FIREしたい人は不動産投資を取り入れるべき？メリットとリスクを紹介！

定年を過ぎても働く人が増えている中で、40代や50代で早期退職し、経済的な自由を得てFIREする方も増えています。多くの方が憧れるFIREですが、そもそも「FIREってなに？」「どれくらいの資金があればできるの？」と疑問を抱いているのではないでしょうか。また不動産投資でFIREができるのかについて知りたい方もいらっしゃるため、この記事ではFIREの概要と不動産投資を取り入れるメリット、リスクについて紹介します。最後には不動産投資でFIREするためのポイントについて解説します。

FIREとは            

FIREとは英語で「Financial Independence, Retire Early」を呼び、「経済的自立と早期リタイア」のことです。仕事を早期退職し、十分に生活できるほどの収入がある状態の人を指します。多くの方は貯蓄で生活するイメージを持たれますが、FIREでは支出額を抑え、不労所得などを得ながら生活することとなります。FIREができると、自由に使える時間が得られるうえ、仕事の精神的ストレスもなく生活することが可能となります。

FIREの4％ルール

FIREするためには、総資産の4％以内に生活費を抑える「4％ルール」が基準となっています。4％の支出額であれば、不労所得を得ることで資産が目減りしないということです。もちろん各家庭によって支出額が異なるため、4％ルールは一つの基準と認識しておきましょう。

では実際どれくらいの貯蓄と不労所得が必要となるのでしょうか。総務省が発表している「統計局ホームページ/家計調査（家計収支編）」を確認すると、夫婦2人の平均支出が月255,318円となるため、年間支出額は約306万円となります。すなわち、「306万円÷4%＝7,650万円」の貯蓄が必要であるということです。さらに不労所得で306万円以上の収入が得られれば、FIREすることが可能となります。

以下の表は家族の人数別で、FIREするための必要貯蓄の目安と必要な不労所得額です。

FIREの実現に不動産投資を取り入れるメリット     

FIREの実現に不動産投資を取り入れるメリットは安定した不労所得を得ることができる点です。不動産投資は投資物件によるものの、金融機関の融資を利用して投資した場合、手残り金額となる実質利回りは3％〜5％前後となることが多いです。そのため1億円の物件に投資すれば300万円から500万円の不労所得を得ることができます。もちろん1億円の物件と聞くと借入できるか不安に思う方もいらっしゃいますが、5,000万円の物件を2棟所有することで、空室リスクを軽減させ、安定した収益を得ることができることから、金融機関も前向きに融資してくれることも多いです。仮に1棟だけしか融資されなかった場合でも、つみたてNISAや投資信託などの資産形成と組み合わせればFIRE実現に大きく近づけることもできるでしょう。不動産投資はFIREを実現させるための不労所得として重要な収益となるメリットが挙げられます。

不動産投資のリスク       

FIRE実現に欠かせない不動産投資ですが、さまざまなリスクが伴うため注意しなければいけません。

• 空室リスク・・・空室が発生することで収入が減少する
• 家賃下落リスク・・・競合物件が増えたり、老朽化によって入居者確保をするために家賃を下げて募集する
• 自然災害リスク・・・自然災害によって建物への損傷が発生する
• 資産価値の下落リスク・・・築年数が経過すると資産価値も下がり、売却価格も下落する

不動産は新築時から同じ家賃の物件はほとんど稀なケースであり、入居率100％を維持できる物件はほとんどありません。そのため必ずと言えるほど収益は低下するリスクが伴います。また自然災害などによって建物への損傷が発生すると、修繕しなければいけない費用も生まれます。そのため、不動産投資でFIREをする際は、目先の利益だけでなく、今後起こりうるリスクに備えておくことも必要です。

不動産投資でFIREするためには

不動産投資でFIREをするためには、「物件のメンテナンス」と「切り替え」が大切です。ここでのメンテナンスとは、家賃下落や空室を抑えるためリフォームやリノベーションなどを行うことを指します。メンテナンスをせずにそのままの状態にしていると競合物件に負けてしまい、空室が生まれ家賃が下落してしまいます。そのため常にメンテナンスを要所要所で行うことが大切です。また古くなりすぎる前に物件を売却し、その代金で新たな物件へ投資する切り替えなども重要です。築古になると収益性も下がり、売りたくても買い手が見つからないなどのことになり、FIREから遠ざかってしまう可能性も高いです。そのためタイミングを見計らって投資物件を切り替えすることが大切です。

まとめ

不動産投資はFIREを実現させるための手段として有効な方法です。毎月安定した収益が得られるため、これからFIREを目指す人におすすめです。ただし不動産投資にはさまざまなリスクがあるため、事前にリスク内容を把握し、専門家である不動産会社と一緒に対策を検討していきましょう。弊社では初心者の方でも成功できる投資物件の紹介だけでなく、さまざまな不動産の買い進め方をレクチャ―しております。これから不動産投資でFIREを目指したいという方はぜひ一度ご相談くださいませ。