不動産投資は経費を上手に使うのがコツ！認められる・認められない経費や経費計上計画を解説

• 不動産投資で節税の基本を知りたい
• 経費計上の実務や帳簿管理を学びたい
• 節税効果を最大化してキャッシュフローを改善したい

不動産投資では、経費を計上すると節税効果を得られます。
しかし、「どこまでが経費として認められるのか分からない」と悩む投資家も少なくありません。

本記事では、不動産投資における経費の種類や注意点、節税につながる経費計上の方法まで詳しく解説します。

これを理解すると、長期的な不動産投資の収益性とキャッシュフローの安定化につながります。

この記事でわかること

• 不動産投資で経費として計上できる項目と範囲
• 減価償却や経費計上の仕組みと節税効果
• 経費計上で注意すべきポイントと失敗の回避策

不動産投資で経費として認められるもの

不動産投資における経費は、漏れなく計上すると課税金額を減らせるため、節税につながります。
しかし、経費の項目は数多くあり、経費として計上できるかどうか判断に迷う方も多いでしょう。
ここでは、経費として計上できる項目を紹介します。

不動産投資ローンの金利

不動産投資で物件を購入する際、多くの投資家は金融機関の投資用ローンを利用します。
このとき、ローンの利息部分（借入金利）は経費として計上が可能です。

ただし、元本返済は経費にはならず、返済全額を経費としての計上はできません。
また、不動産所得が赤字の場合には、土地にかかる金利は経費として計上できますが、損益通算の対象外となる点に注意が必要です。

利息部分を正しく計上すると、課税所得を圧縮し節税効果を得つつ、キャッシュフローを維持しやすくなります。
投資ローンを利用する場合は、利息と元本の区分を明確にして帳簿管理をおこないましょう。

投資用不動産に関する税金

不動産投資では、固定資産税や都市計画税など、物件所有にかかる税金も経費として計上可能です。
これにより、不動産所得の課税対象を減らし、節税効果を高められます。

経費として計上できる主な税金は、以下のとおりです。

• 不動産取得税
• 固定資産税
• 都市計画税
• 登録免許税
• 印紙税

この他にも、投資用不動産を取得するために用いる自動車を購入すると、自動車税や重量税に関しても、私用に当たらない割合において経費として計上できます。

しかし土地部分にかかる税金は損益通算の対象外となる場合があるため注意が必要です。
税金を経費として計上する際は、支払明細や領収書を保管し、賃貸運営に関連する支出であるのを明確にしておく必要があります。
正確に処理すると、長期的な不動産投資の収益性やキャッシュフローの安定にもつながります。

保険料

投資用不動産の保険料は、経費計上の対象として重要です。
火災保険や地震保険、家財保険など、物件の維持や賃貸経営に直接関係する保険料は、不動産所得の計算上、経費として認められます。

団体信用生命保険の保険料は、通常、ローン金利を上乗せする形で支払いするため、金利のなかに保険料を含む形で、保険料の経費計上が可能です。
これにより課税所得を圧縮し、節税につなげられますが、個人の生命保険や医療保険、投資物件に関係のない損害保険は経費にならないため、必ず区分を明確にしましょう。

また、保険料を経費に含める際には、契約書や領収書を保管しておくのが重要です。
証拠書類を整えておくと、税務調査でも安心して経費として認められやすくなります。
保険料を正しく計上するのは、節税効果を得るだけでなく、長期的な不動産投資のリスク管理にも直結するポイントです。

建物の管理費

建物の共用部分の清掃や設備の点検・保守にかかる費用を管理費といいます。
賃貸物件の共用部分管理や清掃費は、経費として計上可能です。
管理費を経費に含めると、不動産所得を圧縮し節税効果を得られます。

重要なのは、個人の支出と混同せず、投資物件の運営に関わる費用であるのを証拠書類で確認する点です。
領収書や請求書を整理し、年度ごとの帳簿に正しく計上すると、税務リスクを回避しながらキャッシュフローの安定につなげられます。
管理費は少額でも積み重なるため、計上漏れを防ぐのが長期的な投資効率向上に直結します。

