不動産投資ローンとは？不動産投資ローンの基礎知識や審査通過のコツを解説
- 不動産投資ローンについて基礎知識を知りたい
- 不動産投資ローンにはどのようなメリットがあるの？
- 不動産投資ローンの審査項目や審査基準を知りたい
不動産投資は、誰でも簡単に始められる投資であり、不動産投資ローンを活用すればご自身の資金以上の投資ができるため、より大きなリターンが狙えるでしょう。
しかし、住宅ローンと比べても不動産投資ローン審査は厳しいとされています。
無事に審査を通過するには、ローン審査でどのような項目が見られているのか、審査を突破するためのコツについて理解しましょう。
この記事でわかること
- 不動産投資ローンの基礎知知識がわかる
- 不動産投資ローンを組むメリットと審査に通るためのコツ
- 不動産投資ローンを締結する際の流れ
目次
不動産投資ローンとは
不動産投資ローンとは読んで字のごとく、投資用の不動産を購入するためのローンです。
一般的な住宅ローンとは、借り入れる目的や返済方法などといった違いがあります。
「建物を購入するために借りるお金」と考えれば不動産投資ローンと住宅ローンには似通った部分がありますが、対象物件や目的を比較すると明確な違いがあると理解できます。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いは以下の通りです。
|
購入する物件 |
目的 |
借入可能額（目安） |
金利（目安） |
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|
不動産投資ローン |
投資用 |
不動産経営 |
年収の7～10倍 |
高い |
|
住宅ローン |
居住用 |
住む |
年収の5～6倍 |
低い |
また、金利が安いからと言って住宅ローンで投資用の不動産は購入できません。
住宅ローンで借り入れたお金を使って投資用物件を買う行為は規約違反です。
発覚した際は、金融機関から一括返済を求められる可能性が高く、将来的に別の融資を依頼する際も審査に引っかかりやすくなるため注意しましょう。
不動産投資ローンの金利は2種類から選べる
不動産投資ローンでは、金利が固定金利と変動金利の2種類から選べます。
どちらの金利が用いられるかは金融機関次第となるため、それぞれの特徴とメリット、デメリットについて把握しておきましょう。
固定金利
固定金利は、金利変動の影響を受けず、金利を固定する期間も以下のように選べます。
- 全期間固定金利
- 3年、5年、10年と期間を限定する固定金利
つまり、金利が固定される期間は契約時であればコントロールできます。
固定金利を選ぶメリット
固定金利を選ぶ最大のメリットは、返済期間中の金利変動について気にせずに済む点が挙げられます。
不動産投資ローンの借入時に、返済総額や月々の返済額がはっきりするため、将来的な資金計画は変動金利と比べると断然立てやすくなるでしょう。
固定金利を選ぶデメリット
固定金利を選ぶデメリットは金利の高さであり、返済総額が変動金利よりも上がりやすくなってしまう点といえるでしょう。
後述しますが、ローンはたった1%でも金利が変動すると、返済総額を数百万円単位で変えてしまいます。
何より、金利変動により金利が安くなったとしてもその恩恵が受けられません。
また、支払い期間を長く設定してしまうと、トータルで支払う金利も多くなってしまうため注意してください。
変動金利
変動金利とは、借入額に対する利息の金利が借り入れ後に変動するローンです。
具体的には、変動金利には短期または長期プライムレートが提供されており、年2回、4月1日と10月1日のタイミングで見直されます。
変動金利を選ぶメリット
一般的に、変動金利は固定金利よりも金利が低く設定されているため返済総額が抑えられるといったメリットがあります。
もちろん、金利が見直されるタイミングで返済額は若干前後しますが、それでも総期間で考えれば金利に対する支払いが安くなる点にメリットを見出す考え方です。
