不動産投資でサラリーマンがカモになりやすい理由は？実例と対策方法を解説

• サラリーマンをしていて不動産投資をするのはあり？
• サラリーマンが不動産投資のカモになりやすいのはなぜ？
• 不動産投資でカモにならないためにはどうすればよい？

不動産投資では、業者の言葉を鵜呑みにして契約すると思わぬ落とし穴に引っかかる可能性があります。

この記事では不動産投資を検討しているサラリーマンの方へ、不動産投資でよくあるトラブル事例と対策方法を解説します。
サラリーマンをターゲットにした悪質な不動産会社による営業が増えているため、リスクを十分に理解したうえで投資を始めるようにしてください。

この記事でわかること

• 不動産投資でサラリーマンがカモになりやすい理由
• 不動産投資でカモにされる事例
• 不動産投資でカモにならないための対策

不動産投資でサラリーマンがカモになりやすい理由

不動産投資詐欺の被害者は、個人事業主や専業主婦よりも圧倒的にサラリーマンが多いです。
サラリーマンが狙われてしまう理由を5つご紹介します。

不動産相場を知らないから

サラリーマンがカモにされる理由として、土地や建物の相場や利益の仕組みを把握していない点が挙げられます。
たとえば、鉛筆が1本10,000円で販売されていれば、高すぎると気付くでしょう。

しかし、「都心にアクセスしやすいベッドタウンの駅から徒歩10分で、築年数30年の1LDKが5,000万円」と言われても、価格の正当性を即座に判断するのは困難です。
不動産投資の場合、毎月の賃料ではなく利回りで数字が記載されるケースが多く、知識がなければ価値のない物件を優良物件と誤解して契約する可能性があります。

投資ローンの審査に通りやすいから

公務員や大手・上場企業のサラリーマンがカモされる理由として、個人事業主や専業主婦などと比べて投資ローンの審査に通りやすい点が挙げられます。

不動産投資のための物件を現金一括で支払える人はほんの一握りで、ほとんどはローンを組みます。
順調に話を進めていたとしても、ローンの審査に落ちたら契約はできません。
悪質な不動産会社は、勤続年数・雇用形態・収入などが安定しやすいサラリーマンをターゲットにして営業をかけるケースが多い傾向です。
職場に営業電話を掛けてくる業者もいるくらいです。

サブリース詐欺に気付きにくいから

サラリーマンがカモにされる理由として、サブリース契約のリスクの見極めができない方が多い点が挙げられます。
サブリース契約とは、サブリース会社が不動産の所有者（投資家）から物件を借りて第三者に転貸する仕組みです。
空室率や家賃滞納リスクを軽減したり、基本的な賃貸管理を任せられたりするメリットがありますが、安易に契約すると損害を被る詐欺に巻き込まれやすいです。

たとえば、40年間の家賃保証があると聞いて契約したものの、3年後に「家賃の減額に応じなければ契約破棄する」と強制的に所有者が損する提案をしてくる詐欺が横行しています。
異議を申し立てても契約書に上限40年間などと記載されていれば、サブリース会社の申し出に応じるか契約破棄するしかなくなります。
その際は、解約料（違約金）として賃料収入の数か月分を請求されるケースもあります。

新築物件のデメリットを理解していないから

新築物件は、物件価格が高いものの、築年数に応じて大幅に資産価値が下がるため、不動産投資に向きません。

しかし、設備や外観が魅力的なため「新築はきれいなので人気」「相場以上の家賃収入を得られる」など理由を並べて購入を勧めてくる不動産会社があります。
確かに中古物件と比べて新築物件は、入居希望者が見つかりやすいですが、高い収益性は期待できないため、初心者の不動産投資では避けたほうがよい物件です。

また、「新築プレミアム」と呼ばれる新築マンションならではの付加価値が付きますが、年間の家賃下落率は約1%で相場価格に下がります。
不動産投資の知識がないと、新築物件のデメリットを説明しない不動産会社のカモになってしまう可能性があるため、本質的な価値を見極める力が必要です。

