これから不動産投資を行う方必見！オーナーチェンジ物件とは？メリット・デメリットを紹介！

最終更新日：2025年11月4日

オーナーチェンジ物件とはどういう物件？
一般的な中古物件とは何が違う？
初心者がオーナーチェンジ物件を購入しても大丈夫？

すでに不動産投資を実践している方や、中古物件での不動産投資に興味がある方のなかには、オーナーチェンジ物件といった言葉に聞き覚えがある方も多いのではないでしょうか。
この記事ではそんなオーナーチェンジ物件について、購入するメリット・デメリット、どのような方にお勧めできるのか、購入に失敗しないためのポイントなどを解説します。

この記事でわかること

オーナーチェンジ物件とは何か
オーナーチェンジ物件を購入するメリット・デメリット
オーナーチェンジ物件の購入をお勧めできる方

1 オーナーチェンジ物件とは
2 オーナーチェンジ物件を購入するメリット
3 オーナーチェンジ物件を購入するデメリット
4 オーナーチェンジ物件の購入をお勧めできる方
5 オーナーチェンジ物件の購入に失敗しないためのポイント
6 オーナーチェンジ物件購入後の運用と注意点
7 オーナーチェンジ物件購入で不動産投資を成功させるには？
8 まとめ

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者が存在している状態のまま売りに出されている収益物件（アパートやマンションなど）を指します。
投資用物件を購入する場合、通常は入居者がいない状態の物件を購入する形になるため、購入後には自分自身で入居者を募集しなければなりません。

しかしオーナーチェンジ物件であれば、入居者がすでに存在している状態であるため、入居者募集の手間がかかりません。
募集のための広告費などのコストを抑えるのにも役立ちます。

既存の入居者とはすでに賃貸借契約が締結されている状態であるため、新たに契約し直す必要もありません。
もちろん物件購入によって、入居者から家賃を受け取る権利が得られます。
購入後は、通常の投資物件を購入するのと同じです。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

オーナーチェンジ物件を購入するメリットとして、以下の5点が挙げられます。

すぐに家賃収入が得られる

オーナーチェンジ物件の最大の特徴は、購入時点で入居者が存在している点です。
そのため物件購入後、すぐに家賃収入が得られます。

通常の投資用物件の場合、まずは入居者を募集しなければなりません。
そのため、実際に家賃収入を得るまでには数か月、長い場合は1年以上かかってしまう場合もあります。

オーナーチェンジ物件であれば、そういった心配は必要ありません。
首尾よく満室状態の物件を購入できた場合には、購入の翌月から満額の家賃収入が得られるわけです。

入居者を募集する手間が省ける

すでに一定の入居者が存在しているオーナーチェンジ物件は、購入後の入居者募集の手間や苦労が軽減されるのも大きなメリットの1つです。

一般的に入居者を募集するには広告費用がかかるほか、中古物件の場合は修繕やリフォームが必要になる場合もあり、何かと手間や費用がかかります。
ところが、すでに入居者が存在しているオーナーチェンジ物件であれば、それらを負担する必要がなくなります。

物件運用の経験が浅く、入居者募集に不安がある投資初心者にとっては、非常に大きなメリットといえるでしょう。

相場よりも価格が低め

相場よりも安く購入できるケースが比較的多いのも、オーナーチェンジ物件のメリットです。

一般的な物件の売却価格は、周辺地域での類似した物件の取引価格を元にする「取引事例比較法」を用いて設定されています。
実際に収益を上げている状態であるオーナーチェンジ物件の場合、その物件が将来的に生み出すであろう収益を元にする「収益還元法」で価格が決まってきます。
収益還元法で設定された価格は、相場と比較して1割ほど安くなる傾向があるため、購入費用を抑えるのに役立つでしょう。

物件の購入価格が低いほど利回りが高くなるため、投資物件としての魅力向上を期待して、あえて安めの価格を設定しているケースも見受けられます。
空室率の低いオーナーチェンジ物件の場合、購入後のリフォームが必要なくなる分、費用を浮かせる点も魅力です。

