戸建て投資は融資が受けにくい？融資を受けるための工夫とコツを紹介！

戸建て投資は金融機関からの融資が受けにくい特徴があります。しかし長期間入居してもらえるうえ、売却しやすいなどのメリットから戸建て投資を行いたいと考えている方もいらっしゃるでしょう。そのため、この記事では戸建て投資は融資が受けづらい理由と融資を受けるための方法、戸建て投資のコツについて解説します。戸建て投資を検討している方はぜひ参考にしてください。

不動産投資に融資は必要？           

不動産投資に融資は必要です。ただし、投資する物件の価格や自己資金の保有額によって異なります。一般的な中古アパートなどの価格は3,000万円〜5,000万円前後となりますが、自己資金で投資できる方は少ないでしょう。そのため、多くの方は融資を利用して投資しています。金融機関も借入額が大きくなるため、得られる利息も高額になることから基本的には貸したいと考えています。しかし債務者からの返済が滞ってしまえば意味がないため、下記金融機関は厳密な審査を行ってから融資の可否を定めているのが現状です。一方投資物件によっては数百万円で購入できる物件もあり、自己資金で投資を始めている方もいらっしゃいます。毎月の返済がないうえ、利息もつかないことからより多くの利益を得ることが可能です。

戸建て投資は融資が受けづらい？ 

戸建て住宅は投資として融資が受けづらいのが実状です。主に以下の2つの理由が挙げられます。

住宅ローンは組めない      

戸建てと聞くと住宅ローンをイメージする方もいらっしゃいますが、投資用として組むことはできません。住宅ローンは自身が居住することを条件としています。そのため一旦住宅ローンを組んで購入した後に、賃貸として貸し出すことも金融機関は禁止しています。万が一貸し出した場合は、残債を即座に完済しなければいけず、建物を売却することにもなるでしょう。そのため戸建て投資をする際はアパートローンなどを利用しなければません。

収益性が低い     

戸建て住宅はアパートなどと比較すると収益性が低いため融資が受けにくいです。アパートは複数世帯から家賃収入が得られますが、戸建て住宅の場合は1世帯のみとなります。さらにアパートは空室が発生しても他の世帯から家賃収入を得ることができますが、戸建ては1室退去したら収入が0円になります。金融機関の立場とすれば、返済原資がなくなることを懸念するため、戸建て単体での融資は貸し出しにくいと考えているためです。

融資を受ける方法             

では戸建て投資で融資を受けるためにはどのようにすれば良いのでしょうか。ここでは2つの方法を紹介します。

自己資金の割合を多くする

融資金額を減らし、自己資金の割合を多くすれば審査が通りやすくなります。金融機関は投資物件の「事業性」や「立地」などから融資の可否を判断します。事業性を判断する際、融資をしても十分返済できるかがポイントにもなるため、自己資金を多く投入し借入額を減らせば審査が有利に働くでしょう。例えば「自己資金500万円の場合」と「自己資金1,000万円の場合」で比較してみます。

比較してお分かりになる通り、自己資金額を多く投入した方が年間余剰金が増えます。さらに空室になっても黒字を維持できる期間も長くなるため、事業性を高めることも可能です。もちろん自己資金のねん出を避けたい方もいらっしゃるかもしれませんが、融資の審査をクリアするためには最も効果的な方法です。

複数棟の戸建てへ投資する           

複数棟の戸建へ投資することで空室リスクを軽減させることができ、事業性を高めることができるため、融資が受けやすくなります。郊外などのエリアには複数棟並んでいる物件もあります。戸建て1棟だけでは収益性が低く自己資金のねん出割合が大きくなりますが、複数棟を購入すれば得られる家賃も大きくなります。とはいえ、同じ場所や隣接して建築されていることが条件です。例えばA市に1棟、B市に1棟ずつとなると、それぞれ1棟ずつで融資審査が行われてしまいます。同じ場所にある複数棟でなければまとめて審査してもらえないため注意しましょう。

戸建て投資のコツ

戸建て投資は金融機関からの融資が受けづらい特徴があるため、どのような方法がベストなのか分からない方もいらっしゃるでしょう。ここでは戸建て投資におすすめな方法を2つ紹介します。

空き家投資を狙う

空き家物件は価格もお手ごろであることから借入額を抑えて投資できる方法として人気です。既に入居者がいる戸建てと比較すると安価に購入できます。もちろんリフォーム費用などが発生する可能性や入居者募集する手間などが挙げられますが、コスト面を考慮すると初心者におすすめの投資方法です。ただし築古過ぎる物件は、金融機関によって融資対象外と定めている場合もあるため注意しましょう。

ボロ戸建て投資を狙う      

空き家よりさらに築古なボロ戸建ては自己資金で購入できる物件も多いためおすすめです。数十万円から数百万円の物件も多く、金融機関からの融資を受けなくても不動産投資を始めることが可能です。近年では古民家需要が高まっており、築50年や60年と言った物件を好んで居住する方も増えています。もちろんさまざまな箇所をリフォームする必要がありますが、初期費用を抑えて投資することも可能です。

まとめ    

戸建て投資は事業性の低さから金融機関からの融資が受けづらい特徴があります。自己資金を多くねん出すれば、借入額を少なくでき、融資審査が有利に働きます。また複数棟へ投資することでより事業性を高めることも可能でしょう。とはいえ常に収入が0円になるリスクは伴うため、融資を極力使用せず自己資金で投資できる「空き家物件」「ボロ戸建て」などもおすすめです。当社では空き家やボロ戸建て物件を含め、さまざまな不動産の買い進め方をレクチャーしております。また不動産投資初心者に向けて、無料セミナーや勉強会なども開催しておりますので、これから不動産投資を学びたい！という方はぜひ一度ご相談くださいませ。