感情的な判断に左右されてしまうから

不動産投資の営業マンたちは「これから市場価格が高騰するので今が買い時です」「資産形成のためには早く始めるべき」などといったセールストークのプロです。
不動産投資を失敗しないためには数字に基づいて冷静に判断する必要があるものの、セールストークに感化されて、勢いで投資住宅を購入してしまうケースがあります。

数百万〜数千万円の初期費用をかけるからこそ、大きなリターンを夢見た結果、感情が高ぶったまま判断力が鈍くなる方も多いです。
悪徳業者は、数多くのサラリーマンを相手にセールストークをおこなっているので、口車に載せられないように注意しなければなりません。

 不動産投資でカモにされやすいサラリーマンの特徴

安定した収入が保証されているサラリーマンは、不動産投資の優良顧客として狙われる傾向にありますが、すべての人がターゲットになるわけではありません。
悪徳業者、不利な投資用物件でも買ってくれそうなサラリーマンに絞ってセールストークを仕掛けてきます。

ここでは、不動産投資でカモにされやすいサラリーマンの特徴を解説します。

リスク管理の意識が低いサラリーマン

不動産投資にはリスクがあるにも関わらず、メリットや利益の側面ばかりを信じる人はカモにされやすいです。
安定した家賃収入が得られるといわれている不動産投資ですが、無計画に進めると、次のようなリスクを伴う可能性があります。

• 不動産投資ローンの返済負担
• 入居者が見つからない空室リスク
• 家賃値下げによる収益性の低下
• 自然災害による資産の喪失
• 大規模修繕費の負担 など

「不労所得が得られる」「資産を保有できる」など言葉を鵜呑みにするのではなく、収支計画や経済の流れまで見れる力が求められます。
事前に勉強して「このリスクはどうですか？」などと細かく質問すると、悪徳業者からは敬遠されるため、無謀な不動産投資を避けられます。

知識不足を隠そうとするサラリーマン

不動産投資の知識がないにも関わらず、理解しているように装って担当者と話をすると、知識不足を逆手にとってカモにされる恐れがあります。
不動産投資には、次のような要素が深く絡んでいます。

• 不動産市場の動向
• 物件選びの基準
• 宅地建物取引業法
• 税金 など

不動産投資は正しい知識を身につけたうえでおこなえば、多くのメリットがあります
リスクや責任の側面を無視すると、不利な条件の不動産を購入してしまう可能性が出てきます。
運営をしながら不動産知識を身につけるつもりでいても、最初の不動産購入の時点で間違った選択をしていると、軌道修正できません。

不動産投資を成功させるためには、わからない点を素直に聞ける姿勢を大切にしましょう。

些細な部分に疑問を持たないサラリーマン

不動産投資を成功させるためには、細かい収支計画や市場の動向調査などが欠かせませんが、なんとなくの流れで運用するとカモにされてしまいます。
営業マンや管理会社のアドバイスや提案が必ずしも正しいとは限りませんので、小さな違和感や疑問を抱いた時点で、質問する姿勢が重要です。

相手がプロだからといってすべてを鵜呑みにすると「不利な条件を突きつけても大丈夫だろう」と、どんどん悪い方向に進んでしまう恐れがあります。
常に学ぶ姿勢を持ち、塾やセミナー、外部の専門家のアドバイスなど多方面から情報収集するようにしましょう。

運用や管理に主体性がないサラリーマン

不動産投資を不労所得と考える方がいますが、実際には所有者としてやるべき業務が数多くあります。
投資用不動産を購入した後は、管理会社に運用や管理を任せる選択もありますが、知らぬ間に空室率が高くなり、収支がマイナスになるケースも珍しくありません。

管理会社に委託するとなれば管理費用がランニングコストに組み込まれるため、収益性を重視するなら、主体的に動く選択も検討するべきです。
もちろん、初心者が一人で運用しようとするとリスクが高いため、信頼できる管理会社のサポートを受けながら重要な決断には、積極的に関わるようにしましょう。

不動産投資の目的がないサラリーマン

不動産投資に明確な目的がないサラリーマンは、営業マンや管理会社の指示に素直に従って動く傾向にあるため、悪徳業者のカモにされやすいです。
「子どもの教育費のために500万円貯めたい」「老後の資金として2,000万円貯めたい」など具体的な目標があると、目標達成から逆算した収支計画を立てられます。