ローン審査に通りやすい

不動産投資ローンの審査では、投資物件の空室率や利回りといった収益性も、重要な審査項目の1つです。
そのため購入前の時点で一定の家賃収入が得られているオーナーチェンジ物件には、ローン審査に通りやすい傾向があります。
特に、不動産投資を始めたばかりで実績がない初心者の方にとっては、大きなメリットになるでしょう。

ただし、空室が多く収益性が低いと判断されてしまう場合や、物件そのものの資産価値が低いと判断されてしまう場合は、その限りではありません。
できるだけ空室の少ない物件や、利回りが高い物件、立地が良いなどの資産価値が高いと判断できる物件を選ぶよう心がけてください。

旧オーナーの運用を参考にできる

オーナーチェンジ物件は例外なく、投資物件としての運用実績があります。購入時に参考として、旧オーナー（売主）にどのように物件を運用してきたのかを聞ければ、自身が運用する際の参考にできるでしょう。

たとえばこれまで苦労した点、困った点などの話は、具体的なリスク対策として役立てられるかもしれません。
契約していた管理会社を引き続き利用できれば、契約会社探しの手間を省きつつ、物件管理の質も維持できます。

過去の収益や経費といった運用実績を見るだけでも十分参考になりますが、旧オーナーから得られる生の声は、収支計画を立てるうえでも貴重な情報となるでしょう。

オーナーチェンジ物件を購入するデメリット

様々な魅力があるオーナーチェンジ物件ですが、当然リスクやデメリットも存在しています。
購入してから後悔せずに済むよう、あらかじめ確認しておきましょう。

必ずしも満室とは限らない

すでに入居者が存在しているのが魅力のオーナーチェンジ物件ですが、必ずしも満室になっているとは限らず、いくつか空室が存在しているケースも少なくありません。
将来的に見込まれる収益を元に売却価格が設定されるオーナーチェンジ物件は、十分な収益性と賃貸需要が見込める満室状態の物件ほど好条件での売却が期待できます。

買い手側としても収益性が高いほうが好ましく、その結果として入手難易度が高いのが実際です。
オーナーチェンジ物件の購入を希望する場合は、満室状態の物件に固執し過ぎないほうが良いでしょう。

現入居者や室内状況の確認が難しい

その物件にどのような人が入居しているのかは、物件の良し悪しを判断するための貴重な情報の1つです。
いくら満室状態の物件であっても、家賃を滞納している入居者や、隣室などとのトラブルを抱えている入居者が存在していれば、その分だけ運用が難しくなってしまいます。

とはいえ、残念ながら、そういった個人情報を購入前の段階で入手するのは困難です。
売主や仲介する不動産会社から話を聞く方法もありますが、基本的に売却に不利な情報のため、聞き出せる可能性は低いでしょう。

同様に、入居者が存在する室内の状況を事前に確認するのも難しく、外観などから判断するしかありません。
現入居者の退去するまで修繕やリフォームの必要性に気付けない、といったケースが出てくる可能性があるので、注意が必要です。

現入居者との契約変更が難しい

オーナーチェンジ物件の現入居者は、旧オーナーと賃貸借契約を締結しています。
物件購入後は現入居者との賃貸借契約をそのまま引き継ぐ形となるため、新オーナーの希望だけでは、家賃や支払い方法などの契約条件の変更ができません。

そのため、相場よりも低い家賃が設定されていたとしても、基本的には現入居者が退去するまで、その契約を続ける必要があります。
入居者の同意があれば契約内容の変更も可能ですが、入居者にとって不利になるような内容の場合、同意を得るのは難しいでしょう。

家賃や価格が割高である場合がある

基本的に相場よりも価格が低めであるオーナーチェンジ物件ですが、なかには相場よりも割高になっている場合があるので、注意してください。

すでにお伝えしたとおり、オーナーチェンジ物件の売却価格は将来の予想収益を元に算出されます。
そのため相場よりも家賃が高く設定されている場合などは、その分だけ収益性が高く、相場よりも売却価格が割高になってしまいます。

