ノンバンクとは？不動産投資で利用するメリットとデメリットを解説

• 銀行から融資を受けられず困っている
• 一刻も早く物件を押さえたい
• 自己資金が不足している

ノンバンクからの融資で不動産投資を検討している方のなかには、このような悩みを抱えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。
とくに新規の投資家にとって、銀行の厳しい審査基準は大きな壁となるケースが多くあります。
不動産投資の融資を受けられるのは銀行だけではありません。
そこで今回は、ノンバンクで融資を受ける際のメリットとデメリットについて詳しく解説します。

この記事でわかること

• ノンバンク融資とは何か
• ノンバンクの具体例
• ノンバンクでの不動産ローン利用のメリットとデメリット

ノンバンクとは

ノンバンクとは、銀行以外の金融機関を指します。
一般的に、ノンバンクは預金業務をおこなわず、おもに融資やリースなどの金融サービスを専門に提供しています。
これにより、銀行とは異なる形での資金調達や資産管理が可能となるわけです。

ノンバンクは、銀行と異なり、預金の受け入れや振込業務などの伝統的な銀行業務をおこなわず、その代わりに資金貸付やリース契約などのサービスに特化しています。
ノンバンクは、企業や個人の特定のニーズに応じた融資商品を提供する場合が多く、特定の市場セグメントに焦点を合わせた金融サービスを展開しているのが特徴です。

また、ノンバンクは自社の資金調達方法を持ち、独自の基準で融資審査をおこないます。
これにより、銀行が提供する融資商品とは異なる条件や利率で融資の利用が可能です。
ノンバンクは、たとえば不動産担保ローンや事業資金ローン、リース契約など、様々な融資形態を提供し、顧客の多様な資金ニーズに対応しています。

不動産投資におけるノンバンク融資と銀行融資の違い

ノンバンクは、「銀行以外」の金融機関であるとお伝えしましたが、いくつかの項目において明確な違いがあります。

	ノンバンク	銀行
適用法	貸金業法	銀行法
融資が決まるまでの期間	最短1時間程度	1週間〜3ヶ月ほど
金利	年1.5%前後	年3.0%前後
借入限度額	最大1,000万円ほど	場合によっては1億円以上の可能

ここでは、それぞれの項目についてノンバンクと銀行の違いを詳しく解説します。

適用法の違い

ノンバンクと銀行は、それぞれ適用される法律の種類が異なります。

ノンバンクに適用される「貸金業法」は、総量規制がかかるため、個人や個人事業主が不動産投資の融資を受ける際には、収入に応じた上限額が定められています。
これは、個人が返済能力にそぐわない額を借りて、破産するリスクを防止するための規制です。
年収の3分の1を超える貸付は、原則として禁止されています。

なお、法人や一部の例外が認められた個人事業主は、総量規制の対象ではありません。
一方の銀行に適用される「銀行法」は、融資の限度額が法律で定められていないため、個人や個人事業主でも高額の融資を受けられる可能性があります。
ただし、各銀行が独自の上限額を設定しているため、いくらでも借り放題になるわけではありませんので注意が必要です。

融資が決まるまでの期間の違い

ノンバンクは、銀行よりもスピーディに融資を受けられる傾向にあります。
銀行から融資を受ける際には、利用者と銀行の担当者の面談や上層部を含む複数人での社内協議が必要になるため、結果が出るまでに1週間〜2ヶ月程度かかる場合も多いです。

一方のノンバンクでは「スコアリング方式」を採用しているケースがほとんどで、最短1時間で融資を受けられます。
スコアリング方式とは、決められたフォームに年齢や年収、職業などの入力された情報と、信用情報機関に登録されている情報をベースに点数（スコア）をつける審査手段です。
担当者と面談や社内協議の工程が省かれる分、銀行よりも早く融資を受けられます。