管理委託料

投資用不動産の賃貸や建物の管理を委託する場合に発生する管理委託料も経費に計上できます。
管理委託料は、管理会社から送られてくる明細書で把握が可能です。
計上する際は、委託契約書や請求書など書類を必ず保管し、個人的支出と区別するのが大切です。
適切に経費処理すると、投資効率を高めながらキャッシュフローの安定化も図れます。

管理会社によっては確定申告にあたり、管理を委託している範囲の経費に関する資料を作成してくれたりするので確認するようにしましょう。

修繕費

賃貸物件の維持・管理にかかる修繕費も、経費として計上可能です。

小規模修繕は発生年度に全額計上できますが、大規模な増改築や資本的支出は減価償却費として耐用年数に応じて計上する必要があります。
工事費用が20万円を超えるなど、設備投資によって機能向上を図った際には、修繕費でなく、減価償却の対象です。

費用の分類を誤ると、税務調査で否認されるリスクがあるため、帳簿や領収書で修繕の目的や内容を明確にしておくのが重要です。
修繕費の正しい計上は、長期的な物件価値の維持にもつながります。

減価償却費

建物や設備の購入費用は、一度に経費化せず耐用年数に応じて少しずつ経費計上する減価償却費として処理します。
減価償却費は現金支出を伴わないため、キャッシュフローを維持しながら節税できるのが大きなメリットです。

個人事業主の場合は、毎年固定した金額を経費として計上しますが、法人の場合、任意償却が認められる場合があります。

計画的な減価償却をおこなえば、手元資金を確保しつつ長期運用の収益性を高められます。
とくに建物や設備の減価償却の対象と非対象（土地部分）を理解し、正確に帳簿に記録するのが重要です。

減価償却について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

【初心者必見！】不動産投資における減価償却とは何か？減価償却の基本的な考え方からメリットまでを詳しく解説

仲介手数料や広告宣伝費

不動産仲介業者に支払う仲介手数料や、入居を促進するためにおこなう宣伝費用などの広告宣伝費も経費として計上が可能です。

不動産会社が売主になるケースやオーナーが入居者を連れてくるなどのケース以外では、入居が決まるたびに仲介手数料が発生します。
仲介手数料や広告費は投資初期にまとまった額になる場合が多いため、正確な経費計上でキャッシュフロー管理と節税効果の両立が可能です。
支出の経費化で、不動産所得を圧縮し節税効果を得られます。

計上時は、領収書や契約書を保管し、個人的支出と混同しないよう注意しましょう。
入居付けが難しそうな投資用不動産を購入した場合、宣伝広告費も活用し、経費として計上します。

仲介手数料や広告費は投資初期にまとまった額になる場合が多いため、正確な経費計上でキャッシュフロー管理と節税効果の両立が可能です。

司法書士や税理士への報酬

登記手続きや税務相談にかかる司法書士・税理士への報酬は、不動産投資に関連する費用として経費計上できます。

税金についての相談や確定申告を税理士に依頼した場合の報酬についても同様に、経費として計上ができます。
契約書や請求書などの証拠書類の保存が重要です。
適切な経費処理は税務リスクの回避にもつながり、長期的な投資運営の安定化に役立ちます。

通信費や旅費・交通費

不動産投資を目的として購入したパソコンやスマートフォンの代金、携帯会社への料金、プロバイダ料などの通信費も経費として計上可能です。

また、投資用不動産を購入する方は郊外を検討している方も多く、視察で地方に行く場合もあります。
そこで利用した公共交通機関の交通費、自動車移動の際のガソリン代、ホテルの宿泊費なども経費として計上できます。

