不動産投資とインボイス制度の関係とは？オーナーへの影響と対策を解説

• 不動産投資をしているけどインボイス制度は関係あるのか知りたい
• どのような影響があるのか、免税事業者への影響があるのか知りたい
• 注意点や対策を教えてほしい

2023年10月、消費税に関するインボイス制度が始まりました。

不動産投資オーナーのなかには、あまり理解していない、自分には関係ないだろうとそのままにしている方もいるのではないでしょうか。

内容を確認せずにそのままにしておくとリスクがあります。

今回は、インボイス制度について、さらに不動産投資との関係やオーナーへの影響と対策を解説します。

この記事でわかること

• インボイス制度とはどのような制度なのか
• 不動産投資との関係
• 不動産オーナーがするべきインボイス制度対策

インボイス制度とは

インボイス制度は、消費税に関する新しい制度です。

事業者にとっては「仕入税額控除」に大きく関係するため、どのような制度なのか知っておかなければなりません。

仕入税額控除とは、売上にかかった消費税額から、仕入れにかかった消費税額を差し引ける制度です。

仕入税額控除を利用できないと、消費税を二重に支払うため、負担を大きく減らせる制度として重要です。

インボイス制度では、インボイス（適格請求書）がなければ仕入税額控除ができません。

インボイス（適格請求書）とは、必要事項が記載された請求書などをいい、インボイス発行事業者（適格請求書発行事業者）として登録した事業者によって発行されます。

そのため、仕入先がインボイス発行事業者（適格請求書発行事業者）でない場合は仕入税額控除を利用できず消費税の負担が増えてしまいます。

インボイス制度の目的

インボイス制度導入の背景には、免税事業者の「益税」問題があります。

益税とは、本来、国に納付されるはずの消費税が、免税事業者の利益となっている状態を言います。

これを解消し、消費税を納付してもらうのがインボイス制度の目的です。

事業者には、消費税を納める義務がある課税事業者と、義務がない免税事業者があり、以下のように区分されています。

 

事業者区分	基準
課税事業者	基準期間（課税期間の前々年度）の課税売上高が1,000万円を超える事業者
免税事業者	基準期間（課税期間の前々年度）の課税売上高が1,000万円以下の事業者

 

一般的に、商品を売る際には代金に消費税を上乗せして請求し、事業者はその消費税を国に納めなければなりません。

しかし、免税事業者は消費税を受け取っても納める義務がないため、消費税部分が免税事業者の利益になります。

インボイス制度の導入により、インボイス（適格請求書）が発行できない免税事業者の取引先は、仕入税額控除ができません。

そのため、消費税分の割引交渉や、取引をやめて課税事業者に乗り換えるなどの懸念があります。

免税事業者が今までどおりの取引を続けるには、課税事業者となりインボイス（適格請求書）を発行するのを選ぶ必要があります。

このように課税事業者が有利な状況を作り出し、免税事業者から課税事業者になるのを促進し免税事業者の益税問題解消につなげるのが狙いです。

インボイス制度の経過措置

年間売上1,000万円以下の免税事業者にとって、インボイス制度は、大きな打撃を与える可能性の高い制度です。

課税事業者である取引先から「インボイス発行事業者の登録をしてほしい」、「請求額から消費税分を差し引いてください」などと依頼されるケースがでてきます。

その場合、すぐに対応できないと取引先から契約を解除される可能性があるでしょう。

そのため、免税事業者の急激な収益悪化や倒産などを防ぐ目的で、一定の期間、仕入税額相当の一定割合を控除できる経過措置期間を設けています。

2029年9月30日までは段階的に移行していき、2029年10月1日以降は完全移行されます。

【インボイスの経過措置】

2023年10月1日～2026年9月30日まで： 80％まで仕入税額控除が可能

2026年10月1日～2029年9月30日まで： 50％まで仕入税額控除が可能

2029年10月1日以降：免税事業者との取引についての仕入税額控除は不可

インボイス制度と不動産投資の関係

インボイス制度は消費税が課税される売上に関連する制度のため、消費税がかからないアパートやマンションなどの住居用不動産の家賃収入には影響がありません。

契約書に住居用である旨が記載されており、賃貸期間が1か月以上の場合に非課税となります。また、法人に社宅として貸している場合も同様です。

ただし、店舗からの家賃収入、屋上の太陽光発電からの収入、アンテナ基地局の設置収入などは課税対象になるため、住居用不動産以外からの収入がある場合はインボイス制度の影響を受けます。

たとえば以下のような賃料収入があると消費税が課税されます。

• 店舗・事務所・倉庫の賃貸収入
• 駐車場の賃貸収入
• 太陽光発電収入
• アンテナ基地局の収入
• 賃貸期間が1か月未満の住宅家賃収入

一方で、消費税が課税されないものは以下のとおりです。

• 住宅の家賃
• 駐車場賃料（家賃に含まれている場合）
• 土地の賃料
• 土地の売却収入

インボイス制度が不動産投資に与える影響

インボイス制度は不動産投資において、物件競争力の低下や収益性の低下などの影響を与える可能性が高い制度です。

本項では2点について解説するので、ご自身の不動産投資はどれくらいの影響があるのかを考える参考にしてください。

物件競争力の低下

不動産オーナーが免税事業者の場合、競争力の低下が予想されます。

免税事業者は、入居者にインボイス（適格請求書）を発行できません。

住居用であれば問題ありませんが、事務所や店舗などのテナントであれば賃料に消費税がかかるため、借主はインボイス（適格請求書）でなければ仕入税額控除ができず消費税の負担が増えます。

