【初心者のための不動産投資入門】不動産投資初心者が押さえるべきポイントや成功に近づくための方法を徹底解説！

最終更新日：2026年2月13日

不動産投資に興味はあるものの、「本当に自分にできるのだろうか」「失敗したらどうしよう」と不安を感じている方は多いのではないでしょうか。

不動産投資は株式投資などと比べて投資額が大きく、一度始めたら簡単にはやめられないという特徴があります。

そのため、初心者が感覚やイメージだけで始めてしまうと、思わぬ失敗につながるリスクがあります。

この記事の目的は、不動産投資を「やる/やらない」を自分自身で判断できるようにすることです。焦って始める必要はありません。

まずはしっかりと知識を身につけ、自分なりの判断軸を持つことから始めてみてはいかがでしょうか。

1 不動産投資とは？初心者が知っておくべき基本
- 1.1 不動産投資の収益構造
- 1.2 不動産投資に向いている人・向いていない人
2 初心者がやりがちな失敗パターン5選
3 初心者が不動産投資を学ぶ3つのステップ
4 始める前のセルフチェックリスト
- 4.1 不動産投資を始める前のチェックリスト
5 よくある質問
6 まとめ：焦らず、自分のペースで判断しよう

不動産投資とは？初心者が知っておくべき基本

不動産投資を始める前に、まずは基本的な仕組みと、自分に向いている投資なのかを理解しておくことが大切です。ここでは、不動産投資の収益構造と、どんな人に向いているのかを解説します。

不動産投資の収益構造

不動産投資で得られる収益は、主に2つあります。1つ目は毎月の家賃収入、2つ目は物件を売却したときの売却益です。家賃収入からローン返済や管理費、修繕費などの経費を差し引いた残りが、実際の手元に残る利益となります。

不動産投資は株式投資のように短期間で大きく利益を得るものではなく、長期的に運用して安定収入を得ることを目的とする投資です。そのため、数年単位、あるいは10年以上の長い目で資産形成を考える必要があります。

不動産投資に向いている人・向いていない人

不動産投資はすべての人に適した投資方法というわけではありません。自分が向いているかどうかを冷静に判断することが、失敗を防ぐ第一歩になります。

不動産投資に向いているのは、長期的な視点で資産形成をしたいと考えている人です。また、物件の管理や入居者対応など、ある程度の時間と手間をかけられる人にも適しているでしょう。さらに、ある程度の自己資金を用意できる人や、リスクを冷静に受け止められる人も向いているといえます。

一方で、短期間で大きく稼ぎたいと考えている人には不動産投資は向いていません。また、手元資金がまったくない状態で始めるのもリスクが高すぎます。本業が忙しすぎて物件管理にまったく時間を割けない人も、慎重に検討したほうがよいでしょう。

ただし、「今は向いていない」からといって、それが悪いわけではありません。今は準備期間と考え、まずは知識を身につけたり、資金を貯めたりすることから始めるという選択肢もあります。

初心者がやりがちな失敗パターン5選

不動産投資で失敗する初心者には、いくつかの共通したパターンがあります。ここでは、特によく見られる失敗例を5つ紹介します。これらを知っておくことで、同じ失敗を避けることができるでしょう。

1. 十分な資金なしに始めてしまう

不動産投資では、物件の購入価格以外にもさまざまな費用が発生します。登記費用、仲介手数料、不動産取得税、火災保険料など、物件価格の5〜10%程度の諸費用がかかることを見落としてしまうケースがあります。

また、購入後も突発的な修繕が必要になることがあります。給湯器の故障、水漏れ、外壁の修繕など、予想外の出費が発生したときに対応できる資金がないと、不動産投資を続けることが困難になってしまいます。

