不動産投資で失敗しないために｜初めての物件選びで注意したいポイント

• 不動産投資で物件選びに不安がある
• 不動産投資でやってはいけないポイントはあるのか知りたい
• 自己資金はどれくらいあれば物件を購入できるか知りたい

初めての不動産投資は不安がいっぱいで、どのような物件を探せばいいのか、自分に運用できるか不安な方も多いでしょう。

この記事ではそのような方に向けて、初めて選ぶ物件とはどのようなものか、やってはいけないポイントや不動産投資に必要な自己資金について解説します。
不動産投資を検討している方は、参考にしてみてください。

この記事でわかること

• 不動産投資で選ぶべき物件
• 不動産投資初心者がやってはいけないポイント
• どれくらいの自己資金が必要なのか

初めての不動産投資、どのような物件から始めるのが賢明か？

初めての不動産投資は、自己資金内でリスクを抑えた物件から始めるのがお勧めです。
不動産投資用のローンを組まなくても、貯蓄を自己資金として利用し安定した収益を得るためには物件選びが重要になります。

物件がエリアのニーズにマッチしている

大学や公共施設が多いエリアは学生や単身の社会人にニーズがあり、緑が多く閑静な場所はファミリー層に人気で選ばれています。
エリアの環境もチェックし、犯罪が少なく安心して住めるのか、物件のセキュリティや環境は整っているかも重要なポイントです。

女性向けの物件であればセキュリティはもちろんですが、街灯があり帰宅時に危険性はないのか、コンビニなど緊急で駆け込める施設はあるかも調べておくと良いでしょう。
自分が住みたいと思えるか、穏やかに生活できるかをイメージすれば、成功するエリアかそうでないかがわかります。

立地条件が良い

物件選びで忘れてはいけないのが、立地条件です。
集合住宅・一軒家、どちらを選ぶにしても、空室リスクを低減し収益性の高い物件は、利便性の高い立地にあります。

中古物件であってもターゲットに合わせたリノベーションが可能なため、できるだけ立地の良い物件を選ぶのがポイントです。
駅から徒歩でも10分〜15分圏内の物件や、コンビニ・スーパーマーケットが近く、商業施設や病院などが周辺にあれば、入居希望者の希望にもマッチしやすいでしょう。
複数の物件を比較し慎重に検討を重ねて、判断してください。

管理が行き届いている

リノベーションを前提としても、費用はできる限り抑えられる物件を選びます。
中古物件だから劣化や修理が多くても仕方がないと考えず、定期的なメンテナンスがおこなわれ、金額相当の資産価値があるかを調べてください。

また、衛生的で問題がなさそうに思えても、事故物件となると話は別です。
家賃を下げ、事前に告知をすれば問題はないとはいっても、事故物件は敬遠されてしまいます。
初めての不動産投資に、このようなリスクの高い物件を選ぶのは妥当とはいえません。
建物の管理はできていても、見えない瑕疵がある物件は避けてください。

耐震基準をクリアしている

初めての物件選びのポイントとして、耐震基準があります。
ここ数年は大きな震災があったため、耐震性が重視されるようになりました。
建物の耐震基準は見直しがされ改正されているため、旧耐震基準の建物は、耐震性が低く倒壊の危険性があります。

耐震性が低い不動産投資物件は、入居者に選ばれにくいだけでなく震災で破損した場合には賃貸として運用ができなくなります。
物件を選ぶ際には必ず、新耐震基準を満たしている物件を選んでください。

初めての物件購入で「やってはいけないポイント」

初めての不動産投資は不安も多く、どのような物件を購入すればいいのか迷う方も多いのではないでしょうか。
ここでは、不動産投資成功のために、初めての物件購入でやってはいけないポイントを解説します。

情報収集が弱いまま物件を決める

慣れていない初めての物件探しは、時間をかけるのがポイントになります。
早く始めようと無理に購入せずに、勉強しながら良い物件を探すのがポイントです。
自分が入居したくなる優良物件が見つからないときは、買わず待つようにしましょう。
不動産の相場や物件の良し悪しがわからないまま購入してしまうと、修理やリノベーションに費用がかかりすぎて損をしてしまいます。
自分の目で見て確かめるのが大切で、自分が住んでみたくなる物件でなければ、入居者も魅力を感じません。

とにかく情報収集が弱いままに、インスピレーションで購入するのは良くありません。
ネットやチラシなどを集め、投資物件として魅力があるのかどうか考えてください。
気になる物件は、現地に足を運んで外観や内装、耐震性なども確認して決めましょう。
関連記事：不動産投資は勉強した方がよい？おすすめの勉強方法と流れについて解説

瑕疵がある物件を選ぶ

不動産投資に慣れていても、瑕疵のある物件は敬遠するものです。

とくに「事故物件」を購入してしまうと、入居者に事前告知をおこなう必要があります。
費用を抑えたい学生であれば入居を検討するケースもありますが、ファミリー向けや女性向けの共同住宅では敬遠されてしまいます。

瑕疵に関しては、自分が受け入れられても、そうでない人もいるのを忘れずに考えてみましょう。
人によって受け入れ方は異なりますが、初めての物件としては選ばないようにしてください。

嫌悪施設に近い物件を選ぶ

入居者が集まりにくい施設が周辺にある物件は、不動産投資物件としては選ばないでください。
具体的には墓地や火葬場が近い場所や、周辺にゴミ屋敷や暴力団関係の事務所があるなどです。

また、ハザードマップを利用して、被災しやすい場所ではない点も確認しておくと良いでしょう。

災害リスクに関しては、気になる物件がある場合は役所に出向いて確認してください。
履歴はもちろんですが、災害対策がおこなわれているのかもチェックしておくのがお勧めです。