その負担を軽減するために、テナントの借主は、消費税分の家賃減額を交渉してきたり、インボイス（適格請求書）を発行してくれる物件に引っ越したりする可能性があります。

また、これからテナント物件を探す場合、同じ家賃であれば借主はインボイス（適格請求書）を発行してくれる物件を優先的に選ぶようになるでしょう。

収益性の低下

免税事業者の不動産オーナーが課税事業者になると、テナントの借主が免税事業者である場合、減益になる可能性があります。

そのテナント分、益税となっていた消費税を納付しなければならなくなるためです。

また、免税事業者だったテナント借主が、インボイス制度に対応するために課税事業者になった場合、収益性が低下する可能性があります。

借主も同様に益税がなくなって、負担できる賃料の水準が下がり、家賃滞納や減額交渉をされるケースも出てくるでしょう。

家賃交渉に応じない場合は、他の物件に引っ越す可能性もあるため、オーナーは交渉に応じざるを得ず、収益低下につながります。

また、このようなケースが多くなると、入居者を確保するために周辺エリア全体の家賃水準が下がる可能性も考えられます。

インボイス制度対策が必要な不動産オーナーとは

すべての不動産オーナーが、必ずしもインボイス制度対策が必要なわけではありません。

対策が不要なオーナーや、借主が課税事業者か免税事業者で必要かどうかが決まるオーナーなど、状況によって異なります。

ご自身はどのような状況であるのかを確認し、対策が必要かどうかを検討しましょう。

【対策不要】居住用物件のオーナー

投資している物件がすべて居住用賃貸であるオーナーは、制度の影響はないため何もする必要はありません。

インボイス制度は消費税納付に関する制度であり、消費税がかかる収入がない場合は関係ないからです。

ただし、アパートの一部にテナントがあるなどの場合や、駐車場料金などの課税売上がある場合はその部分については影響があります。

【対策不要】オーナーは課税売上ありテナントが免税事業者

事務所や店舗などの家賃収入があり課税売上があっても、テナント借主が免税事業者であれば対策不要です。

免税事業者は仕入税額控除ができないため、インボイス発行を求めないからです。

主なテナントが免税事業者の場合は対策の必要はありません。

ただし、店舗や事務所などのテナント借主は一般的には課税事業者であるケースがほとんどです。

ちなみに、課税売上がない場合、オーナーが免税事業者か課税事業者かは関係なく、インボイス制度の影響はありません。

【対策が必要】免税事業者オーナーで課税売上ありテナントが課税事業者

オーナーが免税事業者、テナント借主が課税事業者で、事務所や店舗などの賃料の課税売上がある場合は、インボイス制度の影響を受けます。

オーナーはインボイス発行ができませんので、借主は仕入税額控除ができず、借主が支払った消費税は借主負担です。

そのため、対応を検討する必要があります。

不動産オーナーができるインボイス制度対策は2つ

インボイス制度対策は、課税事業者になる、免税事業者のまま賃料の値下げを検討する、2つの方法があります。

オーナー自身に負担の少ない対策方法を選ぶのが大切です。

課税事業者になる

1つ目の対策は課税事業者になり、インボイス発行事業者登録をする方法です。

課税売上が1,000万円未満でも、登録をすればインボイス（適格請求書）を発行できるため、借主が仕入税額控除できるようになり、物件の競争力を維持できます。

さらに自らも仕入税額控除が可能になります。

ただし、控除を受けるためには消費税の申告が必要となり、申告に必要な帳簿管理や税理士への報酬など、新たな作業やコストが発生するのは注意点です。

また、物件売却による消費税もかかってしまいます。その為、インボイス制度を重視する為に、売却による消費税がかかってしまう事は本末転倒になります。

そこも加味して、課税事業者になるメリットが本当にあるのか、しっかりを事前に考える必要があります。

免税事業者のまま賃料の値下げを検討する

免税事業者をそのまま選択する場合は、インボイス（適格請求書）を発行できないため、借主から消費税額相当の賃料の値下げ交渉をされる可能性が高くなります。

周辺にある競合物件のオーナーがインボイス（適格請求書）を発行でき、借主が引っ越してしまう可能性があるのであれば、値下げを検討する必要があるでしょう。

オーナーの手取り額は減りますが、空室リスクを避けられます。

また、現在は経過措置があるため、消費税相当額分を全額値下げする必要はありません。

まとめ

インボイス制度は、消費税に関する新しい制度です。

不動産オーナーのなかでも居住用賃貸のオーナーは、制度の影響を受けませんが、店舗からの家賃収入、屋上の太陽光発電の収入などは課税対象になるため、対策が必要になる可能性があります。

対策が必要な場合は、オーナー自身に負担の少ない方法を選ぶのが大切です。

また、課税事業者になる事で売却に関わる消費税の影響を受ける事は重要な観点になる為、それを含めてどうするか、検討をする必要があります。