ただし、個人的な通信費や旅行費は対象外となるため、領収書や明細を保管し、投資関連の支出である点を明確に示しましょう。

要注意！不動産投資で経費として認められないもの

不動産投資で利益を出すためには、経費として計上すると課税金額を減らせられるのがポイントになります。

しかし、経費に計上できると考えて支出した費用が経費として計上できないとなると、もったいない結果になってしまうでしょう。

ここからは、経費として認められないものについて紹介します。

スーツやコンタクトレンズの購入費用

スーツや時計、コンタクトレンズなどの装飾品や日用品は、経費として認められません。
たとえ、不動産会社や金融機関の担当者と会うときにだけ着用する目的でスーツを購入した場合でも、経費とならないため注意が必要です。

その他、時計やビジネスバッグ、靴などはファッションアイテムとみなされやすいため、経費として認められないと考えておきましょう。
無理に経費として計上しようとすると、税務調査で否認されるリスクがあります。

経費の範囲を正確に把握するのは、節税効果を確実にするためにも重要です。

スポーツジムなど自分への福利厚生費

不動産投資においては、自分自身のための福利厚生費は経費として認められません。
たとえば、スポーツジムの会費やフィットネス関連の費用は、個人的支出とみなされるため経費計上できません。

法人の場合でも従業員向けの福利厚生費は認められる一方、個人事業主や自分自身の支出は対象外です。
個人のスキルや健康管理にかかる費用は投資活動の直接支出とはみなされないため、経費として計上はできません。
節税を意識する場合、こうした支出の区分を明確にしておくようにしましょう。

スピード違反や駐車違反

不動産投資の運営中に発生したスピード違反や駐車違反などで科せられた反則金や罰金は、経費として計上できません。

業務中の交通違反であっても、税務上は個人的支出として扱われるからです。
違反金を経費に含めると税務調査で否認されるリスクがあるため、必ず区別して帳簿管理をおこなってください。

一方で、駐車場代やガソリン代、レッカー代など、投資活動に直接必要な費用は経費として認められます。

所得税や住民税

先述した不動産取得税や固定資産税が経費として計上できたのに対して、所得税や住民税は経費として認められません。

これは、個人全体に課される税金であり、不動産投資に関係なく発生するからです。
ただし、不動産所得や給与所得と合算して課税所得を計算する際には、経費計上の有無で最終的な所得税額が変わります。
経費の正しい計上で課税対象が減り、結果的に所得税や住民税の負担を抑えられます。

資格取得のための費用

宅地建物取引士（宅建士）やマンション管理士、賃貸不動産経営管理士など、不動産関連資格の取得費用も経費としては認められません。
理由は、資格取得はあくまで個人のスキルアップとみなされ、投資活動に直接必要な支出とは判断されないためです。

これらに必要な、試験料や教材費、講習費用も同様に経費化できないため注意しましょう。
資格取得は将来的な投資効率向上には役立ちますが、節税目的での経費計上はできません。

不動産投資において判断が難しい経費はどうするべきか

不動産投資では、経費計上を正しくおこなうのが節税対策の基本となります。
しかし、なかには経費として認められるのか判断が難しい費用も多く存在します。

たとえば、キッチンを最新設備に交換するなど建物の価値を高める工事は資本的支出となり、減価償却費として数年に分けて経費処理しなければなりません。

また、相続で取得した不動産にかかる不動産取得税や、業務と私生活の区分が曖昧な支出は経費として認められない可能性があります。
これらを自己判断で処理すると、税務調査で否認され追徴課税につながるリスクがあるため注意が必要です。

不動産投資の経費について、判断に迷う場合には税理士などの専門家に相談をおすすめします。
正しい経費計上をおこなって無駄な税負担を減らせば、安定した不動産投資の節税効果を最大限に引き出せるでしょう。

不動産投資の節税対策に効果的な経費とは

節税に効果的な費用といえる代表的なものが減価償却費です。
その理由として、減価償却費が実際には支出を伴わないにも関わらず発生する費用である点が挙げられます。

不動産投資によって発生した赤字は、給与所得などと損益通算が可能です。
損益通算をすると所得が下がるため税額も減少しますが、不動産投資によって多額の赤字が発生すると、キャッシュフローが悪化するのが懸念されるため注意しましょう。