金利の違い

ノンバンクは、銀行よりも高金利に設定される傾向にあります。
そもそも金利とは、借入額に課せられる利息の割合を指しており、低金利かつ短期間で返済できれば、利息分が少なく済むため、総返済額を最小限に抑えられる仕組みです。
ノンバンクは審査基準が柔軟ですが、利用者の経済状況が変わって貸し倒れリスクが高く、低金利では十分な利益を確保できません。

加えて、ノンバンク自身も銀行から融資のための資金を調達しているため、損失を抑えて利益の最大化を目指すためには、一定の金利水準にする必要があります。
なお、同じノンバンクでも、信販会社は銀行と近い金利水準で融資する場合があり、消費者金融会社よりは金利の負担を抑えられる傾向にあります。

借入限度額の違い

ノンバンクは、銀行よりも借入限度額が低く設定されています。
これは適用法の項目でも説明した通り、ノンバンクでは利用者の経済破綻を防止するため、年収の3分の1以上の借入を制限しているからです。

法律の側面に加えて、ノンバンク側にも貸し倒れリスクがあるため、事業資金に特化したビジネスローンでも、限度額は1,000万円ほどに設定されます。
不動産投資を始める際には、数千万円規模の初期費用が必要になるケースも珍しくなく、高額な借入を希望している場合は、銀行の利用をご検討ください。

なお、投資用住宅を担保にできる場合は「有担保ローン」として1,000万円超えの高額融資を受けられる可能性があるため、相談してみてもよいでしょう。

ノンバンクを取り扱っている会社の種類

ノンバンクは、銀行よりも柔軟な条件で融資を受けられる可能性があるため、不動産投資の資金を調達する手段として注目されています。
消費者金融会社、クレジットカード会社、信販会社は「三大ノンバンク」と呼ばれていますが、それ以外にもいくつかの種類があります。

ここでは、ノンバンクの種類別に特徴を解説します。

消費者金融会社

これらの会社は個人向けの小口融資を専門としており、カードローンやキャッシングなどのサービスを提供しています。
消費者金融会社を運営するためには、財務局長や都道府県知事から認可される必要があり、正式に登録されている業者のみが「貸金業法」の規則に従い運営します。

消費者金融の融資はおもに個人の消費を目的としているため、比較的少額の借入れが可能です。
銀行ほど審査基準が厳しくないため、信用情報が良好でない方でも利用しやすいです。
高金利のイメージが先行していますが、初回利用者を対象に一定期間の「無利息サービス」を提供しているところもあります。
このようなサービスは、急な出費や短期的な資金ニーズに対応するのに便利になります。

クレジットカード会社

クレジットカードを発行するだけでなく、カードローンやリボルビング払いなどの融資サービスも提供しています。
原則として、投資用住宅の購入代金の支払いやローン返済にクレジットカード決済は対応していませんが、初期費用の支払いでは利用できるケースが多いです。
購入意思を示す「申込金」にも利用できるため、気になる投資用住宅が見つかったとき、資金不足を理由に契約を逃す心配がありません。

また、固定資産税や不動産取得税などの税金を支払う際にもクレジットカードが利用できる可能性があり、自宅で納税できるため、不動産投資の運用効率を高められます。
場合によっては、利用した金額に応じてポイント還元が得られるため、現金で支払うよりもお得になる点もクレジットカード会社を利用する魅力です。

信販会社

信販会社は、商品やサービスの代金を消費者に代わって販売店へ支払い、後から利用者に代金を請求する会社です。
クレジットカード会社と似ていますが、信販会社はクレジットカード業務のほかにローンや補償の取り扱いがあるため、業務範囲において違いがあります。

不動産投資の初期費用は高くなりやすいですが、割賦販売や分割払いを利用できれば、支出の負担を分散できます。

リース会社

リース会社は、物件や設備、機械、車両などの物品を貸し出して、その使用料（リース料）を徴収して利益を生み出しています。
特定のものを購入して所有するのではなく、一時的に貸してほしいと考えている企業をターゲットにしているのが特徴的です。
不動産投資をする際の初期費用は高額になりますが、設備や車両の一部を購入せずにリースすれば、総支出を最小限に抑えられます。

