収益物件の意味とは？不動産投資のメリットや物件選びのコツを紹介

収益物件とは、オーナーに利益をもたらす不動産です。収益物件の購入は、不動産投資を行うことと同義です。

 

収益物件を購入すれば、安定的に収入を得られるメリットがあります。しかし、メリットだけでなく、デメリットやリスクを把握することも欠かせません。

 

今回は、収益物件の種類や投資するメリットなどを解説します。不動産投資を始めようか検討している方に役立つ内容となっているので、ぜひ参考にしてみてください。

 

収益物件の種類

収益物件と一口にいっても、さまざまな種類の物件が存在します。収益物件の購入を検討している方は、どのような種類があるのか確認しましょう。

 

まずは、代表的な収益物件の種類と特徴から解説します。

 

住居系

 

住居系の収益物件とは、個人向けの賃貸住宅です。具体的な物件として、以下が挙げられます。

 

• アパート
• マンション
• 一戸建て賃貸住宅
• シェアハウス
• 学生寮

 

人口が多く賃貸需要があるエリアの物件を購入すれば、安定した収入を得られるでしょう。住居系の物件は長期契約が多く、生活に不可欠な特性上、安定した収入を見込める点がメリットです。

 

また、商業施設に比べて設備や内装を整える必要がないため、初期投資額を抑えられます。

 

ただし、競合物件の増加や人口減少により空室が生じるリスクがある点や、長期的な維持管理や設備の更新にコストがかかる点には注意する必要があります。

 

オフィス系

 

オフィス系の収益物件とは、企業や事業者向けのオフィススペースのことです。立地や規模によってさまざまな形態があり、小規模なビルから大規模なビル、あるいはマンションの一室を事業用として貸し出すこともあります。

 

なお、具体的な物件は以下のとおりです。

 

• オフィスビル
• レンタルオフィス
• コワーキングスペース
• 事務所付き倉庫
• 駐車場

 

住居系に比べて一般的に利回りが高く、長期契約になりやすいため、安定的な収益を見込めます。基本的に法人契約となるため、個人に比べて信用リスクが低い点もメリットです。

 

ただし、オフィス系の収益物件は経済状況に左右されやすく、不況時には空室リスクが高まります。例えば、経済的なショックの影響でオフィスの縮小やテレワークの普及が進むと、利益を損なう可能性もあります。

 

また、住居系に比べて物件価格が高額で、初期投資が大きくなりやすい特徴があります。そのため、自身の投資目的や資金力、リスク許容度に合わせて検討することが重要です。

 

テナント系

 

テナント系の収益物件とは、商業施設や店舗向けの賃貸スペースです。小規模な路面店から大型ショッピングモールまで、さまざまな規模の物件が存在します。

 

なお、具体的な物件は以下のとおりです。

 

• 路面店舗
• ショッピングセンター
• 商店街の店舗
• ホテル
• 医療施設

 

個人ではなく事業者が入居するため、信用リスクが低く住居系の物件よりも利回りが高い傾向にあります。長期契約を結べば安定収入が見込めるため、良い立地の収益物件を購入できれば、安定的に不動産経営を行えます。

 

ただし、オフィス系と同様に景気や消費動向の影響を受けやすい点には注意が必要です。経済状況や消費者行動の変化が収益に影響を与えるため、テナントが退去すると空室期間が長期化してしまうリスクがあります。

 

収益物件に投資するメリット

 

不動産投資に興味がある方もいるのではないでしょうか。収益物件に投資すれば、安定的に収益を得られる可能性が期待できます。

 

以下で、具体的なメリットを解説します。

 

安定的に収入を得られる

 

収益物件に投資し、入居者を確保できれば安定的に収入を得られます。給与収入や事業収入の他に、不動産収入を得られれば経済的なゆとりが生まれるでしょう。

 

また、不動産の賃料は一般的に物価上昇に連動して上がる傾向があるため、インフレに対する備えとしても機能します。昨今のようにインフレが起きている状況において、不動産のようなインフレに強い資産を保有することは有用です。