変動金利を選ぶデメリット
一方、変動金利において注意すべきは、金利が急激に上昇すると返済が困難になってしまう可能性がある点です。
金利が急激に上昇してしまうと返済額も一気に跳ね上がってしまうリスクもあるため、注意しましょう。
金融機関によっては、次のような対策を取り、利用者への負担を軽減するよう努めています。
- 5年ルール：金利が変動しても5年間は現状の金利を据えく
- 125%ルール：金利の見直しがかかる際も、増加率を25%以内に留める
これらのルールがどのケースに適用されるかは金融機関によって異なるため、不動産投資ローン契約時はきちんと確認するようにしましょう。
返済期間の目安は法定耐用年数を参考に
不動産投資ローンの返済期間は申込者が自由に決めるものではなく、20～30年の間で設定されるのが一般的です。
返済期間は、最終的に金融機関による審査によって決められますが、目安として「法定耐用年数」と照らし合わせておくとよいでしょう。
法定耐用年数とは、建物の物理的な寿命から導き出される「税法上の法定耐用年数」を意味します。
建物の資産価値は耐用年数と密接に関係するため、耐用年数が経過するまでにローン完済を目指すのがお勧めです。
不動産投資ローンの返済期間をどのくらいで設定すべきか悩む方は、法定耐用年数を調べておくと1つの判断基準が得られるでしょう。
不動産投資ローンを組む3つのメリット
不動産投資を始めるのに、なぜローンを借り入れるといった選択肢が存在するのかは、メリットを見れば明らかです。
ここからは、不動産投資ローンを組むメリットを3つ解説します。
レバレッジ効果が得られる
不動産投資ローンではレバレッジ効果のおかげで、自己資金以上の物件を買えます。
例えば、自己資金だけでマンションやアパートを購入するには、莫大なお金が必要です。
しかし、不動産投資ローンが活用できれば、自己資金が1,000万円でも1億円前後の物件を購入するのだって夢ではありません。
投資を始めるにあたってお金を貯めるステップが省けるため、よりスピーディーに不動産投資が始められます。
不動産経営が軌道に乗れば、結果的に素早く資産形成ができるでしょう。
自己資金を残したまま投資が始められる
不動産投資ローンを活用すれば、自己資金に手を付けずに不動産投資が可能です。
自己資金を手元に残しておくべきとする考え方の背景には、以下の2つがあります。
- 不動産経営にかかるコストは不動産経営で回収するべき
- 突然の出費に対応するためある程度の資金力が求められる
生活水準を守るためにも、突然の出費に備えるためにもある程度の現金は手元にあった方が安心です。
不動産投資ローンを使えば、手持ちの資金をある程度確保しておけるので、リスクを減らせるでしょう。
団体信用生命保険（団信）に加入できる
不動産投資ローンを利用する際、多くの場合には団体信用生命保険（団信）に加入します。
裏を返せば不動産投資には団信に入れるメリットがあります。
団信は、借入者が何らかの理由でローンの返済ができなくなる場合、ローンの残債が保険金でまかなわれる制度です。
何より、投資物件は遺族の手元に渡るため、家族に財産として残せます。
有事の際に保険金が下りる点は一般の生命保険と一緒ですが、収益性のある不動産が残せる点は大きな魅力です。
不動産投資における将来的不安を取り除いてくれるでしょう。
不動産投資ローンの審査項目と審査基準
不動産投資ローンを組むためには、金融機関の審査に通る必要がありますが、実際にどのような項目が見られており、どういった基準で可否が決まるのでしょうか。
不動産投資ローンの審査項目と審査基準について知り、金融機関が借入申込者の何を見ているかを把握しましょう。
不動産の収益性
金融機関がおこなう不動産投資ローンの審査で、重要視されるのは購入する不動産の収益性です。
金融機関は、不動産投資を一種の事業とみなします。そのため、事業がうまくいかないと思われる不動産（入居見込みがない、立地が悪いなど）の場合、審査が通らない可能性が高くなります。