また、最初にまとまった費用をかけて購入するよりも、定期的に発生するリース料で支払えば、キャッシュフローの安定化と資産管理の手間を省けます。

住宅ローン専門の金融機関

これらの機関は、不動産投資を目的としたローンを専門に取り扱っており、投資家向けに特化した融資商品を提供しています。
銀行よりも柔軟な審査基準を持ち、迅速に資金を提供できる点が大きな魅力です。
不動産投資をおこなう際に、迅速な資金調達が必要な場合や、銀行融資が難しい場合などに利用される場合が多いです。

ノンバンクは、個人や企業の多様な資金ニーズに応える存在として、重要な役割を果たしています。

ノンバンクを利用した不動産担保ローンの用途

ノンバンクの融資は、銀行と比べて利用用途に関する制限が少なく、自由度が高いのが特徴です。
この柔軟性は、様々な資金ニーズに対応するために重要な要素となっています。
ノンバンクを通じて不動産担保ローンを利用する際のおもな用途を解説します。

不動産投資のつなぎ融資

不動産投資において、購入契約と銀行融資の実行の間に資金が必要となる場合があります。
このような場面で、ノンバンクの不動産担保ローンを利用すると、迅速に資金を調達し、投資機会を逃さずに済むといったメリットがあります。

会社の運用資金

企業経営において、急な資金需要が生じるケースは珍しくありません。
ノンバンクの不動産担保ローンは、こうした緊急の運転資金を調達する手段として利用される場合があります。

とくに中小企業にとっては、資金繰りの柔軟性を高めるために有効です。

急な投資資金の調達

突発的な投資機会や緊急の事業資金が必要な場合にも、ノンバンクの不動産担保ローンは有効となります。

不動産投資では、より条件の優れた不動産を保有しているかどうかで収支のプラス・マイナスを大きく左右します。
よって、収益性が見込める条件の揃った不動産を見つけた際、即座にまとまった資金を用意できる体制を整えておくと、不動産投資の利益を最大化するうえで重要です。

ノンバンクは銀行融資と比較して、審査が迅速であるため、急な資金調達が求められるシチュエーションにおいて有利です。

審査が厳しい不動産を購入するための資金調達

一般的な不動産投資ローンでは、申し込みした人の年収や勤続年数、雇用形態のほか、購入予定の不動産の資産性や担保価値も審査されます。
築古物件や狭小物件、借地権の付いた不動産の場合、債務者の支払いが滞った際に競売に出しても元本を回収できる見込みがないため、審査に通りにくいです。

ノンバンクは、独自基準を設けているため、一般的な金融機関では審査に通らないような不動産でも融資を受けられる可能性があります。

ノンバンクで不動産ローンを利用するメリット

ノンバンクからの融資には、銀行からの融資と比較していくつかの独自のメリットがあります。
ここでは、ノンバンクで不動産ローンを利用する際のメリットについてご紹介します。

融資審査の柔軟性

ノンバンクは銀行に比べて審査基準が緩やかで、迅速に対応する場合が多いです。
これは、収入証明が難しい個人事業主や新規の投資家にとって大きなメリットとなります。
銀行では審査が厳しく、とくに新規の投資家は信用情報が不足しているため、融資を受けるのが難しい場合があります。

しかし、ノンバンクはそのようなケースでも柔軟に対応する場合が多く、融資を受けやすいです。

独自の融資商品

ノンバンクは特定の市場や投資ニーズに応じた独自の融資商品を提供しています。

たとえば、短期間での返済が可能なローンや、リフォーム費用を含む融資など、投資家の具体的なニーズに応じた商品があります。
これにより、投資家は自身の投資計画に最適な融資を選ぶケースができ、投資戦略の柔軟な調整が可能です。

スピーディな資金調達

ノンバンクは融資の承認までの時間が短く、迅速な資金の調達が可能です。
銀行の場合、審査に時間がかかるのがあり、とくに物件の購入タイミングが重要な不動産投資では、迅速な資金調達が求められます。
ノンバンクは、こうした迅速な対応が可能であるため、投資家にとって非常に有利です。