 

安定した入居者がいて、適切に物件を管理していれば価値が落ちづらくなります。その結果、将来的に売却する際にも値上がり益を得られるでしょう。

 

融資を受ければ自己投資額を抑えられる

 

収益物件へ投資する際には、すべて自己資金でカバーする必要はありません。融資を活用することで、自己投資額（頭金）を抑えながら不動産投資を行えます。

 

例えば、5,000万円の物件を購入する場合に4,000万円の融資を受ければ、1,000万円の自己資金があれば足ります。1,000万円の手元資金で5,000万円分の投資を行えるため、効率よく収益を得られるメリットが期待できるでしょう。

 

限られた自己資金でも投資できるため、臨機応変に分散投資や収益機会の増加を狙えます。リスクの取り過ぎには注意が必要ですが、効率よく資産形成を行うには収益物件への投資は効果的といえるでしょう。

 

年金や生命保険の代わりとして機能する

 

収益物件から得られる収益を年金として機能させたり、万が一に備える生命保険として機能させたりすることも可能です。

 

安定して入居者を確保できれば、収益物件が収益を生み続けてくれます。保有し続けていれば収益を受け取れるため、公的年金の上乗せとしての収入を確保することもできるでしょう。

 

収益物件からの賃料収入が退職後の生活を支えてくれれば、経済的な不安を軽減できるはずです。少子高齢化の進展に伴って社会保障給付の先細りが懸念される中、収益物件の購入は有意義です。

 

さらに、自分が亡くなった後も、収益物件は配偶者や次世代に継承されます。収益物件を継承した人は不動産が生み出す収益を受け取れるため、遺族の生活を支える生命保険としての役割も果たしてくれるスキームです。

 

また、必要に応じて物件を売却すれば、まとまった資金を得られます。ライフステージの変化に応じて柔軟に投資戦略を調整できる点は、不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。

 

相続税の節税効果を見込める

 

収益物件へ投資すると、相続税の節税効果を見込めます。相続税の基礎控除を超える資産を保有している方で、相続税対策を進めたい場合は収益物件への投資を検討すると良いでしょう。

 

不動産の相続税評価額は、一般的に市場価値より低くなります。例えば、収益物件を建てた土地は「貸家建付地」として、市場価格より約20％低く評価されます。

 

建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」を用いますが、収益物件として活用すると「貸家」となり、固定資産税評価額から30%低く評価することが可能です。

 

相続税の対象となる資産の価値を圧縮することで、納める相続税を軽減できます。遺産の評価額の総計が基礎控除を下回れば、相続税が発生しません。

 

さらに、相続税は原則として現金で納付しなければなりません。収益物件が生み出してくれる現金をプールしておけば、相続税が発生しても納税用の資金を継承できます。

 

投資物件を増やせば安定的な収入が増える

 

収益物件への投資を増やすことで、安定的な収入を増やせます。複数の物件に投資することで収入源が分散され、安定的に収益を得られるようになるでしょう。

 

例えば、住居系の物件だけでなく、オフィス用やテナント用の物件にも投資すれば、利回りを高めることも可能です。一つの物件が空室になっても、他の物件から収入を得られれば、空室リスクを軽減できるでしょう。

 

異なるタイプやさまざまな地域の物件に分散投資することで、特定の経済変動の影響を軽減できます。「都心部だけでなく郊外の物件に投資する」「住居系だけでなくさまざまな用途の物件に投資する」という分散投資を意識すれば、長期的に安定した収入を得られるでしょう。

 

収益物件に投資するデメリットと注意点

収益物件に投資することで資産形成を進められるメリットがありますが、デメリットや注意点もあります。

 

以下で、実際に投資する前に知っておくべきポイントを解説します。

 

空室リスクがある

 

収益物件に投資しても。入居者がいなければ収益を得られません。入居者が途絶えたり、なかなか入居者が見つからずに収入を得られなかったりするリスクを「空室リスク」といいます。

 