一方、収益性が高い物件は返済が滞る可能性も低く、万が一債務不履行となった場合でも売却によって資金回収が可能と判断できるため、審査が通る可能性が高いでしょう。
借主の属性（信用力）
借主の属性も不動産投資ローンの審査では重要になります。
借主の属性とは、年齢や職業、年収、預貯金、勤務先、勤続年数、借入の有無などです。
この属性から、借主に返済能力があるかどうかを判断します。
つまり、金融機関は借主に安定した収入や信用があるかどうかを確認し、不動産投資ローンを組めるかを判断しています。
審査基準についてさらに知りたい方は、以下の記事にも詳細がありますので、参考にしてみてください。
内部リンク：不動産投資ローンの金利相場が知りたい！金融機関ごとの金利相場や審査基準から不動産ローンの選び方まで解説します！
不動産投資ローンの審査に通る8つのコツ
不動産投資ローンを組むためには、金融機関が実施するローン審査を通過しなければなりません。
不動産投資ローン審査に通るためのコツを、多角的な角度から解説します。
資産価値の高い物件を選ぶ
不動産投資ローンの審査に通るためには、資産価値が高く、収益性が高い物件を選ぶようにしましょう。
上述のとおり、金融機関は不動産投資を事業としてとらえています。
そのため、物件は資産価値が高く、投資用物件として収益性が見込める方が審査を通りやすくなるでしょう。
資産価値とは、一般的に以下のような項目から総合的に判断されます。
- 駅近や生活便利施設が近いといった周辺
- 公共交通機関や車による交通の便がいいか
- 実質利回りが高いか
他にも判断軸はありますが、不動産投資ではローン審査パスのために資産価値がある、収益性の高い物件を選ぶことが重要です。
融資可能額＝年収の10倍から借入額を考える
不動産投資では、借入額は年収の10倍までとする考え方があります。
もちろん、ローン契約は自己資金にとらわれずに不動産投資ができる点が大きな魅力ではありますが、あまりにも非現実的な借入額では審査で落とされてしまうでしょう。
金融機関が融資可能と判断しやすいのは、年収の10倍までです。
借入額は、ご自身の年収から理想的と判断される範囲内で考えましょう。
なるべく自己資金に手を出さずに済むよう、より多額の借入額を申し込みたくなる気持ちは理解できますが、現実的に返せるであろう融資額を受けるようにしましょう。
長期保有の賃貸事業だとアピールする
長期保有を前提とした賃貸経営は、安定した家賃収入が見込めるため金融機関側にも好印象を与えやすくなります。
申し込み時には、長期的な保有計画や賃貸経営に対する取り組み姿勢、管理会社との連携体制などを具体的に伝えると効果的です。
また、修繕積立や空室時の対策を想定しているのを示せば、リスク管理に優れた投資家と見なされ、金融機関の信頼を得られる可能性が高まります。
計画性のある長期的な運用方針は、ローン審査通過の大きな後押しとなるでしょう。
なるべく多くの自己資金（貯金）を用意しておく
不動産投資では、より多くの自己資金を確保するよう努めましょう。
金融機関は、借入申込者の支払い能力を重要視しています。
手持ちの現金があれば、不測の出費にも対応しやすいだけではなく、支払い能力のアピールにもつながるため、ローン審査も通過しやすくなるでしょう。
もちろん、自己資金の投入は、あくまでも不動産経営をおこなう上で経営が軌道に乗るまでの1つの手段です。
不動産投資の最終的なゴールは、不動産経営によって得た収益ですべてをまかなえるようにすることです。
属性（申込者の信用力）を高める
不動産投資において、金融機関より安定した返済ができるかどうかの判断で重視されるのが申込者の属性です。
属性は、年収や勤務先、勤続年数などあらゆる条件で判断されます。
不動産投資ローンの審査に通るためには、属性を高めておくとよいでしょう。
ローンを組む直前に仕事を辞めたり、貯金を切り崩したりしてはなりません。
ローン審査を控えている段階だとどうしても属性の評価が下がってしまうため控えた方が無難です。
共同担保を差し入れる
