不動産投資で不労所得を得る仕組みと実例を紹介！成功させるためのポイントとは？

• 不動産投資でどのように不労所得を得られるのかわかっていない
• 不動産投資をするうえで知っておくべきリスクとは？
• 不動産投資で成功するコツがあれば教えてほしい

不動産投資に興味をお持ちの方向けに、不労所得を得られる仕組みやステップ、実例と成功のためのポイントを解説します。
不労所得を目指すうえでの注意点とリスク、成功者の共通点なども解説しているので、不動産投資による不労所得を目指す方はぜひ参考にしてください。

この記事でわかること

• 不動産投資で不労所得を得る仕組みとステップ
• 不労所得の成功例や共通点と成功のためのポイント
• 不労所得を目指すうえでの注意点とリスク

不動産投資で不労所得を得る仕組みとは

不動産投資は通常の会社員とは異なり、「毎日何かをする必要がない」のが最大の魅力であり、不労所得を得る手段として高い人気があります。
ここでは、具体的にどのように不労所得を得られるのか、その仕組みを解説します。

家賃収入（インカムゲイン）

通常、不動産投資のメインの目的は、購入したアパートやマンションを貸し出して得られる「家賃収入（インカムゲイン）」です。
入居者が確保できれば、毎月決められた金額を支払ってもらえるので、継続的な不労所得が入ってきます。

ただし、不動産会社に管理を委託する場合は管理手数料（5％前後）を差し引いた金額が口座に入金される仕組みです。
そのため、不動産投資を始めるときは、実際の運用を想定して収支シミュレーションをおこないましょう。

売却益（キャピタルゲイン）

保有する資産の価値が上がったタイミングで売却すると、不動産の取得金額より売却金額のほうが高くなるので差益が得られます。
これを売却益、またはキャピタルゲインといい、家賃収入よりも大きな利益を得られるのがメリットです。

ただし、資産を売却しないかぎり発生しないうえに、現金化したいときに確実に売れる保証もありません。
不動産相場の動向にも影響されやすく、物件選びでは将来の賃貸需要を見極める必要があります。

節税効果

不動産投資をすると、「損益通算」を用いて所得税や住民税の節税効果を得られる可能性があります。
損益通算とは、不動産所得がマイナスになった場合、本業の給与所得と相殺して帳簿上の課税所得を減らせる仕組みです。

たとえば、不動産投資の損失とほかの所得金額と相殺できれば、課税所得金額が減り、結果的に所得税・住民税の節税につながります。
所得金額の経費には減価償却費なども計上できるので、所得金額を大幅に少なくできれば大きな節税効果を得られるでしょう。

インフレ対策

物の値段が上昇する現象をインフレといいますが、実物資産である不動産そのものに価値があるため、インフレ対策に有効とされています。
これは、インフレの経済環境下で現金の価値が下がっても、物の価値の上昇とともに不動産の価値も上がっていく傾向があるためです。

現金で保有しているとインフレで価値が落ちれば実質目減りしてしまいますが、不動産で保有していれば資産が目減りするのを回避できます。

不動産投資で「不労所得」を得るためのステップ

この記事を読んでいる方のなかには、「不動産投資をしたくても、具体的に何から始めたらいいの」と悩む初心者の方もおられるでしょう。
ここでは、不動産投資を始めるときの基本ステップを解説します。

目的・目標を決める

不動産投資にかぎらず、投資を始めるときは目的や目標を明確にしておくようにしましょう。
お金を増やすのが目的の不動産投資でも、老後の年金対策や節税対策、リスク分散、相続対策など人によって異なります。

目的を具現化しておけば、何のために、いつまでに、いくら増やすための不動産投資なのか、目標（ゴール）もはっきりするため投資計画が立てやすくなります。

必要な資金を用意する

不動産投資に必要な自己資金は、物件価格のおよそ15～30％が目安とされており、自己資金はおもに頭金や諸費用にあてられるのが一般的です。

たとえば5,000万円の物件なら5,000万円×15％で750万円以上、1億円の物件なら1億円×15％で1,500万円以上を目安に資金を調達する必要があります。
元手がはっきりすれば、どのくらいのローンを組むのかも見えてくるでしょう。

物件を探す

不動産投資に向けての資金の準備が整ったら、次に投資対象となる物件を探しましょう。
好条件になるほど入居者の確保につながるため、駅からの距離や築年数、人気のエリアかどうか、しっかり下調べをしたうえで慎重に検討しなければいけません。

探す手段としては、インターネットで公開されている情報を検索したり、不動産会社へ直接問い合わせたりする方法があります。

ローン審査を受ける

投資物件が決定したら、不動産投資ローンを申し込みましょう。
不動産投資のための物件を購入する際、ほとんどのケースで自己資金に加えて不動産投資ローンを利用します。

ローン審査では年収や勤務先、勤続年数などがチェックされ、審査に通らなければ融資は受けられません。
事前審査の承認、物件の売買契約の手続きに進んだら、本審査の承認を経て不動産投資ローンの締結となります。

