【初心者のための不動産投資入門】不動産投資初心者が押さえるべきポイントや成功に近づくための方法を徹底解説！

不動産投資には興味があるけれど、「失敗したらどうしよう」「何をしたら良いのか分からない」という理由から、始める1歩を踏み出せず、躊躇してしまっている方もおられるのではないでしょうか。

 

不動産投資は、自己資金が少なくても始められる投資として知られていますが、初期投資にある程度まとまった資金が必要になります。だからこそ、やるからには確実に成功させたいと考えてしまうあまり、プレッシャーや不安を強く感じてしまうのは決して珍しい話ではありません。

 

本記事では、不動産投資初心者が押さえておくべきポイントや、必要な資金の目安、不動産投資の種類と初心者におすすめの物件の種類を解説します。

 

成功をおさめるためのポイントも紹介していますので、不動産投資に興味はあるけれど不安があって始められないという方は、ぜひ最初の1歩を踏み出すための参考にしてください。

不動産投資初心者が押さえるべきポイント

不動産投資は難しいというイメージを持っておられる方は、意外と多いのではないでしょうか？ですが実際は、不動産投資会社などのプロによるサポートサービスも利用できるため、想像されているよりもハードルは高くありません。

 

しかし、いくらプロによるサポートサービスも利用できるからといって、何の準備もなしに不動産投資を始めるのは、さすがにおすすめできません。

 

そこでまずは、不動産投資を始める前にぜひ押さえておきたいポイントを解説します。

不動産投資の勉強をする

望めばプロのサポートを受けられる不動産投資ではありますが、投資を円滑に進めるためにも、最低限の基本的な知識は身につけておくべきです。基本的な知識さえあれば、営業マンの都合の良い話を鵜呑みにせず、自らの判断に基づいて投資を進められるでしょう。

 

それでは具体的に、どのような知識を、どのような手段で身につければ良いのでしょうか？

 

簡単にではありますが、それぞれ解説します。

 

身につけるべき不動産投資の基本的な知識

不動産投資で学ぶべき事柄は多岐にわたりますが、初心者が優先して学ぶべき基本的な知識としては、以下のような内容があります。

• 不動産投資の基礎知識（不動産投資とは何か、不動産投資の種類、メリット）
• 不動産投資にかかる費用
• 不動産投資ローンに関する基本的な知識
• 物件管理の基本的な知識
• 物件選び
• 出口戦略

基礎的な内容だけでも、学ぶべき内容は非常に多いです。必ず全てを一気に理解しなければならないわけではないので、まずは興味がある部分や、わかりやすそうな部分からゆっくりと学んでみるのが良いでしょう。

学び始めの内容としておすすめなのは、不動産投資の基礎知識と基本的な流れ、出口戦略です。これらを一通り理解できれば、不動産投資の概要が理解できるでしょう。他の内容に関してはそれから学び始めても決して遅くはありません。

 

おすすめの不動産投資の勉強方法

不動産投資の勉強方法はさまざまですが、手軽に取り組みやすい方法として以下の3つをご紹介します。

• 書籍で勉強する
• インターネットで調べる
• 不動産投資セミナーに参加する

書籍やインターネットは、独学で不動産投資を学ぶうえで基本となる勉強方法です。どちらも自分のペースで学習を進められますが、意識して勉強時間を作る必要があります。

 

本で学習を進める場合は、教材にする本の選定が難しい点がネックです。
投資経験者におすすめの本を尋ねてみる、インターネット上の評判や口コミなどを参考にして、まずは1冊用意してみましょう。

インターネットで調べながら学習を進める際は、サイトの情報が間違っているケースもある点に注意してください。

あらかじめ書籍も用意しておき、復習がてら情報の正否を確認する習慣をつけておくと、正しい知識を身につけやすくなります。

勉強方法の中で最もおすすめなのは、不動産投資セミナーへの参加です。セミナー参加の大きなメリットは、不動産投資に興味を持つ仲間ができ、情報交換が可能になることです。不動産会社が無料で開催しているケースもありますので、ぜひ参加を検討してみてください。

投資金額と目標を設定する

初心者の方が不動産投資を始める際は、必ず投資金額と具体的な目標を設定しましょう。「すぐに大きな利益を得たい」というような、目標があやふやで不明確な状態のまま投資を始めてしまうと、その場その場の判断になりやすく、長期的な視点に立った適切な判断がしにくくなってしまいます。必ず「何年後にどれくらいの利益を出す」というように、具体的で明確な目標を設定するよう心がけてください。

