区分マンション投資は辞めておくべき？失敗事例と対策を紹介！

区分マンションは初期費用を抑えて始められる不動産投資として人気が高いですが、辞めておくべきだったという意見も多いです。

特に初心者の方は投資額を抑えたいという気持ちからワンルームなどのマンション投資をする方もいらっしゃいますが、事前に辞めておくべき理由と失敗例を理解しておくべきです。

とはいえしっかり対策しておけば区分マンション投資が悪いというわけではありません。そのためこの記事では区分マンション投資は辞めておくべきと言われる2つの理由と、失敗例、対策方法について解説します。これから不動産投資を始める方はぜひ参考にしてください。

区分マンション投資とは    

区分マンション投資とは、マンションの1室を購入して賃貸で貸し出し、家賃収入を得る方法です。マンション投資は複数世帯を1人の方が所有する「1棟マンション投資」とマンションの1室だけを購入する「区分マンション投資」の2種類に分かれます。1棟マンションを購入するとなると、数億円規模にもなる可能性が高いですが、区分マンション投資であれば、数百万円から数千万円程度の投資額に抑えることができます。そのため初心者の方でも金融機関からの融資を利用して始めることが可能です。とはいえ初心者の方が区分マンション投資の注意点を理解しないがために失敗し、辞めておけばよかったと公開される方もいらっしゃいます。具体的な理由について次の項で紹介します。

区分マンション投資は辞めとくべき理由とは  

ここでは初心者の方が区分マンション投資を行って辞めておけば良かったと考える3つの理由について紹介します。

空室リスクが高い

区分マンション投資は1室のみの運用となるため、空室が発生した場合は収入が0円になります。1棟マンション投資やアパート投資であれば、数世帯から家賃収入が得られるため、収入が0円になる可能性は低いです。さらに空室期間が長引くと得られる家賃収入も低くなり、赤字になる可能性も高まります。

利回りが低い      

区分マンション投資は不動産投資の中でも利回りが低い傾向にあります。利回りとは、購入した物件価格に対し、1年間で資金回収できる割合を指し、以下の計算式で算出できます。

利回りは高い数値であるほど収益性が高いことを意味しますが、区分マンション投資は全体的にも3%から5％の物件が多いです。一方、マンション投資やアパート投資となると、世帯数が増え、家賃収入額も増えることから区分マンション投資より高い利回りになる傾向にあります。もちろん新築や中古、物件ごとによって利回りは異なるため、一概には言えないものの、利回りが低い区分マンション投資では大きな利益が見込めず、辞めておけばよかったと感じた方もいらっしゃいます。

 区分マンション投資の失敗例

区分マンション投資は辞めておくべき理由について紹介しましたが、実際どのような失敗例が挙げられるのでしょうか。ここでは2つの事例を紹介します。

退去時期が悪く空室期間が長くなった          

退去時期が悪いと新たな入居者を確保するのが困難となり、家賃収入が得られない期間が長引き赤字になってしまったという事例が挙げられます。1室だけの運用となるため、空室が生まれた時点で収入は0円になります。しかし区分マンション投資をする方の多くは、金融機関からの融資を利用しているため、返済できなくなる可能性も高まります。家賃が得られないと、返済原資が足りず、自己資金から返済していくこととなり失敗したという例です。

物件価格が安いものの収益性も低かった     

物件価格が安く、高利回り物件だったものの、立地が悪いため入居者を確保するのが困難となり、収益性も低かったという失敗事例です。中古の区分マンションでは利回りが10％を超える物件も多々あります。中には20％を超える物件も見受けられますが、高利回り物件は何かしらの理由で売れ残り物件となっていることが多いです。主な理由は「老朽化が進んでいてリフォーム費用が高額となる」ことや「立地が悪く、入居者が見つかりにくい、もしくは売りたくても買い手が見つからない」というケースが挙げられます。そのため価格が安く高利回り物件であっても、家賃収入が得られず、なおかつ物件価格とは別の費用が掛かってしまい、収益が低い物件だったという失敗事例も多いです。

区分マンション投資で失敗したいための対策

では区分マンション投資で失敗しないためにはどのような対策を取ればよいのでしょうか。ここでは3つの対策を紹介します。

節税の為、と言う名目で購入しない 

区分マンション投資は、節税目的で高い価格のものを購入し、後々損失を出すケースが大半です。区分マンション投資ではなく、中古アパート投資などで空室リスクを最低限に抑えることが大切です。中古アパートは数千万円での物件も多く、高利回り物件も多数存在します。もちろん立地や入居者需要なども確認する必要がありますが、区分マンション投資と比べると、収益が安定する傾向にあります。そのため区分マンション投資を節税対策で考えている方は、そもそも、お金を失う可能性があることを理解しましょう。

売却で利益が出るのかを確認する 

事前に売却利益を計算し、利益が出るのかをチェックしてから投資しましょう。万が一空室期間が長引いたりした場合は、売却を検討しなければいけません。しかし売却しても金融機関からローンの方が大きくあったり、諸費用や税金を差し引くと手残りが0円になる物件であれば、投資として失敗となるため、購入する前に売却利益を計算しておくことが大切です。

専門家に相談する

売却利益の計算も含め、これから不動産投資を始める方は、不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。先程もお伝えしたとおり、区分マンション投資をサブ投資として始める前に、メインの中古アパート物件を探さなければいけません。とはいえどのような物件を探せばよいか分からないうえ、アパート投資の基礎を学ぶ必要があります。不動産会社であれば、顧客に寄り添って相談に乗ってくれるうえ、会社によっては「定期的な不動産投資セミナー」や「勉強会」なども行っております。相談だけでなく、知識や能力を身に付けることにもつながるため、これから不動産投資を始める方は、まずは専門家に相談するようにしましょう。

まとめ    

区分マンション投資は空室リスクの高さや利回りの低さなどから辞めておくべきという意見も多いです。特に、節税で購入したために購入価格が高すぎたというケースが大半で、家賃下落による赤字転落はほとんどの区分マンションで見られるため、最後に売却した資金は、累計赤字額の埋め合わせにしかならないケースがほとんどです。不動産投資は、戸建てや中古アパート投資などから始めてみても良いでしょう。また不動産投資を始める方は、誤った物件の選定を行ってしまう可能性も高いため、不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。弊社では戸建てや中古アパートを含めたさまざまな不動産の買い進め方をレクチャ―するだけでなく、定期的なセミナーや塾も開催しております。これから不動産投資を始めたいという方は、ぜひ一度ご相談くださいませ。