不動産投資で融資を受けるには？審査でチェックされる項目や受かるためのコツを解説

最終更新日：2024年7月27日

不動産投資を始める際には、融資を受けるのが一般的です。融資を受ければ、十分な手元資金がなくても不動産投資を始められます。

融資を受けるためには、金融機関で行われる審査に通過しなければなりません。不動産投資を始める上で、融資に受かるコツを把握しておくことは重要です。

こちらの記事では、不動産投資を始める際に融資を受けるメリットとデメリット、審査でチェックされる項目などを解説します。

1 不動産投資で融資を受けられる金額の目安は年収の10倍程度
2 不動産投資で融資を受けるメリット
3 不動産投資で融資を受けるデメリット
4 融資の審査でチェックされる項目
5 融資の審査に受かるコツ
6 融資を受ける際に確認すべきこと
7 不動産投資で融資を受ける際の流れ
8 まとめ

不動産投資で融資を受けられる金額の目安は年収の10倍程度

申込者の返済能力や信用能力などの要因によって差はありますが、一般的に不動産投資で融資を受けられる金額の目安は年収の10倍程度です。金融機関によって差があるため、あくまでも目安として押さえておきましょう。

例えば、年収500万円の人が受けられる融資額は5,000万円前後です。年収が高いほど受けられる融資の額も大きくなり、購入できる物件の幅が広がることになります。

なお、申込者の返済能力や信用能力だけでなく、購入する物件の価値も融資額に影響を与えます。さらに、金融機関の担当者によっても最終的な判断は異なるため、絶対的な基準はありません。

自分が借りられる融資額をイメージした上で、購入する投資用不動産を選定しましょう。

不動産投資で融資を受けるメリット

不動産投資を行うに当たって、金融機関から融資を受けるというケースは多くあります。融資を受ければ、自己資金だけで物件を購入できない場合でも不動産投資を始めることが可能です。

以下で、不動産投資で融資を受ける具体的なメリットを解説します。

レバレッジを生かして少ない自己資金で始められる

不動産投資をする際には、物件の購入資金を全額自分で用意する必要はありません。購入費用の一部について、ローンを利用して工面できます。つまり、少ない自己資金で不動産投資を始められます。

融資を受けて不動産投資を行うことで、レバレッジを生かした効果的な資産運用が可能です。レバレッジとは、借入金を活用することで自己資金だけでは購入できない物件を購入し、投資効果を高めることです。

自己資金だけで投資物件を購入できない場合でも、ローンを活用することで魅力的な物件に投資できます。選択肢を広げることで魅力的な物件を見つけられる可能性が高まるため、大きなリターンを狙えるでしょう。

ただし、レバレッジを大きくしすぎる（多額の融資を受ける）と、返済負担が重くなる点に留意する必要があります。また、空室が発生したときや賃料収入が減少したとき、ローンの返済が滞るリスクがある点に留意しましょう。

手元の資金を残して有効活用できる

融資を受けて不動産投資を行うことで、手元の資金を残して有効活用できます。例えば、5,000万円の投資物件を購入するタイミングで手元に2,000万円の預貯金があるとき、自己資金に充てる金額を1,000万円に抑えれば手元に1,000万円を残せます。

手元に資金を残しておくことで、突発的に発生する物件の修繕費に備えたり、当面の生活費にあてたりすることもできます。また、株式や債券など、不動産以外の金融資産を購入して、資産のポートフォリオを組むという選択肢も取ることができます。

なお、どの程度の資金を手元に残すかは個人の財務状況やリスク許容度によって異なります。自分にとって最適な金額の融資を受け、長期的に不動産投資と向き合いましょう。

団体信用生命保険に入れる

ローンを組むと、団体信用生命保険に入れます。団体信用生命保険とは、ローンを借りる際に借り手が加入する生命保険の一種です。借り手が死亡したり高度障害状態になったりしたとき、ローンの残債がゼロになります。

団体信用生命保険があれば、ローン返済中に借り手に万が一の事態が起きても、残された家族がローンの返済に苦しむことはありません。また、購入した不動産から得られる家賃収入は家族に引き継がれるため、家族の生活を経済的に援助できるでしょう。

