不動産投資は損益通算で上手に節税！仕組みや注意点を解説

• 損益通算という言葉は聞いたことはあるけど詳しくはわからない
• 損益通算を利用して効果的に節税したい
• 不動産経営をしているが赤字をどうにかしたい

不動産投資をするなら損益通算を上手に活用して節税していきたいけど、損益通算のやり方や仕組みがいまいちわからないといった方も多いでしょう。

またこれから不動産投資を始めようと思っている方に、ここでは不動産投資での損益通算の計算方法や仕組み、注意点などを解説します。

 

この記事でわかること

• 不動産投資での損益通算ができるしくみ
• 損益通算の際の計算方法
• 損益通算の制限と注意点

不動産投資で損益通算ができる仕組みとは

不動産投資を既にしている方でいまいち損益通算がわからない方、またはこれから不動産投資を始めてみようかとお考えの方に、ここでは損益通算の仕組みや手順を解説していきます。

損益通算とは

損益通算とは、各種の所得の計算上に生じた赤字を黒字の所得から差し引いて、所得の合計を少なくし税金を少なくする制度のことです。

対象になる所得は4つあり不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得です。

不動産の損益通算は不動産経営に赤字が出た場合に、黒字の本業の所得から差し引いて計算します。

損益通算を行いたい場合は不動産所得が赤字の場合に限りますのでご注意ください。

不動産投資を始めた年は、色々と経費がかかり赤字になる場合もあります。

そこを損益通算をし税金がいくらか戻ってくることが期待できます。

この黒字と赤字を両立していくのは可能なので、上手く会計上の赤字を活用して損のないようにしましょう。

不動産所得の赤字には2種類ある

赤字にはキャッシュフローの赤字と会計上の赤字の2種類があります。

キャッシュフローの赤字とは実際に手元に現金が残っていない状態を言い、現金がなくなってしまっては不動産を運用していけません。

赤字になってしまっては意味がないと思っている方が心配するのはこの赤字で、良くない赤字です。

これでは損をしてしまいます。

もう一つはキャッシュの移動がない赤字です。

会計上の赤字と言い、キャッシュつまり現金の移動を伴わない経費で計上することで、手元の現金を減らさずに赤字を作れます。

こちらが重要になってきます。

損益通算の手順

では損益通算をするための手順を見ていきましょう。

まずは自分の本業の所得の計算をしますが、本業の所得には4つの種類があります。

• 会社から貰える給与所得
• 預貯金や国債などの利子からの利子所得
• 株などの配当や投資信託の分配金からの配当所得
• その他の所得で公的年金や印税からの雑所得