 

事前に不動産投資の特徴や強みについて学んでおくと、より現実的な目標を設定しやすくなります。繰り返しになりますが、実際に投資を始める前には必ず、最低限の知識は身につけておきましょう。

投資金額についても、現実的な範囲で決めておくのがおすすめです。自身の返済能力を超えた高額物件を購入してしまうと、月々の返済金額が予想以上に大きくなってしまい、運用するほど損失が出てしまう可能性もあります。そのようなリスクを避けるためにも、あらかじめ決めておいた投資金額を超えないよう注意してください。

 

少額投資からスタートする

不動産投資初心者がいきなり、一棟マンションのような高額物件を購入・運用するのはリスクが大きく、大変危険です。詳しくは後ほど解説しますが、一棟マンションを運用する場合、当然ですがマンション内の全ての部屋が管理対象となります。その分だけ対処しなければならない案件も増えますし、メンテナンスや修繕費用も大きくなりがちです。損失が発生する可能性だけでなく、損失額が大きくなってしまう可能性も高くなります。

不動産投資の経験やノウハウに乏しい初心者の方には、区分マンションなどの比較的少額から始められる物件がおすすめです。必要な初期費用も少ないですし、万が一うまくいかなかったとしても、その分だけ損失も小さくなります。まずはリスクの少ない少額物件を運用して経験を積み、投資に慣れて十分な運用資金を確保できてから、大きな物件にチャレンジしてみるのが良いでしょう。

最近では「不動産クラウドファンディング」や「J-REIT（不動産投資信託）」など、数万円単位で気軽に始められる不動産投資商品も増えてきています。いきなり投資物件を購入するのに不安や抵抗を感じる方は、まずはこれらの少額不動産投資から始めてみてはいかがでしょうか。

 

不動産投資を始めるのに必要な資金はどのくらい？

不動産投資は少ない資金でも始められますが、自己資金が少ないほどリスクも高くなるため、初心者の方はある程度の資金を用意しておくのがおすすめです。

具体的には、購入する物件価格の2〜3割にあたる金額が目安となります。

たとえば2,000万円の物件を購入するのであれば、400〜600万円程度が目安です。実際には購入する物件の評価なども影響してきますが、この程度の資金が用意できれば融資も通りやすくなりますし、月々の返済額も適度に抑えられるでしょう。

なお、物件購入には不動産会社に支払う仲介手数料や不動産取得税など、さまざまな費用（初期費用）がかかります。初期費用は現金で支払う必要がありますので、注意してください。

一方で、物件購入額を全て融資を受ける「フルローン」、諸経費も含めて融資をうける「オーバーローン」と言う用法もあります。これらのメリットは自己資金（手出し）を抑えられる半面、ローンの支払額が大きくなってしまう点には注意が必要です、事前に入念なシミュレーションを行い、十分にローンを返せるかどうか検討が必要です。

 

不動産投資の種類

不動産投資には、いくつかの種類があります。種類ごとにメリット・デメリットがあるため、自分に適した投資の種類を選ぶのが大切です。

ここでは、代表的な3種類をご紹介します。

 

一棟投資

マンションやアパートなどを、一棟まるごと購入して運用する投資方法です。

建物内のすべての部屋を貸し出すため、全室が空室になる可能性が低く、その分だけ収益が安定しやすいです。空室をなくせれば、非常に高い収益が期待できます。

一方で、一棟まるごと購入するため、大きな資金が必要になります。ランニングコストも高くなるため、資金力のある方や、投資経験が豊富な方におすすめの方法です。

 

区分投資

マンションやアパートの1部屋単位を購入し、運用する投資方法です。

一棟投資に比べて必要な資金が少ないため、あまり資金を用意できない方や初心者でも取り組みやすいと言われる、一つの方法です。

また、1部屋単位で運用するためリスクが少なく、対処もしやすいですが、空室になってしまうと一切収入が得られなくなるので、注意してください。

 

戸建て投資

一戸建てを購入し、賃貸物件として運用する投資方法です。

マンションやアパートとは異なり、共用部分が存在しないため、物件の維持費が少なく済む点が魅力です。

区分投資と同様、空室時には収入が得られなくなりますが、一戸建ての場合はリフォームやリノベーションによって物件の価値を高めやすく、より高い収益を目指しやすくなる特徴があります。

 