一方で「副収入がほしい」「なんとなく不動産投資に興味がある」といったサラリーマンは、収支計画が定まりにくいです。
結果として、不利な条件の物件を購入させられたり、相場以下の家賃収入しか得られなかったりして、気付かないまま運用してしまう恐れがあります。

不動産投資でカモにされる事例と注意点

実際にサラリーマンが不動産投資のカモになってしまう事例と、注意点を3つ紹介します。

高額なマンションを借入限度額MAXで購入させられる

サラリーマンは収入が安定しているからこそ、ローン審査の借入限度額が高くなりやすく、借入可能額ギリギリの物件を購入させられる事例があります。
高額物件を売ったほうが不動産会社の利益につながるため「高額だけどリターンが多くなるから返済負担は少ない」「借入限度額フルで契約する人は多い」などと提案します。

しかし、借入限度額をフルで使う必要はありません。
借入額が大きいと、将来的に利息を含めて返済する額が高くなるだけでなく、住宅ローンや車のローンなど新たなローン審査で不利になる可能性があります。
不動産会社からの話を100%信じるのではなく、現在の収入に対する借入金額や物件価格の相場を自分で調べるようにしてください。

相場以下の家賃保証で契約させられる

不動産投資でサブリース契約を締結するケースは多いですが、築年数・立地・間取りなどの知識がなければ、相場以下の家賃保証で契約させられる事例があります。
サブリース契約を締結する場合、入居者はサブリース会社に家賃を支払い、サブリース会社は所有者（契約者）に家賃の8〜9割を家賃保証として支払います。
サブリース契約を締結すると、通常よりも家賃収入が1〜2割ほど減りますが、入居者がいなくても収入が安定的に得られる点がメリットです。

しかし、悪質なサブリース会社は「一般的な家賃保証の相場は5〜6割ですが、うちでは特別に7割で保証します」などと相場を偽って説明します。
基本的な知識があればすぐに気付けますが、十分にリサーチをしないまま鵜呑みにすると悪徳業者のカモになる可能性があります。
すぐに契約せず、複数のサブリース会社に相談したり、自分で相場を調べたりする作業が大切です。

大規模な修繕が必須な築古物件を購入させられる

初期費用が安く抑えられるからなどの理由で中古物件を購入したものの、数年後に大規模修繕の高額費用を請求される事例があります。
新築志向が高まるなか、日本政府は中古物件に対する減税措置や特例を設けており、それを売りに価値のない中古物件を売り捌こうとする不動産会社が増えています。

物件購入を安く済ませてもリフォームや修繕で数百万の出費が出たら、本末転倒です。
あまりにも築年数が古い中古物件を進められたときは、過去のリフォームや修繕記録を共有してもらいましょう。
直近にリフォームや修繕した記録がなければ、近い将来どれほどの費用がかかるのかをシミュレーションしたうえで、購入を検討する必要があります。

サラリーマンでも安全に不動産投資を始めるには

不動産投資では、不動産選びに注意すれば被害に遭うリスクを軽減できます。
ここからは、不動産投資を始めるうえで知っておくべき対策を5つ紹介するので参考にしてください。

過去に行政処分を受けていない不動産会社を選ぶ

不動産投資用の物件購入で利用する不動産会社を選ぶ際には、行政処分の対象になった過去がないかを確認してください。

行政処分とは、宅地建物取引業で法令違反があった場合に受ける、指示処分・業務停止処分・免許取消処分などです。
基本的に違法性のない経営や顧客対応をしていれば、行政処分は受けません。

行政処分を受けたあとに組織体制が変わっていれば問題ありませんが、根本が変わらないまま経営をしているケースもあるので、要注意です。
顧客に十分な説明をせずに契約を迫ったり、都合の良い部分だけを伝えて会社が圧倒的に有利になる条件で進めたり、サラリーマンをカモにする悪徳業者の可能性があります。
自治体のWebサイト・宅地建物取引業者名簿・国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」などを使えば、過去の行政処分情報のチェックが可能です。

