不動産投資を始めるのに必要な年収はいくら？少ない年収で不動産投資を始める方法も解説

不動産投資に興味があるものの、自分の年収で始められるものだろうかと、心配している方もおられるのではないでしょうか？不動産投資を効率的に始めるうえで、理想的な年収の目安はありますが、目安に満たない年収であっても、適切に対策すれば問題なく不動産投資は可能です。

この記事では、不動産投資を始めるのに必要な年収の目安や、不動産投資ローンの審査基準となる年収以外の要素を解説します。年収1,000万円以下で不動産投資を始める方法や、年収ごとのお勧め投資物件もご紹介しますので、不動産投資に興味がある方や、年収面で不安を感じている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資に必要な年収は1,000万円以上が理想

結論からお伝えすると、不動産投資を始めるには1,000万円以上の年収があるのが理想です。

年収300万円でも始められますが、不動産投資ローンの審査に通りにくい側面があるほか、購入できる物件にどうしても限りが出てきてしまいます。一方で年収が1,000万円以上あると、以下のように有利になる面が増え、資金面での制約も大幅に低下するため、不動産投資の強みをより活かしやすくなります。

• 不動産投資ローンを安定して利用しやすくなる
• 融資条件が有利になりやすい
• 急な支出に対応するための自己資金を用意しやすい
• 節税効果が期待できる

まずは、これらの理由について解説します。

不動産投資ローンを安定して利用しやすくなる

不動産投資では、高額な物件の購入費用を賄うために、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。不動産投資ローンを利用するには、住宅ローンなどと同様に、審査に通過する必要があります。

審査ではさまざまな要素が基準となりますが、その代表的な要素の1つが年収です。不動産投資ローンの審査を安定して通過できる年収は700万円とされており、特に審査が厳しいメガバンクでは、年収1,000万円がボーダーラインとなります。

つまり年収が1,000万円以上あれば、多くの金融機関で安定してローンを利用しやすくなるわけです。

もちろん、年収が700万円や1,000万円あれば確実に審査に通る、というわけではありません。審査基準や判断は金融機関によって異なる場合がありますし、融資の内容によっても通過しやすさは変化します。

あくまでも1つの目安として考えてください。

融資条件が有利になりやすい

基本的に融資では、年収が高い方のほうが有利な条件で利用しやすくなります。

たとえば年収1,000万円以上の方を融資の対象としている金融機関の場合、年収1,000万円がなければそもそも利用ができません。年収1,000万円よりも年収2,000万円の方のほうが融資上限が高くなりやすく、より長期間の融資にも応じてもらいやすくなります。

また金利についても、より低い基準で利用できる可能性が高まるため、月々の返済負担を抑えやすくなるでしょう。

急な支出に対応するための自己資金を用意しやすい

不動産投資では、老朽化や自然災害などによる建物や設備の破損や、入居者の退去にともなう原状回復、設備の更新など、急な支出が発生する可能性があります。そのため物件購入後はこれらの突発的な支出に対応できるように、ある程度の自己資金を用意しておく必要があります。

基本的には年収が高いほど、資金を蓄える余裕を作りやすくなります。より安定して物件を運営し続けるためにも、1,000万円以上の年収があるのが好ましいです。

節税効果が期待できる

不動産投資は節税効果が期待できる投資方法として知られています。ですが課税対象となる所得（課税所得）が少ないほど、節税効果は薄くなってしまいます。

節税を目的に不動産投資を始める場合は、所得税率が33％となる課税所得900万円（年収1,200万円）以上の方のほうが効果が大きく、節税手段としてもより効率的に活用しやすくなります。

不動産投資における節税方法は、所得税率と譲渡所得税率（20％）の差を利用したものです。たとえば所得税率が23％の場合、所得の一部を不動産投資に回しても、3％の節税にしかなりません。ですが所得税率が33％の場合は、所得の一部を譲渡所得にするだけで、13％の節税効果が期待できるようになります。