「不動産投資は生命保険代わりになる」といわれることがありますが、これは団体信用生命保険に加入できることが大きな理由です。生命保険のようにまとまった一時金を遺族へ残せるわけではありませんが、遺族に返済義務が残らず家賃収入を継承できる点は、不動産投資のメリットといえるでしょう。

団体信用生命保険は、不動産投資のリスクを軽減する手段の一つといえます。また、団体信用生命保険によっては、プラスで保険料を支払うことでがんや三大疾病に備えることも可能です。

不動産投資で融資を受けるデメリット

不動産投資を行う際に融資を受けると、メリットだけでなくデメリットも発生します。利息を付けて返済しなければならない点が代表的ですが、他にも注意すべきデメリットが存在します。

具体的にどのようなデメリットがあるのかを確認し、必要な備えをしておきましょう。

利息負担が生じる

融資を受ける以上は、利息を付けて返済しなければなりません。不動産投資で融資を受ける際のデメリットとして、利息負担が挙げられます。

適用される金利は金融機関によって異なりますが、金利が高いほど利息負担も重くなります。融資を受けて不動産投資を行う際には、複数の金融機関の金利を比較するとよいでしょう。

利息負担は不動産投資のキャッシュフローを圧迫する要因となるため、軽視すべきではありません。賃料収入から、物件管理の経費や利息支払いを差し引いた後の手取り額が減少するため、利息は不動産投資のパフォーマンスに大きな影響を与えることが分かります。

融資を受ける以上は避けられない負担とはいえ、利息負担が生じる点は融資を受けるデメリットといえるでしょう。そのため、しっかりとしたキャッシュフローが得られるよう、安く物件を購入し、高い利回りが得られることが重要です。

また、金利の動向を踏まえて固定金利と変動金利のどちらを選択するか熟考してください。固定金利と変動金利のメリット・デメリットはそれぞれ異なるため、自分の価値観や投資スタイルに合っている金利タイプを選択しましょう。

家賃収入が滞ると返済で苦労する

不動産投資を始めた後に家賃収入が滞ると、返済で苦労する可能性があります。一般的に、ローンの返済には毎月の家賃収入を充てるため、空室が発生し家賃収入を得られなければ他の収入や貯蓄を取り崩して返済しなければなりません。

もし給与収入や事業収入からローンの返済を行えず、返済に充てる貯蓄がない場合は返済が滞ってしまいます。返済が滞ると、購入した不動産が金融機関により競売にかけられてしまう可能性もあります。

つまり、購入した物件を失ってしまうリスクがある点には注意しなければなりません。入居者がいなくなり空室が発生するリスクは常につきまといます。入居者が退去した後、新しい入居者が見つからない期間が長引くと、返済で苦労するリスクが高まるでしょう。

空室リスクを軽減するためには、退去が発生した際に次の入居者を直ぐにつけることができる、客付けスキルが必要です。

ローン契約の手間やコストが発生する

不動産投資で融資を受ける際には、ローン契約に関するさまざまな手間やコストが発生します。金融機関から事前審査を受けたり、ローンの申し込みに当たり収入や資産を証明するための書類を提出したりと、煩雑な作業が発生します。

金融機関でローン契約をする際には、契約に関する事務手数料や融資手数料などのコストが発生します。金融機関によって異なりますが、一般的に手数料だけでも数万円の出費が発生するため、注意しましょう。

他にも、不動産の所有権や抵当権を設定するときの手数料や、司法書士へ支払う報酬も発生します。保証会社へ支払う保証料や登録免許税、印紙税などの税金もあります。

初期費用だけで100万円近い出費が発生するケースもあるため、事前にいくらのコストが発生するのか確認するとよいでしょう。

このように、ローン契約を進める際には、手間がかかる上にコスト負担が発生するデメリットがある点に留意しましょう。ローン契約の手間やコストは金融機関や契約内容によって異なるため、複数の金融機関で比較検討することをおすすめします。

融資の審査でチェックされる項目

不動産投資で融資を受ける際には、金融機関からさまざまな項目を審査されます。どのような項目を審査されるのかを把握すれば、審査に通過するコツを把握できるでしょう。

以下で、融資の審査でチェックされる主な項目を解説するので、参考にしてみてください。

年収・保有資産などの属性

不動産投資で融資を受ける際には、金融機関が行う審査に通過しなければなりません。金融機関によって審査方法や評価方法は異なりますが、年収・保有資産などの属性は必ずチェックされるでしょう。