減価償却は実際の支出を伴わないため、キャッシュフローを悪化させず、節税効果を得るのが可能とされています。
建物の構造や築年数によって、減価償却の期間や金額が変化します。
なるべく多くの減価償却費が出る不動産を選ぶのも、不動産投資を通じて節税を考えている際には大切です。

減価償却費の計上による節税効果

減価償却費は実際の現金支出を伴わないため、手元資金を減らさずにキャッシュフローを改善できるのが大きなメリットです。
ここでは、不動産投資における減価償却の基本や、経費計上による節税効果の仕組みなど、押さえておきたいポイントを解説します。

不動産投資における減価償却と節税効果

不動産投資で欠かせない減価償却をしっかりと理解しましょう。
建物や設備は長期にわたって使用するため、耐用年数に応じて少しずつ経費計上します。
これにより、毎年の利益を圧縮し税負担を軽減できるのが大きなメリットです。

とくに現金の支出を伴わない非資金支出費用である点が特徴で、実際のキャッシュフローを維持したまま節税できる仕組みです。

不動産投資で減価償却を使うと税金が安くなる

不動産投資では、建物や設備を長期間にわたり使用するため、耐用年数に応じて毎年少しずつ経費として計上できる減価償却を使います。
減価償却費は現金の支出を伴わない経費のため、帳簿上は利益を圧縮しながら、手元資金を減らさずに節税効果を得られるでしょう。

キャッシュフローを維持しながら税負担を軽減できるため、投資効率を高める仕組みとして、多くの投資家が重視しています。

減価償却で節税すると手元にお金が残りやすくなる

たとえば建物の一部や設備を減価償却として計上すると、支出が伴わないのに経費として認められるため支払う税額の減額が可能です。
こうすると、手元にはより多くの現金が残り、次回の投資や借入返済・修繕積立などにあてやすくなります。

不動産投資は長期運用が前提となるため、こうしたキャッシュフロー管理を理解しておくのは、投資を成功させるうえで欠かせません。

減価償却の節税メリット

減価償却を活用する最大のメリットは節税効果と資金繰りの安定化にあります。
不動産は土地部分には減価償却が適用されませんが、建物や付帯設備は対象となるため、計画的に経費計上すると税負担を抑えられます。

減価償却費は現金支出を伴わないため、節税分がそのまま手元資金に残る点も大きな魅力です。
こうした仕組みを理解しているかどうかで、数年後の投資効率に大きな差が出てきます。

不動産投資の経費計上における注意点

ここからは、不動産投資における減価償却の基本や、経費計上による節税効果の仕組みなど、押さえておきたいポイントを解説します。

経費として認められる範囲を正しく理解する

不動産投資で建物や設備を購入した費用は、一度に経費として計上できませんが、そこで活用するのが減価償却です。

減価償却は、建物や設備の価値を耐用年数に応じて分割して経費化する仕組みで、毎年の課税所得を減らせます。
これにより、不動産投資の節税効果を得つつ、手元資金を確保できるのが大きなメリットです。

とくに現金支出を伴わない非資金支出費用であるため、キャッシュフローを維持しながら利益を圧縮できる点が重要です。

減価償却費と修繕費の区別に注意

建物や設備にかかる費用を減価償却費として計上するのか、修繕費として一括計上するのかを正しく判断する必要があります。
修繕費は発生年度に全額経費として計上可能ですが、資本的支出は減価償却費として耐用年数に応じて計上するのが原則です。

誤った処理は税務調査で否認されるリスクがあるため、費用の発生原因や規模を確認し、帳簿上での正確な処理が必要です。

経費計上のタイミングと帳簿管理の重要性

経費は発生した年度に、正しく計上しなければなりません。
賃貸収入に関連する支出は、請求書や領収書などの証拠書類をもとに帳簿へ記録し、計上のタイミングを間違えないよう注意しましょう。