不動産投資初心者におすすめの物件の種類はどれ？

不動産投資の初心者が物件を購入する場合は、中古の「区分マンション」「アパート」「戸建て」がおすすめです。

なぜこれらの物件がおすすめなのか、それぞれ理由を解説します。

 

区分マンション

 

区分マンションへの投資は、少ない自己資金で始められるというメリットがあります。1部屋であれば管理会社に管理を依頼しやすいですし、一棟マンションに比べると修繕費用もはるかに安く済むなど、低リスクで運用しやすいという点が挙げられます。

 

しかしながら、利回りは低い傾向があり、ローン支払いや、管理費・修繕積立費、管理委託費、固定資産税などの諸経費を除くと、赤字になってしまうという事も少なくありません。本当に取り組むべき案件かどうかは、採算がちゃんと合うかどうか、事前にシミュレーションを行い、慎重に検討することをおすすめします。

アパート

自己資金に余裕がある場合には、中古アパートを1棟購入してみるのもおすすめです。

 

アパートはマンションのように１部屋ごとではなく、1棟で売買がおこなわれます。物件によっては新築マンション1部屋分の価格でアパート1棟を購入できるケースもあり、非常にお得です。

 

他にも節税や、融資の際の与信において有利になるなどのメリットがありますが、特に注目したいのが「リスクの分散」です。

 

区分マンションや戸建ての場合、入居者がいなければ稼働率が0％となってしまい、収入が一切見込めなくなります。その点アパートであれば複数の部屋を稼働させられるため、いきなり収入がゼロになってしまう可能性が低く、初心者にもおすすめしやすいです。

 

戸建て

一戸建ても、初心者向きの物件です。

戸建ては比較的価格が低いのですが、利回りが比較的高い傾向があります。区分マンションやアパートとは異なり、戸建て物件は周りから独立した住環境を確保できるため、ファミリー層に人気がある点もポイントです。ファミリー層は理由がない限り長期間入居し続ける可能性が高いため、安定して家賃収入を得やすいメリットがあります。

また、戸建て物件はリフォームやリノベーションによって価値を高められるため、より空室リスクを抑えられる点も魅力です。

 

一棟マンション投資や新築物件はあまりおすすめできない

一棟マンション投資や新築物件への投資は、不動産投資初心者にはあまりおすすめできません。理由は以下のとおりです。

 

• 物件価格が高額
• キャッシュフローがマイナスになりやすい
• 家賃の下落率が高い
• 資産価値が比較的下がりやすい
• 利回りが低い
• 管理・運用が難しい

 

特に物件価格が高額となる点や、家賃下落リスクの高さなどを考慮すると、とても初心者向きとは言えません。一棟マンションや新築物件はハイリターンではありますが、同時にハイリスクな投資物件でもあります。ある程度以上の不動産運用経験がなければ、安定して管理・運用するのはノウハウが必要でしょう。

 

このように一般的に言われてます。そしてメリットとデメリットとリスクが存在することをお話ししましたが、それらを知りノウハウを身に着ける事で、初心者の方でも優良物件の見極めができるようになり、安定した収益と資産を作り上げることは可能です。

 

あくまで、物件の特色からのおすすめをお伝えしましたが、大切なことはデメリットやリスクを知りノウハウを深めることと計画性です。

不動産投資初心者はある程度の知識や経験を得たうえで、新たな物件の購入や、より難易度の高い物件の運用にチャレンジしていくのがおすすめです。

 

初心者が不動産投資を始めるなら個人か？法人か？

初心者が不動産投資を始める場合、個人で始めるのが良いのか、法人を設立してから始めるのが良いのか、という議論があります。それぞれメリット・デメリットを比較して考えてみましょう。

個人として不動産投資をおこなう場合は、特に手続きの必要はなく、手軽に始められます。税金面では、不動産所得が赤字の場合は損益通算ができるため、赤字分を本業の所得から差し引いての節税が可能です。また、不動産の購入や売却が比較的簡単で、小規模な投資に適しています。ただし個人の資産と投資の資産が併存してしまうと、リスク管理が難しくなるかもしれません。

法人として不動産投資をおこなう場合、法人化の手続きに手間や費用がかかるものの、一般的に法人化したほうが信用力が高まるため、金融機関から融資を受けやすくなる可能性があります。節税の面では、個人の所得税率よりも法人税率のほうが低い場合があるほか、経費として計上できる項目も広がるなど、個人よりも高い節税効果が期待できるでしょう。また、法人名義で不動産を保有することで、個人資産と分離し、リスク管理が容易です。その一方で、会計や税務の管理が複雑になる可能性があります。