具体的に審査される内容として考えられるのは、以下の通りです。

項目	内容
年収と安定性	年収が十分であり、安定した収入源があるかどうか雇用形態は安定しているか勤続年数が長く今後も安定した収入が見込めるか
保有資産	資産を十分に保有しているか収入が途絶えても返済できる能力を有しているか
信用情報	過去の借入履歴や返済状況において延滞や遅延がないか

一般的に、年収と収入の安定度が高いほど審査に通過しやすくなります。また、豊富な金融資産を有しているほど、返済能力を高く評価してもらえるでしょう。

雇用形態に関しても、非正規雇用よりも正社員のほうが高く評価されます。失業のリスクが低い雇用形態であれば、安定した収入を得られることを示せるでしょう。

金融機関が最も避けたいのは、貸したお金が返済されない貸し倒れです。貸し倒れのリスクを評価するためには、申込者が十分な返済能力を有しているか調べることが欠かせません。

他にも、申込者が不動産投資の経験や知識を有しているかも見られる可能性があります。すでに不動産投資で安定した収益を得ている場合、融資の審査でプラスに評価されやすいでしょう。

勤務先の信用力

不動産投資の融資審査において、勤務先の信用力も重視されます。勤務先の信用力が高ければ倒産・破綻するリスクが低いため、当該企業に勤務する人の失業リスクも低いと評価できるためです。

具体的には、公務員や上場企業の正社員の方は失業のリスクが非常に低いため、金融機関から信頼を得やすいでしょう。上場企業でなくても、勤務先の業種や安定性を鑑みて、リスクが低いと評価されれば審査に通過できる可能性は高くなります。

勤務先の資本金や昨今の財務状況、事業の将来性などを評価される点は押さえておきましょう。融資の審査に申し込む前に、勤務先の信頼性や財務状況を客観的に確認してみてください。

物件の価値・担保力

不動産投資の融資審査では、購入する物件の価値と担保力も審査結果に影響します。購入する不動産には抵当権が設定され、金融機関としては「もし返済が滞ったとき、不動産がいくらで売却できるか」を評価するためです。

抵当権とは、財産を担保にする権利のことです。投資家が投資物件を購入するとき、購入する不動産を担保として金融機関へ提供することになります。

抵当権は、金融機関からすると「返済が滞ったときに備える保険」のようなものです。もしローンの返済ができなくなった場合、金融機関は不動産を売却して（抵当権を行使）して、売却金額を融資したお金の回収に充てます。

融資したお金を確実に回収するためにも、物件の価値や担保力は金融機関にとって重要です。物件の立地や築年数、周辺環境などを総合的に判断した上で担保としての価値を評価し、いくら融資できるかを算出します。

一般的に、好立地で利便性が優れている物件や収益性が優れている物件は、担保価値が高く評価されます。また、築年数が浅く状態が良好な物件や入居者から高い需要が見込まれる物件も、高く評価されやすいでしょう。

不動産投資の融資を受ける際には、本人の情報だけでなく購入する物件も評価される点を押さえておきましょう。

融資の審査に受かるコツ

不動産投資を行うに当たって金融機関からの融資を利用しようと思っても、審査に通過できなければ意味がありません。

以下で、融資の審査に受かるコツを解説します。審査に通過する可能性を少しでも高めたいと考えている方は、参考にしてみてください。

高利回りの物件を選ぶ

融資の申し込みをする際に、十分にキャッシュフローが得られる物件、つまり購入価格が安く高利回りが得られる物件を選定しましょう。収益性が高い物件であれば、返済不能に陥るリスクを軽減できるため、返済の確実性が高まるため、審査において有利になる期待が持てるでしょう。

資産価値の高い物件を選ぶ

投資物件を探す際には、資産価値の高い物件かどうかを確認しましょう。融資の審査では、資産価値が高い物件ほど担保力が高く評価されやすいため、金融機関が負うリスクを軽減できるためです。

もし申込者が返済できなくなったら、金融機関は抵当権を設定した担保物件を売却して貸したお金を回収します。つまり、抵当権を設定した物件の資産価値や担保力が高いほど、審査に通過する可能性が高まると考えられるのです。