不動産投資のローン審査で金融機関が難色を示してきた場合は、共同担保を提示する方法で審査を通過するようにしましょう。
共同担保とは、ローン契約時に契約の対象となる不動産とは別に追加で、他の不動産や資産を担保に入れるやり方です。
この不動産や資産は、何らかの理由でローン返済が滞った際の担保になります。
金融機関からしてみれば債務を確実に回収しやすくなるため、信用度も上がり融資可能額を引き上げる理由となるでしょう。
健康状態を良好に保つ
不動産投資ローンを借り入れる際は、セットで団体信用生命保険（団信）への加入を求められるケースが大半です。
金融機関によっては団信に加入できない場合、ローン契約そのものが締結できないケースもあるため、申込者の健康状態の良し悪しも審査に影響を及ぼす項目と言えるでしょう。
定期的な健康診断を受け、生活習慣病の予防や体調管理に努めてください。
また、過去の病歴や治療歴がある場合も、事前の告知で正直に申告しましょう。
現状をつまびらかに伝えれば、信用性の向上につながります。
借入先次第では地縁も有効活用する
地方銀行や信用金庫といった地域密着型の金融機関では、ローンの審査時に「地縁」があるかどうかが判断材料になるケースがあります。
投資対象の物件が、自宅や勤務先の近くにある場合は、投資家が土地勘に優れており、管理体制においても地域特性を理解して取り組むだろうと評価されるからです。
さらに、親族や保証人が近くにいる場合も融資の際にプラスの評価がくだる場合があります。
都市銀行ではあまり考慮されない要素ですが、地方の金融機関では「地域との関わり」や「信頼関係」の有無は重要視されるケースが多いでしょう。
借入先の候補に地銀や信金があるなら、地縁も戦略的に活用してください。
不動産投資ローンを借り入れる際の流れ
不動産投資ローンを借りる際の一般的な流れは、大きく分けて以下の6ステップです。
- 借り入れ条件と照らし合わせながら物件の収益性をシミュレーション
- 金融機関へローンの仮審査を申し込む
- 審査通過後に売買契約を締結
- 正式なローン申し込みと本審査
- 審査通過後に正式にローン契約を締結
- 融資実行と物件の引渡し
不動産投資ローンでは、不動産投資がスタートします。
各ステップで必要書類やスケジュールを把握しておくのが重要です。
不動産投資ローンの契約に必要な書類
不動産投資ローンを契約する際に、必要となる書類は次のとおりです。
住民票の写し印鑑証明、マイナンバーカードや運転免許証のような顔写真付きの本人確認書類が必要になります。
さらに給与所得者・確定申告者・法人経営者で必要な書類があります。
給与所得者
どこかしらの勤め先からお給料を得ている人は、源泉徴収票と住民税課税証明書の原本が必要です。
給与者で確定申告をしている人は、確定申告書のコピーと直近3年以内の納税証明書、住民課税証明書の原本を用意しましょう。
確定申告者
確定申告者は、青色申告決算書や収支内訳書等附表含む書類一式などの確定申告書の控えのコピーと納税証明書と住民税課税証明書との原本が必要です。
法人経営者
法人を経営する人は、給与所得者の源泉徴収票か住民税課税証明書、確定申告書か納税証明書に該当する書類を準備してください。
【要注意】不動産投資ローン審査に落ちやすい人の特徴
不動産投資ローンは、誰でも簡単に通るものではありません。
物件の条件や収益性だけでなく、申込者の信用力・返済能力・資産状況なども細かくチェックされます。
審査に落ちやすい人の傾向について紹介するので、対策を練りましょう。
資産価値が少ない投資物件を選んでしまう
金融機関にとって不動産投資は立派な賃貸経営です。
貸付金を回収できるか、不動産に収益性と担保評価があるかどうかは、慎重に見極められると考えてください。
資産価値が少ない投資物件の特徴には、立地が悪い、築年数が古い、賃貸需要が低いなどといった要素が挙げられます。
また、想定より賃料収入が得られない場合のリスクも加味されるので、周辺環境や経済情勢にも目を向けましょう。