幅広い物件を担保にできる

ノンバンクでは、銀行よりも幅広い物件の担保が可能です。
たとえば、木造建築で耐用年数を超えている物件や再建築不可物件など、銀行では担保にできないケースでも、ノンバンクでは独自の基準で担保評価をおこない、柔軟な対応ができます。
これにより、様々な物件での融資が実現しやすくなります。

年齢制限がない

ノンバンクは、年齢制限を設けていない場合が多いです。
不動産投資で融資を受ける際、元本の貸し倒れリスクを回避するため、完済時の年齢を80〜85歳を上限とする金融機関がほとんどです。

「50代や60代で不動産投資をしたいけれど、年齢を理由に融資を断られてしまった」とお悩みであれば、ノンバンクに相談してみましょう。

抵当権の順位に柔軟な対応をしてもらえる

ノンバンクでは、一般的な金融機関では融資を断られてしまう二番抵当権の不動産に対しても、柔軟な対応が期待できます。
抵当権とは、債務者が返済を滞った際、債権者（金融機関やノンバンクなど）が裁判所を通じて不動産を競売にかけ、元本を回収できる権利です。

この抵当権には順位があり、最初に設定されたものを「一番抵当権」、その次に設定されたものを「二番抵当権」と呼びます。
二番抵当権は優先順位が低いため、多くの金融機関は敬遠しますが、ノンバンクではこうした不動産に対しても融資対象になる場合があります。

提出資料が少ない

資金調達の方法として、政府からの給付金や助成金を検討する方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、申請にはときに膨大な書類を準備する必要があり、複雑な手続きが必要な場合は行政書士に依頼するのが求められるケースもあります。
さらに、書類を整えて申請しても、審査や資金の振込にはかなりの時間がかかるケースがよくあります。
とくに、前払いであとから補填されるタイプの助成金は、手元に資金がないと利用が難しい場合もあるでしょう。

これに対して、ノンバンクの融資は、提出する書類が比較的少ない傾向にあります。
たとえば、ノンバンクで不動産担保ローンを利用する際に必要な書類としては、以下のような5つのものがあります。

• 印鑑証明
• 住民票
• 身分証明書
• 決算書・確定申告書
• 実印

これらの書類は、法人や個人事業主であれば一般的に揃っているものですので、容易に入手できるものが多いです。
そのため、ノンバンクへの問い合わせから必要書類が揃うまでの時間が短く、審査や融資実行も迅速に進むのが多いのです。

ノンバンクで不動産ローンを利用するデメリット

一方で、ノンバンクからの融資にはいくつかのデメリットも存在します。
ここでは、ノンバンクで不動産ローンを利用する際のデメリットについてご紹介します。

金利が高い

ノンバンクで融資を受ける際の最大のデメリットは、金利が高くなる点です。
一般的に、銀行系の金利は年1.5％前後であるのに対し、ノンバンクの金利は年3.0％と、銀行よりも高い水準に設定されています。

これは、ノンバンクがリスクの高い融資先にも対応しているため、そのリスクを金利に反映させているからです。
金利が高いと、借入金額が大きくなるほど返済負担も増えます。
したがって、金利の低い銀行の融資と比較して、ノンバンクの融資は返済の負担が重くなる可能性があります。

借入額に制限がある

ノンバンクからの融資には、借入額が制限される場合が多くあります。
銀行と比べてノンバンクの融資額は低めに設定されるのが多く、大規模な不動産投資には不十分な場合があります。

このため、ノンバンクでの融資だけでは必要な資金をすべて調達できないケースがあるため気を付けておきましょう。

サービス範囲が限定されている

ノンバンクはおもに融資に特化しているため、銀行が提供するような幅広い金融サービスはありません。
たとえば、銀行では預金口座の開設や資産運用の相談など、総合的な金融サービスを利用できますが、ノンバンクはこうしたサービスを提供していない場合が多いため注意が必要です。