また、資産価値の高い物件は安定した需要が見込まれるため、空室リスクや家賃下落リスクを軽減できます。安定した家賃収入を見込めれば返済が滞るリスクを抑えられるため、不動産需要の観点から見ても、資産価値の高い不動産を購入するメリットは大きいでしょう。

さらに、資産価値が高い物件を購入する場合は多くの融資を受けられる可能性があります。金融機関は本人の返済能力や信用力に加えて、独自に算出した物件の価値に「担保掛目（60～80%程度が一般的）」を乗じて、総合的に融資額を決定するためです。

長期的に不動産投資を成功させる上で、物件が有する資産価値の確認は欠かせません。立地が良い物件や利便性の高い地域にある物件、物件購入価格に対してその物件の土地資産価値割合が高い物件を探してみてください。

不動産会社から紹介された金融機関で相談する

不動産投資で融資を受ける際に、不動産会社から紹介された金融機関で相談するというのも一つの手です。不動産会社と緊密な関係にある金融機関は不動産投資への融資経験が豊富にあるため、専門的なアドバイスを受けられる可能性があります。

例えば、返済シミュレーションの作成や資金繰り表・キャッシュフロー表の作成をサポートしてくれるケースがあります。併せて、不動産投資のリスクを鑑みた上で、無理のない返済計画を考えてくれるでしょう。

また、不動産会社と金融機関の関係性によっては、通常よりも有利な条件で融資を受けられる可能性があります。金利の優遇や融資額の上乗せ、借入期間の調整などを柔軟に調整してくれるケースがあるため、相談してみるとよいでしょう。

不動産会社と金融機関が連携することで、審査に必要な書類の準備や提出をスムーズに進められるメリットもあります。

金融機関によっては、融資実行後のアフターフォローを行っています。金融機関の担当者と相談することで、不動産投資を成功させられる可能性が高まるでしょう。

信用情報を整理する

融資の申し込みをする前に、信用情報を整理しておきましょう。融資の審査において、申込者の信用情報はほぼ必ずチェックされることから、自身の信用情報を確認した上で、改善の余地があれば対処することをおすすめします。

信用情報が良好であるほど、融資に通過する可能性は高まります。クレジットカードや各種ローンの利用状況が良好で、延滞や支払い遅延を起こしていなければ、返済能力が高いと評価されるでしょう。

現在借り入れがある場合は、可能な範囲で返済すれば返済能力があることをアピールできます。融資へ申し込む段階における債務額が小さいほど、金融機関としては安心して融資を実行できるでしょう。

なお、自分の信用情報は割賦販売法・貸金業法指定信用情報機関（CIC）や日本信用情報機構（JICC）に問い合わせれば確認できます。照会に当たって1,000円程度の手数料が発生しますが、もし自分の信用情報に不安がある場合は確認しておくとよいでしょう。

もし登録されている信用情報に誤りがある場合は、修正を依頼できます。身に覚えのない情報が登録されていないかも含めて、確認してみてください。

融資を受ける際に確認すべきこと

実際に不動産投資を行うに当たって金融機関から融資を受ける際には、さまざまな条件を確認する必要があります。確認を怠ると融資を受けた後に返済で困ってしまう事態になりかねないので、注意しましょう。

以下で、融資を受けるに当たって具体的に確認すべき事項を解説します。

適用金利

不動産投資の融資を受ける際には、適用金利を確認しましょう。金利は支払う利息に影響を与えるため、適用金利が低いほど不動産投資の収益は向上します。利息は投資家にとって確実なマイナスリターンであることを念頭に置きましょう。

借入額が大きく、返済期間が長いほど利息が不動産投資のキャッシュフローに与える影響は大きくなります。複数の金融機関で適用金利を比較検討した上で、自分にとって有利な条件で融資を受けましょう。

併せて、適用金利における総返済額や月々の返済額も把握しましょう。毎月の返済額に無理はないか、金利が総返済額に与える影響はどの程度なのか確認してみてください。

返済期間

融資を受ける際には、返済期間の確認も欠かせません。一般的に、返済期間が短いほど支払う利息の総額は抑えられますが、毎月の返済額が多額になります。

一方で、返済期間を長くするほど毎月の返済負担を抑えられますが、総返済額は多くなります。総返済額を抑えることを重視するのか、当面の生活に与える影響を抑えたいのかによって適切な返済期間は異なるため、現在の資産状況や家計状況を鑑みて返済期間を考えましょう。

