも多い不動産投資ですが、当然デメリットも存在しています。

ここからは、サラリーマンが不動産投資を始める場合のデメリットを確認しましょう。

確定申告が必要になる

今まで必要なかった確定申告をおこなわなければならないのは、わかりやすいデメリットの1つではないでしょうか。

基本的にサラリーマンは、会社側が源泉徴収と年末調整をおこなってくれるため、確定申告をする必要がありません。

ですが不動産投資で年間20万円以上の所得があった場合や、損益通算を利用して節税をする場合には、会社での年末調整だけでなく、確定申告もおこなう必要があります。

確定申告は手間や時間がかかる作業で、中には丸1日かけて書類を作成する方もいらっしゃるほどです。税理士に任せるのも可能ですが、5〜10万円程度の報酬を支払う必要があります。

所得があるにも関わらず確定申告を怠ってしまうと、無申告加算税などの追徴課税が課されてしまうおそれがあるため、忘れないように注意してください。

投資に必要な金額が大きい

不動産投資のもっとも大きなデメリットの1つが、投資に必要となる金額が大きい点です。

投資物件の購入価格は安いものでも数百万円で、基本的には不動産投資ローンを利用して購入します。そのため購入価格の全額を用意する必要はありませんが、融資審査に通りやすくするために購入価格の10〜15％程度の頭金を用意するケースもあります。

たとえば3,000万円の物件を購入する場合は、300万円程度の自己資金を用意しなければならないケースもあり、負担が大きいです。初心者でも成功しやすい投資法という見方もありますが、投資である以上、リスクは避けられません。たとえ物件の運営がうまくいかなかったとしても、毎月ローンの返済をしなければならないため、物件選びやリスク対策が非常に重要となります。

勉強時間を確保する必要がある

不動産投資に失敗しないためには、不動産投資について学び続ける必要があります。物件選びや融資、物件管理、税金など、さまざまな知識が必要となるため、特に始めたては最低限の基礎知識が必要不可欠です。

勉強時間を安定して確保できないと、基礎知識を十分に学べず、失敗してしまう可能性が高くなってしまいます。本業が忙しく、十分な勉強時間を確保するのが難しいサラリーマンの方にとっては、大きなデメリットといえるでしょう。

サラリーマンは不動産投資のカモにされる？注意すべきポイント

残念ながら不動産会社の中には、詐欺まがいの投資話を持ちかけてくるような、悪徳業者が存在しています。融資を引きやすく、不動産投資の知識や経験に乏しいサラリーマンは、そんな悪徳業者に狙われやすいので、注意が必要です。

ここからは悪徳業者のカモにされないために、注意すべきポイントをいくつかご紹介します。

物件の相場を把握する

不動産物件には、地域や建物の種類、構造などの違いごとに相場が存在しています。相場は、物件の価格の良し悪しを判断する指標の1つです。相場がわからなければ、その物件が高いか安いかの判断ができなくなるでしょう。

たとえば、明らかに相場からかけ離れている価格の物件には、かけ離れている理由があるはずです。ですが相場を把握できていなければ、明らかに不自然な価格が設定されていたとしても、その不自然さに気付くのさえ難しくなります。都合の良いメリットばかりを並べ立てる不誠実な営業トークにすっかり騙されてしまい、相場よりも明らかに高い金額で、大規模な修繕が必要な中古物件を買わされてしまった、といった事態にもなりかねません。

物件探しの際は、おおよその相場を把握するように心がけましょう。

会社の情報を確認する

不動産会社を選ぶ際は、会社の実績や宅建業免許番号、評判や口コミなど、会社の情報を確認するようにしましょう。

長く営業している、評判の良い、業績が伸びているなど、ポジティブな要素が多いほど、悪徳業者である可能性は低いと判断できます。逆に、会社の住所や電話番号といった基本的な連絡先すら公開していない場合や、ネガティブな口コミが多い場合は、注意したほうが良いでしょう。

実際に会社まで足を運んで、肌で雰囲気を確認してみるのも重要です。少しでも疑問を感じる場合は、無理に話を進めないようにしてください。

自分でもシミュレーションしてみる

悪徳業者によく見られる特徴の1つに、メリットしか伝えようとしない、という点があります。都合の悪い部分は一切見せようとせず、良い面だけを強調してとにかく契約を得よう、という考えです。

そのような営業の話を鵜呑みにしてしまうと、文字通りカモにされてしまいます。自分の手でもしっかりシミュレーションをして、本当に説明通りの収益が得られるのか、確認するように心がけてください。

説明と食い違う点があれば、質問してみるのも良いでしょう。納得できる説明が得られない場合や、納得できない場合は、無理に契約しないようにしてください。

信頼できる経験者からアドバイスを受けるのも有効な自衛手段

自分だけでは判断が難しい場合には、信頼できる不動産経験者の意見を聞いてみるのも有効な手段です。

セミナーや勉強会、不動産投資塾などに積極的に参加して、経験者とのつながりを作っておけば、悪質業者や詐欺などの情報を共有してくれるかもしれません。積極的に交流し、関係を作る事をお勧めします。

経験者からのアドバイスは、その人の経験や気付きを、あなたのために伝えてくれる貴重なものです。中には、本やネットでは得られない、実体験に基づく教訓や、生の情報が含まれている場合もあるでしょう。不動産投資を学ぶうえでも、大いに役立つはずです。