空室リスクが顕在化すると、想定していた収益が得られずに投資のプランが狂ってしまう恐れがあります。収益を得られなかったとしても、ローンの返済や税金の支払いは発生するため、キャッシュフローがマイナスになってしまう点に注意しましょう。

 

空室が続くと、物件の資産価値が下がる可能性があり、売却しようとしたときに想定よりも低い価格での売却を余儀なくされてしまうリスクもあります。さらに、空室が続くことでオーナーに精神的なストレスがかかってしまいます。

 

空室リスクを下げる方法としては、交通の便が良く、需要の高いエリアを選ぶことが挙げられます。入居者を確保しやすい物件を購入すれば、空室リスクを軽減できるでしょう。

 

あわせて、周辺相場を調査して適切な賃料を設定したり、物件の特性に合わせた入居者層を想定したりしてニーズに合わせることも効果的です。

 

空室リスクを完全になくすことは難しいですが、可能な対策を行うことで安定的に収益を得られるでしょう。実は満室に近づける方法はあります。

 

価格が高く流動性が低い

 

不動産は一般的に数千万円程度の高額な取引になるため、流動性が低いデメリットがあります。流動性とは簡単にいうと「売買のしやすさ」のことで、収益物件を売ろうとしても、なかなか買主が見つからない可能性があることに留意すべきです。

 

例えば、株式や債券であれば比較的流動性が高いため、希望の価格・時期に売買できます。一方で、不動産を手軽に購入できるのは一部の資産家に限られるため、株式や債券などと比べて売却に時間がかかります。

 

また、不動産の売買時には仲介手数料や登記費用、税金などの費用が発生する点も忘れてはいけません。金融資産の中でも売買に関するコスト負担が重くなりやすいことから、流動性が低くなりやすいのです。

 

流動性リスクを軽減するためには、多くの需要が見込める地域や将来性のある地域の物件を選ぶことが重要です。多くの人が欲しがる物件を投資することで、スムーズな売買が行えるでしょう。

 

維持管理費や税金がかかり続ける

 

不動産を保有している限り、維持管理費や固定資産税・都市計画税などの税金がかかり続けます。ローンを組んでいる場合は、毎月の返済を行う必要もあります。

 

維持管理費として、大規模な修繕に備えるための修繕積立金や、設備を更新するための費用を用意しなければなりません。また、物件の管理を外部委託する場合は委託手数料が発生します。

 

固定資産税や都市計画税は物件の価値によりますが、年間で数十万円程度発生するのが一般的です。さらに、火災保険に加入する場合は保険料もかかり続けます。

 

維持管理費や税金は、収益物件から得られる収入から支出します。空室により収入が得られなくても支払う必要があるため、計画的に資金計画を立てなければなりません。

 

修繕対応を行う必要がある

 

収益物件に修繕の必要性が生じたら、オーナーとして対応しなければなりません。例えば、空調や排水などの設備に不具合が生じたら、業者を手配して修理する必要があります。

 

設備の不具合はいつ起こるか分からない以上、突発的な支出に備える必要がある点に留意しましょう。入居者から徴収する収入（別途管理費として受け取ることもある）から計画的に積み立てて、修繕対応を行わなければなりません。

 

修繕が遅れると入居者とのトラブルにつながり、退去してしまう恐れがあります。退去されると空室が生じるため、収入が途絶えて当初の収益を得られません。

 

計画的に修繕積立金を積み立てるだけでなく、信頼できる修繕業者と良好な関係を築いておきましょう。また、実際に修繕依頼の問い合わせを受けたら、迅速に対応することが重要といえるでしょう。同時に発生する合わせて、修繕費を抑える工夫をすることも重要です。

 

初心者におすすめの収益物件の特徴

不動産投資を行ったことがない方の中には、「どのような物件を選べば良いのかわからない」という不安をお持ちの方もいるのではないでしょうか。

 

以下で、不動産投資初心者におすすめの収益物件について解説します。

 

立地と周辺環境が良い物件

 