また、変動金利で借り入れる場合は返済期間が長期になるほど、金利変動の影響を受けやすくなります。固定金利で借りるのか変動金利で借りるのか、自分はどの程度のリスクに対応できるのかによって、返済期間を考えることも重要です。

返済額

融資を受ける際には、月々の返済額と総返済額を確認しましょう。適用金利や借入期間などによって返済額は異なるため、金融機関から提示された条件で返済額はどうなるのか確認しましょう。

月々の返済額は、毎月のキャッシュフローがプラスになるかマイナスになるか把握するために欠かせません。返済額を含めて、毎月のキャッシュアウトが家賃収入を上回る場合、当該物件を購入すべきか慎重に考える必要があります。

もしキャッシュフローがマイナスになる場合、家賃収入以外の収入や貯蓄からマイナス分を補填しなければなりません。生活に悪影響が出てしまうリスクが考えられるため、返済額の確認およびキャッシュフローの確認は必須です。

さらに、総返済額から長期的な不動産投資の利益を予測できます。購入を検討している物件の採算性を判断することで、安定して家賃収入を得られるか慎重に判断できるでしょう。

不動産投資にまつわるリスク

不動産投資には、さまざまなリスクが伴います。実際に融資を受けて不動産投資を始めた後に後悔する事態を防ぐためにも、不動産投資にまつわるリスクを把握しましょう。

リスクを理解し、適切な対処法を学ぶことで投資のリスクを軽減できます。リターンだけでなくリスクも考慮すれば、結果的に不動産投資のパフォーマンスを向上できるでしょう。

なお、具体的に考えられる不動産投資のリスクは以下の通りです。

リスクの種類	内容
市場リスク	不動産価格や賃料の下落により、投資価値が減少するリスク
空室リスク	入居者が見つからず、予定していた家賃収入が得られないリスク
家賃滞納リスク	入居者が家賃を滞納して家賃収入を得られないリスク
金利上昇リスク	変動金利ローンの場合、金利上昇により返済額が増加するリスク
流動性リスク	希望するタイミングで希望する価格で売却できないリスク
自然災害リスク	地震、洪水などの自然災害により物件が損害を受けるリスク
法規制リスク	建築基準法や都市計画法の変更により、物件の利用が制限されるリスク
管理リスク	物件の維持管理が適切に行われず、価値が低下するリスク
税制変更リスク	税制改正により投資利益が減少するリスク
競合リスク	新しい物件の建設により、既存物件の競争力が低下するリスク

不動産投資にリスクはつきもので、各リスクを完全に排除することはできません。しかし、あらかじめリスクを把握し、対策を立てることでリスクを軽減できます。

例えば、市場リスクや空室リスクを軽減するためには、不動産需要が高い物件を選択することが挙げられます。家賃滞納リスクに対応するには、保証会社を利用する手段が考えられるでしょう。

自然災害リスクに備えたい場合は、火災保険や地震保険の加入が考えらえます。各リスクに対してどのような対策が考えられるのか、様々な所から情報を集めてみると良いでしょう。

リスクの認識や対策が甘いと、不動産投資で失敗してしまうリスクを高めてしまいます。長期的に不動産投資を成功させるためにも、リスクを正確に評価すること、投資家としてどのような対策を行うべきか考えることが大切です。

不動産投資で融資を受ける際の流れ

不動産投資を始めるに当たって融資を受ける際には、以下のような流れで進むのが一般的です。

1.事前準備	自己資金の確認購入する物件の選定金融機関の選定
2.融資の事前相談	複数の金融機関への相談適用金利や返済期間などの借り入れ条件の確認返済シミュレーションの策定
3.融資の仮申込・本申込	必要書類の準備と申込書の提出
4.金融機関による審査	申込者の返済能力や信用能力の審査購入する物件の担保評価
5.融資の承認	金融機関と融資に関する契約締結
6.不動産売買契約の締結	購入する不動産に関する売買契約の締結
7.融資の実行	実際に融資が実行され入金される
8.返済開始	契約内容に基づいて返済開始