特に相場よりも高い家賃が設定されている場合は、そのままでは新たな入居者を得るのが難しくなるかもしれません。
その場合、現入居者の退去後に家賃を下げる必要が出てきます。
家賃を下げればその分だけ利回りが下がり、物件の収益性や資産価値も低下してしまうおそれがあるので、注意してください。

満室状態の物件も、家賃収入が多い分だけ価格も高く設定されます。
購入価格を抑えたい場合は、あえて空室のある物件を選ぶのも方法の1つです。

購入後に現入居者が退去してしまう場合がある

たとえ満室状態の物件であっても、物件購入後に現入居者が退去してしまえば満室ではなくなります。
そうなれば当初見込んでいたよりも家賃収入が少なくなってしまううえ、新たに入居者を募集しなければなりません。

なかには、物件をできるだけ高く売るために用意されたサクラが入居している、悪質なケースもあります。
この場合、物件購入後にサクラ入居者が一斉に退去してしまう、サクラが割高な家賃で契約していたために家賃を下げる必要が出てくる、などの悪影響に見舞われる事態になりかねません。

購入を決める前に自分の目で物件を確認する、レントロール（これまでの賃貸借契約内容の一覧表）もしっかり確認しておくなど、対策をしておきましょう。

オーナーチェンジ物件の購入をお勧めできる方

様々なメリット・デメリットがあるオーナーチェンジ物件ですが、具体的にどういった人に向いている投資物件なのでしょうか？
ここからは、オーナーチェンジ物件の購入をお勧めできるのはどのような方なのか、解説します。

できるだけ早く家賃収入を得たい方

当初から一定の入居者が存在しているオーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入が得られるのが特徴です。
そのためできるだけ早く、手間なく家賃収入を得たい方に向いています。

空室リスクを抑えたい方

不動産投資の収益の中心は、家賃収入です。
空室が発生してしまうと家賃収入が減ってしまい、空室期間が長くなればなるほど家賃収入が得られない期間も長くなってしまいます。
これが不動産投資の空室リスクです。

一定の運用実績があり十分な賃貸需要が見込めるオーナーチェンジ物件の購入は、それだけで空室リスクの対策になります。
できるだけ空室リスクを抑えたい方にとっては、メリットの大きい投資先といえるでしょう。

不動産投資初心者の方

オーナーチェンジ物件は、不動産投資初心者の方にもお勧めです。
購入価格が相場よりも低めで、購入後もすぐに家賃収入が得られるため、知識や経験、資金に乏しい初心者の方でも比較的購入しやすく、安心して運用できるメリットがあります。
運用に関しても、物件の管理会社や入居者との賃貸借契約も引き継ぐため、手間がかかりません。

すでに運用実績が存在する点や、旧オーナーのやり方を参考にできる点も、大きな魅力です。

オーナーチェンジ物件の購入に失敗しないためのポイント

オーナーチェンジ物件の購入には、いくつかのポイントがあります。
購入してから後悔せずに済むよう、事前に確認しておきましょう。

自分の目で物件を確認する

オーナーチェンジ物件の購入を検討する際は、実際に物件に足を運び、自分自身の目で状態を確認するよう心がけましょう。
オーナーチェンジ物件は、現入居者との契約内容や過去の運営実績など、事前に確認できる資料や情報が比較的多く、それらの情報だけで物件の良し悪しを判断できると思われがちです。

しかし、建物の雰囲気や管理状況、日当たりや風通し、周辺の環境など、実際に訪れてみなければわからない要素もたくさんあります。
入居者が入っている室内を確認するのは難しいですが、可能な範囲で自分の目で確認しておきましょう。

現入居者との契約内容を確認する

現入居者との契約内容は、事前に確認しておきましょう。
すでにお伝えしたとおり現入居者との契約は、現入居者の同意が得られない限り変更できません。
購入後の運用に支障が出るような契約内容になっていないか、確認しておくのがお勧めです。

