不動産投資は儲からないと言われる5つの理由とは？不動産投資に成功する人の特徴やポイントもあわせて解説！

不動産投資を考えた際、家族や友人から「儲からないからやめておけ」と言われた経験はありませんか？また、インターネット上でも「不動産投資は儲からない」という情報を目にすることがあります。

そのため、不動産投資に消極的になってしまう方もおられるでしょう。

そこで、本記事では不動産投資が儲からないと言われる理由と、不動産投資に成功する人の特徴やポイントを解説します。

「不動産投資を始めてみたいけど、儲からないならやめておこうかな」と考えている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資は儲からないは本当か

結論から言えば、不動産投資は儲からないとは言い切れません。

購入した投資用物件に関するさまざまな条件、周辺環境、経済情勢や不動産市場の動向の影響によって、収益は変動します。

不動産投資について勉強し、知識をつけておくことで、これらの影響を受けたとしても損失を最小限に抑えることで利益を出していくことは可能です。そのため、必ずしも不動産投資は儲からないとは言えません。

それではなぜ、不動産投資は儲からないという話を耳にしたり、目にしたりするのでしょうか。

不動産投資は儲からないと言われる5つの理由

不動産投資は儲からないという情報は、さまざまな場面で見聞きします。その理由は一体なぜなのでしょうか。

ここからは、なぜ不動産投資は儲からないと言われているのか、その主要な５つの理由について、それぞれ解説します。

人口減少により空室が発生する可能性が高まっている

不動産投資は、投資用物件を購入し入居者が入ることではじめて家賃収入を得ることができます。つまり、投資用物件を購入しても、入居者がいなければ利益を出すことができないのです。

現在、日本は少子高齢化が進み、人口の減少が社会的な問題となっています。人口が減少することで入居する人が少なくなるため空室が発生する可能性が高いと考えられています。

不動産投資において、空室が発生することは収入がゼロになることを意味するため、非常に憂慮すべき問題です。

空室が発生する可能性が高くなることが予想されているため、不動産投資は儲からないと言われている理由の1つです。

短期間で利益が得られるわけではない

不動産投資は、基本的に長期間にわたって経営を行い、家賃収入などを得ることで収益を積み重ねていく投資手法です。短期間で大きな利益を得ることができる株式投資やFX投資などとは大きく異なります。

不動産投資では、投資用物件から得られる家賃収入からローンの返済などの経費を差し引き、残った金額が利益となります。そのため、短期間で大きな利益を得ることが難しいのです。

不動産投資では、投資用物件を売却することで売却益を得ることもできます。しかし、不動産価格は経済情勢などに左右されるため、大きな利益を得られるとは限りません。

表面利回りだけで投資用物件の購入を判断している

実際に不動産投資を始めた場合、想定していた収益が得られないことがあります。

これは、投資用物件を購入する際に「表面利回り」だけで判断していることが原因です。表面利回りとは、年間の家賃収入を物件購入費用で割って算出されます。これには、毎月の支出などが含まれていないため、実際の利回り（実質利回り）よりも高く算出されます。

そのため、実質利回りは表面利回りと比べて低くなる傾向にあり、見込んでいた収益を得られないかもしれません。

表面利回りと実質利回りが異なることから、得られる収益が少なくなることがあるため、不動産投資は儲からないと言われる理由です。

ローンが大きな負担になる可能性がある

不動産投資は金融機関でローンを組んで始めるのが一般的です。自己資金が少ない場合でも、金融機関から融資を受けてレバレッジを効かせることで、より大きな利益を得ることができます。特に、属性が高い方の場合、自己資金を入れることなく、フルローンで物件を購入することも可能です。

しかし、あまりにも大きな金額でローンを組むと返済の負担が大きくなります。購入した物件からの家賃収入がローン返済額を下回ったり、空室が続いてしまったりすると自己資金から支払わなくてはいけません。

もし、ローンの返済ができなくなれば、物件を売却しなくてはいけなくなりますし、最悪の場合は自己破産という事態におちいる可能性もあるので、注意が必要です。

リスクが多い

不動産投資には、さまざまなリスクが存在します。よく知られているリスクが、上述している「空室リスク」です。空室リスクは、収益に直接影響するため最も注意する必要があります。

その他にも、修繕工事やリフォームに費用が発生する「修繕リスク」、台風や地震など、自然災害の影響を受ける「災害リスク」、家賃や不動産自体の価格が下落する「下落リスク」などがあります。

これらのリスク発生による損失や、対処のための支出などがあるため、不動産投資は儲からないと考えられているようです。

不動産投資で成功する人の4つの特徴

不動産投資は儲からないと言われていますが、実際には成功している人も多く存在します。不動産投資に成功している人にはどのような特徴があるのでしょうか。その特徴について解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資について勉強している

不動産投資は、不動産業者や不動産管理会社に運営や管理を任せることができるため、知識がなくても始められる投資手法です。

しかし、成功している人は不動産投資の勉強をして知識を身につけようと努力しています。

不動産投資の勉強をすることで、物件購入時の費用の目安や優良物件の見極め、修繕のノウハウなどを身につけることが可能です。さらに、不動産投資についての知識を身につけることで、さまざまなトラブルを回避することもできます。