遅延や誤った計上は、税務上の否認や追徴課税の原因になる可能性があります。
帳簿管理を徹底すると、キャッシュフローを正確に把握し、長期運用の安定につなげられます。

節税効果を損なわない経費計上のポイント

経費計上で節税効果を最大化するには、関連性・証拠書類・分類の3つが重要です。
支出が賃貸収入に直接関係しているかを確認し、家事関連費用は除外します。

領収書や請求書を必ず保管し、修繕費・減価償却費・管理費などの費用分類を正確におこないましょう。
このようにすると、税務上の信頼性が高まり、節税効果を損なわずに資金繰りを安定させられます。

経費計上でよくある失敗例と回避策

不動産投資における経費計上の失敗例で多いのはプライベート費用の計上、修繕費と資本的支出の区別ミス、領収書の未保管による計上の不備などがあります。

これらを回避するには支出の目的を明確にし、帳簿に分類・記録しておくようにします。
書類を保管し、年度ごとに経費計上を守れば、節税効果を維持しながら投資運営が可能です。

不動産投資の経費を事前に把握しておくことがポイント

不動産投資で利益を最大化し、節税効果を高めるには、購入前に経費を事前に把握しておくのが重要です。

ここでは、不動産投資の経費計上で押さえておくべきポイントや、節税につながる経費の見極め方、予期せぬ支出への備え方を解説します。

経費はシミュレーションで大まかに把握できる

不動産投資を始める前に、経費の概算を把握しておきましょう。
ローン返済額や管理費、固定資産税、保険料、専門家への報酬など、主要な経費は事前にシミュレーションが可能です。
不動産会社で実施してもらえる投資シミュレーションなどで、大まかな数字の把握ができます。

判断に迷う経費がある場合は、税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家への相談が安心です。
これにより、キャッシュフローの安定化と長期的な投資成功につながります。

節税目的なら経費の把握は必須

給与所得などと赤字を合算して課税所得を減らす損益通算をおこなうためには、ローン利息、修繕費、減価償却費、管理費などを漏れなく計上する点が重要です。

損益通算は、不動産投資で発生した赤字を給与所得などと合算し、課税金額を下げて課税される額を抑えます。
事前に経費の概算を理解しておくと、節税効果を最大化でき、不動産投資による手元資金の増加にもつながります。

逆に把握していないと、節税のつもりが逆に税額増加につながるリスクもあるため注意が必要です。

想定外の修繕費で資金ショートを防ぐ

突発的な設備の故障などにより、修繕が必要になった場合には、予想外の経費の出費で、資金がショートしてしまう場合も考えられます。

修繕費を含めた経費計画を立てると、不動産投資のキャッシュフロー管理がしやすくなり、安定した運営が可能です。

また、予備費や修繕積立の計画を事前に組み込むと、長期的な資産形成にも大きく寄与します。

まとめ

不動産投資で成功するためには、購入前から経費を把握しておくのが重要です。

ローン金利、管理費、固定資産税、修繕費、減価償却費など、主要な経費を事前に概算しておくと、節税効果の最大化やキャッシュフローの安定化につながります。
給与所得などと赤字を合算して税額を抑える損益通算をおこなう場合、経費の把握は不可欠です。

さらに、想定外の修繕費や予期せぬ支出にも備えると、資金ショートを防ぎ、長期的な不動産投資の運営を安定させられます。
投資シミュレーションやセミナー参加の投資家への相談を活用し、事前に経費の目安をつかんでおくのがポイントです。
無理のない資金計画を立てながら、不動産投資の経費を正しく計上して節税効果を活かしましょう。

不動産投資には多岐にわたる情報収集や費用対効果を見越した対策の継続が成否を大きく左右します。既に経験された大家さんが集う、不動産賃貸経営を学べる塾やセミナーに参加し、継続的に良質な情報やノウハウを学ぶことをお勧めします。