2. 営業マンの言葉を鵜呑みにする

不動産会社の営業担当者は、物件を売ることが仕事です。そのため、メリットは強調されるものの、デメリットやリスクについての説明が不足しているケースがあります。

「この物件は絶対に空室になりません」「家賃保証があるので安心です」といった言葉だけを信じて購入してしまうと、実際には想定外の問題が発生することがあります。営業マンの説明を聞くだけでなく、自分でも調べて判断する姿勢が大切です。

3. 表面利回りだけで判断する

物件情報を見ると「表面利回り10%」といった数字が目立つように表示されています。しかし、この表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割っただけの数値で、実際にかかる経費を考慮していません。

管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料、空室時の損失などを差し引いた実質利回りで判断しないと、購入後に「思ったより利益が出ない」という事態に陥ります。表面利回りが高くても、実質利回りで見ると赤字になる物件も存在するのです。

4. 家族に内緒で始めてしまう

不動産投資は、日々の収支管理や物件状況の確認、年に一度の確定申告など、さまざまな作業が発生します。これらをすべて一人でこなすのは、本業を持っている人には非常に困難です。

また、時には自己資金を使うケースもあります。家族の理解がないまま進めようとすると、後々家庭内のトラブルに発展したりする可能性があります。

5. 新築区分マンションを買ってしまう

初心者向けとして営業されることの多い新築区分マンションですが、実は収益性が低い投資対象です。新築というプレミアム価格が上乗せされているため物件価格が高く、その分ローン返済額が大きくなります。

さらに、区分マンションは管理費や修繕積立金の負担が大きく、これらの費用を差し引くと毎月の収支がマイナスになることも珍しくありません。「節税になる」という営業トークで勧められることもありますが、毎月赤字を出しながら節税しても、トータルで見ると損をしているケースがほとんどです。

初心者がやりがちな失敗パターンまとめ

失敗パターン	よくある原因	起こりうる結果
十分な資金なしに始める	諸費用や突発的な修繕費を想定していない	資金ショート、物件の維持ができない
営業マンの言葉を鵜呑みにする	自分で調べず、メリットだけを信じる	想定外のリスクに直面、収益が出ない
表面利回りだけで判断する	実質利回りを計算していない	毎月赤字、想定外の出費
家族に内緒で始める	配偶者の理解を得ていない	家庭内トラブル
新築区分マンションを買う	収益性を正しく理解していない	毎月赤字、売却時の資産価値低下

初心者が不動産投資を学ぶ3つのステップ

判断軸を身につけるためには、正しい順序で学ぶことが大切です。ここでは、初心者が不動産投資を学ぶための3つのステップを紹介します。

ステップ1：基礎知識をインプットする

まずは、不動産投資の基礎知識を体系的に学ぶことから始めましょう。セミナーに参加することで、不動産投資の全体像を把握することができます。最初はすべてを理解できなくても、どんな知識が必要なのか、どんなリスクがあるのかがわかってきます。

ただし、セミナーの中には特定の物件を販売することが目的になっているものもあります。メリットばかりを強調し、リスクの説明が不足しているセミナーには注意が必要です。中立的な立場で、デメリットも含めて説明してくれるセミナーを選びましょう。

セミナーで聞いた内容の中で、理解が不十分だった部分については、書籍で深掘りすることをおすすめします。書籍は体系的にまとめられているため、知識を整理しやすいという利点があります。また、YouTubeなどの動画コンテンツも、通勤時間や隙間時間を活用して学べるため、忙しい方にも適した学習方法といえるでしょう。

セミナーに参加するなら、実際に実績を上げている投資家から直接学べる環境を選びましょう。神大家さん倶楽部では、初心者の方にもわかりやすく、リスクも含めて丁寧に解説しています。

参加のお申し込みはこちらから

ステップ2：少額投資で経験を積む

基礎知識を身につけたら、いきなり現物不動産を購入するのではなく、まずは少額投資で感覚をつかむという選択肢もあります。少額投資であれば、万が一失敗したときの損失も限定的ですし、不動産投資が自分に向いているかどうかを見極めることもできます。

