新築マンションと中古マンションはどちらに投資すべき？それぞれのメリット・デメリットと儲かるねらい目物件を紹介

不動産投資初心者の方は「新築マンション」と「中古マンション」どちらに投資した方が儲かるのか疑問に思うことでしょう。一般的には中古マンションの方が初期投資額を抑えられますが、物件ごとに価格や収益性が異なるため、一概に中古とは言い切れません。そのため双方のメリット・デメリットを理解してから判断した方が良いため、本記事で紹介します。また、マンション投資を行う方に向けて、狙い目の物件の一例と失敗しないためのポイントを解説します。これからマンション投資を検討している方はぜひ参考にしてください

新築のメリット・デメリット   

始めに新築マンションのメリット・デメリットを紹介します。主に以下の項目が挙げられます。

それぞれについて解説していきます。

値崩れしにくい    

新築マンションは家賃の値崩れがしにくいため、築浅期間は安定した収益を得ることができます。以下の画像は三井トラストが2013年に発表した「Report 経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」であり、毎年1％前後の家賃下落が発生していることがわかります。築25年で20％程度の下落率となります。

しかし新築から2年間であれば、家賃は下落しておらず、10年までは10％程度の下落率で済んでいることがわかることから、新築マンションは家賃の下落幅が低いと言えます。

付加価値が高い

中古マンションと比較すると「新築」というのは一つのブランドともいえることから、付加価値が付きます。新しいものを好む傾向にある日本人は、賃貸物件を探す際も「新築や築5年以内の物件」を探す傾向にあります。そのため、多くの不動産会社も成約率の高さから新築物件から紹介するケースが多いです。さらにスーモやアットホームなどで賃貸物件を探す際、「築年数が新しい順」というワードがあるほど、新築の価値が高い傾向にあります。その結果高い入居率を維持することができ、安定した収益を得ることが可能です。

価格が高く購入しにくい

多くの方がお分かりになる通り、中古マンションと比較すると新築マンションは価格が高いです。そのため誰でも購入できるとは言い切れません。東日本大震災以降は復興バブルと言われ、多くのマンションやアパートが建築され、金融機関も積極的に融資してくれました。しかし昨今では金融庁の融資に関する規制を行ったことから、各金融機関の融資審査もより厳しくなりました。そのため「価格が高額＋融資が厳しい」という理由が購入しにくい要因となっています。

流通が少ない

さらに新築マンションは建築棟数が多いとは言い切れません。「大きな土地がない」という理由だけでなく、昨今のウクライナ情勢や円安による材料費の高騰によって建築主が減少傾向にあります。そのため購入したくても建築棟数が少ないというデメリットが挙げられます。

中古のメリット・デメリット

続いて中古マンションのメリット・デメリットを紹介します。

初期費用が安い

新築マンションと比較すると中古マンションは価格が安くなるため、初期費用を抑えて投資を始めることができます。新築時は3,000万円したマンションも、築10年ほど過ぎると2,000万円を切っている物件も多くみられます。さらに物件によっては数百万円で購入できることもあるため、初期費用が安いというメリットが挙げられます。

流通性が高い

中古マンションは多く流通されているため、自分に合った物件が見つけやすいというメリットが挙げられます。新築マンションは流通が少ないとお伝えしましたが、中古マンションは建築時の所有者から変わった時点で中古という扱いになり、なおかつ築2年目以降の物件はすべて該当します。そのため中古マンションは日本でも数多くあるため、投資額や立地などから好きな物件に投資できます。

リフォーム費用がかかりやすい

築古になるほど設備なども劣化するため、リフォーム費用がかかるデメリットが挙げられます。特に築25年や30年以降のマンションはキッチンやお風呂など水回りの設備が古く、新しく交換しないと入居者を確保できないことも多いです。またクロスなどはもちろん、間取りを一部撤去して開放的な部屋などにする工事なども必要となることが多いです。間取りによって価格は異なりますが、数百万円単位のリフォーム費用が必要となる可能性も高いというデメリットが挙げられます。

売りたくても売れない

築古マンションは売りたくても買い手が見つかりにくいというデメリットが挙げられます。老朽化したマンションはリフォームやリノベーションを行いますが、構造自体は古いままです。そのため年々耐震性能なども低下してくることから、新たな買い手が見つかりにくくなります。結果売却できず、所有し続けるか解体することになるケースも多いです。

狙い目のマンションとは

狙い目のマンションは物件ごとに収益性や価格なども異なるため一概に言えないものの、強いて言えば「投資初心者は中古」「物件が増えてきた場合は新築でもOK」という点でしょう。不動産投資初心者の方は、まずは利益を生み出せる物件に投資し、資金の基盤、投資の知識を身に付けることが大切です。新築マンションでも問題ありませんが、収益性の低さや高額な投資額を考慮すると中古マンションがおすすめです。とはいえ築古になりすぎると、リフォーム費用が高額となったり、売却できないということにもつながりかねません。そのため築10年〜20年の間などの物件へ投資し、25年や30年と老朽化する前に売却してしまうという方法も一つの方法です。もちろんキャッシュフローや売却利益を計算したうえで黒字になるのかは見極める必要があります。ある程度複数世帯のマンションを所有出来たら、新築マンションなどへ投資し、売却による利益を狙うのも一つの選択肢と言えるでしょう。

マンション投資で失敗しないためには

マンション投資で失敗しないためにはさまざまな点を理解しなければいけませんが、重要なのは「知識」と「経験」です。基礎知識だけでなく、投資物件を見極める能力や需要などのマーケティング調査なども求められます。しかしそれらは経験によって得られる能力でもあります。初心者の方は、経験がないため、不動産会社などの専門家に意見を聞きながら始めると、知識と経験をカバーしてくれるため、より成功に近づくことが可能です。とはいえ不動産会社は基本的に「物件の管理手数料」と「不動産の売買による仲介手数料」を生業としている業者です。どの業者も初心者の方をサポートするというわけではないため、どの不動産会社でもよいわけではなく、セミナーや勉強会など、積極的に投資初心者の方をサポートしてくれる会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

新築マンションと中古マンションではそれぞれメリット・デメリットが異なりますが、儲かるという点においては中古マンションがおすすめです。初期投資額を抑えることができるため、収益性も高くなります。ただしリフォームなどが必要となる場合は事前に見積もりを取り、採算が合うのか確認しておきましょう。また築古マンションに投資してしまうと、将来的に売却できないことにもつながりかねないため、築10年〜20年前後の物件を見つけるのも一つの方法です。弊社ではマンションに限らず、戸建てや中古アパートを含めた
さまざまな不動産の買い進め方をレクチャ―するだけでなく、定期的なセミナーや塾も開催しております。これから不動産投資を始めたいという方は、ぜひ一度ご相談くださいませ。