【初心者のための不動産投資入門】不動産投資初心者が押さえるべきポイントや成功に近づくための方法を徹底解説！

不動産投資には興味があるけれど、「失敗したらどうしよう」「何をしたら良いのか分からない」という理由から、始めることを躊躇している方もいるのではないでしょうか。

不動産投資は、自己資金が少なくても始められる投資として知られていますが、初期投資の費用が意外とかかるため、成功させたいと考えるのは当然かもしれません。

本記事では、不動産投資初心者が押さえておくべきポイントや、成功をおさめるためのポイントを解説します。

不動産投資に興味はあるけれど、不安があって始められないという方は、ぜひ、ご覧ください。

不動産投資初心者が押さえるべきポイント

不動産投資は難しいというイメージを持っている方は多いと思われます。実際には、不動産会社など、プロのサポートが受けられるため意外とハードルは高くありません。

しかし、いくらプロのサポートが受けられるとはいえ、何の準備もなしに不動産投資を始めるのは、おすすめできません。

ここでは、不動産投資初心者が不動産投資を始める前に、ぜひとも押さえておいてもらいたいポイントを解説します。

不動産投資の勉強をする

不動産会社など、プロに任せることができる不動産投資ですが、基本的な知識はつけておくことが重要です。

少しでも不動産投資について勉強し、知識をつけておくことで、営業マンの話を鵜呑みにすることなく投資を行うことができます。

不動産投資を勉強するには、さまざまな方法があるので一例を紹介します。

書籍で勉強する：自分のペースで進められるが、本の選定が難しく、時間がかかる。

インターネットで調べる：好きなタイミングで調べられるが、情報が間違っていることもある。

不動産投資セミナーに参加する：質問や相談ができ、不動産投資仲間ができるが、参加する心理的ハードルが高い。

不動産会社に資料請求する：会社の特徴を知りながら勉強ができるが、学習に時間がかかる。

不動産投資の勉強方法の中でもおすすめは、不動産投資セミナーへの参加です。不動産会社が無料で開催していることもあります。セミナー参加の大きなメリットは、不動産投資に興味を持つ仲間ができ、情報交換が可能になることです。

投資金額と目標を設定する

初心者が不動産投資を始める際には、必ず投資金額と目標を設定しましょう。「すぐに大きな利益を得たい」という不明確な目標で始めるとリスクが大きくなります。

不動産投資の利益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。インカムゲインは、投資物件から継続的に得られる利益（家賃収入）のことで、キャピタルゲインとは、投資物件を売却した際に得られる売却益のことです。

不動産投資は、この2つの利益を考慮し最終的にプラス収支となることを目指します。早期に大きな利益を得られるものではないため、すぐに大きな利益を得たいと考えている人には向いていません。

不動産投資を始める際には、必ず「何年後にどれくらいの利益を出す」のように明確な目標を設定しましょう。

また、自身の返済能力を超えてしまうような高額な物件を購入してしまうと、運用するほど損失が出てしまう可能性もあるため、投資金額を決めておくことも重要です。

少額投資からスタートする

不動産投資初心者が、いきなり一棟マンションなど、高額な投資物件を購入するとリスクが高くなります。詳しくは後ほど解説しますが、一棟マンションを運用する場合、空室になるリスクや修繕費用がかかるなど、損失が発生する可能性が高いためです。

不動産投資初心者には、区分マンションなど、少額から始められる物件がおすすめです。まずは、少額の物件から運用を開始し、慣れてきたら大きな物件を購入していくと良いでしょう。

また、最近では「不動産クラウドファンディング」や「J-REIT（不動産投資信託）」など、数万円単位で始められる不動産投資商品もあります。いきなり投資物件を購入するのが不安な方は、これらの少額不動産投資から始めてみてはいかがでしょうか。

初心者が不動産投資を始めるなら個人か？法人か？

初心者が不動産投資を始める場合、個人で始めるのが良いのか、法人を設立して始めるのが良いのかという議論があります。両者にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、それらを比較してみましょう。

個人投資の場合、設立に関する手続きが不要で、手軽に始めることができます。税金面においては、不動産所得が赤字の場合に損益通算を行い節税が可能です。

個人投資は、不動産の購入や売却が比較的簡単で、小規模な投資に適しています。しかし、個人の資産と投資の資産が併存し、リスク管理が難しくなるかもしれません。

一方、法人投資は、初期の設立に手間や費用がかかりますが、法人としての信用力が高まり、金融機関からの融資を受けやすくなる可能性があります。税金面では、法人税率が適用されるため、個人の所得税率と比較して低い場合があります。

また、法人名義で不動産を保有することで、個人資産と分離し、リスク管理が容易です。その一方で、会計や税務の管理が複雑になる可能性があります。

不動産投資を行う場合、個人と法人、それぞれにメリット・デメリットがあります。どちらか一方を選ぶことも、両方の特徴を生かしながら、同時に買い進めることも可能です。不動産投資初心者の場合、まずは個人ではじめることをおすすめします。