ノンバンク融資がお勧めの人はどんな人

不動産投資の資金調達でノンバンクの利用が向いている人の特徴は、次のとおりです。

• 早急に融資を受けたい
• 利用者の年齢が極端に若い・高い
• 不動産の担保価値が低い
• 銀行の審査に通らない可能性がある

審査のスピードや柔軟性を重視する人には、銀行よりもノンバンクが向いています。
銀行は審査工程が複数あるため「気に入った不動産を今週中に抑えたい」などで急いで融資を受けたい人でも利用できて、年齢を理由に断られる可能性も低いです。

また、資産価値や担保順位が低くても融資を受けられたり、過去に赤字やリスケの記録が残っていても、将来的な返済能力を重視してもらえる傾向にあります。
こうした銀行とは異なる特徴に魅力を感じたのであれば、ノンバンクの利用をご検討ください。

ノンバンク融資の審査に通るためのポイント

ノンバンクは銀行よりも融資の審査に通りやすいといわれていますが、誰でも通るわけではありませんので、よくあるチェック項目を確認しておきましょう。
ここでは、ノンバンク融資の審査に通るためのポイントを解説します。

具体的な事業計画を立てる

ノンバンク融資の審査では、利用者が不動産投資で利益を出して返済に充てられるか判断するために「事業計画」や「プロジェクト内容」の具体性を確認します。
経営実績の浅い個人経営者やスタートアップの場合、過去の実績を提示するのが難しいため、次のポイントを抑えて説得性を持たせましょう。

• 市場調査
• コスト構造
• 実現可能な目標とその裏付け

過去に不動産投資で赤字になったとしても、今回の不動産投資で黒字を出せる採算を根拠とともに提示できれば融資の審査は有利に働きます。

融資の使い道を明確にする　

ノンバンク融資の審査では、融資した資金が「何に使われるのか」を確認します。
そのため、ノンバンクから次のような書類提出を求められるケースが多いです。

• 損益計算書
• 貸借対照表
• キャッシュフロー計算書
• 財務諸表　など

過去の財務状況に関する書類を参照すれば、財務状況の健全性を把握できるからです。
これらのデータをもとに融資を受けた資金を何に使うか具体的な説明ができれば、審査に通る可能性が高まります。

担保価値のある不動産を選ぶ

不動産担保ローンを利用する場合、投資用不動産に抵当権が設定されるため、借入額と同等もしくはそれ以上の担保評価が必要です。
築年数が古い、立地が悪いなど資産価値が極端に低くなる条件の不動産を購入したい場合、融資の審査に通らない可能性があります。

また、借地権や共有持分など通常の所有権とは異なるケースにおいても、担保評価が厳しくなる傾向にあるため、注意が必要です。
特殊な条件がついた不動産の担保評価に慣れているノンバンクもあるため、問い合わせをして確認してみてもよいでしょう。

信頼できるノンバンクの見極め方

銀行の審査に落ちてもノンバンクから融資を受けられれば、スムーズに不動産投資を始められますが、無計画に進めると返済負担が重くのしかかる恐れがあります。
不動産投資の成功には、投資用不動産を購入してからの運用部分が重要な鍵となるため、始めからつまずかないように気をつけましょう。

ここでは、不動産投資でノンバンクを利用する際の注意点を解説します。

金利や手数料などランニングコストを正確に把握する

ノンバンクは、銀行よりも高金利で手数料が追加で発生する傾向にあります。
都市銀行の金利は1.5%前後に対して、ノンバンクの金利は3.0%前後が目安です。
1億円の物件を購入する際に、金利が1%高くなると、総支払額は約1,500万円（借入額1億円、返済期間25年、元利均等返済、金利を1.5%から2.5%と仮定）変わります。