運用・管理を始める

物件の購入後は、実際に運用が始まり、継続的な管理をする必要があります。
大家自ら管理をおこなうケースもありますが、賃貸物件の経営は入居者の募集から家賃の徴収、設備のメンテナンス、クレーム対応まで様々な対応に追われます。

本当の意味での「不労所得」にするのであれば、管理業務サービスを提供している管理会社に任せるのもお勧めです。
ただし、物件管理を委託すると、その分費用が発生するので留意しておきましょう。

月◯◯万円以上の不労所得の成功例

不労所得を得られた場合、実際にはどのくらいの金額が手元に残るのでしょうか。
ここでは、不動産投資で不労所得を得た成功例を紹介します。

中古アパート投資をおこない、月15万円の収入を得た

中古アパートを金融機関の融資を利用して投資し、毎月15万円の収入を得た成功例です。
中古物件の価格は3,000万円で、毎月約15万円の返済があります。

ですが、家賃収入が6世帯で約30万円弱あるため、毎月安定した収益を得ており、仮に入居率が50％となってもマイナスにならない成功事例です。

築浅物件を購入して売却益も確保した

築浅の中古アパートを購入し、毎月の収益は低いものの、ある程度の期間を保有した段階で売却し利益を確保した成功事例です。
アパートの収益は、毎月の家賃などのインカムゲインと、売却によって得られる利益のキャピタルゲインが挙げられます。

投資家のなかには物件ごとに2つの収益を分けて投資している方も多いです。
今回の成功例は、築5年のアパートを保有し、5年間家賃収入で利益を確定したのち、金融機関から借り入れた残債より売却価格のほうが大きくなった築11年目で売却しました。
その結果大きな利益を確保でき、次の物件に投資する資金になったケースです。

中古物件をリノベーションして家賃を上げ大きな利益を得た

築15年中古アパートと築25年の中古アパートのどちらを購入するか悩んでいました。家賃収入的には築15年の物件だったものの、リノベーションにより家賃を高く設定できるような、魅力ある築25年のアパートに投資して成功した事例です。

築15年の物件価格は2,500万円でしたが、築25年の物件はリノベーション費用を含めても1,800万円で購入できました。
最新設備などを取り入れたリノベーションで家賃の引き上げも可能となり、大きな利益を得られた成功例です。

不動産投資で「不労所得」を目指すうえでの注意点とリスク

不労所得を得られるメリットがある反面、不動産投資には様々なリスクがともなうため注意が必要です。
リスク対策のためにも、どのような注意点やリスクがあるのか確認しておきましょう。

初期費用や運用コストを想定しておく

不動産投資を始めるには、ある程度の初期費用や運用コストが必要です。
初期費用にはローンの頭金のほか、印紙税や登録免許税、不動産取得税、仲介手数料などがあります。

運用コストに関しては、管理委託費や退去の際の原状回復の費用、クリーニング費用などが発生します。
その他、入居者募集の広告費や仲介手数料、固定資産税・都市計画税、火災・地震保険なども想定しておかなければいけません。

維持管理の手間がかかる

実物資産である不動産は、資産価値の低下を防ぐ意味でも定期的なメンテナンスが不可欠です。

また、急な故障の対応や法令に基づく設備の交換など、様々な維持管理が常に求められます。
経年劣化が進み、設備交換の必要性が高まれば、高額な費用や手間もかかってくるでしょう。
必要に応じてリフォームやリノベーションなども視野に入れなければならず、コストに見合う内容かどうかを慎重に検討する必要があります。

空室リスク

空室リスクとは、賃貸物件の入居者が確保できず、空室期間が続いてしまうリスクを指します。
不動産投資による不労所得の収入源は入居者からの家賃のため、空室リスクが最大の敵です。

とくに、所有する物件が1部屋だけの場合は空室リスクが大きく、空室の状態が長く続けば収入が絶たれてしまいます。
結果、赤字になって経営が立ち行かなくなったり、ローンの返済ができなくなったりするおそれがあります。

家賃滞納・下落リスク

空室ではなくても、家賃の滞納が起きれば空室リスク同様、家賃収入が得られなくなります。
うっかり忘れていただけなら問題はありませんが、滞納が続く場合は訴訟や強制退去などの対応が必要になるでしょう。

さらに、物件の経年劣化や過剰供給などの要因で家賃が下落すれば、収益も下がります。
ローンの返済や老後資金など、家賃収入をあてにして計画を立てている人がほとんどのため、家賃が下落しにくい物件を選ぶなどのリスク対策が必要です。

金利・価格変動リスク

不動産投資ローンは変動金利であるケースが多く、金利の見直しにより上昇すれば、ローンの返済総額が高くなる可能性があります。

また、不動産の価値の変動による損失のリスク、いわゆる価格変動リスクにも注意しなければいけません。
売却による収益を得ようにも、物件の売却額が取得額を下回れば売却益は見込めなくなります。

天災・火災リスク

賃貸物件の経営では、台風や地震をはじめ、大雨や暴風、洪水などの天災リスクは避けて通れません。
具体的には、地震発生による建物の倒壊リスクや火災リスク、水害発生による浸水リスクなどが挙げられます。