さらにいえば、将来的に売却しやすいかどうかも見られるため、包括的な資産価値を判断してください。
雇用形態が不安定で年収が少ない
不動産投資ローンの審査では、雇用形態の安定性も重視されます。
正社員に比べて、契約社員やフリーランス、アルバイトといった非正規雇用の場合、収入が不安定と判断されやすい傾向にあるでしょう。
また、借入金の目安は年収によっても左右されます。
借入可能額が年収の7〜10倍とするなら、4,000万円借りるだけでも約600万円ほどの収入がなければ融資を得るのは難しいでしょう。
年収に見合った物件選びをおこない、借入についてスムーズな理解を得られるように努めてください。
貯金がなく融資時点での年齢が高い
頭金なしのフルローンを希望したり、貯金がほとんどない状態では、返済計画に余裕がないとみなされ、融資審査は不利です。
さらに、借入時の年齢が高いと、完済時の年齢が上がり、金融機関がリスクと判断しやすくなります。
多くの金融機関では、完済時年齢を75歳〜80歳までに設定しており、それを超えると審査に通らない可能性が高くなります。
他の借金がある
不動産投資ローンの借り入れ審査では、すでに別のローン契約がある場合、審査落ちする可能性が高くなります。
具体的には、住宅ローンや自動車ローン、カードローンです。
これら複数の債務があると、返済負担が重いと判断され審査が通りづらくなってしまいます。
返済負担率を1つの判断基準に、自身の借入総額は年収の35%以内に抑えましょう。
とくに消費者金融系の借入がある場合は、信用評価に大きく影響を及ぼすため注意してください。
永住権がない
不動産投資ローンでは、永住権の有無も重要な審査基準の1つです。
多くの金融機関では、永住権を持っていない方には原則として融資をおこなっていません。
理由は、貸し倒れするリスクを回避するためです。
もちろん、永住権がなくとも一定期間日本に住んでいる実績があったり、自己資金を保有する場合については融資が下りる場合もあります。
もし、何らかの理由で永住権を取得していない場合は、取得してからローンの借り入れを申し込むとよいでしょう。
投資用不動産を選ぶ際の注意点
投資用不動産を選ぶ際には、税金と収益性の関係を知るのが重要です。
例えば、投資用不動産から得られる家賃は、収入として扱われるため、家賃が高ければ高いほど所得税がかかります。
また、投資用不動産の価値が上がったタイミングで売却すると、売却益を得られますが、売却益には「譲渡取得税」がかかるため、売却益が大きいほど税金は高くなります。
一方で、減価償却費や管理費、ローンの金利などは経費として計上することが可能です。
つまり、税金を減額でき、収益を上げることができます。
このように、税金は投資利益に大きく関わってきますので、収益性との関係を理解しておくようにしましょう。
まとめ
不動産投資ローンでは、申込者の信用力が問われるのはもちろん、物件の収益性など賃貸事業としてどの程度の見込みがあるかが見られます。
不動産投資ローンには、借入によって自己資金が少ない方でも始めやすい側面がある一方で、返済がきちんとできるか根拠を明確に示さなければなりません。
投資商品は金融機関によって様々ですが、固定金利を選ぶか変動金利を選ぶかで資金計画が変わるため1つの判断材料にしてください。
また、不動産投資に興味がある方は、ご自身でも不動産投資fについてある程度知識をつけてから始めてみてください。
ローン審査1つでも、通りやすい傾向をつかんでいればある程度、自身で対策が打てます。
投資への関心は、これから年々高まることが予測されます。
本記事を読んで、その投資先の1つとして不動産投資に興味を持っていただければ幸いです。
また、勉強会や大家の会（倶楽部）では、自分と同じ目標を持つ仲間に出会えるため、
モチベーションが上がりますし、人脈が物件情報や融資情報につながることも珍しくありません。
結局のところ、不動産投資は「情報戦」です。だからこそ、独学で完結させず、積極的に外に出て、学びや会に参加して知識と人脈を広げることが成功への第一歩です！
