表面利回りだけを信じてはいけません(ﾟдﾟ)！？大事なのは…

神・大家さん倶楽部の木村です。

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「利回り20%！これは買いだ！」

不動産投資を始めようとしているとき、
ポータルサイトでこんな数字を見て、
テンションが上がった経験はありませんか？

実はぼく自身、投資を始めたばかりのころは
「利回りが高ければ勝ち！」と思い込んでいて、
実際に大失敗をしたことがあります(ﾟдﾟ)！？

それこそ利回り50％超えの物件
を買ったこともあります。

今回お話するのは、初心者がハマりがちな
「表面利回りのワナ」についてです。

これを知らずに物件を買ってしまうと、
手元に残るお金がほぼゼロ、
それどころか毎月赤字になるケースも…

表面利回りとは、年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
のことで、物件広告などでよく見る数字です。

たとえば、500万円の物件で年間家賃収入が100万円なら…
100万円 ÷ 500万円 × 100 ＝ 表面利回り20%

一見、「利回り20%！これは魅力的！」となりますよね＾＾

でも、この計算式には
「コスト」が一切含まれていないのです。

実際は、家賃収入から管理費や税金などなど、
さまざまな費用が差し引かれます。

家賃の金額がそのまま手元に
振り込まれるわけではありません。

✅管理委託費：家賃の5〜10%（例：月1万円 → 年12万円）
✅固定資産税：数万円/年～(物件規模による)
✅火災保険料：数万円/年～(物件規模による)
✅修繕・メンテナンス費：築年数や物件規模による

上記は一例ですが、チリツモで馬鹿にならない
金額になるでしょう。

加えて、購入時には
仲介手数料などの諸費用も発生します。

空き家の状態で購入するなら、
最初に修繕費用もかかります。

内装を一通りなおす必要があるなら
100万円以上かかってしまうでしょう。

これらも考慮して実際の利回りはどれくらいだっけ？
と計算してから、
購入すべきか判断するのです。

表面利回りが20％でも、

修繕費に数百万円かかってしまい
実は赤字でした…、

となってしまったら目も当てられないですよね…

ぼくのスクールの生徒さんには、
さまざまなノウハウを習得して

コスト込みでも利回り10%超
の物件を手に入れた人がたくさんいます。

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P.S. ぼくも昔、表面利回りだけ見て飛びついた物件で痛い目を見ました(ﾟдﾟ)！？その失敗があったから今があると思ってますが…、みなさんは遠回りせずに優良物件を手に入れてくださいね＾＾