とくに日本は地震大国と呼ばれるほど地震が多発するので、自然災害リスク対策は必須です。
自然災害の発生で損害を被った場合に大きな損失を出さないためにも、火災保険・地震保険に加入しておきましょう。

不動産投資で「不労所得」を得た人の共通点

不動産投資でしっかりと成果を出している人には共通点があります。
ここでは、不労所得を得ている人の特徴を解説します。

自ら学習・情報収集ができる

不動産投資の仕組みは複雑で多様化しており、常に情報が刷新されています。
不動産投資で不労所得を得ている人の多くは、専門書やインターネット、Youtube、セミナーへの参加など、様々な手段を使って自ら進んで勉強できる人です。

情報過多の時代のため、どれが正しい情報なのか、整合性を見極めるためにも知識の習得は欠かせません。

決断力があり行動に移せる

好条件の物件は即売れてしまうため、物件情報を入手したらすぐに決断して行動に移せる人が成功を手にします。
慎重になるのも大切ですが、ずるずると決断を延ばしてしまうとチャンスが遠のいてしまいかねません。

不動産市場の動向を常にチェックし、最適なタイミングを見極められる点が成功者に共通する特徴といえるでしょう。

長期的な視野を持っている

不動産投資では、物件の購入価格やメンテナンス費、管理委託費などをすべて回収してはじめて利益が生まれます。
すべての運用コストを回収するには長い時間を要するため、長期的な視野を持って収支計画を立てなければいけません。

短期的に収益が上がっても、市場は常に変動しており、損失を出すリスクがつきまといます。
そのため、物事を長期的な視点でとらえ、賃貸相場やリスク対策、戦略などを踏まえて計画できるかどうかが成功の鍵を握ります。

リスク対策をおこなっている

先に解説したように、空室リスクや家賃滞納リスクなど、不動産投資には様々なリスクがともないます。
不動産投資で不労所得を得るには、起こりうるリスクを想定し、事前に対策を立てておく必要があります。

過去のデータをチェックしたり、不動産投資のプロに話を聞いたりして、どのようなリスクがあるのか分析したうえで対策を徹底できる人こそ成功を手にしやすくなります。

不動産投資で成功するためのポイント

初心者の方が不動産投資で成功するには、どのような点に注意すべきなのでしょうか。
ここでは、3つのポイントを紹介します。

基礎知識を身に付ける

不動産投資をするにあたり、「不動産投資に関する基礎知識」を身に付けるのが大前提です。
基礎知識もなく不動産投資を始めてしまうと、赤字物件を購入してしまったり、損失が出たときの対処ができなくなったりするリスクが高まります。

基礎知識は様々な方法で学べますが、専門家である不動産会社のセミナーや勉強会などがお勧めです。
たとえば、セミナーなどでは以下のような基礎知識を学べます。

• 利回りとは何か
• 築年数が古い物件のメリット・デメリット
• 新築と中古の違い
• 物件の選定基準
• マーケティング調査のために必要な項目

基礎知識は正しい物件選びのためには不可欠ですが、独学で勉強すると誤った知識を身に付けてしまう可能性が高いです。
弊社では、不動産投資を始める方向けにセミナーや勉強会などをおこなっております。
ご興味のある方は、ぜひ一度ご来場ください。

事前にシミュレーションをおこなう

不動産投資を始める前に、必ず現実的な数値を用いたシミュレーションをしておきましょう。
初期費用をはじめ、運用コスト、メンテナンス費など、必要となる支出をすべて書き出し、どのくらいの収益が出るのかイメージしておくのが重要です。

シミュレーションをするにも不動産投資の知識が必要なため、根気よく取り組む姿勢を保つよう心がけましょう。

成功者の意見も参考にする

不動産投資で成功している方は大勢おられます。
もちろん、成功者は同じ方法を用いているわけではありませんが、学ぶべき点は非常に多いです。

「どのような点を意識して投資したのか」「投資するうえで大切にしているポイントは何か」など様々な要素を参考にすれば、自身の投資能力向上につながるでしょう。

まとめ

不労所得の代名詞である不動産投資は、毎月安定した利益を生み出すだけではなく、売却によるキャピタルゲインなども見込めます。
まずは不動産投資に関する基礎知識を身に付け、様々な成功者の意見を取り入れるのが不動産投資を成功に導くポイントです。

弊社では、戸建てや中古アパートを含め様々な不動産の買い進め方をレクチャ―するだけでなく、定期的なセミナーや塾も開催しています。
不動産投資を検討されている方は、ぜひ一度弊社までご相談ください。

また、不動産投資は物件を買って貸すだけと思われがちですが、実際には融資や税金、空室対策など、幅広い知識と判断が求められます。
塾や会などに参加する事で、基礎から実践的な内容まで体系的に学べるほか、講師や仲間との交流を通じて、リアルな事例や経験談を吸収することができます。
また、一人では気づけないリスクや改善点も、客観的なアドバイスによって早期に気づけるのも大きなメリットです。
安心して第一歩を踏み出すためにも、塾への参加はとても有効な選択だと思います。