過剰広告を掲載している不動産会社を避ける

相場をはるかに下回る金額で優良物件を販売していたり、物件価格に対して異常に高いリターンを売りにしていたりする広告は、おとり広告の可能性があります。
おとり広告のよくある例には、「すでに売却されている人気物件を販売中と見せかける」「実在しない物件を売りに出す」などが挙げられます。
問い合わせが入ったら、「先ほど売れてしまったのですが」の決まり文句で別の投資用物件を売り込む手法です。

基本的におとり広告は宅地建物取引業法と表示規約の2つの法律で禁止されてます。
広告を見てすぐに連絡したのに取り扱いがなく、ほかの物件を提案されたときは、カモにされるかもしれないと疑ったほうがよいでしょう。

また、物件情報はWebサイトから確認できるので、問い合わせをする前に売出中か確認しておくと安心です。

不動産の押し売りには注意する

「不動産投資なら新築物件にしたほうがよい」と執拗に新築マンションを勧めてくる不動産会社は、信用できない可能性があります。
新築物件に限らず、中古物件ばかりを押し売りするケースも要注意です。

新築物件と中古物件、どちらか1種類しか取り扱っていない不動産会社は、片方のメリットばかりを伝えてもう片方はデメリットしかないように話しがちです。
このような自社にとって都合のよい話しか伝えない方法をポジショニングトークといい、顧客ファーストの考えを持たない会社だと判断できます。

そもそも不動産投資において新築物件と中古物件は一長一短であり、一概にどちらがよいとは断言できません。
顧客の希望を聞かず一方的に不動産投資用の物件を勧めてくる不動産会社は、カモにされる可能性があるので、考え直しましょう。

購入を急かされても慎重に投資不動産を選ぶ

早く購入させようと急かしてくる不動産会社は、悪徳業者の可能性があるので気を付けてください。

「人気物件で今契約しないと売れてしまう」「これだけの条件が揃うチャンスは今日しかない」「未公開物件です」「○○さんには特別に」などといわれたら要注意です。
自社のイメージを高く保ち、顧客ファーストの姿勢を重視する不動産会社であれば、高額な買い物を迫るような営業はしません。

数百万〜数千万円規模の物件に対して購入を急かす不動産会社は、担当者に厳しいノルマが設けられている可能性が高い傾向です。
もしくは売れ残り物件をできるだけ早く捌きたい一心で、心変わりする前に契約を済ませたいと考えている可能性もあります。

投資不動産選びは慎重におこなう必要があるため、購入や契約を迫られても、毅然とした態度で断るようにしてください。
悪徳業者は、断ってもしつこく営業をかけてくる可能性があるので、注意しましょう。

初心者は塾やセミナーで知識を付ける

不動産投資では、基本的な知識やノウハウがなければ不動産会社の営業トークをそのまま受け入れ、物件選びを失敗してしまう可能性があるため注意が必要です。

前述したように、最近ではサラリーマンをカモとした悪質な不動産会社が存在します。
知識がないからと不動産会社を信用してすべてを任せてしまうと、利益を得られないだけでなく、修繕費などで損してしまう可能性があります。
不動産投資に関する知識やノウハウを身に付けると、悪徳業者のカモになるリスクを軽減でき、成功確率を高められるでしょう。

利益を得る仕組みやリスク、不動産の選び方など、不動産投資スキルを学べる塾やセミナーをおこなっている会社も増えています。
自分の資産を無駄にせず効率よく収益化を目指すためにも、まずは最低限の知識を身に付けましょう。

感情ではなく実質利回りを使って運用する

不動産投資は、多くのサラリーマンにとって非日常的な体験です。
初期費用で数百万〜数千万規模の資金が動くとなれば、感情が高ぶってしまいそうになりますが、常に数字を判断基準にするよう心掛けましょう。
不動産投資をするうえで重要になるものが、次の計算式で算出する「実質利回り」です。

（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100

不動産会社は、より利益がでるような印象を与えるために諸経費を省いた「表面利回り」で案内する傾向にあります。
管理費や修繕積立金の有無で運用のプラス・マイナスが逆転するケースも珍しくないため、正確な現状把握をするため、実質利回りの仕組みを理解しましょう。