初期投資に費用をかけすぎる

立地条件がよく、空室対策もできそうな優良物件であっても、設備が古く内装のリノベーションにお金がかかりすぎる物件はお勧めできません。

中古物件は多少の手直しは必要ですが、メンテナンスがされておらず修繕に高額な費用がかかる物件は注意が必要です。
最初から初期費用がかかりすぎてしまうと自己資金が減ってしまい、必要なときに費用が足りなくなります。
初期費用は物件の購入代金や、税金・保険料として必要だからです。
物件自体に大きな費用がかからず、入居者が魅力に感じるような物件を探しましょう。

初めての物件購入に必要な自己資金の目安は？

不動産投資において自己資金の有無は非常に重要なポイントになります。
自己資金のおもな内訳は以下のとおりです。

・仲介手数料
・不動産取得税
・登録免許税
・印紙税（不動産売買契約書の作成に必要）
・保険料（火災保険・地震保険料）
・ローン手数料
・司法書士報酬など

大きな物件を購入するために不動産購入用のローンを組めますが、始めようとするなら100万円〜500万程度の自己資金が必要です。
初期費用としてかかる諸費用は、物件価格の10〜20％程度と考えておきましょう。
自己資金が多いほど、ローン返済額を減らせて負担がありません。
修繕費が投資期間中に必要になるケースもあるため、手元に運転資金として残しておくのも考えておきます。

初めての物件購入時によくある質問

初めての不動産投資に不安を抱える人は少なくありません。
ここでは、初心者が物件購入時に感じる疑問についてまとめています。

自己資金なしで不動産投資はできる？

確かな知識と戦略があれば、自己資金がなくても不可能ではありません。

ただ、銀行からの融資を受けるには信頼が必要になり、投資パートナーと一緒にやるにしても、銀行の借り入れ名義人になるなどのリスクはつきものです。

この他にもクラウドファンディングなどの方法もありますが、投資経験があっても高リスクでリターンを見込むには実績が必要です。
初めての不動産投資で失敗したくない気持ちはわかりますが、少額でも自己資金は用意しておくべきです。
不動産を購入するには、物件の購入代金の他にも諸経費が必要になるからです。
ローンを組んで物件を購入するにしても、諸経費が必要になるため少額でも自己資金があるとよいでしょう。
返済計画を立て、無理のない範囲でローンを組んで始めてください。
関連記事：不動産投資のフルローンとは？メリット・デメリットと成功するポイントについて解説！

不動産投資を成功するコツは？

成功させるコツとして、不動産投資について勉強するのが大切です。
物件の選び方だけでなく、諸費用や税金、運用方法などの基本を勉強しましょう。
収益を出すためには、正しい知識を持って正しい情報を判断しリスク管理の方法を学んでください。

不動産会社に相談するのではなく、不動産投資に関する塾やコミュニティで不動産投資の経験者に話を聞いて、参考にするのが良いでしょう。
実際に経験した方のアドバイスを聞けるので、ぜひ積極的に参加してみるようにしてください。
関連記事：不動産投資は勉強した方がよい？おすすめの勉強方法と流れについて解説

良い投資物件の見極め方とは

不動産投資を成功させるためには、魅力的なエリアであるのが条件です。
郊外であっても、利便性が良く交通インフラが整備されており、大型施設などが建設され開発が進んでいるエリアが良いでしょう。
活気があり人口が多いエリアは、賃貸需要も高く手堅いリターンを見込みやすくなります。
リスクも低く安定した運用ができる投資で勉強しながら、今後の投資について考えてみるのをお勧めします。

初めて購入する物件の種類は？

自己資金があるからといって、いきなり高額な物件を購入し運用するのは危険です。
少額で始めやすい、中古の区分マンションやワンルームマンションが良いでしょう。
立地が良ければ初心者でも管理しやすく、安定した収益が期待できるからです。
リスクコントロールしやすく、運用しやすい投資物件であれば、初心者でも無理なく投資経験を積んでいけます。しかしながら利回りは低く、一旦退去が発生すると修繕費や管理費、
金融機関への返済は続き手出しとなるため注意が必要です。

不動産投資に確定申告は必要ですか？

不動産所得が年間20万円以上ある方は確定申告が必要です。

しかしながら、不動産投資を始めてから間もない場合には収益が発生せず、マイナスになる可能性もあります。
赤字でも不動産投資の確定申告をおこなっておけば、税金が還付されるので毎年申告してください。
関連記事：不動産投資を始めたら確定申告を忘れずに！確定申告の手続き方法や必要書類を解説します！

リスク対応はどうすればいい？

最初は良くても、不動産の老朽化による修繕や入居者が安定せずに長期間空室になるなど不動産投資にはリスクがつきまといます。
どれかを改善しても、何かは残ってしまうため焦ってしまいますが、十分な備えをしておくのも大切です。
損をしないためには、投資が思うように行かなくなった際のシミュレーションをおこない、「損切り」をどのタイミングでおこなうのか考えておきましょう。
関連記事：不動産投資は危険って本当？不動産投資のリスクと回避方法を詳しく解説します！

まとめ

不動産投資で初めて物件を選ぶ際は、自分が入居者だったら住みたいと思うエリアなのか、利便性と家賃のバランスは取れるのかなどを考えてみます。

目的を決める前に、投資について良く学び計画を立てていきましょう。
投資スキルを学び自信がついてくれば、初めての物件選びに失敗がありません。
不動産投資を学ぶのであれば、経験者が多く相談できるセミナーや塾に参加しましょう。
経験者の話を聞いて、どのような物件が自分に向いているかを学び不動産投資にチャレンジしてください。