不動産投資ローンの審査基準となる年収以外の要素

お伝えした通り、不動産投資において年収1,000万円以上が好ましい理由はいくつかあります。その中でも不動産投資ローンの利用のしやすさは、不動産投資の始めやすさにも直結する、非常に重要な要素です。

とはいえ、年収1,000万円以上なければローン審査は通過できない、とは断言できません。なぜなら審査は返済能力を判断するためにおこなわれるものであり、年収以外の複数の要素も審査対象となるからです。年収が低くても他の要素で評価されれば、ローンを利用できる可能性は高くなるでしょう。

そこでここからは、年収以外の審査基準となる要素について解説します。

勤務先・勤続年数

ローン審査において年収と並んでポイントになりやすいのが、勤務先や勤続年数です。

ローンの返済は10年や20年など長期間に渡るため、年収の高さだけでなく、収入の安定性も返済能力に大きく影響します。たとえば年収こそ同じ1,000万円だったとしても、月ごとに収入が変動する不安定な職業や、フリーランス、個人事業主よりも、倒産のおそれが少ない大企業に勤めている場合のほうが返済能力が高いと見なされやすいため、審査に有利に働きます。同様に公務員や医師なども、有利になりやすいです。

また多くの金融機関では収入の安定性を判断する要素として、勤続年数も審査項目の1つとしています。とはいえ2〜3年以上あれば、特に問題にならないケースが多いです。短い間隔で転職を繰り返している場合は、注意してください。

家族構成（配偶者の有無）

融資審査では本人だけでなく、配偶者などの家族も審査対象に含まれる場合があります。

たとえば共働き夫婦の場合、多少年収が低くても、返済能力を有していると判断される可能性があります。配偶者に一定の所得があるため、世帯全体として見ると審査基準に達する場合があるためです。

同様に、家族が十分な資産や預貯金を有している場合なども、審査に有利に働くケースが見受けられます。

資産

預貯金などの金融資産も、審査の対象です。

年収が低くても十分な資産を有していると判断されれば、その分だけ審査に通りやすくなります。資産の多いほど融資の上限額も高くなるため、より高額な物件も購入しやすくなるでしょう。

マイホームや土地などの不動産も、資産として評価される場合があるほか、所有している不動産を追加の担保として設定する共同担保の利用も可能になります。通常では融資が難しい場合でも、たとえばマイホームを担保に入れれば、審査に通る可能性は高まるでしょう。

契約中のローン数

住宅ローンや車のローンなど、契約中のローン数が多いほど、審査にネガティブな影響を与える可能性が高まります。ローンの数が多くなるほど、月々に返済しなければならない金額が多くなるためです。

不動産投資ローンを利用する前に、できる範囲で資産と借入金額のバランスを整えたほうが、より審査に通りやすくなるでしょう。たとえば住宅ローンを利用している場合は、積極的に繰り上げ返済をして、審査前に残債を減らしておくのも方法の1つです。

購入する物件の価値

不動産投資ローンでは、購入する物件の価値や収益性の高さも審査の対象となります。

資産価値が高い物件や、収益が見込める物件であるほど、購入後も安定して返済してもらえる可能性が高いと判断されるため、審査に通りやすくなります。逆に資産価値が高い物件でも、周辺地域の人口が減少傾向にあるなど、需要の低下が懸念される場合には、リスクが高いと判断されてしまう恐れがあるので、注意が必要です。

投資そのものに成功するためにも物件選びは慎重におこない、客観的にも十分な収益が見込める物件を選ぶように心がけましょう。

不動産投資の実績

不動産投資経験者の場合、過去の投資実績も審査の対象になる可能性があります。すでに投資物件を所有している場合は、安定して収益を出せているほうが、より審査に通りやすくなるでしょう。

逆にどんなに年収が高くても、過去の投資の結果が散々であれば、リスクが高いと判断されてしまうおそれがあるため注意してください。

年収1,000万円以下で不動産投資を始める方法

不動産投資を始めるうえでは、1,000万円以上の年収があるほうが好ましいです。1,000万円に満たない場合でも不動産投資は可能ですが、審査に通りにくくなってしまうため、何らかの対策が必要になります。