不動産会社の信頼性を確認する

不動産投資をサポートしてもらう際には、信頼できる不動産会社の選定が重要です。
信頼できるかどうか判断するためには、次のチェックポイントを押さえましょう。

• 免許番号（(05)第〇〜〇号）
• 不動産会社の住所
• 投資用住宅の販売実績

宅地建物取引業の免許は5年ごとに更新になるため、（05）と記載されていれば25年間運営している証拠になります。
（）の中の数字が大きいほど、長い運営実績があると判断できます。

ただし、免許の名前貸ししているだけな可能性があるため、免許番号のほか、不動産会社が実在するかどうかをご確認ください。
また、居住用住宅ではなく投資用住宅の販売実績が豊富かどうかを確認し、少しでも不安要素があれば、ほかの不動産会社も選択肢に入れましょう。

アフターフォローの充実度で選ぶ

不動産投資は、投資用住宅を購入してすぐに莫大な利益を生み出せるわけではありません。
長期的に空室を作らないように試行錯誤する必要があるため、購入後も継続して利益を生み出せるようなアフターフォローをしてくれるかどうかをご確認ください。

サラリーマンをカモにしようと考えている悪徳業者は「投資用住宅を購入してもらえればOK」と考えて、その後のサポートをしてくれない可能性があります。
不動産購入は、不動産投資のスタート地点に立つための準備段階で、ゴール（目標達成）に向けたフォロー体制が足りないようであれば、契約は見送るべきです。
不安や疑問があれば、契約前に確認しておき、納得してから不動産投資を始めましょう。

どのような業者が「カモ」にしようとしてくる可能性が高いのか

サラリーマンを狙った不動産会社のターゲットにならないためには、悪徳業者の特徴を把握して、見極められなければなりません。
ここでは、サラリーマンをカモにしようとする不動産会社の特徴を解説します。

強引な営業・勧誘をする

不動産会社もビジネスなので、不動産投資をしてもらうための営業や勧誘はありますが、常識範囲を超えたアプローチには注意が必要です。
具体的な手法として、次のようなものが挙げられます。

• 断ってもしつこく電話や営業訪問をする
• マッチングアプリで不動産投資の話を持ちかける
• 街中で名刺交換を強要してくる
• 長時間拘束される

強引に不動産投資をするように迫ってくる不動産会社や営業担当は、自分の営業利益を優先するために条件の悪い提案をしている可能性があります。
実際に国民生活センターや消費者庁も警鐘を鳴らしている問題で、しっかりと断り、必要に応じて国や自治体に相談しましょう。

「100%利益が出る」と断言する

不動産投資を含むすべての投資案件で「100%利益が出る保証」はありません。
市場調査や不動産条件によって収益性を出せる可能性を予測できても、想定外のトラブルによるリスクは付き物です。

メリットばかりを訴求して、まるでリスクゼロがないような無責任な発言で契約に迫る不動産会社は、信頼性が低いため契約するべきではありません。
契約する前には、不動産会社が提示している条件や計算に根拠があるのか、隠されている点がないかをしっかりとご確認ください。

三為業者に該当する

三為業者とは、不動産取引業の転売業者と呼ばれており、売主と買主の仲介役を担う不動産会社です。
本来であれば所有権移転登記と登録免許税の支払いが必要ですが、三為取引であれば売主と買主の双方で直接移転する仕組みが認められています。

契約自体は法的に問題がないものの、三為業者が売主からいくらで不動産を仕入れたのか、明確な金額が不透明になるため、知らぬ間に高額購入するリスクがあります。
不動産投資の知識や経験が乏しいと、取引価格の適正さを判断するのが難しく、三為業者の被害に遭う可能性があるため、避けたほうが賢明です。

不動産投資で「詐欺かも？」と思ったときの対処法

「詐欺被害に遭ってもお金や資産は帰ってこないものだ…」と諦めてしまう方が多くいますが、実際に公的機関に相談すれば解決できるケースも多くあります。
ここでは、不動産投資の詐欺に遭ったかもしれないと思ったときに対応してもらえる相談窓口を5つご紹介します。