上記4つの本業の所得を合算します。

次に不動産の所得を計算し、不動産所得の赤字分を引くのが損益通算です。

ポイントとして損益通算するときは、不動産所得が赤字の場合のみになります。

ちなみに黒字の場合だと給与所得や事業所得などと合算されて、利益同士になるので損益通算とは言いません。

不動産投資における損益通算がもたらす税金の還付効果

そもそも不動産投資をするのは損益通算をして節税をするために行う方が多数います。

損益通算を行ったことで税金が還付される効果について知っておきましょう。

節税になる

払いすぎてしまった税金が戻ってくるのを還付といいます。

所得には所得税と住民税がかかり、1年間の所得にかかってくるものなので税額を少なくするためには所得を下げる必要性があります。

確定申告で損益通算をして、計算上の所得を減らし税金が戻ってくるのが期待できるでしょう。

ただ残念ながら不動産投資は高額になるので、本業の方の所得が高く黒字がないと意味がなく、損益通算が出来なければ節税になりませんのでご注意ください。

不動産所得で多くの赤字を出し、課税所得を下げるのが節税に繋がります。

赤字を3年間繰り越せる

赤字があるけど黒字となる本業の所得もないといったときでも安心してください。

青色申告で確定申告すれば、その赤字を3年間は繰り越せます。

3年以内に黒字が発生したときに還付され税金を軽くでき、さらに損益通算して引ききれなかった赤字があった場合にも同じく3年間繰り越せます。

不動産投資を始めたばかりのときは、何かと出費が嵩み赤字になるケースが多いです。

この制度を利用して期限内に赤字を修正して、事業が上手く軌道にのるようにするといいでしょう。

不動産所得の計算と確定申告時の処理

損益通算の仕組みや還付についてわかったところで、損益通算を受けるには確定申告をして申請をする必要があります。

ここからは不動産所得の内容や損益通算の計算法などをお伝えします。

確定申告は自分で申告するのでしっかりと理解しておきましょう。

不動産収入・経費

不動産収入とは毎月の家賃や更新料・共益費・礼金などです。

不動産を運用していくための経費には減価償却費・修繕費・固定資産税・損害保険料・管理費・建物や設備の借入金の利子などが挙げられます。

損益通算したい場合は減価償却費が関係しており、赤字には2種類あり、会計上の赤字についての説明をしましたが、会計上の赤字になります。

こちらはそもそも現金での支出ではないので、ダメージが少ない上に毎年経費として扱えるので減価償却費を活用しない手はないでしょう。

始めに減価償却費が多い不動産を選べば引かれる額も多くなるので節税に繋がります。

損益通算の計算方法

損益通算は確定申告で申告すると払いすぎた税金が戻ってきますが、不動産の損益通算の確定申告は自分でする必要があります。

先述しましたが、必要経費が不動産収入よりも多かったら赤字です。

単純に計算すると、本業の所得が4000万円で不動産経営が1000万円の赤字の場合、4000‐1000＝3000万円になります。

4000万円だった所得が、計算上は3000万円の所得になりここに税金が発生する仕組みです。

収入が高い人ほど効果があり、不動産投資で節税すると言われます。

しかし収支のバランスが大事になってくるので、まずは収支がどれくらいかかるのか把握しておかないといけません。

損益通算は確定申告で申請する

青色申告による確定申告は毎年の所得に対する税金の額を計算し、先に源泉徴収されてしまった税金を戻すための手続きです。

赤字を3年繰り越せるメリットがあり、特に不動産投資を始めた初年度は、何かと経費がかかり赤字になることが多いので忘れずに確定申告をするようにしましょう。

不動産投資における損益通算における注意事項

ここまで不動産を損益通算すると節税になるなどメリットを解説してきましたが、注意したほうがいい点もいくつかあります。

理解した上で不動産投資を考えるのが大切です。

土地にかかる返済利子は損益通算できない

不動産を購入する際、ほとんどの方が銀行など金融機関から融資を受けてお金を借ります。

借入金の内、元本は経費に計上できませんが建物や設備の借入にかかった利子は計上できます。

しかし土地に対しての利子は損益通算には計上できませんのでご注意ください。

元々土地は持っていて建物だけ融資を受けたなら問題ありませんが、そういった方ばかりではありません。

土地と建物両方を融資を受けた場合は、返済金のなかに建物や設備にかかった返済利子と土地にかかる返済利子の2つがあります。

別々の項目にしてもらい、自分で計算する場合は土地にかかる利子分は除いて計算しましょう。

ちなみに他にも損益通算できない項目はあります。

別荘・骨董品・ゴルフ会員権・リゾート会員権などの資産の赤字はできません。

不動産だから別荘は入るのではと思っている方もいるかもしれませんが、別荘は生活に通常必要でない資産とみなされます。

その場合土地だけでなく、別荘の建物や設備の赤字も損益通算はできませんので注意が必要です。

国外中古不動産は損益通算はできない

以前は国外の不動産を購入して減価償却費を計上できていましたが、残念ながら税制の改正によって難しくなりました。

国外の中古不動産は建物価格が大きくなる場合が多く、原価償却費も多くなるため富裕層の間でこの制度を利用し節税していた方が多数いました。

しかし国外の不動産所得に損失が生じても、国内不動産の所得や給与所得との損益通算ができません。

節税を考えて不動産投資を考えている方は、国外の不動産ではできないので覚えておくといいでしょう。

給与所得の高い人向け

不動産投資における損益通算を用いた節税方法を使用するやり方は、給与所得の高い方が向いています。

損益通算の方法はキャッシュの伴わない減価償却費を多く取り、計算上の赤字を多くし黒字の他の所得から差し引き税金を下げることです。

サラリーマンは給与があるので初めから黒字ではありますが、不動産投資を考えていても高額のため、そもそも給与所得が高くないと意味がありません。

しかし不動産所得が赤字でもキャッシュフローが黒字ならお金は年々増えてくるので、給与が高い方の節税対策にはおすすめです。

確定申告時に特別控除を適用できない

通常確定申告時には、白色か青色申告控除という仕組みがあり、こちらを適用することで所得控除を受けられます。

しかし、損益通算前の金額が黒字にならないと適用ができないため、実質制度を使えません。

例えば、不動産所得が45万であれば、青色申告特別控除を適用することで所得税はかかりませんが、もともとの所得が20万の赤字であればそもそも使えないとなります。

リゾート物件は損益通算できない

別荘といったリゾート物件に不動産投資をされる場合は、「生活に必要ではない資産に関わる所得」とされるため、損益通算の対象外となります。

そもそもの生活に必要ない不動産の定義は「趣味、娯楽、保養または鑑賞の目的で所有する不動産」となっているため、自身が購入した不動産が損益通算の対象になるのか、必ず確認をしましょう。

不動産で還付を受けるということは赤字を作ることになる

不動産所得で赤字を作るということは、「赤字経営者」の位置づけになるため、その後の融資が、ストップしやすくなってしまいます。

これによる悪影響として、このあとの収益を生む不動産の買い進めがしにくくなります。

また本業で万が一働けなくなった場合に、不動産の赤字経営とのダブルパンチとなり、最悪破産するかもしれません。

減価償却費を計上した分は、売却時に「利益」として計上されてしまい、5年以内に売却しようとすると譲渡税率が40%近くなってしまうためむしろ損です。

5年間以上保有し、長期譲渡にすれば税率は20%となり、所得税の差異の恩恵を得られますが、赤字経営として物件を所有している間の収益不動産の買い進めがしにくいために利益や資産の積み上げが遅くなってしまいます。

まとめ

不動産投資で赤字を出し、その他の収入と損益通算をすることによって節税することはできますが、節税で得られる投資効果よりも、その後、融資を引きづらくなる負の影響の方が非常に大きいです。

不動産投資による節税効果を期待して赤字運営をしてしまうと、不動産投資によって収入や資産を増やすという目的からは逸れてしまい、ゴールが達成出来ない可能性もあります。

それよりも、初めから儲かる不動産を買い進め、利益をしっかりと作ることを考えて不動産投資を行うといいでしょう。