ここからは、年収が1,000万円に満たない場合の対策を、いくつかご紹介します。

頭金を多くする

自己資金を多めに用意すれば、その分だけ審査に通りやすくなります。相対的に借入金額も少なくなるため、月々の返済負担が少なくなるメリットもあります。

頭金を作るのに時間はかかってしまいますが、普段の生活をやり繰りして自己資金を用意した点が計画性の証明と見なされ、審査に有利に働く可能性もあるでしょう。

日本政策金融公庫から融資を受ける

日本政策金融公庫とは、国民生活の向上への寄与を目的としている、政府が株主の金融機関です。中小企業や小規模事業者、起業家などに対して積極的に融資をおこなっており、審査に通りやすい、担保なしで融資が受けられる、一般の金融機関よりも金利が低い、などの特徴があります。

投資目的での利用はできないため、利用する際は不動産賃貸業の起業を目的として、審査を受けるようにしましょう。物件に対する評価が厳しめである点に注意してください。

他のローンやクレジットカード、公共料金、税金などの遅延や滞納の有無も厳しくチェックされるため、利用を検討する場合は、普段から支払いをおろそかにしないよう心がけましょう。

共同担保を設定する

土地や建物などの不動産を所有している場合は、共同担保に設定するのも方法の1つです。
不足している信用を担保で補えられれば、審査に通りやすくなります。

ただし1度共同担保に入れてしまうと、途中で外すのは難しいです。特にマイホームを共同担保にする場合、万が一返済が滞ってしまうと家を失ってしまいかねません。デメリットが非常に大きくなるので、十分に検討したうえで設定するようにしてください。

年収〇〇以上のあなたにお勧めな物件は？    

最後に1つの目安として、おおまかな年収ごとにお勧めの投資物件の種類をご紹介します。

年収1,000万円以上の方にお勧めの物件

年収が1,000万円以上の方には、1棟マンションや1棟アパートへの投資がお勧めです。

不動産投資ローンで引ける融資額は、年収の7〜10倍程度が目安とされています。したがって年収1,000万円の場合、7,000万円から1億円までの投資物件が候補になるため、1棟マンションも十分に選択肢に入ってきます。

新築の1棟アパートも購入可能ですが、耐用年数が長い分だけ減価償却期間も長くなります。節税目的の場合は、新築よりも減価償却費を計上しやすい中古アパートのほうが適しているでしょう。

年収700万円の方にお勧めの物件

年収が700万円前後の場合、新築の1棟アパートが視野に入ります。部屋数があるため収益を確保しやすく、利回りも高めな物件が多いため、効率的な資産形成が可能です。

区分マンションも購入可能ですが、1棟アパートと比べると収益性が低く、規模の拡大も難しいため、基本的にはアパートのほうがお勧めです。

年収500万円の方にお勧めの物件

年収500万円だと、選択肢がかなり狭まってしまいます。基本的には比較的低価格で購入できる区分マンションや、郊外の小規模な1棟アパートなどが候補となるでしょう。

区分マンションは1部屋のみの運用となるため購入しやすいですが、空室リスクが大きい点や、収益を出しにくい点に注意してください。

1棟アパートは小規模ながら戸数があるため、区分マンションよりも収益を出しやすい点が魅力です。物件選びを入念におこない、将来に渡って収益が見込める物件を選ぶようにしましょう。

まとめ

不動産投資を始める年収は、年収1000万円以上が理想です。年収1000万円以下でも不動産投資は可能ですが、融資を引くのが難しくなる、購入できる物件の選択肢も狭まってしまう、などのデメリットがあります。

これから不動産投資を始める方は、基礎知識を身に付けてから投資をおこなうことをお勧めします。

また、経験やノウハウを積まれている経験者の話を聞ける環境は非常に有効でしょう。