安定した需要が見込まれる立地と周辺環境が良い収益物件を選びましょう。不動産投資を通じて安定的に収益を得るには、空室リスクをできるだけ抑えることが重要です。

 

立地と周辺環境が良い物件は安定した需要があり、空室リスクを軽減できると考えられます。例えば、駅に近い物件や交通の便が良い地域の物件は、景気変動に関わらず需要を維持できる可能性が高いでしょう。

 

周辺環境でいえば、スーパーマーケットや医療施設が近くにある物件は人気が高いでしょう。子育て世帯であれば、学校が近くにあり治安が良いエリアの物件が好まれると考えられます。

 

また、人気エリアでは賃料水準が維持されやすく、将来的に価値の上昇も見込めます。賃料下落リスクに備えるうえでも、やはり立地と周辺環境が良好な物件は有用です。

新築または築浅の物件

 

新築または築浅の物件は、入居希望者からの関心を得やすく安定した入居が期待できるでしょう。また、新しい物件であれば当初数年間は大規模な修繕が不要なので、大きな支出が発生するリスクが低いメリットもあります。

 

 

さらに、新築または築浅の物件は最新の設備が整備されており、居住性が高いことから入居者のニーズに合致しやすい特徴があります。周辺の物件よりも相対的に高い賃料を設定しやすく、空室リスクが低い傾向にあります。

 

設備の故障によるトラブルが少ないと考えられるため、管理の手間も軽減できます。修繕対応の機会が少なければ入居者からのクレームも少なく、安定した入居を期待できます。

 

利便性を高める設備が整っている物件

 

利便性を高める設備が整っている物件は、入居希望者からの関心を得やすく、実際に入居した後も長期的に契約してくれる可能性が高いでしょう。快適に暮らせる環境であれば、入居者が不満を感じにくいため、退去するリスクを抑えられます。

 

例えば、床暖房や浴室乾燥機などの便利家電が整備されていれば、快適性を高められます。また、ウォークインクローゼットやシューズインクローゼットなどの収納面も充実していれば、良い印象を与えられます。

 

共用部分に関しては、宅配ボックスや24時間利用できるごみ置き場があると便利です。専有部分だけでなく、共用部分の利便性も確認しましょう。

 

そして、設備が充実している物件は高い賃料を設定しても入居が見込まれるため、収益性も維持できます。収益性を維持しつつ長期的な入居を実現できれば、キャッシュフローを安定化させられるでしょう。

 

セキュリティがしっかりしている物件

 

安心して生活するうえで、セキュリティがしっかりしているかどうかは重要です。安心して生活できない物件だと短期間での退去につながる可能性があり、注意が必要です。

 

セキュリティや防犯対策がしっかりしていれば、盗難や不審者の侵入などのトラブルを未然に防げます。結果的にオーナーの管理負担を減らせるメリットも期待できるでしょう。

 

具体的にセキュリティ面で確認すべきポイントとしては、オートロックシステムや防犯カメラ、モニター付きインターホンの有無が挙げられます。また、共用部分が明るかったり、人感センサー付き照明が付いていたりすると、入居者の安心につながります。

 

特に、一人暮らしの方や小さい子どもがいる世帯にとっては、安全性を重視していると考えられるでしょう。物件のセキュリティ面だけでなく地域の治安状況も確認し、安心して生活できそうかどうか確認してみてください。

 

収益物件を購入するときに確認すべき5つのポイント

実際に収益物件を購入するときには、物件の魅力だけでなくリスクも考慮したうえで慎重に判断しなければなりません。

 

以下で、収益物件を購入するときに確認すべきポイントを解説します。

 

空室率

 

収益物件を購入する際には、空室率を確認しましょう。空室率は物件の収益性を直接反映するため、安定的に収益を得られるか判断するうえで欠かせない情報です。

 

例えば、過去3年間の平均空室率が5%で今後も大きく状況が変わらないとしたら、将来も同程度の収入を見込めると予測できます。

 

また、空室率は物件の市場における競争力を示す指標です。空室率が低ければ高い競争力を持っていると考えられますが、高ければ競合物件よりも魅力が劣っていると考えられます。