詳しく知りたい方はこちらもご覧ください

「不動産投資でサラリーマンがカモになりやすい理由は？実例と対策方法を解説」

サラリーマンが不動産投資で成功するためのポイント

悪徳業者にカモにされてしまうサラリーマンも存在しますが、本業の会社勤めをしながら不動産投資に成功しているサラリーマンも、確かに存在しています。一体彼らは、どういった点に注意して結果を出したのでしょうか？

ここからは、不動産投資で成功するためのポイントを、いくつかご紹介します。

不動産投資の目的を明確にする

不動産投資で成功している方の多くは、明確な目的や目標を持って投資をしています。

目的が明確でなければ、判断基準や優先順位を明確にできません。たとえば1年間の投資結果を振り返るにしても、明確な基準がなければ、評価するにせよ、反省するにせよ、判断が難しくなってしまいます。

不動産投資初心者の方の場合は「10年後に不動産投資の年収を1,000万円にする」「5年以内に不動産を3棟所有する」など、簡単なものでもいいので投資目的を設定してみましょう。

自力で決めるのが難しい場合は、不動産投資経験者に相談してみるのもお勧めです。

不動産投資のリスクを把握しておく

不動産投資は安定性が高い投資方法ですが、リスクも存在しています。

一例を挙げると、空室が長く続き家賃収入が得られなくなる空室リスクや、入居者が家賃を滞納してしまう滞納リスク、地震や台風などの自然災害によって建物が破損してしまう災害リスクなどがあります。

不動産投資の成功率を高めるには、これらのリスクを理解し、適切な対策や対処法を学んでおくのが効果的です。

不動産投資のリスク	リスクの内容
空室リスク	空室によって家賃収入が得られなくなるリスク
家賃下落リスク	老朽化などの影響で家賃が下がってしまうリスク
家賃滞納リスク	入居者が家賃を滞納してしまうリスク
修繕（老朽化）リスク	建物や設備の修繕が必要になるリスク
倒産リスク	管理委託中の管理会社が倒産してしまうリスク
自然災害リスク	自然災害によって建物や設備が破損してしまうリスク
不動産価値の下落リスク	経年劣化などにより建物の資産価値が低下し、売却価格が下がってしまうリスク
金利上昇リスク	金利上昇によってローンの返済額が増えてしまうリスク

詳しく知りたい方はこちらもご覧ください

「不動産投資は危険って本当？不動産投資のリスクと回避方法を詳しく解説します！」

不動産投資を学び続ける

不動産投資で成功するためには、継続的な学習が必要不可欠です。

不動産投資では物件選びや物件の管理・運営だけでなく、ローンや税金といった投資を有利に進めるための知識が必要となります。投資リスクやよくある失敗、詐欺事例など、失敗しない・騙されないための知識も大切です。不動産を取り巻く環境も、変化を続けています。

これらの多岐にわたる知識を短時間で身につけるのは難しいため、投資を始める前はもちろん、始めた後も継続して学び続ける必要があります。

最初は書籍や動画などで基礎を学び、ある程度理解が進んだらセミナーなどに参加して経験者の話を聞く、という流れがおすすめです。実際に投資を始めた後は、経験からも積極的に学ぶよう意識しましょう。

インカムゲインとキャピタルゲインの違いや特徴を理解する

不動産投資で得られる利益は、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類に分けられます。

インカムゲインは、毎月安定的に得られる家賃収入などを指します。キャピタルゲインは、物件の売却によって得られる利益です。それぞれの利益の出し方や、特徴の違いを理解しておくと、バランスよく安定的に収益を得やすくなります。

たとえば家賃収入は、不動産投資の中心となるインカムゲインです。得られる利益が小さく、大きく稼ぐには数を揃える必要がありますが、比較的安定して継続的に得られるのが魅力です。

一方のキャピタルゲインは、インカムゲインよりも大きな利益を見込めます。物件を安く買って高く売るのがキャピタルゲインの基本的な考え方で、得られる利益が大きい分、失敗したときの損失も大きくなります。

不動産投資は、インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせて利益を積み重ねる投資法です。双方の特徴や利益の出し方への理解を深め、バランスよく狙っていければ、リスクを抑えながら安定して収益を上げやすくなるでしょう。

物件選びや投資評価の指標を理解する

不動産投資で成功するためには、物件選びが大切です。

賃貸需要が低い物件や立地が悪い物件は、利益を出すのが難しくなるでしょう。逆に、高い入居率が見込める立地の良い物件を購入できれば、より安定的に収益を得やすくなります。

より良い物件を選ぶには、物件の良し悪しを適切に判断するための指標が必要です。不動産投資では以下の通り、いくつかの代表的な指標が用いられています。

• 表面利回り（グロス利回り）
• 実質利回り（ネット利回り）
• 総収益率（FCR）
• 投資利益率（ROI）
• 内部収益率（IRR）

それぞれの指標が持つ意味に合わせて適切に使い分けられれば、物件選びや投資判断に役立つでしょう。

まとめ

不動産投資には、手間のかからない投資方法である点や、収入が安定しているからこそ融資を引きやすい点など、サラリーマンに向いている面が多くあります。一方で、確定申告が必要になる、勉強時間を確保する必要があるほか、悪徳業者にカモにされてしまうケースも見受けられるため、注意が必要です。不動産投資で成功するためにも、目的の明確化やリスクの把握や、継続的な不動産投資の勉強など、いくつかのポイントを抑えておきましょう。