現物投資としては、中古戸建てが比較的手の届きやすい価格帯で、リフォームや運用方法など自由度が高いという特徴があります。ただし、中古戸建ては、そのままでは貸し出せない状態で販売されているものも多く、最初にリフォームから着手する必要がある事がほとんどです。

ステップ3：信頼できる相談先を見つける

不動産投資を進める上で、信頼できる相談先を見つけることは非常に重要です。相談先を選ぶ際は、メリットだけでなくデメリットやリスクもきちんと説明してくれるかどうかを確認しましょう。

また、物件を販売して終わりではなく、購入後の管理運用についてもフォローしてくれる体制があるかどうかも重要なポイントです。不動産投資は購入がゴールではなく、むしろスタート地点です。長期的に相談できるパートナーを見つけることが、成功への近道となります。

始める前のセルフチェックリスト

不動産投資を始める前に、自分の状況が整っているかを確認することが大切です。以下のチェックリストで、投資を検討できる状態にあるかどうかを確認してみてください。

不動産投資を始める前のチェックリスト

チェック項目	確認内容	チェック欄
家計収支の把握	毎月の収入・支出を記録し、余剰資金を把握している	☐
家族の理解	パートナーや家族に投資目的とリスクを説明し、理解を得ている	☐
基礎知識の習得	表面利回りと実質利回りの違い、キャッシュフローの計算方法を理解している	☐
リスクの想定	空室、家賃下落、災害などのリスクを理解し、対策を考えている	☐
最悪のケースのシミュレーション	半年間空室が続いた場合でも返済できるか確認している	☐
信頼できる相談先の確保	デメリットも説明してくれる相談先を見つけている	☐
自己資金の準備	物件価格の1〜2割程度の自己資金を用意できている	☐
本業との両立	物件管理に割ける時間があるか確認している	☐

すべてにチェックが入らない場合は、まだ始めるタイミングではないかもしれません。焦らず、まずは準備を整えることから始めましょう。

よくある質問

Q1. 年収いくらから始められますか？

明確な基準はありませんが、一般的には年収500万円以上が目安とされています。ただし、年収よりも重要なのは、毎月の収支が安定しているか、自己資金がどれくらいあるかです。年収が高くても支出が多ければ融資は難しくなりますし、逆に年収がやや低くても、堅実な生活をして自己資金が多くあるなどのアピールができれば融資が通る可能性もあります。

Q2. 自己資金はどれくらい必要ですか？

物件価格の1〜2割程度の自己資金があると、ローンの返済負担を軽減でき、リスクを抑えられます。たとえば、2000万円の物件であれば200〜400万円程度です。ただし、フルローン（自己資金ゼロ）で始めることも可能です。その場合は、より慎重な収支計算が必要になるでしょう。

Q3. サラリーマンでも続けられますか？

はい、多くのサラリーマン大家さんが本業と両立しています。ただし、管理会社に物件管理を委託するなど、手間を減らす工夫が必要です。すべてを自分で行おうとすると、本業に支障をきたす可能性があります。また、家族の協力を得られると、より続けやすくなります。

Q4. 失敗したらどうなりますか？

最悪の場合、物件を売却してもローンが残る状態になったり、返済が滞って自己破産に至るケースもあります。そうならないために、事前のリスク管理と知識の習得が重要です。また、万が一失敗した場合の出口戦略（物件の売却、損切りのタイミング）も事前に考えておくことが大切です。

Q5. 今すぐ始めるべきですか？それとも勉強してからですか？

焦って始める必要はありません。不動産投資は一度始めたら簡単にはやめられないため、まずはしっかりと知識を身につけることをおすすめします。セミナーに参加したり、書籍で学んだり、少額投資で経験を積んだりしながら、自分に合った投資方法なのかを見極めてから始めても遅くはありません。むしろ、準備不足のまま始めるほうがリスクが高いといえます。