長期的な目線で投資を行なっている

先述のとおり、不動産投資は長期間運用することで収益を上げるのが基本です。短期間で大きな利益を得るのは難しい投資手法と言えます。

成功している人は、長期的な目線で投資を行う傾向があります。物件購入当初は、購入費用を回収するまでは赤字収支となることがほとんどです。それでも、成功している人は、途中で儲からないからと投げ出さず、じっくりと取り組むことができます。

毎月の家賃収入からコツコツと利益を得て、それを長期的に蓄積するという考えを持っている人は成功する可能性が高いと言えます。

リスクヘッジを行なっている

不動産投資にはさまざまなリスクがあると述べました。成功している人は、事前にリスクがあることを理解し、リスクヘッジに取り組んでいます。

具体的には、空室リスクや家賃・物件価格の下落リスクを回避するために、物件のリフォームやリノベーションを行なったり、家賃滞納リスクに対しては保証会社を利用したりと、さまざまな対処を行なっています。

リスクに対して適切に向き合えることも、成功している人の特徴です。

投資するターゲットを絞っている

不動産投資に成功している人は、投資するターゲットを絞っています。

成功している人は、賃貸需要の高いエリアの物件にターゲットを絞って投資する傾向が強いと言えます。

駅近の物件や商業施設が近い、多くの会社員の入居が見込めるオフィス街があるなど、賃貸物件の需要が高いエリアに絞って投資することで、安定した入居を確保するためです。

入居が安定していれば、空室リスクを回避し、収益がゼロになる可能性が低くなります。

また、新築物件ではなく、中古物件にターゲットを絞るという人もいます。新築物件は購入費用が高くなるため、利回りが低い傾向にあるのに対し、中古物件は新築物件に比べ、購入費用が安くなるため、利回りが高くなると考えているためです。

不動産投資で成功するための3つのポイント

不動産投資で成功している人の特徴とあわせて、成功するためのポイントを把握しておきましょう。それらを実践することで、不動産投資をより成功に近づけることが可能になります。

投資の目的を明確にする

不動産投資を始める前に、なぜ不動産投資をするのか、その目的を明確にしておきましょう。何を求めて不動産投資を行うのかを明確にしていないと、目的達成までの指標が定まらないため、失敗してしまう可能性が高くなります。

不動産投資の目的は、例えば「収入を増やしたい」や「安定した収益を得たい」「老後の資金を作りたい」など、人によってさまざまです。不動産投資を始める目的によって、どのような手法が最適であるかが変わります。

投資の目的を明確にすれば、目的達成までの中間目標も設定することが可能になるため、不動産投資を成功に導く可能性が高まると考えられます。

長期的な計画を立てる

不動産投資は長期にわたって家賃収入（インカムゲイン）を得て、最終的には所有している物件を売却することによる売却益（キャピタルゲイン）を得ることで収支を黒字にすることがゴールです。

そのためには、投資用物件購入時から、シミュレーションを行い、計画的に投資を行う必要があります。

具体的には、入居者をいつまでに、どれくらい集めて収入を安定させるか、キャッシュフローが安定してきたら次の物件をどうするか、災害リスクに備えてリスクヘッジをどうするかなどを考慮し、長期的な計画を立てて投資を行うようにしましょう。

表面利回りではなく実質利回りで判断する

不動産投資が儲からないと言われる理由として、表面利回りと実質利回りに差があると述べました。

つまり、不動産投資を成功させるためのポイントは、表面利回りではなく実質利回りを見て物件を購入する点にあります。実質利回りは、以下の式で算出することが可能です。

実質利回り＝（年間の家賃収入−年間の支出）÷物件購入価格×100（％）

安定して収益を出すためには、実質利回り3％〜5％が目安と言われています。不動産会社の営業マンにおおまかな支出額を聞いてみたり、自分自身で支出はどれくらいかをシミュレーションしてみたりして、実質利回りを算出してから物件購入の判断をするようにしましょう。

不動産投資で成功するには経験者に相談することもポイント

信頼できる人に相談することも、不動産投資を成功させるための大きなポイントです。

一般的には、不動産投資のスタートから付き合うことになる、不動産会社の担当者が最も近い相談相手と言えます。不動産業界の最前線で働いているため、不動産市場の動向や最新情報に詳しいため、適切なアドバイスをもらえます。

また、不動産投資塾なども選択肢の1つとして考えておくのも良いでしょう。不動産投資塾では、不動産投資に関する知識やノウハウを学べるだけでなく、初心者からベテランまで、さまざまな人が集まります。

不動産投資塾で知り合った経験者も、相談相手として適しています。経験者であれば、成功事例も失敗事例も豊富ですので、それらを参考にして不動産投資を行うことで、成功を収める可能性が高まるでしょう。

まとめ

不動産投資は儲からないと聞くと、心配になってしまい、始めても良いかどうか迷ってしまうでしょう。しかし、不動産投資は儲からないと言い切ることは決してできません。さまざまな要因が影響を与えるため、利益を得ることもあれば、損失を被ることもあるからです。

不動産投資を成功させるためには、不動産投資の勉強をして知識をつけ、長期的な観点で戦略的に経営していく必要があります。その際に、迷うことや不安に感じることがあれば、専門家や経験者に相談し、アドバイスをもらうことで安心して不動産投資を進めることができるでしょう。

不動産投資を始めるかどうか迷っている方にとって、本記事が参考になれば幸いです。