また、ノンバンクの手数料としては、次のような項目があります。

• 契約手数料
• 保証料
• 事務手数料　など

各ノンバンクごとに手数料の種類や金額は異なるため、必ず確認してください。
金利や手数料だとしても、銀行で断られた分の融資をノンバンクで受けられれば、まとまった支出を分散できるため、キャッシュフローの安定化が期待できます。
「高金利や手数料の多さが悪い」と断言してよいわけではありませんので、運用にかかるランニングコストを常に把握できるようにしましょう。

綿密な収支計画を立てる

ノンバンクは、銀行よりも審査基準が緩い傾向にあり、簡単に借入ができる代わりに、想定外のトラブルで返済負担が重くのしかかる恐れがあります。
不動産投資で安定した収益を得るためには、空室を出さずに、入居者から継続的に家賃を支払ってもらわなければなりません。

アパート経営をする際に5部屋中2部屋が空室であれば、ローン返済や管理費はそのまま発生するにもかかわらず、収益率は40%も減少してしまいます。
入居率100%で収支計画を立てると、想定とは異なる収入により、予定通りにローンを返済できなくなる可能性があります。

返済期限を守れなければ、延滞料の発生や信用情報の傷につながるだけではなく、購入した投資用住宅が競売にかけられる事態になりかねません。
諸費用を組み込んだ計算や返済シミュレーションをうまく活用して、あらゆる可能性を踏まえた現実的な収支計画を立てましょう。

悪徳業者に騙されないようにする

ノンバンクを利用する際には、悪徳業者を選ばないように注意が必要です。
「簡単な審査だけで融資を受けられる」「即日借入できる」など甘い言葉にのせられて会社の実態をよく調べずに契約すると、トラブルになる可能性があります。

金融庁のホームページで「登録貸金業者情報検索サービス」のページから業者の名前を検索すれば、国や都道府県の自治体に登録されているかどうかがわかります。
正規登録していない業者は、闇金や街金など違法な貸付業をしている可能性が高いです。

相場を大きく超える利息を課されたり、支払いが遅れた際に自宅や職場へ直接連絡が来るような悪質な対応を受けるケースもあるため、関わらないようにするべきです。
貸金業登録の確認に加えて、口コミや評判を見て信頼できるかどうかを判断すれば、安心して不動産投資のための融資を受けられます。

まとめ

ノンバンクとは、銀行以外の金融機関を指し、銀行に比べて審査が柔軟であり、迅速な対応が期待できます。
ノンバンクを利用した不動産投資の融資は、銀行からの融資が難しい場合に有力な選択肢となり得ます。
とくに、審査の柔軟性や迅速な資金調達が求められる場合には、ノンバンクの利用が適している場合があるため確認してみましょう。

しかし、高金利や借入額の制限、サービスの限定性、ノンバンクを利用することによって、更にその後、銀行からの融資利用が難しくなってしまう等といったデメリットもあるため、ノンバンクを利用するべきかどうか、他に、銀行から融資を利用できる方法は無いかどうか、慎重に検討されることをお勧めします。
銀行から融資を得られるためには、以下のポイントが重要です。

• 各銀行の融資条件や方針についての最新情報を得ること
• どの銀行から融資を得るかの事前のプランニング

従って、ご自身の融資戦略をしっかりと計画するために、不動産投資について学ぶことができるスクールや、大家の会などを利用することも良いでしょう。

既に経験された大家さんが集う、不動産賃貸経営を学べる塾やセミナーに参加し、
継続的に良質な情報やノウハウを学ぶことをお勧めします。
お勧めする最大の理由は、リスクへの事前対策ができるからです。
不動産投資には、空室、家賃下落、修繕費の増加、災害、融資の引き締めなど、
さまざまなリスクがつきものです。ですが、これらはあらかじめ知っておけば、
回避したり、軽減したりする方法があるんです。
勉強会や実践者との交流を通じて、実際に失敗した人の事例や成功者の工夫を学べば、
「知らなかった」では済まされないリスクを未然に防げます。
つまり、「学び」や「会に参加する事」は、高いリターンを狙うための行動というより、
損しないための保険。成功の裏には、正しい知識と準備がある。
それを実感する場こそが、学びと出会いの場なんです。