金融庁「金融サービス利用者相談室」

金融庁の金融サービス利用者相談室とは、不動産投資を含む金融行政や金融サービス全般の質問・相談・意見を受け付けている窓口です。
問い合わせ方法は、次の4種類から選択できます。

• 電話（0570-016811）
• webサイト
• 文書・郵便
• ファックス※高齢者・障がい者専用

専門家を紹介したり調停のサポートができるわけではありませんが、不動産投資の個別トラブルに対しても情報を把握してアドバイスを提供します。
解決につながりそうなほかの機関の紹介やトラブルの論点整理などをサポートしているため「どうしたらよいかわからない」と悩んでいる方は、相談してみましょう。

「全国宅地建物取引業保証協会」「不動産保証協会」

全国宅地建物取引業保証協会（不動産保証協会）とは、全国の宅地建物取引業者の約8割が加入している機関であり、セミナーの実施やトラブル対応をおこなっています。

不動産投資でトラブルが発生した場合、不動産会社と被害者（投資の出資者）の仲介役として解決できる糸口がないかどうかを整理・提案します。
申し立てをした被害者が不動産投資で損失が発生している上、不動産会社と解決に至らなければ「弁済業務」に対応してもらえる点が大きなポイントです。

弁済業務とは、全国宅地建物取引業保証協会の会員である不動産会社の代わりに上限ありで損失分を払い戻ししてもらえる制度です。
全国宅地建物取引業保証協会の認証が必要になりますが、正当性があれば被害額の一部もしくは全額がかえってくるため、活用しましょう。

警察

投資用住宅の所在地を管轄する警察署に出向いて被害届を提出すれば、不動産会社に取り合ってもらえる可能性があります。
各都道府県ごとに設置されている被害相談窓口から問い合わせましょう。

ただし、被害額が極端に少ないケースや不動産会社の行方がわからないケース、証拠不十分なケースにおいては、対応してもらえない場合もあります。
警察に動いてもらえそうになければ、ほかの相談先に頼りましょう。

免許行政庁

免許行政庁とは、宅地建物取引業者の免許を交付し、運営状況を監視する行政機関で、次の2種類です。

• 国土交通大臣免許：2つ以上の都道府県で営業する場合に必要な免許
• 都道府県知事免許：1つの都道府県のみで営業する場合に必要な免許

悪質性の高い不動産投資の勧誘を受けた場合、免許行政庁に該当する不動産会社の名前や住所、内容を具体的に伝えると、聞き取りなどの調査をしてもらえます。
調査後、不動産会社に違法性が認められた場合、指導や警告、業務停止処分、免許取消処分などの処分が下されます。

弁護士（全国一斉投資被害110番）

弁護士に相談すると、次のような対応をしてもらえるでしょう。

• 不動産会社との交渉や話し合いの機会を作る
• 支払督促や民事訴訟などの裁判手続きをサポートする
• 内容によっては刑事事件として対応してもらえる

悪徳業者は不動産知識の少ないサラリーマンを狙って詐欺を働くため、一人で解決しようとしても泣き寝入りするしかない事態に陥る可能性があります。
そこで法律のエキスパートである弁護士に依頼すれば、悪徳業者を凌駕する知識量と経験値で損失を取り返すためのサポートをしてもらえます。

全国一斉投資被害110番は、投資詐欺に関連する悩みや疑問を無料で相談できる機会で、毎年2月頃に開催されているため、ぜひご利用ください。

まとめ

低リスクで安定した収益が得られるとして注目されている不動産投資ですが、近年はサラリーマンをカモにしようとする悪徳業者も増えています。
サラリーマンは収入が安定しているためローン審査に通りやすく、不動産投資の知識があまりないケースが多いのでターゲットになりやすいです。

また、不動産投資は物件を買って貸すだけと思われがちですが、実際には融資や税金、空室対策など、幅広い知識と判断が求められます。
塾や会などに参加する事で、基礎から実践的な内容まで体系的に学べるほか、講師や仲間との交流を通じて、リアルな事例や経験談を吸収することができます。
また、一人では気づけないリスクや改善点も、客観的なアドバイスによって早期に気づけるのも大きなメリットです。
安心して第一歩を踏み出すためにも、塾への参加はとても有効な選択だと思います。