不動産投資初心者におすすめの物件の種類

不動産投資者初心者が購入する物件は、どのようなものが良いのでしょうか。不動産投資初心者におすすめするなのは、中古の「区分マンション」「アパート」「戸建て」です。

ここでは、なぜその物件がおすすめなのかについて解説します。

区分マンション

区分マンションとは、簡単に言えば一棟のマンションの中の一部屋のことです。区分マンションは少ない自己資金で始めることができるため、不動産投資初心者におすすめです。

また、管理会社に管理を一括で依頼できることや、修繕費用が一棟マンションに比べ、はるかに安く済むため、低リスクで投資を始められることも初心者に向いている要因です。

立地条件が良ければ、退去者が出てもすぐに入居者希望者が現れるため、入居者募集のための広告を抑えることもできます。

アパート

不動産投資を始めるにあたり、自己資金に余裕がある場合にはアパートもおすすめの物件です。

アパートはマンションのように１部屋ごとではなく、1棟で売買が行われます。条件によっては、新築マンション1部屋の価格でアパート1棟を購入することが可能です。

アパートの場合、節税面や融資の際の与信において有利になるというメリットがありますが、特に注目したいのが「リスクの分散」です。

区分マンションや戸建ての場合、入居者がいなければ稼働率は0％となり収入は見込めません。しかし、アパートは複数の部屋を稼働させることができます。そのため、例えば、5室中1室が空室でも稼働率は80％となるため、収入がゼロになることがなく、自己資金から持ち出しを行わずに済みます。

戸建て

戸建て物件も、不動産投資初心者に向いています。その理由として、戸建ては比較的価格が低く、利回りが高いという特徴があるからです。

また、戸建て物件は周りから独立した住環境を確保できるため、ファミリー層から人気があります。ファミリー層の場合、一度入居してもらえれば相当な理由がない限り長期間入居してもらえる可能性が高いため、空室リスクが低くなるというメリットがあります。

リノベーションも自由に行うことができるため、入居者がつきやすい物件にすることで、空室リスクを抑えることも可能です。

一棟マンション投資や新築物件はあまりおすすめできない

一棟マンション投資や新築物件への投資は、不動産投資初心者にはおすすめできません。その理由としては、以下のことが挙げられます。

• 物件価格が高額である
• キャッシュフローがマイナスになりやすい
• 家賃の下落率が高い
• 資産価値が比較的下がりやすい
• 利回りが低い
• 運用・管理が難しい

特に、物件価格が高額となる点や家賃下落リスクなどを考慮すると、初心者向きとは言えないでしょう。一棟マンションや新築物件は、ハイリターンではありますが、ハイリスクの投資物件ともいえます。

また、一棟マンションの場合、ある程度不動産運用の知識や経験がないと運用・管理するのは難しいでしょう。

不動産投資初心者は、まず区分マンションから投資を始めて、ある程度の知識や経験を得た後に新たな物件の購入を考えていくと良いでしょう。

不動産投資初心者が成功をおさめるための4つのポイント

それでは最後に、不動産投資初心者が成功をおさめるためのポイントを4つ解説します。ここで紹介するポイントをしっかりと押さえ、不動産投資を始めてみてください。

ポイント1　不動産投資ローンの仕組みを把握する

不動産投資を始める方の多くが、不動産投資ローンを利用して物件を購入します。そのため、不動産投資ローンの仕組みを把握しておく必要があります。

例えば、不動産投資ローンを組めるのかどうか、組めるとしたらどれくらいの不動産が購入できるのか、運用中にかかるコストはいくらなのか、家賃収入はどれくらいなのかを確認しておきましょう。

不動産投資ローンを利用することで、小さな自己資金で、その何倍もの投資ができること（レバレッジ効果）が不動産投資のメリットではありますが、仕組みを把握しておくことで投資計画を立てやすくなります。

ポイント2　不動産投資のリスクを知る

不動産投資は、誰でも簡単に始められる投資と言われています。しかし、投資である以上、リスクがともなうことは理解しておきましょう。

例えば、不動産投資で最も懸念されるのは「空室リスク」です。入居者がいないため家賃収入が得られなくなるため、返済にも影響が出るため注意が必要です。

また、物件の修繕のために費用が発生する「修繕リスク」もコストが大きく、不動産投資におけるリスクとして知られています。

このように、不動産投資は必ず儲かる投資ではなく、リスクがあることを理解し、その回避に努める必要があることを覚えておいてください。

ポイント3　無理のない投資計画を立てる

不動産投資は、レバレッジ効果を効かせることができるのがメリットです。しかし、自身の返済能力を超えた物件の購入はおすすめできません。

確かに、価格の高い物件はリターンが大きい可能性はありますが、必ず利益を得られるとは限りません。空室リスクなどが発生すれば、家賃収入が入らず持ち出しから返済を行うことになります。返済が滞ってしまえば、物件の売却や最悪の場合は自己破産もあり得ます。

不動産投資にもリスクがあることを理解し、ご自身にとって無理のない投資計画を立てることが重要です。

ポイント4　信頼できる不動産会社を見つける

不動産投資で重要なのは、信頼できるパートナーを探すことです。初心者にとっては、分からないことばかりの不動産投資において、不動産会社は物件選びからローン、購入後の管理など、さまざまなアドバイスをもらえる重要な存在です。

信頼できる不動産会社を選ぶポイントとしては、実績や口コミはもちろんですが、実際に店舗へ行くことをおすすめします。

実際に働いている様子や、会社の雰囲気、対応する態度を確認するなどを見てみると良いでしょう。

不動産投資は長期にわたって行うものです。そのパートナーとなる不動産会社は大切な存在ですので、ご自身が信頼できるパートナーを慎重に探すようにしましょう。

まとめ

不動産投資は、自己資金が少なく始められるとはいうものの、初期費用は他の投資商品よりも高い傾向にあります。そのため、「失敗したらどうしよう」という不安が大きいかも知れません。

しかし、しっかりとした知識を得て、投資計画を立てておくことで成功に近づくことができます。また、ここで紹介した成功をおさめるためのポイントを理解し、実践していくことも大切です。

不動産投資初心者の方は、不安なことも多いと思いますが、本記事を参考に不動産投資についての興味を持ち、勉強を始める一歩としていただければ幸いです。