 

地域全体で空室率が高ければ、その地域そのものの需要がないかもしれません。地域の人気が下がっている場合は人口の流出が起き、事態がさらに悪化する恐れがあります。安心して不動産投資を行うためにも、過去数年間の空室率の推移を確認し、今後も安定した需要が見込まれるか確認しましょう。

 

空室率が高い物件に投資してしまうと、想定どおりの収益を得られないだけでなく資産価値が減少し、売却しようとしたときに損失が発生するリスクがあります。

 

立地の良さ・周辺環境

 

収益物件を購入する際には、立地の良さと周辺環境を確認すべきです。立地と周辺環境が良好であれば、常に一定の需要があると見込まれ、安定的な収益につながります。

 

不動産投資には将来的に賃料が下落して、得られる収益が減少してしまうリスクがありますが、常に需要がある物件であれば高い賃料を設定できます。長期的に入居者を確保して賃料水準も維持できれば、安定した収益を生んでくれるでしょう。

 

また、立地と周辺環境が良好な物件は利便性が優れているため、長期的に見ても資産価値が維持されやすいメリットもあります。将来売却する際に利益を生んでくれる可能性もあるため、柔軟に不動産投資を行えるでしょう。

 

収益性

 

不動産投資の主な目的は収益を得ることです。収益物件を購入する際には、どの程度の収益を生んでくれるのかを評価するためにも、収益性を確認することが重要です。

 

なお、住居系の収益物件よりもオフィス系やテナント系の収益物件の方が、収益性が優れているのが一般的です。実際にどの程度の収益性を求めるのかを考えたうえで、投資対象を選定しましょう。

 

得られる収入だけで判断するのではなく、維持管理費や税金などのコストを鑑みたうえで、投資する価値があるか判断することが大切です。

 

実質利回り

 

収益性を評価する際の指標に「表面利回り」と「実質利回り」があります。実質利回りは維持管理費や税金などのコストを加味した最終的な利益なので、実質利回りに注目しましょう。

 

例えば、年間の実質利回りが5%の物件であれば、物件の価値に対して5％の利益を生んでくれます。

 

そして、表面利回りと実質利回りを比較することで、コストの大きさを確認することが可能です。例えば、表面利回りが8%でも実質利回りが3%であれば、5％が諸費用として失われていることがわかります。

 

また、表面利回りがプラスでも、実質利回りがマイナスだと意味がありません。キャッシュフローがマイナスになる事態を意味するため、そういった物件への投資は避けるべきです。

 

なお、実質利回りは「(年間純収入÷物件取得総額) × 100」で計算できます。具体的なケースに落とし込んで計算してみましょう。

 

• 年間総収入の計算：120万円
• 年間の総経費の計算：70万円
• 物件取得総額：2,000万円

 

上記の場合、年間総収入の120万円から年間の総経費70万円を差し引き、純利益は50万円です。物件取得総額は2,000万円なので、「50万円÷2,000万円×100」で実質利回りは2.5％となります。

 

ただし、将来の空室リスクや賃料下落リスク、金利上昇リスクがある場合は、実質利回りは低くなります。さまざまなシナリオを想定して実質利回りを計算すれば、将来にわたって安定的に収益を生んでくれそうか判断することができるでしょう。

 

大規模修繕の必要性と今後の見込み

 

収益物件を購入する際に、大規模修繕の必要性と今後の見込みを確認しましょう。大規模修繕が発生すると、数百万円～数千万円の支出が発生します（物件の規模や修繕内容によって異なる）。

 

一般的に大規模修繕は多額の費用がかかるため、資金計画に大きく影響します。物件に投資してから短期間で大規模修繕が発生すると、キャッシュフローがいきなり赤字になってしまうでしょう。

 

新築や築浅の物件であれば大規模修繕はしばらく先になると考えられますが、年数が経過している物件に投資する際には注意が必要です。

 

