初心者必見！不動産投資で破産する理由と3つの対策を紹介！

不動産投資をする方が急増している中で、正しい物件に投資できず破産してしまったという方もいらっしゃいます。確かに不動産投資は大きな金額を動かすことになりますが、正しい運用を行っておけば破産しないことが一般的です。ではなぜ破産してしまったのでしょうか。本記事では不動産投資で破産する理由と物件の特徴、対処方法を紹介します。

なぜ不動産投資で破産する？

冒頭にもお話しした通り、不動産投資で破産する方は少ないです。しかし実際に破産してしまったという方もいらっしゃいます。どのような理由なのでしょうか。ここでは不動産投資で破産する理由を3つ紹介します。

赤字物件に投資している

投資した時は優良物件と思っていたものの、実際は赤字物件だったということがわかり破産してしまうケースです。高利回りの物件と思って購入したが、実際は立地が悪く入居者が決まらず家賃収入が得られず失敗した方もいらっしゃいます。物件情報が掲載されたマイソクには、「満室時の利回り」だけ記載されている場合があります。しかし注視すべき点は「現状の利回り」です。入居者がいない時の利回りで判断しても得られる家賃収入が変わってくるため意味がありません。結果満室時の家賃を得られず架空の利回りで投資判断してしまい、破産してしまったケースがあります。

家賃収入より借入返済の方が大きくなる

家賃収入より借入返済額の方が大きくなり破産してしまったという事例です。家賃は老朽化に伴い年々下落します。しかしここ数年金利は上昇傾向にあるため返済額が大きくなっています。その結果家賃収入より返済額の方が大きくなり、自身の預金から支払しなければいけない状態となり破産したというケースがあります。

出口戦略を考えていない

出口戦略とは売却などを行って物件を手放すタイミングのことを指します。不動産は長期間保有していても老朽化すると、家賃の下落や売却できない状態にもなりかねません。そのため投資する前にいつ売却するのかを決めておくのが一般的です。しかし家賃収入が入っているから現状維持をする方もいらっしゃいます。安定的に家賃が得られれば良いですが、急に空室が重なると収入が得られないだけでなく、買い手からも魅力のない物件となってしまうため売却できない状態にもなるでしょう。その結果借入返済に圧迫され、破産してしまったというケースもあります。

破産する物件の特徴は

では破産する物件にはどのような特徴があるのでしょうか。ここでは2つの特徴を紹介します。

返済額ウエイトが大きすぎる物件

最も多いのは「返済ウエイトが大きい物件」です。例えば家賃6万円で8世帯のアパートを所有し、満室時の家賃収入を48万円と仮定します。毎月の借入返済が30万円と仮定すると、18万円の余剰金が出るため、3世帯分空室が発生してもマイナスになることはありません。しかし借入返済が42万円となると、1室しか空室が発生していけない状況になります。アパートは入退去が必ずあるため空室期間が発生します。さらに3月などの引っ越し時期を逃すと長期間空室になる可能性もあるでしょう。収入と返済のバランスを考慮したうえで投資しないと自身の預金から返済するだけでなく、最悪の場合は自己破産に陥ることだってあります。

近隣需要と合っていない物件

投資する物件は近隣需要と合っていなければいけません。家賃が相場からかけ離れていないことはもちろん、需要のある間取りの物件でないと入居者が確保できず家賃が得られない可能性が高まります。例えば大学周辺のアパートに投資する場合、学生がターゲットとなるため、１Kなどの単身者向け物件を選ぶ必要があります。しかし2LDKや3LDKなどファミリータイプの間取りの物件へ投資しても入居者を確保するのは難しいでしょう。「お手ごろな価格だったから」「ファミリーの方が長く入居してくれるから」という理由で投資する方もいらっしゃいますが、入居者ありきの不動産投資であるため、家賃が得られず破産してしまう可能性も高くなります。

自己破産しないための3つの方法

では破産しないようにするためにはどのような点に注意すればよいのでしょうか。ここでは3つの方法を紹介します。

負荷をかけてシミュレーションする

投資する物件の収支シミュレーションに負荷をかけて行っておくと、ある程度リスクが起きても対応できる物件であると判断できます。一般的には満室時の家賃収入から毎月の返済額を差し引き、管理手数料を差し引くと月収入額を想定することができます。しかし金融機関の融資審査のように、金利5％、入居率70％でシミュレーションを行うことで「返済額の増加」「収入減少」が起きても問題ない物件であるのかを判断することが可能です。現在のアパートローンの金利は、1.5％～2％前後ですが、利上げ時に備えて高金利で想定するのも一つの方法です。日本では未だ量的金融緩和が継続されていますが、世界各国では利上げを行っています。金利差は為替に影響を及ぼし、円安が続いていることから今後日本でも利上げが予想されます。2022年にみずほ銀行や三井住友などメガバンクは、住宅ローンの金利を上げると発表致しました。もちろんアパートローンなどの金利の上昇も考えられるため、事前に負荷をかけてシミュレーションすることが大切です。また入居率も同様に、一生100％ということはほとんどありません。老朽化することで新築物件より人気が下がり空室が発生します。そのためある程度入居率を下げ、得られる家賃収入を減少させておくと、よりリスク発生時でも耐えられる物件であるかを見極めることができるでしょう。

物件の選定能力を身に付ける

破産しないようにするためには物件の選定が重要です。赤字になる物件や立地が悪く入居しない物件に投資しないように、知識を蓄え見極め能力を高める必要があります。とはいえ不動産投資初心者にとっては難易度が高く、何から勉強すればよいかわからないでしょう。そのため次の項で紹介するセミナーなどへの参加をおすすめします。

セミナーや塾で学ぶ

セミナーや塾では成功体験だけでなく、失敗例も学ぶことができます。成功体験だけですと、リスクの部分や基礎的なことを学ぶことができますが、失敗例も学ぶと自身が気を付けることを身に付けることが可能となります。不動産投資は独学で学ぶには難易度が高く、間違えた知識を身に付けてしまうこともあります。しかしセミナーや塾は不動産投資の専門家が講師となり、親身になって相談に乗ってくれることから、心強い味方にもなるでしょう。

まとめ

不動産投資で破産する理由は「収益性」と「売却タイミング」がカギとなります。不動産は年々家賃下落していくのに対し、返済額は上昇する可能性もあります。さらにタイミングを間違えると買い手が見つからず売却できないということにもつながりかねません。そのため物件の選定能力を身に付け、正しいシミュレーションを行ってから投資することが重要です。弊社では正しい物件の選定方法から自身でできるシミュレーション方法を無料セミナーなどを通じてご紹介しております。ぜひ一度足を運んでみてはいかがでしょうか。