このように、個人と法人にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、一概にどちらが有利とは言い切れません。どちらか一方を選ぶことも、両方の特徴を生かしながら同時に買い進めることも可能ですので、不動産投資初心者の場合、まずは個人ではじめることをおすすめします。

不動産投資初心者が成功をおさめるための4つのポイント

最後に、不動産投資初心者が成功をおさめるためのポイントを4つ、ご紹介します。初めての不動産投資に役立ててみてください。

ポイント1　不動産投資ローンの仕組みを把握する

不動産投資を始める方の多くは、不動産投資ローンを活用して物件を購入します。そのため、不動産投資ローンの仕組みを把握しておく必要があります。

たとえば、不動産投資ローンを組める見通しは立つのか、組めるとしたらどれくらいの融資が期待できるのか、運用中にかかるコストはどの程度見込まれるのか、家賃収入はどの程度期待できるのかを確認しておきましょう。

不動産投資ローンを利用すれば、より少ない自己資金でより大きな利益が得られるレバレッジ効果を活用しやすくなります。不動産投資ローンの仕組みと合わせてレバレッジ効果についても理解を深めておくと、より効率的な投資効果を得やすくなるでしょう。

 

ポイント2　不動産投資のリスクを知る

不動産投資は、誰でも簡単に始められる投資と言われています。しかし投資である以上、必ず一定のリスクがともなう点をしっかり理解しておきましょう。

たとえば、不動産投資で最も懸念されるのは「空室リスク」です。空室の間は家賃収入が得られなくなるため、空室が長期間続くなど、場合によっては月々の返済にも深刻な影響が出てしまう可能性もあるので、注意が必要です。

物件の老朽化にともなって必要になる大規模修繕もコストが大きいため、不動産投資における注意すべきリスクの1つ「修繕リスク」として知られています。

不動産投資は、必ず儲かると保証された投資ではありません。さまざまなリスクがあると把握したうえで、常にそれらのリスクを念頭に置き、日頃からその回避に努める必要があるのだと理解してください。

 

ポイント3　無理のない投資計画を立てる

不動産投資は、レバレッジ効果を効かせることができるのがメリットの1つです。とはいえ、自身の返済能力を超えた物件の購入は、おすすめできません。

価格の高い物件であるほど得られるリターンが大きい可能性はありますが、必ず利益を得られるとは限りません。空室リスクが発生すれば家賃収入が得られず、自己資金から持ち出して返済する必要が出てきます。万が一返済が滞ってしまえば、物件を売却せざるを得なくなりますし、最悪は自己破産も考えられます。

レバレッジ効果を効かせようと無理をするほど、リスクは大きくなります。ご自身にとって無理のない範囲でチャレンジできるよう、しっかりとした投資計画を心がけましょう。

ポイント4　信頼できる不動産会社を見つける

信頼できるパートナーを見つけ出せるかは、不動産投資の重要なポイントの1つです。知識や経験に乏しい初心者にとって信頼できる不動産会社は、物件選びやローン、購入後の物件管理など、さまざまな面でアドバイスやサポートをもらえる貴重で重要な存在です。

信頼できる不動産会社選びでは、実績や口コミだけでなく、実店舗に出向いてみるのも重要なポイントです。社員が実際に働いている様子や会社の雰囲気、顧客に対応する態度や姿勢など、ご自身の目で直接確認してみましょう。

不動産投資は、長い時間をかけておこなう投資です。だからこそ、その多くの時間を共にするパートナーとなる不動産会社は、非常に重要な存在となります。後になって後悔せずに済むよう、ご自身が納得できる、本当に信頼できるパートナーを探してみてください。

まとめ

不動産投資は自己資金が少なくても始められる投資ではありますが、初期費用は他の投資商品よりも高い傾向にあります。だからこそ「失敗したらどうしよう」という不安が大きくなってしまいがちかもしれません。

ですが必要な知識を学び、得たうえで、しっかりと地に足をつけた投資計画を立てておけば、自然と成功に近づけるのが不動産投資です。本記事で紹介した、成功をおさめるためのポイントを踏まえ、ぜひ実践を重ねてみてください。

不動産投資初心者の方は特に、何かと不安を感じてしまう機会が多いかと思います。本記事を参考に不動産投資への理解を深め、最初の1歩を踏み出すきっかけとして役立てていただければ幸いです。