過去の修繕履歴や長期修繕計画書を確認し、管理会社や管理組合へのヒアリングを通じて、大規模修繕の必要性を確認しましょう。

 

収益物件を見極める目を養う方法

不動産投資未経験の方は、収益物件をどのように見極めれば良いのかわからないこともあるでしょう。物件の良し悪しを見極めるためには、実際に自分の目で見て、自分の頭で考えることが大切です。

 

以下で、優れた収益物件を見極める目を養う方法を解説します。

 

実際に自分で売り出されている物件を見てみる

 

実際に売り出されている物件を自分で見て、どの程度の需要が見込まれるか、どのような層に人気がありそうか考えてみましょう。自分の頭で考えて、実際にはどうなのかを照合することで、不動産投資に関する実践的な知識を習得できます。

 

さらに、知識だけでなく相場感覚も習得できるため、何度か物色を繰り返すうちに「このエリアで、築年数が○年で、この程度の広さなら○万円程度だろう」とイメージできるようになります。

 

インターネットやチラシなどの情報だけでなく、実物を見ることで写真や資料では分からない細かな点に気づけます。日当たりの良さや騒音の程度などは、実際に現地で確認しないと分かりません。

 

このように、実際に自分で見ることで快適性や居住性を確認できます。また、長期間にわたって売り出されている物件には相応の理由があるはずですから、売れない物件を見学して「なぜ売れないのか」を理解することも効果的でしょう。

 

不動産会社で相談する

 

実際に自分で物件を確認した後は、不動産会社にヒヤリングすると良いでしょう。不動産会社には、これまでの取引データや不動産市況に関する情報があるため、「人気がある物件」「人気がない物件」の情報を得られます。

 

自分が物件を見て感じた感想と、不動産のプロである社員の意見が合致していれば、自分の感覚が間違っていないことを実感できるでしょう。また、プロの物件評価の視点を学びつつ、投資物件の良し悪しを判断する際の細かなポイントを参考にできます。

 

 

ただし、不動産会社によって得意分野や情報の質が異なる場合があるため、信頼できる会社で相談することが大切です。営業目的の情報提供も考えられるため、複数の会社に相談して情報を比較しましょう。

 

セミナーや勉強会に参加して経験者から学ぶ

 

不動産投資に関するセミナーや勉強会に参加し、実際に不動産投資を行っている経験者から学ぶことも有用です。不動産投資で成功している人の経験から学ぶことで、文字情報だけではわからないノウハウや実践的なスキルを習得できます。

 

不動産市場の最新動向やさまざまな投資手法、他の投資家の失敗談から、リスクを回避する方法も学べるでしょう。セミナーや勉強会への参加を通じて情報交換の仲間ができれば、さらに有益な情報を得られる可能性もあります。

 

「不動産投資で安定的な収益を得たい」という同じ目標を持っている仲間と学ぶことで、自身の投資目標が明確になるメリットも期待できます。実際に成功を収めた人の体験談を聞くだけでなく、直接質問すればスムーズに疑問や不安を解消できるでしょう。

 

ただし、セミナーや勉強会の質はさまざまなので、主催者の信頼性を事前に確認することは欠かせません。実際に参加したことがある人からの評判や口コミをチェックしたり、運営会社のホームページを確認したりして、信頼できそうか判断しましょう。

 

まとめ

 

収益物件へ投資すれば、安定的に収益を得られる可能性があります。常に安定した需要が見込まれる物件に投資し、長期間にわたって保有すれば大きな利益をもたらしてくれるでしょう。

 

不動産投資には空室や賃料下落などのさまざまなリスクが伴うため、良質な物件を見極めることは重要です事前に空室率や立地・周辺環境などを確認し、購入後のリスクを把握し対策を検討したうえで、投資すべきか判断しましょう。

 

収益物件を見極める目を養いたい場合は、自分で実際に物件を見たうえで考えることが欠かせません。あわせて、購入後の運用も含め不動産投資で成果を出している人から話を聞いたり、セミナーや勉強会に参加するなどして知識を深め、情報収集することをおすすめします。