特に家賃に関しては、購入後の利回りに影響を及ぼす可能性があるため、注意してください。
たとえば相場よりも高い家賃が設定されていた場合、そのままの値段では新たな入居者を得るのが難しくなる可能性があります。

ただし、家賃を下げれば利回りが下がるため、物件の資産価値まで低下してしまう可能性があります。慎重に検討してください。

レントロールで運営状況を確認する

物件のレントロールを確認しておくのも大切です。
レントロールでは、その物件の賃貸状況やこれまでの契約内容、物件の賃貸面積など、これまでの運営状況が詳しく確認できます。

たとえば全体的に契約期間が長めである場合は、その物件に長く住むのに適している要素がある可能性が高いでしょう。
契約と契約の間の期間（空室期間）が短い場合は、賃貸需要が高い物件だと判断できます。
このようにレントロールは、物件の良し悪しを判断するための重要な資料の1つです。

修繕履歴を確認する

不動産投資の代表的なリスクの1つに、修繕リスクがあります。
修繕リスクとは、将来的に発生する修繕負担に関するリスクです。

代表的なものとして、入退去時の原状回復、設備の故障、建物全体の大規模修繕があります。
いずれも少なくない費用がかかりますが、特に大規模修繕は多額の修繕費が必要となるため、事前に実施状況を確認し、費用負担を予測しておくのが大切です。

修繕リスクや大規模修繕の間隔を正確に把握するために、物件の修繕履歴はチェックしておきましょう。

引き継げる敷金があるかを確認する

オーナーチェンジ物件を購入した場合、現入居者との賃貸借契約を引き継ぐ必要があります。
同様に契約時に敷金を支払っている場合には、その敷金も引き継がなければなりません。
そのため物件購入時には、引き継ぐべき敷金が存在するかを確認し、必要に応じて敷金を引き継いでおく必要があります。

敷金があるにも関わらず引き継ぎをおこなわなかった場合、現入居者の退去時には敷金を精算する義務があるため、自己資金で対応しなければならなくなります。
忘れないように注意しましょう。

オーナーチェンジ物件購入後の運用と注意点

オーナーチェンジ物件を購入した場合、現入居者との賃貸借契約だけでなく、家賃を受け取る権利など、貸主としての権利も引き継ぎます。
貸主の権利とは、以下の3つを指します。

家賃を支払ってもらう権利
退去時に建物を返してもらう権利
退去時に原状回復してもらう権利

同時に、以下の3つの貸主の義務も引き継ぐので、注意してください。

入居者に建物を使わせる義務
建物を修繕する義務
退去時に敷金を返還する義務

したがって物件の購入後は、一般的な空室状態の物件を購入した場合と同じく、修繕リスクや空室リスクに備える必要があります。
オーナーチェンジ物件を購入したからといって、物件の運用を管理会社任せにできるわけではないので注意してください。

オーナーチェンジ物件購入で不動産投資を成功させるには？

オーナーチェンジ物件といえども、不動産投資物件であるのは変わりません。
物件選びには独自のポイントがいくつかありますが、すでにお伝えしたとおり、購入後の運用に関しては他の物件と同様です。
不動産投資のリスクや、それらリスクの対処方法、出口戦略などは、しっかり学んで実践する必要があります。

ですが不動産投資初心者の方にとっては、そういった基本的な事柄を実践するだけでも大変です。
実践できても成功するとは限りませんし、リスクに対して適切に対処できなければ、せっかくの家賃収入を維持するのも難しくなってしまうでしょう。
こういった場合に特にお勧めなのが、不動産投資経験者からアドバイスを得る方法です。

すでに実績を出している経験者も、かつては初心者でした。
初心者だからこその悩みや苦しみも、経験者であれば理解でき、その経験に基づいた適切なアドバイスも得られるでしょう。
不動産投資経験者の話を聞くには、不動産投資セミナーや塾に参加するのがお勧めです。
経験者の成功体験や貴重な失敗談を聞けるため、直接アドバイスを得られる機会も多くなるでしょう。